ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

業種

不動産業者といってもいろいろな業種があるんです

『趣味は何ですか?』
『うーん。何でしょう?』


『仕事かな。。。』

最近こんな会話がありました。

ゴルフももう3年くらいしてないし、ギャンブルはもう全くといっていいほどやらなくなったし、釣りはできないし、食べ歩きするほどグルメでもない。

旅行は好きだけど、最近はゆっくり旅行する時間も取れていないので、これも趣味と呼ぶには少しはばかられる。

麻雀は昔競技麻雀の大会や試合によく出かけていたほど好きなのですが、最近は全く打ててなく、というより長時間プレイしますので今はその時間が全く取れません。

阪神タイガースは大好きで年に数回は甲子園に応援しにいきます。
でもここ2、3年はもらったチケットでしか行っていません。

これも趣味というには頻度が少ないような気もします。

『時間を忘れて没頭する。』
これが私の中での趣味の定義です。

そう考えると趣味=仕事になってしまうのですよね。

仕事に集中している時は、何時間でも、夜中になっても没頭しています。
セミナー直前のレジュメを作っているときなどまさにそんな状態です。

『仕事ばっかりしていてしんどくない?』
よく言われます。

でも仕事が忙しくて休みが取れないより、仕事が全くなくやることがないストレスの方がきついです。
そんな状態になれば不安で不安で、情緒不安定になってしまいます。

貧乏性なんですよね。

じっとしていれない。

仕事することは苦にはなりません。
むしろ楽しんでいます。
パズルを解くようにお客さんに合った提案の仕方、ニーズに合った物件を探しています。

それにお客さんとお話しすることをとても楽しめています。
不動産業に長いこと従事していると、同じ業界の人たちや建築関係の方などには多く知り合えます。
でもその他の業界の人たちと知り合うことが逆に少なくなってしまいます。

お客さまってほとんど他業種の方です。
自分の視点や思考回路と全く違う角度から物事を分析する方もおり、その方が持っている知識や知恵も私が全く持ち合わせていないものだったりもします。

そういう方々といろいろお話しさせていただくことでとても勉強になり、刺激を受けます。
業界は違えど、成功者の考え方、物事の捉え方はとても勉強になります。

一つのニュースがあったとして、受け止め方はみな同じではありません。
同じ情報を発信しても、読み取り方によって反応は様々です。

でもそれが当たり前なんですよね。

みんな同じであれば個性など生まれません。

不動産って一つ一つ同じものはありませんから楽しいのです。

今新築の分譲マンションってAタイプから始まりFやJなど数多くのプランが混在しています。


昔の公団住宅のように隣の部屋もその隣の部屋も同じ間取り、というマンションも少なくはなりました。

中古なら同じ間取りでも内装の状態や価格が同じではありませんから、このマンションのこの広さはこの価格で決まりというわけでもありません。

なので少し個性的な人の方が、不動産投資には向いているのです。

『私は他人によく変わってるね。』
と言われちゃいます。

でもこれは私にとっては褒め言葉です。

他人と同じくくりにされることを嫌がります。

というより、他人と同じことができません。

例えば工場とかの流れ作業を黙々とこなすことは苦手です。

面白くないセミナーや講義を集中して聞くことができません。

興味があることには夢中になって前のめりになり話を聞きます。

こう考えるとただの子どもです。
好奇心旺盛な幼児と何ら変わりがありません。

ただ興味あることが、アンパンマンなのか不動産に関することなのかだけの違いです。

何かに特化していけば周りの人と比べて何らかのアドバンテージが生まれます。

プロの世界って例えばスポーツでいうと、野球やサッカー、テニスなど、趣味でしている方は多いと思いますが、プロ野球選手やプロサッカー選手、プロテニスプレイヤーなどもその世界に特化してお客さんを魅了し、その報酬として大きなお金を生み出します。

私たちの仕事、不動産でも最近では多くのサラリーマン大家さんが誕生し、異業種からもどんどん参入してきています。

野球やサッカーみたいにテレビ放映はありませんし、みなさんがどのような金額で物件を購入し、どのくらいのキャッシュフローが残っているのかを知る方法がありません。
仲のいい大家さんとお話ししても、
『事細かく正直に教えてくれる方』
『内装工事など支出した金額を話さずに購入した金額、安く買えたということを強調する方』
『かかった金額を大げさにお話しし、お金をかけたと誇張する方』
などいろいろなタイプの方が存在します。

