ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

業界

横浜杭打ち偽装全棟建替希望74%



横浜のマンション傾斜問題。パークシティLaLa横浜は杭打ちデータ偽装で衝撃が走りましたが、そのマンションで全棟建替え希望が74%の住民が希望しているというニュースが出ていました。

マンション建替えには区分所有者の五分の四の賛成が必要になります。
その数字には若干及びませんが、その数字に近い数字が出たんですね。

もちろんこの数字は議決したわけじゃないのであくまでアンケートベースなんですが。
正式に決議を取ればクリアするかもしれないですね。

今回のケースは別にして、築40年、45年経過したマンションもたくさんあります。
そういったマンションでは建替えの必要が出てきているマンションでも、多くの場合この五分の四という数字はクリアできません。

建替えに際しては一時金の捻出が必要になるからです。
お金の問題だけではなく、建替えの際の転居先の問題。住み慣れた地域から離れる不安というのが高齢者には付きまといます。
心配するのは建替えが終わっても果たして健康な状態で戻ってこれるのかという問題もあります。
取り壊し、再建築には3年も4年も時間がかかってしまいます。
立地的にとてもいいマンションなら、デベロッパーが希望者から買取り再建築する方法もあるのでしょうが、そんなマンションばかりではないですからね。

なので、高齢者ばかりがマンション内に残り、若い方は賃貸に転用したり、空き家のままで放置しているマンションも存在しているのです。

この五分の四という数字が低い数字なのか、高い数字なのかそれぞれ当事者にとって違った見解があるのも事実です。

杭打ちデータ偽装など売主に問題がある場合は補償もつくでしょうから建替えの際にも一時金の捻出の必要はないかもしれないですね。
でも、そういった話も含めて議論しないと結局は何も進まないような気がします。

お金は出したくない。転居の間の家賃は負担してもらう。というなら建替え希望になるでしょう。
でも、その家賃が満足いくものでなかったら?
一時金を出す必要があればどうでしょう?
今回の傾きが大きかった棟に関しては建替えや買取りという話は出ていましたが、他の棟はそんな話は出ていませんでしたもんね。
なので、この問題は簡単には解決しないように思います。
他にも杭打ちデータの偽装問題は次々に発覚していっていますが、そのマンションはどうなるのでしょう?

ここをきちんとクリアしていかないとマンションに対しての信頼が大きく揺らぎますからね‥

もっとも、戸建のデータの方がもっともっと怪しい気はしますが‥

いずれにせよ、不動産関係、建築関係の信頼を取り戻してもらえるような解決を望みます。

ここがいい加減のままなら、そもそもの建築基準法自体が意味をなくします。

不動産にかかわる人間のモラルが問われていますね。

やはり自己防衛しかないんでしょうね。
自ら不動産や建築の知識を身につけることが大切になる世の中になってきているかもしれませんね。

アメリカでは弁護士や医師に並ぶくらいステータスの高い職業として不動産業も認められています。
これは不動産業自体がエージェント、インスペクターなどの専門家など各分野のプロフェッショナルが分業で担当するからなのですが。
日本の不動産会社は建築から販売、住宅ローンまで全て一社で賄おうとしますから、どうしてもプロフェッショナルでない部分も引き受けてしまうところもありますし、そこは専門じゃないからと平気で言ってしまうところがありますから信用性に大きくかけてしまうんですね。

不動産も建築と同じように分野に分けて免許の種類を許可制にすべきなような気はします。
そうすることによってお客様も混乱しませんし、安心して任せることができるようになるかもしれませんね。

いずれにせよ失った信用を取り戻すためには抜本的な改革が必要になりますね。

そういうことに気づいて業界が変わってくれればいいんですが、まだまだ先のことになるのでしょう‥

私がこの業界に入る前に、『不動産業っていうのはアメリカでは弁護士、医師に並ぶような立派な仕事なんだよ』と教えられ、カッコいいと思ってこの仕事を選びました。

そのようなカッコいい仕事をできるために一生懸命頑張ってきました。

そういう業界にこの業界がなれればいいなといつも思っています。

なれるのかなー?

