ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

業界

好奇心が人を進化させる

人が進化する過程では、常に新しいことにチャレンジしていく必要があります。
現状維持でいいと思っていれば進化はできません。
先日テレビで羽鳥さんが『人生は下りのエスカレーターに乗ってるみたいだと紳助さんが、昔言ってました。止まっているだけでは下ってしまう』と発言していましたが、まさにその通りだと思います。
現状維持では後退してしまいます。
今のような、流れの速い時代では特にそうです。
商売、事業でも10年前と同じことをしていてそのまま成功を続けている人って存在しているのでしょうか?
私たち不動産業界でもこの10年で大きく変わりました。
賃貸物件では10年前にはまだ敷金、礼金0円の物件は少なく、ペットOKの物件も少なかったので、そうした物件を提案するだけでほぼ満室になっていました。
家賃保証の会社もまだそんなに浸透していませんでしたし、礼金0円なんて質の悪いお客様しかこないからイヤだというオーナー様も多かった時代でした。
売買に目を移すと、建売住宅の集客の仕方が大きく変わったのはここ7、8年でしょうか?
以前の新聞折込チラシで集客していたやり方が、若者の新聞離れで集客が落ち込みネットでの集客が主流になりました。
新築戸建を多く供給するパワービルダーの勢いが増して、それまでの不動産仲介といえば中古住宅がほとんどでしたが、その影響で新築物件も取り扱うようになりました。
それまでは建売業者が営業マンを多く抱え、新聞折込でオープンハウスに来場するお客様を取り込んでいたのですが、今では他社に仲介させるケースも増えています。
新聞折込、ネット集客で多くの広告宣伝費を使うよりは他社に仲介手数料を支払って客付けしてもらったほうが安くつくということもあります。
パワービルダーなどでは自社で客付けをしていませんので、そういった面では広告宣伝費の計算も成り立ちやすいのかもしれません。
このように、ここ10年の間に私たちの業界も様変わりしています。
以前と同じやり方をしていたのでは時代の流れについていけません。
その中でも時代の流れを先読みして行動している業者は大きく売上を伸ばしています。
インターネット広告でもそうですが、営業マンが広告を打つのではなく、専門の部隊を雇い入れたり、写真撮影を外注したり、またホームページを強化するために専門のスタッフを雇用していたり方法は様々です。
営業マンの営業のスタイルも同様に変化しているのではないでしょうか?
スマホはもちろんiPadを営業ツールに取り入れたりすることは、もはや当たり前の時代ですし、営業力で押し込む営業ではなくスマートに提案力で勝負する時代に変化してきています。
中古住宅のリフォーム提案はもちろんの事、訪問営業ではなくLine等を使った追客というのも一般化しています。

