ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

業者

不動産業者に好かれるお客さん

不動産=融資

今の不動産投資の世界ではこれが当たり前になっています。



不動産は高額な買い物なので、融資を受けることを前提に話が進むことが多いのは仕方ありません。

不動産業者なら別ですが、一般の方なら『融資特約付き』の買付証明(購入申込み書)を提出することがほとんどです。

マイホームならほとんどこのケースとなるのですが、投資用物件になると少し話が変わってきます。

融資特約は受け付けません。』
『ローンの内諾が出てから申し込んでください。』
こういうことって少なくはないのですよね。

※融資特約:融資の承認が得れなかった場合、契約を白紙にすることができる特約

というのも、住宅ローンの可否は1日〜3日あれば事前審査の結果は出ます。
でも、投資用物件となると2週間〜3週間ほど内諾が出るのにかかることもあります。

購入申込みをしたが、1ヶ月近く経って
『ローンが付かなかったからやめときます。手付金返してください。』
って言われるとふらふらになってしまいます。

契約してしまっていれば、他のお客さんと商談することもできなくなるので大いなる機会の損失です。

なので先ほどのように
『ローンが付いてから契約しようね。』
となるわけですね。

こうなると当然
『最低限このくらいは融資が付くだろう。』
『評価に足りない分は自己資金出さないといけないだろうけど、とりあえず欲しい物件だから買っとこう。』
『何行か当たって一番条件のいいとこで借りようか。まぁほぼ物件価格くらいはどこでも出すだろう。』
こういうあたりが付けれる不動産業者がほぼ優先的に購入することになっていきます。

融資ありきで進めているとこの流れに乗ることはできませんよね。

全額現金・預金でも支払えるけど、融資使った方がいいかな。
このスタンスで勝負できる人ならスピード勝負で負けることもないですし、価格交渉も強気でできることになります。

『この金額まで下がるなら、融資特約もなしで明日でも契約するよ。』

こう言われたら売主側の仲介業者さんからすると大喜びです。

そこに加えて
『うち買主だから、この金額になったら手数料満額払うよ。』
『一旦所有するけど売る時また専任で任せるよ。』

売主側仲介さんからすると両手数料どころか、二回転目の両手数料まで見えてきました。

業者さんからすると
相手側に仲介業者がいるお客さん<直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)<直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)<直接のお客さん(転売目的)
こういう構図なんですよね。

買付の金額でいうと
相手側に仲介業者がいるお客さん>直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)>直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)>直接のお客さん(転売目的)

こうなるのですが。

モラルよりビジネス優先。
残念ながらこれが今の不動産業界です。

でもさすがに同時に買付が入って、価格より手数料優先というわけにもいきませんので、紹介する順番を優先順位の高い順番に置き換えちゃったりするわけです。

いい物件を購入するために必要なこと
①融資条件をつけない
②融資は大丈夫という安心感
③スピーディな返答
④手数料はきっちり払う
これが業者がまず最初に声をかけたいお客さんです。

次に選ばれるのは
⑤融資付は必要だけど直接のお客さん 

これらのお客さんに声をかけあたりがなければ、
『仕方ないな業者にも声かけるか。』

こうして根付業者から仲介業者に情報は流れていきます。

ということは、
複数の業者と繋がりがある方がいい
こうなりますよね。

不動産業者が有利な点はこういった繋がりを持ちやすいというところにもあります。

一般のお客さんが
自分にまず一番に声をかけてもらうためには、大勢の顧客を持っている業者より小規模で顧客の少ない業者さんの方が、そのチャンスは広がります。

うちみたいな小規模経営している会社なら顧客は多くても数十人〜100人、200人規模です。

その中でアドバンテージを取っていれば、最優先でお声がけしてもらえるチャンスが生まれます。

よく、個人投資家さんが重視しているポイントとしてスピード回答を心掛けている方がいますが、それは先ほどの優先順位の優劣を決める上ではたしかに効果があります。

でもこれって、そこそこの経験があれば有利に導ける材料にはなりますが、未経験や経験が浅い場合には
『とんでもない物件を購入してしまった。』
とか
『相場より高い物件を購入してしまった。』
『人気のない地域の物件を購入してしまった。』
などのような失敗に繋がるケースも少なくはありません。

スピード、そこだけが取り柄というのは業者からするとまさに
鴨がネギを背負っている 
お客さんなのです。

慎重に進めていたらいつまで経っても物件が買えない。
いい物件はすぐ取られてしまう。

そりゃそうなんですが、焦って購入して失敗するよりはいいでしょ?

