ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

業者

あなたは高利回りでローリスクの物件を探していませんか?

高利回りローリスク

こんな物件あればいいですよね。

不動産投資をしている方全てがこんな物件を求めています。

成功する人と成功できない人との違いは、こういう物件だけ追い求めている方と、こういう物件があればいいよねと思っている方の違いです。

どっちが成功する方かお分かりになりますか?

高利回りローリスクの物件だけを追い求めている方ではありませんよ。
そんな物件ほとんどお目にかかることなどありませんし、一見のお客さんにそんな物件が回ってくることなどありません。
成功している方は、そういった物件になかなか巡りあえないことを知っています。
万一巡り合った時には誰よりも先に手に入れる準備をしつつ、自分なりのきっちりとした目線で利回りが高くなくても安定した収入が望める物件、高利回りだけどリスクの高い物件などを購入していきます。

そうやって物件購入を続けて行くうちに物件情報がどんどん流れてくるようになったり、他のお客様に優先して声掛けしてもらえるようになっていきます。

自ら売主を見つけて物件を購入していくことは容易くありません。
ほとんどの情報を不動産業者やポータルサイトから入手していくわけですが、不動産業者から有益な物件情報を流してもらうためには
『このお客さんに買ってもらいたい
こう思わせることが大切です。

では、不動産業者はどういうお客さんに買ってもらいたいと思うのでしょうか?

融資付けで苦労しないお客様』
せっかく買付をもらっても融資が通らなければ決済まで結びつきませんし、決済まで至らなければ仲介手数料も貰うことができません。
つまり買うという意思表示をしてもらっても取引が完了しなければ無駄骨になりますので、ここはウェイトの高いポイントです。

次に
『意思決定、契約の進行が早いお客様』
せっかくいい物件を紹介してもすぐに返事をくれなければ次のお客様に物件情報は流します。
逆にいうと意思表示の早いお客様が自分の顧客の中にいれば、そのお客さんに声掛けして返事・感触を聞いてから他のお客様に声掛けする可能性があるということです。
もらった情報に対してはスピーディな意思表示をするということも重要です。

最後に決め手になるのは
『取り組みやすいお客様』
これはどういうことかというと、細かい注文や無理難題、クレームを言ってくるお客様より、ある程度容認してくれたり、自分の中で吸収してくれるお客様ということです。
不動産業者にとってとても都合のいい話ですが、言い方を変えると
『文句を言わず気持ちよくお金を払ってくれるお客さん』
です。
リスクについて理解していてそのリスクに対して自ら対処、対応してくれるお客さん。
つまり同じ不動産業者さんやセミプロの方の方が楽なお客さんということです。 

ここに至るにはある程度の不動産の知識がないとリスクの把握をできませんから、勉強していく必要はありますよね。

以前買取再販の仕事をメインにしていた時期がありました。
その中で多くの物件を仕入れるためのルート確保のため、買ってもらいたがっている物件を利益が薄くても購入したりもしました。
あと、リスクがあって処分しにくい物件とかですね。
その恩を返してくれるつもりでいい物件情報をくれたりしましたので、不動産投資はトータルで物事を捉えることが必要です。

大手企業のバルク案件なんかもそうですよね。
いい物件もあればどうしようもない物件も混じっていたりします。
一つの物件で損をしても、別の物件でその分利益確保できればいいじゃないの。
そういう考え方ができるようになってくれば確実に儲かるようになります。

でもこれは資金力があって、処理能力があって初めて成せる業です。
なのでここは上級編ということで先の楽しみに取っておきましょう。(笑)

確実に儲けれる話は誰もが欲しい話です。
でも、確実に儲かるならまず自分で購入しますよね?