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不動産業界の未来予想

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これからの戦略を建てるために私が働いている不動産業界の未来について予想してみました。

あくまで、私個人の予想であり、将来を予言しているものでも、将来をお約束するものではございませんのでご注意を(笑)

1.空家が増える

今でも新築住宅がどんどん建築されています。人口は増えていっていません。

一人暮らしをする若者が減っています。

当然空家は増えていきます。

私が小さいころって、家族4人、家族6人で3DKとか、2DK、下手したら2Kに6人家族って家庭も多くありました。

子どもが育つと当然狭くなりますし、大人になって2人、3人で部屋を共有??

無理だっていうことで一人暮らしを始めたって人も多くいました。

今はどうでしょう?

少子化になって、まず部屋が足りないっていう現象がまず起こりません。。

そこそこきれいな家でも都心部から離れると安く借りれますし、安く購入できます。

先日内覧してきた明石市の物件なんて、平成入ってからの一戸建で400万とかですよ。。。

駐車場はないですが、4LDKの立派な間取りでした。

一人暮らしをして家賃4万円払うならいっそのこと一戸建買いましょうよ。4万円を8年半払えば買えちゃいます(^_^;)

2Kで6人家族とかって大昔の話のように思えます。

供給が需要を大きく上回っているわけですから当然空家は増えます。

需要がある住宅を提供できないと、空家が埋まらないってことになりますよ。

なので、賃貸需要を毎日勉強しましょう。勉強っていってもネットで情報を眺めているだけでも十分ですよ。そのうち何となく、分かるようになってきます。

2.都心部に人口が集中する

もともと都心部以外に住宅が広がっていったのは、都心部で住宅を供給できなかったらです。

新築一戸建を都心部で購入できなかったので、郊外で念願の新築一戸建を購入ーって構図だったのですが、今や都心部でも買えるような価格になってしまいましたからね。

賃貸でもお家賃はずいぶん安くなりました。大阪でも梅田周辺、なんば周辺でも3点ユニットタイプなら4万円前後でも借りれるような時代になりました。

都心部への人口集中はこれからどんどん拍車がかかるでしょう。

3.駅から離れたマンション、バス便のマンションの需要がなくなる

今でもそうですが、駅から遠いマンション、バス便、郊外のマンション価格の下落が止まりません。

マンションを選ぶ理由。

1番目にセキュリティ。

2番目に駅近などの利便性を重視して。

というところですからね。

駅から遠いならマンションを選ぶ理由がほぼないです。。。

夜景がきれいなど、特筆すべき理由があればもちろん別ですが(^_^;)

郊外のマンションなら駅前物件、最低でも駅5分以内でないと厳しいかもしれませんね。

もちろん、賃貸需要があり500万で家賃5万、6万、600万円で7万円とかの家賃が取れるなら別ですが(^'^)

3.家主to借主 CtoCの取引が一般化する

元々賃貸の部屋って、大家さんが張り紙を貼って募集して、借主が問合せして契約。これが通常だったと思うんですよね。

月極駐車場なんかは、今でも地主さんが自ら電話番号書いた紙を貼って募集しています。

自分が住みたい街で、自分の仕事場の近所で自分の足でグルグル回って、よさそうな家を探して。問い合わせて。内覧して。

交渉も全て自分。もちろん仲介手数料なんてなし。

今の時代はもちろんそんな探し方はしませんから、ネットで検索することになります。

家主直でつながる不動産ポータルサイトがあれば、見てみたくないですか??

仲介業者に払う手数料が必要なくなるから、その分家具付きとか、フリーレントとか。礼金サービスとかもできちゃいますよね。

契約書のひな形??

そんなの無料でダウンロードできちゃいます。

こんなサイトいつできてもおかしくないのに出来ない理由ってなんだと思います??

宅建業法の縛り??

いいえ違います。

家主業は不動産業じゃなくて賃貸業なので、宅建業法とは関係ありません。

家主が直接お客さん(借主)に賃貸する場合、重要事項説明書も必要ありません。

お客さんが不安だから??

家主と直接契約するのが不安??

