ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

業者

大家さんが賃貸業者に頭を下げるような時代になるなんて。

賃貸の需要と供給のバランスが崩れています。
特定優良賃貸住宅に見られるように、以前は県営住宅、市営住宅が不足しており民間の力を借りるために補助金や低金利などの融資でどんどん建築を推進している時代もありました。

そんな時代は大家も左団扇で、新築を建てれば入居希望者がどんどん集まり、完成時にはほぼ満室でスタートすることも珍しくはありませんでした。  

だって賃貸住宅が不足しているという前提があったわけですから当然と言えば当然の話です。

でも今はどうでしょう? 

竣工後もまだ募集をかけ続けているマンションやアパートも多く見られます。
中古の住宅なんかは、半年一年空室のままという部屋も珍しくはありません。

大家は広告料、業務委託費などの名目で(賃貸住宅の斡旋は貸主、借主双方で賃料の1ヶ月分までしか仲介手数料を取れないので)多大な出費を強いられるようになっています。

『何とかうちの部屋にお客さんを紹介してくれないかな?』
大家自ら賃貸業者に資料を持ってお願いに上がるケースも増えてきました

『うーん。そうですね。少し周りの相場より高いと思うので、賃料交渉に乗ってもらえますか?』
『もう少し手数料増やしてもらえれば走りやすいのですが。』
こんな話をされるケースも増えているのではないでしょうか?

大家さんと言えば、一昔前なら一般人から見ると雲の上の存在でした。
地主さん、事業で成功したお金持ち、こういう大家さんがほとんどでしたが、今はそうではなくなっています。

サラリーマンをやりながら大家業を営んでいる人、主婦でマンションオーナーの人、職人さんをやりながらマンションオーナーになっている人、様々な人が大家として頑張っています。

これがどういうことかというと、
大家になるハードルが下がって、誰でも(誰でもと言えば語弊がありますが、以前に比べてという話です。)マンション経営に参入できるようになったということです。


お金持ち=大家さん
地主さん=大家さん
ではなくなってきているのですよね。

地主でもなく資産家でもない人でも大家さんになれています。

私もそのうちの一人ではありますが。(笑)

もちろん昔からの大家さんも健在しています。

ただ、顔ぶれが昔と今では大きく異なっているということです。

参入のハードルが下がったということは、競争相手が増えたということです。

競争相手が増えたということは、以前のままでは競争に勝てなくなる時代に変化しているということです。

誰もが
『大家なんか、儲からないし手間もかかるしやってられないよ。』
こう思うならこれだけ参入者は増えませんから、魅力的なビジネスの一つではあると思います。

もちろん私も魅力的なビジネスだと思っています。
自分が休んでいる時も、お酒を飲んでいる時でも家賃収入は入ってきます。

今話題の民泊などもそうです。
民泊の場合は毎月ではなく毎日の収入を生みます。

ただそうは言っても、これからはその競争に勝ち残っていかないといけません。

あぐらをかいてテレビを見ていて生活費を稼いでくれる時代から、頭を使って情報を駆使して、ネットワークを活用して稼ぐ時代への変化です。

まずは、賃貸業者に頼りっきりの集客から抜け出すことが大切です。

先日のかぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリースのニュースにも見られるように、業者頼り、業者任せではいざという時に打つ手がありません。

私の昔から知っている大家さんは、テナントが退出すると自分で声掛けに周り、自ら入居テナントを見つけてきていました。
大きなテナントになればなるほどです。

家賃収入は自分の収入に直結しますから、行動力が早いのです。
もちろん私たち業者にも声掛けはしてくれます。
お客さんを決めれば手数料も気持ちよく払ってくれました。

自分でも動くが一応業者も動かす。 

動いてもらうではなく、動かすです。

学校で受動態と能動態って習いましたよね?