お客様は来店した時に、名前や電話番号だけでなく勤務先や年収などの個人情報を開示します。
それなのに担当する営業マンは名前しか分からないというのもおかしな話です。
私のお客様はFacebookなどを通じて、私のプロフィールをご覧になってお越しいただいています。
FacebookやInstagramでは家族との休暇の様子などもUPしてますので、ご安心いただいている面もございます。
不動産取引ってやはり高額な取引なので、お任せする相手の情報っていうのも気になりますよということを以前にお客様に言われたことがあります。
SNSといえば、悪いことばかり取り上げられますが、たまにはこうして有益になることもあるのだと個人的には思っております。
今はポータルサイトでは営業マンの紹介とか、会社のホームページでも営業マンの紹介ページくらいは作っていますが、それだけではなかなか分からない面というのもありますので、営業マンの方は是非活用してみてください。
話は戻りますが、私がサポート業務を行っている競売不動産でもここ10年で大きく変わりました。
短期賃借権の廃止などもあり、一般の方が競売に参入しだしたのはそう昔のことではありません。
それまでは競売って不動産屋さんだけのものでしたし、一般の不動産屋さんでは取り扱えないほど難しいものでした。
占有者の権利、賃借人の権利などもそれなりに保護されていたので購入者にはかなりの知識と経験が必要でした。
でも、今ではそういった難しい占有者などと対峙するのも法律で対抗できるようになりました。
なので以前に比べかなり安心して取引できるようになっています。
私が競売に関わりだしたのはまだ7,8年前です。
その頃は不動産取引の仕入れとして利用していました。
競落してリフォームし、再販するという仕事です。
その頃は相場より3割ほど安く落札できていましたので、再販時に利益が2割ほど確保できました。
でもそれだけ旨味があればどんどん参入者は増ますよね。
そうなると利益幅が圧縮されていきます。
今はまさにその状態です。
なので再販用の仕入れ市場としては魅力を失ってしまいました。
ただ短期で見ず、長期で投資用として見た時にはまだまだ魅力的な市場です。
賃貸にしても、売買にしても、競売にしても、これは行けると思えばみんな同じ方向に進みますし、みんなが同じことをすれば、そのやり方は特別ではなく当たり前になります。
特別テクニックが必要なことでなければ他人に真似されることは必然です。
なので、特別なことが出来なければ、誰よりも早く取り掛かることが必要ですし、より早くその情報を掴むことが必要です。
今の世の中、常に新しいことを考え、常に新しいことに取り組んでいても現状維持でいることは難しい世の中です。
これだけの情報社会ですから、新しい情報はどんどん入ってきます。
常に好奇心を持って、情報収集をしないと下向きのエスカレーターに運ばれていってしまいます。
今うちには1歳10ヶ月の娘がいます。
毎日新発見です。
昨日は後ろ向きに歩いてくる遊びを一人で始めました。
ソファやテーブル、ベッドはジャングルジムです。
毎日のように新しい言葉を覚えます。
そのうちのいくつかは、しばらくすれば忘れているのですが(笑)
何事もない生活で、退屈しているわけでもないのに、新しい遊びを思いつき楽しんでいます。
子どもって何にも興味津々、好奇心の塊ですから日々成長できるのですよね。
そういう意味では、自分の仕事を楽しめる環境ってとても大事だと思います。
今は多くのお客様に囲まれ、多くの質問が飛んできます。
自分が専門的にやっていることだけでなく、専門外の話も中にはあったりします。
民泊の話などは当初そうでした。
でも、お客様と一緒に勉強していく中で多くのことを学び、多くのことを経験しました。
その結果、セミナーなどでお話させていただけるまでになりました。
これは自分がもちろん興味あったということはもちろんですが、新しいことに挑戦する機会を与えてくれたお客様がいらっしゃったということも大きな要因です。
未知のことにチャレンジすることは難しいことですが、逆にこんなに楽しいこともありません。
自分自身が変わっていっていることも実感できますし、周りに集まる人達も変わります。
1年前と比べても今と以前では大きく変わっていますし、3年前、5年前と比べれば雲泥の差です。
3年前と言えば、人前で喋ることがとても苦手でセミナー講師のためのセミナーみたいなものに参加させていただいたことを思い出します。
環境が人を変えるということですよね。
現状維持で満足していなければ、必ず人は変われます。
好奇心さえ持つことが出来ていれば、必ず進化していくことが出来ます。
自分の未来は自分が予測できる方向にしか進みません。
自分の可能性を自分が信じてあげないと、誰も自分のことを信じてはくれません。
なので、どんどん新しいことにチャレンジしましょう。
そして、その歩んでいく道に少し不安があるなら、全力でサポートいたします。
微力ながら多少のお力添えは出来るのではと思っています。
明るい未来を創るために頑張りましょうね。

不動産業の未来って?