現金で購入できる金額の物件なら、まだ失敗してもその範疇で収まります。

でも、多額なローンを抱え込んだ上に失敗に気付いた。
これは取り返しが利きません。

毎月2〜3万円の支払いで済む話なら、まだ何とかお小遣いを減らせばリカバリーできるでしょう。

それが毎月何十万円もの支払いとしたら?

無理ですよね?

融資前提の物件なら決して焦って物件を購入しない。

当たり前の話なんですがね。

この当たり前の話ができていない人が多いので、不動産投資で失敗する人が後を絶たないのです。

あなたはどうですか?

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買いたい病になってはいけないというお話です。

買いたい病の患者さんは、不動産屋さんの餌食です。

しかもご丁寧に、私はカモですよと自ら教えてくれるのですから。

業者さんがお客さんより偉いわけでも
でも
お客さんが業者さんより偉いわけ
でもありません
業者さんとお客さんは対等な立場です。

それを理解している方は、うまく物件を購入し、うまく業者さんを利用します。

逆にそこを間違った捉え方をしてしまうと、業者さんにソッポを向かれたり、業者さんのカモにされてしまいます。

不動産投資ってビジネスですからね。

そのビジネスを成功させるためには、うまく業者さんを活用する、機嫌を取りながら対等な立場で話を進めるのは当たり前でしょ?

不動産屋さんに好かれても都合のいい物件を押し付けられては意味がありません。

逆に不動産屋さんに嫌われていい物件が回ってこないのも困ります。

一番いいのはとにかく多い物件情報を得れて、その中からいい物件を選定することです。

多くの業者と繋がることは簡単です。
なので、次にすることはまず見る目を養うこと。
そして、気軽に相談できる金融機関をいくつか
作ること。

サラリーマンならノンバンクから、自営業者・経営者なら地元の信用金庫・信用組合から始めるといいですよ。

金利は地銀や都銀に比べて少し高くはなりますが、耐用年数や物件評価に対応力があります。

入り口はすでにその金融機関で借入を起こしている家主仲間さんとか、仕事の繋がりから紹介してもらうのがいいと思います。

どこの業者からの物件でも持ち込みやすくなりますので。

何度も言いますが不動産投資はビジネスです。

資金調達はビジネスにとってとても大事なことですからね。

経営者なら自らが資金調達するのは当たり前でしょ。

そのくらいは自分で行なっていきましょう。

物件情報を元に金融機関に資料を持ち込み、どんな物件でも1〜2週間で回答が得れれば返答もスムーズにいきますし、
『購入前提で考えてます。融資特約ありならすぐに買付出します。1〜2週間で回答出てくると思いますので。』

こんな回答を出せればスピードでは引けを取りませんし、その間に自分なりの物件調査を済ませてしまえばいいだけですからね。

ここまでできれば、ほぼもうセミプロです。

そしてこれが、本当の意味の不動産投資の始まりです。

さらに、金融機関への資料の作り方、好まれる資産状況の情報の開示の仕方、金融機関との繋がり方、この辺はテクニックが必要なので是非事前にご相談ください。

株式会社ライフコンサルティングでは物件紹介だけでなく、不動産投資のご相談に応じております。

お気軽にご相談ください。



大家さんが賃貸業者に頭を下げるような時代になるなんて。

賃貸の需要と供給のバランスが崩れています。
特定優良賃貸住宅に見られるように、以前は県営住宅、市営住宅が不足しており民間の力を借りるために補助金や低金利などの融資でどんどん建築を推進している時代もありました。

そんな時代は大家も左団扇で、新築を建てれば入居希望者がどんどん集まり、完成時にはほぼ満室でスタートすることも珍しくはありませんでした。  

だって賃貸住宅が不足しているという前提があったわけですから当然と言えば当然の話です。

でも今はどうでしょう? 