来店したことのない不動産屋さんで契約する方が不安じゃないですか?(笑)

ポータルサイトの運営者が儲からないからですよね。。

決まるか決まらないか分からないポータルサイトに家主は載せません。

もちろん無料なら載せるでしょうが。

でも、そのサイトを通じてお客さんが契約すると、フリーレントや家具サービス。

不動産業者を通して契約するより有利な契約をされてしまうとなると、不動産業者は怖くてその物件を紹介できません。

だって、その物件を紹介して、その家主直のサイトで検索して直接契約・・・

なんて、ことも起こり得ますもんね(^_^;)

なので、よっぽどの先行投資。

例えば、一時期LineのTVCMってすごく流れていましたよね。

パズドラもそうです。

毎日すり込みのように大金をかけて、意識づければ可能かもしれません。

でも、そんなことできませんもんね。。。

あと、考えられるのは大家さんが太っ腹になるかです。

オーナー直のサイトに掲載している条件、お客さまと直接交渉するときと同じ条件で不動産屋さんを通じてもその条件で貸してあげる。

しかも、紹介してくれた不動産業者に仲介手数料をきちんと支払う。

これでどうでしょう??

旅行業界って多分これと同じじゃないですかね?

例えば、JTBのツアーを他社で申し込んでも、JTBで申し込んでも同じ条件ですよね??

ということは、そうすることによって公平性は保たれ、尚且つ大家さん直サイトは成り立ちせんかね?

住まい公社の物件とか、URの物件て直接申し込みもできますし、不動産業者を通しても申込できます。

もちろん同じ条件で。


家主だけなんですよね。直接契約ができるサイトがないのって。

というわけで、私がやらなくても誰かがやると思います。しかもそんな先の話ではなく。


ということで、最後に一番危惧している


4.不動産仲介業がなくなる・・・

元々不動産だけに限らず仲介業というのは、人と人を繋ぐ仕事です。人と人の間に入る仕事です。

人と人の間に入る必要がなくなればどうなるのでしょう??

物件情報だけを提供して仲介手数料をいただいていた不動産業者は淘汰されてしまうかもしれません。

もちろん、特殊な情報とか、誰もが入手できない情報を手に入れることのできる不動産業者さんは生き残りますよ。

それはそれでプロフェッショナルですから(^'^)

ただ、何となくレインズの情報とかアットホームの情報だけで商売している不動産業者さん。

賃貸業者でいうと、業者貸主、業者管理物件つまり業物ばかりを取り扱っている不動産賃貸業者さんもきついですよね。

家主さんと直に親密にお付き合いされている管理業者さんは生き残ります。

これも、オーナー様にとって必要なプロフェッショナルですから(^'^)

つまり不動産業がなくなるというのではありません。

不動産仲介業というのが、ピンチなのではと思っています。

これからの時代、誰でもできることをしていたらお金にはなりません。

誰もができないことをするプロフェッショナルになる。

もしくは、誰もがやっていないことをやる先駆者になる。

最近、不動産投資家の方々とお話しする機会が多いので思っていることが一つあります。

大変勉強熱心です。

しかも、向上心が強く、吸収力がすごいです。

以前の会社で社員教育の勉強会をセミナー方式でやっていましたが、びっくりするくらい、話を聞く態度が違います。

お客さまの方が数倍吸収しようとする意識が高いのです。

しかも行動力もあります。

以前ブログで紹介したプロパンガスの話がありましたが、個人家主は戸建を購入したらすぐ都市ガスからプロパンガスへ切り替える交渉をする。

不動産業者はなにもしない。

これです。

お客さまの方が勉強熱心だと思う機会が多くなりました。

もちろん、不動産業者の中でも今お付き合いをさせていただいている方々はとても勉強熱心です。

なので、話をしていても楽しいのでお付き合いさせていただいております。

そうでない方々。。。。。。。


たくさんいらっしゃいます(-_-;)

管理業者になるか、すごい情報源をつかんで仲介業で生き残っていくか?

それだけでなく、不動産業者にはいろいろなジャンルのプロフェッショナル達がいます。

金融・ローンのプロ、古民家再生やリノベーションなど住宅再生のプロ、立退きのプロ、債権回収のプロ・・・

それぞれのプロフェッショナルの技術、テクニック、経験をお持ちの方々は景気の波に関係なくご商売できますから問題ありません。

日本に不動産業者は122,000社あるんです。

知っていました??

このうち、先ほどのプロフェッショナルって10%もいないと思います。

それでも十分に食べていけるような時代でしたが、これからは淘汰されていくと思います。

もちろん私もそうなるかもしれませんので、そうならないように努力します(^_^;)

不動産屋さんに頼らなくても情報が入ってくる時代になると思います。

その時には、自分の経験と知識がものをいいます。

それまでに、いっぱい勉強してください。

いっぱい知恵をつけてください。

そのために微力ながらお力添えをいたします。

これからも応援よろしくお願いいたします。






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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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