不動産を購入、取得する際に不動産屋さんから購入しないとダメと思っていませんか?
不動産って別に不動産屋さんを通さなくても購入できるのです。
知り合いが不動産を売却するという話があれば直接売買することももちろん可能です。
でも皆さんがそうしない理由って何だと思いますか?
売主さんが単純に売却する方法が思いつかないからです。
売主自ら簡単に登録できるサイトがあればどうなんでしょ?
ヤフオクやamazonのように簡単に出品できればどうでしょう?
多分売主と買主の直接取引って、増えていくと思います。
最低入札価格だけ決めておいて、あとは購入希望者が入札していくというシステムができればどうでしょう?
たぶん今よりずっと直接取引は増えるはずです。
そうなると不動産屋さんの役割って何なのでしょう?
不動産価格が適正かどうかの調査、その不動産の鑑定などが仕事になるのでしょうか?
仲介に入るわけではないですから、重要事項説明書を発行するわけではないですが、それに代わる調査書というのが仕事に代わるかもしれません。
でもこれって不動産鑑定士の仕事でもあります。
建物に対しての調査(インスペクション)となると今度は建築士の仕事です。
あとは購入者に対して融資の斡旋ということも考えられます。
でもこれも本来は不動産会社の仕事ではないかもしれません。
ファイナンシャルプランナーなどが参入してきそうです。
つまりこれからの不動産業、特に仲介業というのは今後需要のある仕事なのかという疑問があります。
特に自分である程度物件の良し悪しの判断ができる方にとっては、不動産業者の存在って意味がなくなってくるかもしれません。
賃貸仲介業というのはもっと末恐ろしいかもしれません。
だって賃貸の部屋を借りるのに物件の調査って、借り手側にとってそんなに重要ではないからです。
こちらも貸主と借主が直接繋がるサイト、流通網が確立すればなくなってしまう業態かもしれません。
賃貸管理業という職業は残るかもしれませんが、この賃貸管理業というのは宅建免許がなくても出来るってことを知っていますか?
多くの賃貸管理会社は宅建業者としての登録をしていますが、これは自ら募集して客付するために免許を取得しているといっても過言ではありません。
でも本来は募集側と部屋付側って利益相反の関係なのですよ。
募集側は少しでも高く、そして良いお客様を。
部屋付側は少しでも安く、そして幅広いお客様を紹介したい。
完全に水と油です。
なので、兼業ではなく専業の方が本来は望ましいのかもしれません。
そう考えると修繕工事や簡単な水周りの修理、清掃業務を自社で完結できるような業者が行うのが一番望ましいと考えられます。
あと残っているのは建売業者と中古物件などの再販業者になります。
その他にも特殊な形態で生計を立てている業者さんもたくさんありますが、そういった業者さんは特殊なのでどんな状況になっても生き残れますからここでは触れずに、先ほどの建売業者さんの話と再販業者さんの話に戻ります。
建売業者さんは当然のことながら土地を仕入れて、建物を建築し販売します。
土地を仕入れて建築せずに、お客様を決めて間取り等のプランを決めてから建築する場合もあります。
同じことは個人では出来ませんから生き残る道はあります。
個人で複数戸の分譲をしてしまうと、これは反復継続の販売と看做されますから不動産業の免許取得が必要です。
ただし、土地を分割して販売するという名目なら可能でしょうけど。
いずれにせよ土地を仕入れて販売すると不動産譲渡所得がかかってきますので現実的ではないですよね。
でも、昔のように新築戸建を手に入れるなら建売業者から買わないと無理だということもなくなってきてはいます。
個人でも古家付き土地を購入し、解体し、新築住宅を建築することは可能です。
しかも住宅ローンを利用して、土地購入費から解体費用、新築住宅の建築費用も捻出することは可能です。
この方法を多くの方が知らないので建売住宅が売れるわけですが、将来同じやり方では売れなくなるでしょう。
今でも頑張っている不動産会社さんは自社オリジナルの商品開発をされてしますし、建物にいろいろな工夫を取り入れています。
住宅展示場に並んでいるハウスメーカーと遜色のない建物を建てる会社さえ少なくはありません。
そういった会社は生き残っていけるでしょう。
次に再販業者です。
これは今の不動産の流通を不動産会社が握っていますので、再販業者に物件が流れていきます。
再販業者に販売すれば、購入してもらう際にまず仲介手数料を売主、買主双方からもらうことが出来ます。
さらに、再販物件の募集も任せてもらうことも可能です。
つまり、両手数料どころか2往復の仲介手数料が取得できるチャンスなので、売主の利益を無視して再販業者に物件が流れます。
でも、不動産流通網で不動産業者を介さない方法も浸透していったとしたら。
物件の査定価格が簡単に手に入るようになったとしたらどうでしょう?
わざわざ安くで再販業者に売却することがなくなるかもしれません。
昔は競売物件も一般に流通していませんでしたから、そこからの仕入れでも再販時に2割前後の利益が取れていました。
今は一般の方が入札に多く参加するようになり、再販時に取れる利益も1割程度になっています。
これからもし売主と買主が直接繋がる流通網が出来たとしたら、競売物件と同じように、再販して利益を生む物件を簡単に入手することは難しくなってくるかもしれませんね。
つまり今まで言い方は悪いですが、売主は不動産業者に騙されていたわけです。
このようなことはやはり無くすべきでしょう。
再販業者の中にも、もちろん相場で仕入れてもリフォームなどで付加価値を付けて相場以上で販売できる業者もいるでしょう。
そういった会社はどういった流れになろうとも生き残っていけるのではないでしょうか。
こう考えるとやはり他と違う独自の路線を編み出している会社は生き残っていけるように思います。
仲介業は先々なくなる業態だと先ほど言いましたが、独自の仲介の仕方を生み出せばもちろん勝機はあるかもしれません。
売買で言うと、瑕疵保険や建物のインスペクションを付帯した仲介とかは大手の会社でもやるようになりました。
賃貸では差別化しにくいので仲介手数料無料という会社も増えています。
でもこれをやるともう打つ手がないですよね。
よそで買うならうちで買ってという、家電量販店の値下げ合戦みたいなものです。
正直賃貸マンションならどこで借りても同じですから、こうしたやり方が横行してしまいます。
売買物件でも大規模展開しているパワービルダーの物件などではこうした仲介手数料の値引き合戦が行われていたりもします。
どこで借りても、どこで買っても同じなら少しでも安くつくところでという気持ちは分からなくはありません。
でも、これが仲介業者を介さなくても可能になればもう仲介業者の存在意義はなくなってしまいます。
なので、存在意義を作る必要がありますよね。