竣工後もまだ募集をかけ続けているマンションやアパートも多く見られます。
中古の住宅なんかは、半年一年空室のままという部屋も珍しくはありません。

大家は広告料、業務委託費などの名目で(賃貸住宅の斡旋は貸主、借主双方で賃料の1ヶ月分までしか仲介手数料を取れないので)多大な出費を強いられるようになっています。

『何とかうちの部屋にお客さんを紹介してくれないかな?』
大家自ら賃貸業者に資料を持ってお願いに上がるケースも増えてきました

『うーん。そうですね。少し周りの相場より高いと思うので、賃料交渉に乗ってもらえますか?』
『もう少し手数料増やしてもらえれば走りやすいのですが。』
こんな話をされるケースも増えているのではないでしょうか?

大家さんと言えば、一昔前なら一般人から見ると雲の上の存在でした。
地主さん、事業で成功したお金持ち、こういう大家さんがほとんどでしたが、今はそうではなくなっています。

サラリーマンをやりながら大家業を営んでいる人、主婦でマンションオーナーの人、職人さんをやりながらマンションオーナーになっている人、様々な人が大家として頑張っています。

これがどういうことかというと、
大家になるハードルが下がって、誰でも(誰でもと言えば語弊がありますが、以前に比べてという話です。)マンション経営に参入できるようになったということです。


お金持ち=大家さん
地主さん=大家さん
ではなくなってきているのですよね。

地主でもなく資産家でもない人でも大家さんになれています。

私もそのうちの一人ではありますが。(笑)

もちろん昔からの大家さんも健在しています。

ただ、顔ぶれが昔と今では大きく異なっているということです。

参入のハードルが下がったということは、競争相手が増えたということです。

競争相手が増えたということは、以前のままでは競争に勝てなくなる時代に変化しているということです。

誰もが
『大家なんか、儲からないし手間もかかるしやってられないよ。』
こう思うならこれだけ参入者は増えませんから、魅力的なビジネスの一つではあると思います。

もちろん私も魅力的なビジネスだと思っています。
自分が休んでいる時も、お酒を飲んでいる時でも家賃収入は入ってきます。

今話題の民泊などもそうです。
民泊の場合は毎月ではなく毎日の収入を生みます。

ただそうは言っても、これからはその競争に勝ち残っていかないといけません。

あぐらをかいてテレビを見ていて生活費を稼いでくれる時代から、頭を使って情報を駆使して、ネットワークを活用して稼ぐ時代への変化です。

まずは、賃貸業者に頼りっきりの集客から抜け出すことが大切です。

先日のかぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリースのニュースにも見られるように、業者頼り、業者任せではいざという時に打つ手がありません。

私の昔から知っている大家さんは、テナントが退出すると自分で声掛けに周り、自ら入居テナントを見つけてきていました。
大きなテナントになればなるほどです。

家賃収入は自分の収入に直結しますから、行動力が早いのです。
もちろん私たち業者にも声掛けはしてくれます。
お客さんを決めれば手数料も気持ちよく払ってくれました。

自分でも動くが一応業者も動かす。 

動いてもらうではなく、動かすです。

学校で受動態と能動態って習いましたよね?

受動態になってしまってはいけません、自らも動き自分が主体になるということです。

うまく利用するものは利用し、ただ頼りっきりにはしない。
これが本来大家のあるべき姿ではないのでしょうかね。

魅力的な物件を提供し、自分の情報網、他人(業者も含め)の情報網も活用する。

昔の大家さんって専業大家さんが多かったように思います。
自分が動かなくても奥さんが手伝っていたり、子どもさんがお手伝いしていたり。
それがいつの頃からか、兼業大家さんが増えたのですよね。

専業大家さんでもうまく賃貸経営ができず、物件を手放してしまった大家さんも多く出ました。 

それなのに兼業大家さんで業者任せで成り立っているのは、丸ぶりで運営できるラインで物件が購入できていたからです。
3〜4年前まではそういう時代でした。

でも今はどうでしょう?