私たちが洋服を仕入れ値で仕入れれないのと同じで不動産も仕入れ値で一般の方が手に入れることはできません。
ここを頭に入れておけば、
『高利回りはハイリスク
『ローリスクの物件で高利回りの物件はない』
ということが分かるのではないでしょうか。

そんな夢みたいな物件を手に入れなくても利益を出せるのが不動産投資です。

なので、利回りだけに踊らされず確実に少しづつでも利益を生み出す物件を手に入れましょうね。

それでも諦めきれないという方には競売物件がオススメです。

毎月のように公示される物件の中にはたまにお宝的な物件に巡り合うことはあります。
表面利回り15%とか視野に入れれる物件も眠っていたりしますので、ぜひチェックして見てください。
競売物件情報はこちらからご覧いただけます。


それではお問い合わせ、ご相談お待ちしております。


不動産投資のコツって安く買うことです。でも・・

不動産投資に限らずどの投資でも同じですが、安い時に買って高い時に売れば儲かります。

当然の話で、改めて何を言ってるのと言われそうですが実際に簡単な話ではありません。

株式投資でもそうですが、下がっている時に買って、もう上るだろうと思っていてもそこからまだ下がったり、上がっている時に売ってもう下がる頃だろうと思っていてもまだまだ上がったりします。

絶妙なタイミングで売り買いすることって容易くはないんですよね。

それは毎日のように不動産を取り扱っている私たちでも同じです。

では、なぜ不動産屋さんは損をしないのか?

不動産屋さんが不動産を売り買いするのは商売でやっています。
今日仕入れた商品を5年後、10年後に売却しようとして購入していません。

今日仕入れた商品は来月、再来月に売却しようとします。
これは中古とか土地とかの話で、新築戸建てや新築マンションなどは計画から着工、竣工まで時間がかかりますのでまた別の話です。

つまり相場の大きな変動が来る前に売却します。

なので失敗する確率が非常に低くなるわけです。

しかも、相場感が分かっている分高値で購入することもありません。
安く買える商品のみ仕入れて、加工して、販売します。

ひと昔前なら、加工せずに右から左に再販できるようなネタもゴロゴロありました。

でもこれって売り側の仲介業者の協力なしではできません。

仲介業者がなぜ不動産業者に横流しするのかご存知ですか?

不動産仲介の仕事って、売主、買主双方から仲介手数料をもらうことができます。
それは買主、売主ともに自分のお客様だった場合、間に不動産会社が介入しなかった場合です。

その場合売買代金が400万円以上だった場合、売買代金の3%+6万円(消費税別途)かける×2の仲介手数料がもらえます。

しかも右から左に再販できる金額で売価をくくっている場合、買い側の不動産会社からも専任の媒介契約をもらいます。

さらにこの再販物件を直の買主に売れば、さらに売買代金の3%+6万円(消費税別途)をもらうことができます。

つまり2往復のダブルの仲介手数料を受け取ることが可能になります。

なので長期保有目的の買主さんにそのような美味しい物件が紹介されることなどあり得なくなります。

でもこれって最初の売主さんを騙していることになりませんか?

一番最初の売主さんはこの間の再販業者さんがいなければ、あと2割から3割余分に売買代金を受け取っていたことになります。

なぜこんなことがあり得るのか?

それは個人商店ではなく、大手不動産仲介業者がそういうことをしているからです。

『大手だから安心だろう。』
『テレビCMをやってるところだから安心だ。』

こういう先入観を元に安易に判断していることが少なくはありません。

また、
『相続した物件だから、少々安くても早く換金して現金化したい。』
こういう需要もあります。

でもこれも不動産会社の買取でなくても早期売却、早期換金することは十分可能です。

不動産の流通があるエリア(都心の区分所有や土地など)では、相場の1割減で募集できれば1週間、2週間で買付が入りますし、決済まで1ヶ月足らずで換金できます。

しかも相続案件の場合、相続登記が相談時点では完了していないことが多くあり、その場合相続登記が完了するまでは所有権移転ができません。
つまり決済自体も相続登記完了後でしかできないのです。
そうすると早くても1ヶ月はかかりますから、実は一般顧客に売却するのと換金時期は変わらなくなるのです。

でも不動産会社の営業マンはきっとこう言うでしょう。
『不動産会社の買取ですから、ローン特約もありませんので安心です。すぐに決済できますし、瑕疵担保も負わなくて大丈夫なので早めに現金化したいのなら一番いい方法です。』
と。

でも、私がお客様からお預かりする物件は個人売主さんの物件なら瑕疵担保免責で契約をしますし、購入申込が次々入る物件ではローン先着で契約を取り行います。
これはどういうことかというと、ローンで購入する場合、ローンの内諾が一番に出たところと契約するということです。