こんな話をしている私自身も、将来の不動産業界の中で生き残っていけるものを確立できているわけではないので他人事ではないのですが(笑)

でも結局、商売って何でも同じだと思うので、必要とされている商売はなくならない。
誰でも取って代われる商売は衰退するということです。
No.1でなくていいのです。
Only1になる必要があるということですね。
もちろん日本全国でOnly1になれることもないでしょうから、せめて地域でOnly1の存在にはなりたいですね。
そうなれるように精進しますので、これからも末永いお付き合いをどうぞよろしくお願いします。

残価設定型の住宅ローンって出来ないもんですかね。

最近車を購入する時の選択肢として残価設定型のローンというものがあります。
3年後や5年後に売却する時の金額を差し引いた金額でローンを組むというものです。
例えば300万円の車を新車で購入し、3年後の下取り金額を150万円で設定していたとしたら150万円を3年かけて支払う。3年後に残りの150万円を一括で支払うか、またその時点で再ローンを組み直すかというものです。
通常300万円に対して組むローンが150万円のローンで済みますから、毎月の支払金額が安くつきます。
気軽に毎月安い支払いで新車に乗れるので人気を博しています。
ただ、あくまで目安の下取り金額で設定していますので、途中で事故してしまったり、走行距離が伸びてしまっていたりすると車を手放す際に価格が下がってしまい、追い足しが必要になることも出てきます。
当然メリットとデメリットがあるのですが、最大のメリットは同じ支払い金額で倍の価格のクルマに乗れるということでしょう。
逆にデメリットはローンの支払い期間が終わってクルマを返却しても手元にお金が残らないということでしょう。
通常なら中古車で売却しても3年後なら半額くらいの金額では売れるでしょうし、その売却した金額を頭金にして次のクルマを購入することができますが、残価設定型の場合は最初からその金額を差し引いて設定していますので返すだけで終わってしまいます。
最初にたくさん払って後から戻ってくるか、最初安くして後から戻る分を無くすかという選択肢です。