物件価格が高騰し、耐用年数内でのローンではキャッシュフローが回らず、融資年数を伸ばし何とか毎月の支払いができている状態です。

販売業者がサブリース契約を付けたり、あたかも安定収入であるかのような表記でお客さんを募ります。

一年なのか二年なのかは業者さんにもよりますが、サブリース契約が切れれば放ったらかし、ローンが払えなくなっても自己責任でしょ、なんてこともよく聞く話です。

以前の大家さん(地主さん、建築会社にそそのかされて高い建築費のローンを組まされた大家さん)は借入当初の金利が高く、新築時より大きく賃料が下がったため支払いに窮してしまい物件を手放すことになりました。

と言っても、金利でいうと2%台から3%台の話です。

今もしすでにマンションオーナーであるあなたが、調達金利が3%近くであるなら、それは速やかに借り換えすべきであり、万一借り換えできないと言われた物件であるなら、まさに危機に直面しています。

しかも30年ローン、35年ローンを組んでいるなら尚更です。

今の住宅ローンの金利をご存知ですか?

頭金なしで年収400万円のサラリーマンが借入れる金利で0.6%、0.7%前後です。

その時代に3%も4%も金利を払っているとしたら。

しかも、その購入した物件が購入した金額でなど到底売れない物件だとしたら。

恐ろしい話です。

私たち不動産屋さんも物件を購入し転売することがあります。

その時に調達する金利は3%であったり4%近い数字であることもあります。

でも、短期で売却する目処があるからその金利で調達するわけですよね。

その金利が30年も35年も続くなら恐ろしくて借りれません。

仮に金利4%で30年、1億円のお金を借りたとして30年で支払う総額は17,187万円にもなります。
これが金利1%なら総額でも11,579万円です。

この差は歴然です。

つまり、安い金利で調達できない人は今は不動産を購入したらダメ。

高い金利で調達するなら、短期で売却する目処を持って購入すべき。

こう思うわけです。

マイホームじゃなくて収益物件だから大丈夫。
利回り10%あるから金利4%でも大丈夫。

利回りって何の利回りですか?
一年間通して純利が10%の物件を金利4%で調達しても大丈夫ですよ。

でも、その利回りって満室想定の表面利回りではないですか?

収入から改装費用、業者に払う手数料、固定資産税、ランニングコスト、そして不動産所得にかかる税金、全て考慮して本当に利益があるのかどうか、それが重要です。

それが仮に年間100万あったとしても、10年後に物件価格が1,000万円以上値下がりしているなら結局同じでは??

こんなことばかり言ってるから投資物件が売れません。(笑)

まぁ今は買い時ではないと思ってしまっていますから仕方がないことです。

でも私が今物件を購入しているのは、別の収益構造を考えているからです。

特に大阪市内の不動産は特区民泊の制度が活用できますので魅力的です。

もちろん消防法等の基準をクリアしていくことが大前提ではあります。

今の賃料以上に収益を生む仕組みを作ることができればまだまだ勝算はあります。

そんな物件をどんどん紹介していきたいですよね。

ただ、アパートローン、スルガスキームのように金融スキームが出来上がっていませんので、そこをどうやって確立していくのか、そこが課題です。

木造アパートが売り出されだした時、耐用年数の問題で当初25年ローンが目一杯でした。

それがいつの頃からか劣化等級があれば30年、35年のローンが付くようになり、当初の表面利回りが8%、9%から7%あたりまで低下しています。

金融スキームが登場した時にはもうすでに手遅れ。

みんなが手を出しだすと危険信号。

これはこないだの仮想通貨の話と同じです。

その前に先駆者利益、これを享受するのは今年が最期かな。

こう思っています。

民泊関係のご相談、物件取得のご相談も行なっております。

ぜひご興味ある方はご相談ご予約を。




*物件購入以外のご相談はご相談料をいただいておりますのでご了承ください。
詳しくは当社ホームページ、こちらをご覧ください。

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あなたは高利回りでローリスクの物件を探していませんか?

高利回りローリスク

こんな物件あればいいですよね。

不動産投資をしている方全てがこんな物件を求めています。

成功する人と成功できない人との違いは、こういう物件だけ追い求めている方と、こういう物件があればいいよねと思っている方の違いです。

どっちが成功する方かお分かりになりますか?