受動態になってしまってはいけません、自らも動き自分が主体になるということです。

うまく利用するものは利用し、ただ頼りっきりにはしない。
これが本来大家のあるべき姿ではないのでしょうかね。

魅力的な物件を提供し、自分の情報網、他人(業者も含め)の情報網も活用する。

昔の大家さんって専業大家さんが多かったように思います。
自分が動かなくても奥さんが手伝っていたり、子どもさんがお手伝いしていたり。
それがいつの頃からか、兼業大家さんが増えたのですよね。

専業大家さんでもうまく賃貸経営ができず、物件を手放してしまった大家さんも多く出ました。 

それなのに兼業大家さんで業者任せで成り立っているのは、丸ぶりで運営できるラインで物件が購入できていたからです。
3〜4年前まではそういう時代でした。

でも今はどうでしょう?

物件価格が高騰し、耐用年数内でのローンではキャッシュフローが回らず、融資年数を伸ばし何とか毎月の支払いができている状態です。

販売業者がサブリース契約を付けたり、あたかも安定収入であるかのような表記でお客さんを募ります。

一年なのか二年なのかは業者さんにもよりますが、サブリース契約が切れれば放ったらかし、ローンが払えなくなっても自己責任でしょ、なんてこともよく聞く話です。

以前の大家さん(地主さん、建築会社にそそのかされて高い建築費のローンを組まされた大家さん)は借入当初の金利が高く、新築時より大きく賃料が下がったため支払いに窮してしまい物件を手放すことになりました。

と言っても、金利でいうと2%台から3%台の話です。

今もしすでにマンションオーナーであるあなたが、調達金利が3%近くであるなら、それは速やかに借り換えすべきであり、万一借り換えできないと言われた物件であるなら、まさに危機に直面しています。

しかも30年ローン、35年ローンを組んでいるなら尚更です。

今の住宅ローンの金利をご存知ですか?

頭金なしで年収400万円のサラリーマンが借入れる金利で0.6%、0.7%前後です。

その時代に3%も4%も金利を払っているとしたら。

しかも、その購入した物件が購入した金額でなど到底売れない物件だとしたら。

恐ろしい話です。

私たち不動産屋さんも物件を購入し転売することがあります。

その時に調達する金利は3%であったり4%近い数字であることもあります。

でも、短期で売却する目処があるからその金利で調達するわけですよね。

その金利が30年も35年も続くなら恐ろしくて借りれません。

仮に金利4%で30年、1億円のお金を借りたとして30年で支払う総額は17,187万円にもなります。
これが金利1%なら総額でも11,579万円です。

この差は歴然です。

つまり、安い金利で調達できない人は今は不動産を購入したらダメ。

高い金利で調達するなら、短期で売却する目処を持って購入すべき。

こう思うわけです。

マイホームじゃなくて収益物件だから大丈夫。
利回り10%あるから金利4%でも大丈夫。

利回りって何の利回りですか?
一年間通して純利が10%の物件を金利4%で調達しても大丈夫ですよ。

でも、その利回りって満室想定の表面利回りではないですか?

収入から改装費用、業者に払う手数料、固定資産税、ランニングコスト、そして不動産所得にかかる税金、全て考慮して本当に利益があるのかどうか、それが重要です。

それが仮に年間100万あったとしても、10年後に物件価格が1,000万円以上値下がりしているなら結局同じでは??

こんなことばかり言ってるから投資物件が売れません。(笑)

まぁ今は買い時ではないと思ってしまっていますから仕方がないことです。

でも私が今物件を購入しているのは、別の収益構造を考えているからです。

特に大阪市内の不動産は特区民泊の制度が活用できますので魅力的です。

もちろん消防法等の基準をクリアしていくことが大前提ではあります。

今の賃料以上に収益を生む仕組みを作ることができればまだまだ勝算はあります。

そんな物件をどんどん紹介していきたいですよね。

ただ、アパートローン、スルガスキームのように金融スキームが出来上がっていませんので、そこをどうやって確立していくのか、そこが課題です。

木造アパートが売り出されだした時、耐用年数の問題で当初25年ローンが目一杯でした。

それがいつの頃からか劣化等級があれば30年、35年のローンが付くようになり、当初の表面利回りが8%、9%から7%あたりまで低下しています。

金融スキームが登場した時にはもうすでに手遅れ。

みんなが手を出しだすと危険信号。

これはこないだの仮想通貨の話と同じです。

その前に先駆者利益、これを享受するのは今年が最期かな。

こう思っています。

民泊関係のご相談、物件取得のご相談も行なっております。

ぜひご興味ある方はご相談ご予約を。




*物件購入以外のご相談はご相談料をいただいておりますのでご了承ください。
詳しくは当社ホームページ、こちらをご覧ください。

image



にほんブログ村

あなたは高利回りでローリスクの物件を探していませんか?