最近車の話だけでなく、生命保険の商品なども従来とは違う形の商品が増えています。
解約返戻金を少額に設定している商品などで、毎月の支払い額が安くなるように設定されています。
不動産でもそんなローンが出来ないものでしょうかね?
例えば、3000万で購入した物件を10年後に2000万で残価設定型して1000万円に対しての住宅ローンを10年間で払い込む。
そうすると毎月の支払い額は金利1%で87,600円になります。
この金額で新築に住め、しかも売却する際に残債が残らなければ住み替えもスムーズになります。
もちろん地域性や建物の造り、間取りなどによって下取り金額は変わってくるでしょうから一概には言えませんが、最初からインスペクションなどを組み入れていけば不可能ではないような気がします。
新しい形の不動産の流通として何年後かには実現してほしいですね。
そうなれば中古市場の活性化にも役立つでしょうし、賃貸物件と同じように購入物件の住み替えという形も一般化していくようには思えるのですよね。
以前あったステップローンよりは現実味があるとは思うのですが。
25年ほど前にあった住宅ローンの一つですが、当初5年間は支払い額を低額に抑え、その後は給料が上がっているから支払い金額が増えても返済可能だという触れ込みのローンがありました。
その後バブルは完全に崩壊し、給料が上がることもなく、不動産価格は大きく下落し、破綻者が続出しましたが、この手のローンよりは現実味というか、ローンを組む方にもメリットがありそうなのですが、中古住宅は20年で建物価値がほとんどなくなってしまうというおかしな神話がなくならないことには現実化は難しいかもしれませんね。

いずれにせよ今後の不動産業界を考えた時に業界のガラパゴス化をなくしていかないと難しいところがあります。
不動産業界は古くから変わらない風習、慣習に囚われてなかなか変えることができないまま進んできている業界です。
いまだにネットに掲載されている物件をそのまま買い物カゴに入れて購入することもできません。
ない商品がそのまま掲載されていたり、店頭まで行かないと契約すら出来なかったりします。
こんな業界は今や不動産業界くらいのものです。
画期的な変革、超変革しないことには生き残っていけないと思っているのは私だけでしょうか?

クルマのディーラーなんかは、TOYOTA、NISSAN、HONDAなど大手が足並みを揃えれば一気に業界の流れを変えることが出来ます。
ハイブリッドカーも然り。
でも不動産業界って小さい会社の集まりですから、なかなか一つの流れに沿って動いていくことが出来ません。
でもそれがまた今業界で生き残っている人たちにはいい流れなのかもしれません。
政治の世界でもそうですが、主権を握っている人たちにとって改革というのは自分の立場も危うくするものであり、積極的に進めていきたいものではないのでしょう。
でも将来を見通した時に、自分の下の代、子どもや孫の代まで永続する流れを作っていくためには改革は必要です。
そのための犠牲は先代が担わないと後世にツケの後送りをしてしまいます。
今の年金問題もそうです。
今がよければいいという考え方では10年先、20年先が見えなくなります。

10年先、20年先もこの業界が生き抜いていけるための改革は必要ですね。

私はとりあえず自分が10年先の将来が見えるようになるために今頑張っています。

南の島で昼間からのんびりビールを飲んでいる姿をイメージして(笑)

皆さんもそうなれるように頑張りましょう。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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