高利回りローリスクの物件だけを追い求めている方ではありませんよ。
そんな物件ほとんどお目にかかることなどありませんし、一見のお客さんにそんな物件が回ってくることなどありません。
成功している方は、そういった物件になかなか巡りあえないことを知っています。
万一巡り合った時には誰よりも先に手に入れる準備をしつつ、自分なりのきっちりとした目線で利回りが高くなくても安定した収入が望める物件、高利回りだけどリスクの高い物件などを購入していきます。

そうやって物件購入を続けて行くうちに物件情報がどんどん流れてくるようになったり、他のお客様に優先して声掛けしてもらえるようになっていきます。

自ら売主を見つけて物件を購入していくことは容易くありません。
ほとんどの情報を不動産業者やポータルサイトから入手していくわけですが、不動産業者から有益な物件情報を流してもらうためには
『このお客さんに買ってもらいたい
こう思わせることが大切です。

では、不動産業者はどういうお客さんに買ってもらいたいと思うのでしょうか?

融資付けで苦労しないお客様』
せっかく買付をもらっても融資が通らなければ決済まで結びつきませんし、決済まで至らなければ仲介手数料も貰うことができません。
つまり買うという意思表示をしてもらっても取引が完了しなければ無駄骨になりますので、ここはウェイトの高いポイントです。

次に
『意思決定、契約の進行が早いお客様』
せっかくいい物件を紹介してもすぐに返事をくれなければ次のお客様に物件情報は流します。
逆にいうと意思表示の早いお客様が自分の顧客の中にいれば、そのお客さんに声掛けして返事・感触を聞いてから他のお客様に声掛けする可能性があるということです。
もらった情報に対してはスピーディな意思表示をするということも重要です。

最後に決め手になるのは
『取り組みやすいお客様』
これはどういうことかというと、細かい注文や無理難題、クレームを言ってくるお客様より、ある程度容認してくれたり、自分の中で吸収してくれるお客様ということです。
不動産業者にとってとても都合のいい話ですが、言い方を変えると
『文句を言わず気持ちよくお金を払ってくれるお客さん』
です。
リスクについて理解していてそのリスクに対して自ら対処、対応してくれるお客さん。
つまり同じ不動産業者さんやセミプロの方の方が楽なお客さんということです。 

ここに至るにはある程度の不動産の知識がないとリスクの把握をできませんから、勉強していく必要はありますよね。

以前買取再販の仕事をメインにしていた時期がありました。
その中で多くの物件を仕入れるためのルート確保のため、買ってもらいたがっている物件を利益が薄くても購入したりもしました。
あと、リスクがあって処分しにくい物件とかですね。
その恩を返してくれるつもりでいい物件情報をくれたりしましたので、不動産投資はトータルで物事を捉えることが必要です。

大手企業のバルク案件なんかもそうですよね。
いい物件もあればどうしようもない物件も混じっていたりします。
一つの物件で損をしても、別の物件でその分利益確保できればいいじゃないの。
そういう考え方ができるようになってくれば確実に儲かるようになります。

でもこれは資金力があって、処理能力があって初めて成せる業です。
なのでここは上級編ということで先の楽しみに取っておきましょう。(笑)

確実に儲けれる話は誰もが欲しい話です。
でも、確実に儲かるならまず自分で購入しますよね?

私たちが洋服を仕入れ値で仕入れれないのと同じで不動産も仕入れ値で一般の方が手に入れることはできません。
ここを頭に入れておけば、
『高利回りはハイリスク
『ローリスクの物件で高利回りの物件はない』
ということが分かるのではないでしょうか。

そんな夢みたいな物件を手に入れなくても利益を出せるのが不動産投資です。

なので、利回りだけに踊らされず確実に少しづつでも利益を生み出す物件を手に入れましょうね。

それでも諦めきれないという方には競売物件がオススメです。

毎月のように公示される物件の中にはたまにお宝的な物件に巡り合うことはあります。
表面利回り15%とか視野に入れれる物件も眠っていたりしますので、ぜひチェックして見てください。
競売物件情報はこちらからご覧いただけます。


それではお問い合わせ、ご相談お待ちしております。


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