なので実際のところは自分でやってみないと分からないということです。

内装工事業者、建築業者でも
『最初安い金額の見積もりを出して、後から追加注文、追加請求で結局高いたという業者さん』
『うちは追加請求したくないのでこの見積もりです。ここから工事内容によっては予算以下になりますのでといいながら、工事完了してもそのままの請求書を送ってくる業者さん。』
いずれにしても
『えっ?言ってたことと違う・・』

発注して工事をさせてみないと分からない。

何事も経験です。

安いけど手が悪い。
安いけど仕事が遅い。
という業者さんより、

逆に
価格は安くないけど仕事はきっちりしてくれる。
仕事が早い。

こういう業者さんの方が安心して仕事を任せることができます。

でも賃貸経営していく中では経費を抑えていくことも大切ですよね。

このバランスが実に難しい。

不動産の賃貸管理にしても然り。

価格勝負をしてくるところは、それしか売りがないということです。

餅は餅屋と言いますが、不動産屋さんならどんな不動産のことでも相談して大丈夫かというとそうではありません。

不動産業者の中には
不動産売買(居住用)の購入者メイン
不動産売買(居住用)の売主側メイン
不動産売買(居住用)売主
投資用不動産仲介メイン
投資用不動産売主
土地仲介
競売物件サポートメイン
賃貸仲介(借主側)
賃貸管理(貸主側)
事業用不動産仲介
などとざっくり分けてこんなに分類されます。

その他にもコンサルティング業務として活動している業者さんや、借地を専門にしている業者さん、立ち退きなど地上げ専門の業者さん、リノベーション物件だけ扱っている売買売主、仲介、賃貸仲介会社さん、店舗専門の仲介会社さん、社宅代行など法人契約に特化した会社さん、多種多様でしょ。

不動産会社と一括りにしても、それぞれの会社がやっていることは違っているのです。

投資用不動産を中心に扱っている会社さんでも
投資用ワンルーム(新築)
投資用ワンルーム(中古)
中古一棟マンション
中古アパート
新築アパート
戸建
区分所有建物
それぞれ何かに特化している会社さんが多いです。

それは物件の収集の手間とか、購入時の融資付のことを考えると一つの業務に集約する方が効率的だからです。

でも例えば年収400万円の方が投資用ワンルームを購入しても大した節税効果が得れませんし、自己資金500万円の人が戸建を現金購入してしまえばもう自己資金はなくなってしまいます。

自分に合った投資方法を選ばないとダメなのです。

不動産投資で大切なのは、将来のビジョンと自分の属性の把握です。
『友人のAさんがこの不動産から物件を購入してうまいことやっているらしい。だからオレも。』
これではダメなのです。

Aさんにとって最適な不動産物件でも自分にとって最適だとは限りません。

物件価格1億円、RC造の築10年、表面利回り8%のマンションがあったとします。
Aさんは金利1%で30年融資が受けれるとすると毎月の支払いは321,600円。
8%の利回りなので毎月の家賃収入は満室時で666,600円。
返済比率は50%を下回っているので十分キャッシュフローを生みます。

一方Bさんは金利4.5%、同じく30年ローンでしか組めません。
この場合の毎月支払い額は506,600円。
ここに毎年の固定資産税、毎月の管理費だけでほぼ手残りはなくなります。

さらに空室が生じると内装工事、業者に支払う手数料が発生します。

ここまで極端ではないけども、Aさんは資産状況がいいので物件価格の満額融資を受けることができ、Bさんは2割の自己資金が必要だと言われたりとか。
2割と諸費用が自己資金だとすると最低でも2,500万円ものお金が必要になります。