高利回りローリスク

こんな物件あればいいですよね。

不動産投資をしている方全てがこんな物件を求めています。

成功する人と成功できない人との違いは、こういう物件だけ追い求めている方と、こういう物件があればいいよねと思っている方の違いです。

どっちが成功する方かお分かりになりますか?

高利回りローリスクの物件だけを追い求めている方ではありませんよ。
そんな物件ほとんどお目にかかることなどありませんし、一見のお客さんにそんな物件が回ってくることなどありません。
成功している方は、そういった物件になかなか巡りあえないことを知っています。
万一巡り合った時には誰よりも先に手に入れる準備をしつつ、自分なりのきっちりとした目線で利回りが高くなくても安定した収入が望める物件、高利回りだけどリスクの高い物件などを購入していきます。

そうやって物件購入を続けて行くうちに物件情報がどんどん流れてくるようになったり、他のお客様に優先して声掛けしてもらえるようになっていきます。

自ら売主を見つけて物件を購入していくことは容易くありません。
ほとんどの情報を不動産業者やポータルサイトから入手していくわけですが、不動産業者から有益な物件情報を流してもらうためには
『このお客さんに買ってもらいたい
こう思わせることが大切です。

では、不動産業者はどういうお客さんに買ってもらいたいと思うのでしょうか?

融資付けで苦労しないお客様』
せっかく買付をもらっても融資が通らなければ決済まで結びつきませんし、決済まで至らなければ仲介手数料も貰うことができません。
つまり買うという意思表示をしてもらっても取引が完了しなければ無駄骨になりますので、ここはウェイトの高いポイントです。

次に
『意思決定、契約の進行が早いお客様』
せっかくいい物件を紹介してもすぐに返事をくれなければ次のお客様に物件情報は流します。
逆にいうと意思表示の早いお客様が自分の顧客の中にいれば、そのお客さんに声掛けして返事・感触を聞いてから他のお客様に声掛けする可能性があるということです。
もらった情報に対してはスピーディな意思表示をするということも重要です。

最後に決め手になるのは
『取り組みやすいお客様』
これはどういうことかというと、細かい注文や無理難題、クレームを言ってくるお客様より、ある程度容認してくれたり、自分の中で吸収してくれるお客様ということです。
不動産業者にとってとても都合のいい話ですが、言い方を変えると
『文句を言わず気持ちよくお金を払ってくれるお客さん』
です。
リスクについて理解していてそのリスクに対して自ら対処、対応してくれるお客さん。
つまり同じ不動産業者さんやセミプロの方の方が楽なお客さんということです。 

ここに至るにはある程度の不動産の知識がないとリスクの把握をできませんから、勉強していく必要はありますよね。

以前買取再販の仕事をメインにしていた時期がありました。
その中で多くの物件を仕入れるためのルート確保のため、買ってもらいたがっている物件を利益が薄くても購入したりもしました。
あと、リスクがあって処分しにくい物件とかですね。
その恩を返してくれるつもりでいい物件情報をくれたりしましたので、不動産投資はトータルで物事を捉えることが必要です。

大手企業のバルク案件なんかもそうですよね。
いい物件もあればどうしようもない物件も混じっていたりします。
一つの物件で損をしても、別の物件でその分利益確保できればいいじゃないの。
そういう考え方ができるようになってくれば確実に儲かるようになります。

でもこれは資金力があって、処理能力があって初めて成せる業です。
なのでここは上級編ということで先の楽しみに取っておきましょう。(笑)

確実に儲けれる話は誰もが欲しい話です。
でも、確実に儲かるならまず自分で購入しますよね?