その人の属性によって融資条件は大きく異なりますから、誰でも同じシュミレーションが組めるわけではありません。

安い金利で調達できないのなら、もっと高利回りの築年数の古い物件を狙う。
自己資金の少ない人なら、融資の評価が付きやすい物件を狙う。

人によって狙う物件も、調達する金融機関も変わってくるのです。

きちんと自分で属性を把握し、自分の特性を理解している人は種別ごとに特化した不動産会社に相談に行かれるのがベストかと。

そうでなければ、何かに特化した会社に相談に行ってしまうと、自分たちが勧めたい物件に誘導されてしまうだけです。

不動産業者選びも内装工事業者選びも大切なんです。

その会社の特色、特徴を理解し、その強みを利用する。

場合場面に応じて適正に応じて使い分ける。

不動産業者も工事業者も頼りっきりになるのではなく、うまく利用するようにしなければなりません。

金融機関も同じです。

自分の属性だけでなく、物件によって使い分ける。

大家業って片手間で儲かるというイメージをお持ちかもしれません。

もちろんそこから始めることはごくごく普通の話で、いきなり全てのことを自分で始めていくことは容易くはありません。

でももしあなたが、サラリーマンを引退して大家業として独立起業をしようとするなら、それではダメです。

起業する=プロです。

プロであるからには全てのことを自分でマネージメントすることが必要になります。

それがうまく不動産会社や工事業者と付き合うこと、金融機関と付き合いをしていくことということになります。

なので、私も含めうまく利用してください。

プロでも最初から一流なわけではありません。

プロ野球選手でも新人の時は先輩選手の背中を見て成長します。

コーチの指導も必要です。

私が先輩選手なのかコーチなのかは分かりませんが、時にはそういう人も必要になるでしょう。

なのでご相談お待ちしてますね。

それでは。

不動産業にもいろいろあります

不動産業と一言で言ってもその中にはいくつもの種類に分類されます。
1.売主
2.仲介業
3.賃貸業
4.管理業
5.その他
まず大まかに分けてもこれだけに分類されます。
売主の中には不動産デベロッパー、マンションや大規模な分譲住宅を開発する会社さんから、小さな一区画の建売住宅を販売する会社、中古のマンションや戸建てをリフォームして再販する業者まで含まれます。
その他にも分譲マンションの販売業者さんもありまさに多種多様です。
こうした売主さんの不動産会社さんは土地や物件を仕入れて手を加えて販売していくわけですから、ある意味製造、加工業に分類するのかもしれません。
ここで成功していくためには仕入れが大切になり、そのためには多くの情報を手に入れる必要があります。
また元のままでは商品になりませんから、その物件を加工する必要があります。
お客様のニーズを組み取り商品力のある物件にプロデュースする企画力も必要になります。
競売物件を購入して再販しようとしている一般のお客様もいらっしゃいますが、その辺りの知識、経験が豊富にあれば可能かもしれませんが、その辺りはやはり業者の方が長けていますので少々ハードルが高いように思われます。
次に仲介業です。
この仲介業には大まかに分けて賃貸仲介と売買仲介があります。
賃貸仲介の中には居住用賃貸、エイブルやアパマンショップなどの賃貸屋さんから、事業用賃貸をメインにしている会社まで様々な会社があります。
事業用賃貸の中には事務所メインの会社から居抜き物件などの店舗メインの会社、貸し土地など大型のロードサイド物件をメインにしている会社まで幅広く存在しています。
賃貸仲介と聞けばすぐにエイブルやアパマンショップなどの賃貸店舗を想像しそうですが、実はそうでもないのですよね。
もちろん数的には圧倒的に居住用賃貸を扱っている会社が多くなりますから仕方がないのかもしれません。
この賃貸仲介の業界が今苦戦しています。
業務的に煩雑ではないので、簡単に独立しやすいというのもあるのですが、かなりの多くの店舗が存在し、集客自体もネット、主にポータルサイトに頼らざるを得なくなり、その広告費が大きくかさみ利益を圧迫しています。
20年前は物件に募集看板を掲げているだけでもお客様から問い合わせがあり、店舗を構えていただけで多くのお客様の来店がありました。
もうそんな時代ではないのです。
逆にネットから集客ができるようになり、駅前で店舗を構える必要がなくなりました。
その反面広告宣伝費がかさむようになったわけですね。
今や賃貸仲介の店舗では朝から晩までネットへの物件入力です。
広告宣伝費がかさむようになった影響は家主さんにも降りかかっています。
部屋付けの際に賃貸仲介会社に支払う手数料がどんどん高騰してきています。
結局儲かってるのはポータルサイトを運営している会社ということになるのですよね。
この流れは売買仲介の会社にも押し寄せています。
新聞折込の広告媒体から最近ではネット集客に推移しています。
売買仲介の会社さんからすれば新聞折込の費用に比べるとネット媒体の広告宣伝費の方が安くついた時代もあったので、自然にそっちに移行したのですが、今ではかなりの広告宣伝費を投下するようになってきています。
でも売買仲介の場合は今でもポスティングというものは効果を発揮しますから、そちらに注力している会社さんも多くあります。
居住用売買仲介だけでなく、事業用の売買仲介をメインにしている会社さんもあります。
事務所、店舗だけでなく収益用、投資用不動産の仲介をメインにしていたりします。
うちの会社はどちらかというとこの分類に該当してくるのですが、この中でも集客方法は様々です。
投資用のポータルサイトから集客している場合やセミナーなどで集客する場合もあります。
店舗や事業用ではお客様の依頼を受けて地主さんや売主さんにアプローチをかけていく場合もあります。
固定のお客様を相手にしている場合は別ですが、不特定多数のお客様をターゲットにしている場合、エンドユーザー相手に商売している場合は先ほどのケースと違いサービス業に該当するのではないでしょうか?
サービス業と言えば様々な業態があります。
飲食店から始まり、家事代行、今や買い物代行などの仕事もあったりします。
つまり自分でできることでも誰かに頼むことにより時間が短縮できたり、より良い結果が生まれる、満足できる結果を生み出すことができるから値打ちがあるのです。
不動産仲介の仕事も同じです。
自分で売主さんから直接購入すれば仲介手数料は必要ありません。
部屋探しでも貸主さんから直接部屋を借りれば仲介手数料は必要ありません。
その中で仲介手数料をお客様からいただくにはそれなりの意味がなければいけません。
ただ部屋を紹介したから。
ただ物件を案内したから手数料はこれだけいただきます。
では本来通用しないものなのですが、不思議と今までは通用していました。
賃貸仲介では最近では仲介手数料が無料という会社さんも出てきましたから、不動産会社を通じて部屋探ししてもお客様に余計な負担が生じない場合もあります。
でも売買仲介の場合は今でも3%+6万円という通り値のままです。
いつまでこのスタンスでいくのでしょうか?
もちろんこの上限の仲介手数料を支払ってまで購入したい物件を見つけてくれたり、融資やリフォームなどのアドバイスをしてもらったり付加価値があれば決して高くない手数料にはなるでしょう。
でも本来サービスというものは、お客様が期待しているもの以上のものを提供できた時に、これをサービスと呼びます。
600円のお昼の定食を食べて普通に美味しかった。
これはサービスではありません。
他の店で食べれば1000円以上はするだろう定食が600円で食べれた。
これはサービスですね。
天ぷらうどんを頼んだ。
店主さんが『これ食べて』とエビを一匹おまけに付けてくれた。
これももちろんサービスです。
不動産業界ではこのようなサービスを提供することは難しいかもしれません。
お客様を満足させること。
納得して物件をご購入いただいたり、お部屋を借りてもらったりすることは当然です。
それ以上のものを提供できるようになれば他社との差別化を図れるかもしれません。
かといって、高額な商品をプレゼントしたり家具や電化製品をプレゼントしたりすると景品表示法に引っかかります。
難しいですよね。
そこで最近では大手不動産仲介会社では瑕疵担保保険を付与した仲介をサービスしていたりしますので、これからもどんど差別化が行われるかもしれませんね。
次に賃貸業。
これはオーナー業ということです。
家主さん、地主さんですね。
この賃貸業をするには不動産の宅建免許は必要ありません。
このオーナー業も昔ならオーナーになれば人生の上がりのように思えたのですが、今ではなかなかそうはいきません。
安定した十分な収益を得るためにはやはり努力が必要です。
楽して稼げる時代ではないということですね。
そして管理業です。
この管理業にも免許は必要ありません。
分譲マンションの管理受託するためには免許は必要ですが、賃貸マンションの管理をするだけなら免許は必要ありません。
オーナーをやりながら不動産管理法人を立ち上げている方も少なくはありません。
実際には管理をさらに不動産会社に再委託したりしているので節税のための法人であったりします。
不動産管理会社も管理戸数を増やしているところと、どんどん減っている会社と二極化してきています。
オーナーのために新しい取り組みをどんどん提案している会社は管理戸数を増やし、従来と同じことを繰り返しているだけの会社は管理戸数を減らしています。
管理会社も提案力、そしてお客様のニーズを組み取る情報収集力が求められてきているのです。
最後にその他の不動産業者。
ここにはもう多種多様な方たちが存在します。
任意売却物件を専門に取り扱っている会社さん。
競売物件の入札サポート業務だけに特化している会社さん。
不動産会社へ物件を持ち歩いている不動産ブローカーの方。
地上げ屋さん。地下げ屋さんなどもいてたりします。
これらは専門職なのですが、ニッチな市場でも専門家が少ない分需要があったりします。
不動産屋と一括りにしてもこれだけの業種、職種があるのです。
専門職になれば、その仕事自体が他では提供を受けれないものなのでサービス精神は必要ないのかもしれません。
でも自分のやっている仕事が他の誰かに取り代われるようなものならば、サービス精神を忘れてしまえば大変なことになります。
専門職に突き進んでいくのか、それともお客様にかけがえのないサービスを提供できるようにしていくのか、それが今後の生き残りに左右してくるように思います。
いずれにせよ、何かに特化している会社さんは強いですよね。
私の場合昔から器用貧乏なのでなかなか一つに絞り込めません。
ダメじゃん。
ということで、これからもサービス精神を忘れずみなさまのために情報提供していくことにします。
よろしくお願いします。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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