私たちが洋服を仕入れ値で仕入れれないのと同じで不動産も仕入れ値で一般の方が手に入れることはできません。
ここを頭に入れておけば、
『高利回りはハイリスク
『ローリスクの物件で高利回りの物件はない』
ということが分かるのではないでしょうか。

そんな夢みたいな物件を手に入れなくても利益を出せるのが不動産投資です。

なので、利回りだけに踊らされず確実に少しづつでも利益を生み出す物件を手に入れましょうね。

それでも諦めきれないという方には競売物件がオススメです。

毎月のように公示される物件の中にはたまにお宝的な物件に巡り合うことはあります。
表面利回り15%とか視野に入れれる物件も眠っていたりしますので、ぜひチェックして見てください。
競売物件情報はこちらからご覧いただけます。


それではお問い合わせ、ご相談お待ちしております。


不動産投資のコツって安く買うことです。でも・・

不動産投資に限らずどの投資でも同じですが、安い時に買って高い時に売れば儲かります。

当然の話で、改めて何を言ってるのと言われそうですが実際に簡単な話ではありません。

株式投資でもそうですが、下がっている時に買って、もう上るだろうと思っていてもそこからまだ下がったり、上がっている時に売ってもう下がる頃だろうと思っていてもまだまだ上がったりします。

絶妙なタイミングで売り買いすることって容易くはないんですよね。

それは毎日のように不動産を取り扱っている私たちでも同じです。

では、なぜ不動産屋さんは損をしないのか?

不動産屋さんが不動産を売り買いするのは商売でやっています。
今日仕入れた商品を5年後、10年後に売却しようとして購入していません。

今日仕入れた商品は来月、再来月に売却しようとします。
これは中古とか土地とかの話で、新築戸建てや新築マンションなどは計画から着工、竣工まで時間がかかりますのでまた別の話です。

つまり相場の大きな変動が来る前に売却します。

なので失敗する確率が非常に低くなるわけです。

しかも、相場感が分かっている分高値で購入することもありません。
安く買える商品のみ仕入れて、加工して、販売します。

ひと昔前なら、加工せずに右から左に再販できるようなネタもゴロゴロありました。

でもこれって売り側の仲介業者の協力なしではできません。

仲介業者がなぜ不動産業者に横流しするのかご存知ですか?

不動産仲介の仕事って、売主、買主双方から仲介手数料をもらうことができます。
それは買主、売主ともに自分のお客様だった場合、間に不動産会社が介入しなかった場合です。

その場合売買代金が400万円以上だった場合、売買代金の3%+6万円(消費税別途)かける×2の仲介手数料がもらえます。

しかも右から左に再販できる金額で売価をくくっている場合、買い側の不動産会社からも専任の媒介契約をもらいます。

さらにこの再販物件を直の買主に売れば、さらに売買代金の3%+6万円(消費税別途)をもらうことができます。

つまり2往復のダブルの仲介手数料を受け取ることが可能になります。

なので長期保有目的の買主さんにそのような美味しい物件が紹介されることなどあり得なくなります。

でもこれって最初の売主さんを騙していることになりませんか?

一番最初の売主さんはこの間の再販業者さんがいなければ、あと2割から3割余分に売買代金を受け取っていたことになります。

なぜこんなことがあり得るのか?

それは個人商店ではなく、大手不動産仲介業者がそういうことをしているからです。

『大手だから安心だろう。』
『テレビCMをやってるところだから安心だ。』

こういう先入観を元に安易に判断していることが少なくはありません。

また、
『相続した物件だから、少々安くても早く換金して現金化したい。』
こういう需要もあります。

でもこれも不動産会社の買取でなくても早期売却、早期換金することは十分可能です。

不動産の流通があるエリア(都心の区分所有や土地など)では、相場の1割減で募集できれば1週間、2週間で買付が入りますし、決済まで1ヶ月足らずで換金できます。

しかも相続案件の場合、相続登記が相談時点では完了していないことが多くあり、その場合相続登記が完了するまでは所有権移転ができません。
つまり決済自体も相続登記完了後でしかできないのです。
そうすると早くても1ヶ月はかかりますから、実は一般顧客に売却するのと換金時期は変わらなくなるのです。

でも不動産会社の営業マンはきっとこう言うでしょう。
『不動産会社の買取ですから、ローン特約もありませんので安心です。すぐに決済できますし、瑕疵担保も負わなくて大丈夫なので早めに現金化したいのなら一番いい方法です。』
と。

でも、私がお客様からお預かりする物件は個人売主さんの物件なら瑕疵担保免責で契約をしますし、購入申込が次々入る物件ではローン先着で契約を取り行います。
これはどういうことかというと、ローンで購入する場合、ローンの内諾が一番に出たところと契約するということです。

そうすることにより、ローン特約付きの契約で1ヶ月も2ヶ月も引っ張られて、結局キャンセルになり手付金すら返金しないといけなくなることを避けるためです。

そうした手段を取ることにより、不動産会社にわざわざ安値で買い取ってもらわなくても早期でかつ安心した取引は実現することが可能です。

アメリカの映画やテレビドラマで
『For Sale』の看板を自宅に掲げているシーンをよく見かけますが、日本の売主さんは自分の不動産の価値を知らなすぎます。

不動産会社に任せっきりに、しかも信用しすぎているように思います。

賃貸募集にしてもそうなのですが、家賃を決めるのも、自宅の売価を決めるのも唯一自分に許された権利です。

そこを放棄してしまって、不動産の売却で利益を出すことも、家賃収入で安定収入を得ることもできるはずがありません。

もったいない。

無知は損です。

知識や相場観を身につけることで、不動産投資で利益を出すことは充分可能です。

自分で勉強する時間もなく、相場観に自信のない方は100%自分の利益のために動いてくれるパートナーを見つけなければ、不動産業者に食い物にされてしまいますよ。

アメリカでは、自分のために最大限に動いてくれる人をエージェントと呼ぶそうです。

不動産の用語の中に
『善管注意義務』というものがあります。

これは字の通り、善良な管理者の注意義務です。

私は常々、不動産の営業で飯を食っていくためには善良な管理者の注意義務ではダメだと部下に話していました。

善管注意義務は当然な話で、自分のこと以上に注意し、慎重に行動することが大切なのです。

不動産屋さんって、いい物件があって、自分が買える範囲なら自分で買っちゃうでしょ。

私は常に自分が買う目線でお客様とお話ししています。

でも私が買う場合は常に再販目的になってしまいます。

なぜ??

私が不動産屋さんだからです。

購入した物件は常に商品です。
自宅ですら商品です。

高く売却でき利益が出るならいつでも売却します。

なので、再販目的の物件を私から購入しようとアプローチしてくれても、私が購入しないと決めた物件しかご紹介できません。

でも逆に私は長期保有目的の物件を所有しません。

なので、自分が長期保有しようとした場合、この物件はいいんじゃないかなとアドバイスさせていただいています。

なぜ長期保有しないのという声が聞こえてきそうですが、これは今の会社を興した時に決めたことです。

1.長期保有する収益物件を所有してしまった場合、そこで満足して仕事をしなくなる可能性がある。(笑)

2.自分が購入しない物件を勧めなくてはいけなくなる。

1番は置いといて、2番の理由が最大の理由です。

以前の会社では賃貸マンションを数棟自社所有していました。
それは賃貸仲介、管理をしていた会社だったので、家主さんと同じ目線で話ができるよう、自分たちも家主である必要があると思ったからです。

実際に家主の立場としてのお話もオーナー様たちにたくさんさせていただき、ご共感いただきました。

今は賃貸仲介も管理もメインにはしていません。
自分で購入するということが、逆にデメリットに感じているからです。

それは今の仕事を続けていくための私なりの制約です。


本業を引退する時にはもちろん所有しますよ。

自分自身不動産投資にはメリットを感じていますので。

私が死んだ後の家族の生計を立てるためには必然だと思っています。

でもまだ死にませんから、もっと先でいいのかなと。

それに今は私のお客様のような低金利で長期で融資を受けれませんしね。

属性作りに励みます。(笑)


ということで、もう今年も残りわずかになりましたが、来年もバリバリと仕事を頑張りますので、よろしくお願いいたします。



物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
livedoor プロフィール
bitFlyer
bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