そうすることにより、ローン特約付きの契約で1ヶ月も2ヶ月も引っ張られて、結局キャンセルになり手付金すら返金しないといけなくなることを避けるためです。

そうした手段を取ることにより、不動産会社にわざわざ安値で買い取ってもらわなくても早期でかつ安心した取引は実現することが可能です。

アメリカの映画やテレビドラマで
『For Sale』の看板を自宅に掲げているシーンをよく見かけますが、日本の売主さんは自分の不動産の価値を知らなすぎます。

不動産会社に任せっきりに、しかも信用しすぎているように思います。

賃貸募集にしてもそうなのですが、家賃を決めるのも、自宅の売価を決めるのも唯一自分に許された権利です。

そこを放棄してしまって、不動産の売却で利益を出すことも、家賃収入で安定収入を得ることもできるはずがありません。

もったいない。

無知は損です。

知識や相場観を身につけることで、不動産投資で利益を出すことは充分可能です。

自分で勉強する時間もなく、相場観に自信のない方は100%自分の利益のために動いてくれるパートナーを見つけなければ、不動産業者に食い物にされてしまいますよ。

アメリカでは、自分のために最大限に動いてくれる人をエージェントと呼ぶそうです。

不動産の用語の中に
『善管注意義務』というものがあります。

これは字の通り、善良な管理者の注意義務です。

私は常々、不動産の営業で飯を食っていくためには善良な管理者の注意義務ではダメだと部下に話していました。

善管注意義務は当然な話で、自分のこと以上に注意し、慎重に行動することが大切なのです。

不動産屋さんって、いい物件があって、自分が買える範囲なら自分で買っちゃうでしょ。

私は常に自分が買う目線でお客様とお話ししています。

でも私が買う場合は常に再販目的になってしまいます。

なぜ??

私が不動産屋さんだからです。

購入した物件は常に商品です。
自宅ですら商品です。

高く売却でき利益が出るならいつでも売却します。

なので、再販目的の物件を私から購入しようとアプローチしてくれても、私が購入しないと決めた物件しかご紹介できません。

でも逆に私は長期保有目的の物件を所有しません。

なので、自分が長期保有しようとした場合、この物件はいいんじゃないかなとアドバイスさせていただいています。

なぜ長期保有しないのという声が聞こえてきそうですが、これは今の会社を興した時に決めたことです。

1.長期保有する収益物件を所有してしまった場合、そこで満足して仕事をしなくなる可能性がある。(笑)

2.自分が購入しない物件を勧めなくてはいけなくなる。

1番は置いといて、2番の理由が最大の理由です。

以前の会社では賃貸マンションを数棟自社所有していました。
それは賃貸仲介、管理をしていた会社だったので、家主さんと同じ目線で話ができるよう、自分たちも家主である必要があると思ったからです。

実際に家主の立場としてのお話もオーナー様たちにたくさんさせていただき、ご共感いただきました。

今は賃貸仲介も管理もメインにはしていません。
自分で購入するということが、逆にデメリットに感じているからです。

それは今の仕事を続けていくための私なりの制約です。


本業を引退する時にはもちろん所有しますよ。

自分自身不動産投資にはメリットを感じていますので。

私が死んだ後の家族の生計を立てるためには必然だと思っています。

でもまだ死にませんから、もっと先でいいのかなと。

それに今は私のお客様のような低金利で長期で融資を受けれませんしね。

属性作りに励みます。(笑)


ということで、もう今年も残りわずかになりましたが、来年もバリバリと仕事を頑張りますので、よろしくお願いいたします。



不動産業者といってもいろいろな業種があるんです

『趣味は何ですか?』
『うーん。何でしょう?』


『仕事かな。。。』

最近こんな会話がありました。

ゴルフももう3年くらいしてないし、ギャンブルはもう全くといっていいほどやらなくなったし、釣りはできないし、食べ歩きするほどグルメでもない。

旅行は好きだけど、最近はゆっくり旅行する時間も取れていないので、これも趣味と呼ぶには少しはばかられる。

麻雀は昔競技麻雀の大会や試合によく出かけていたほど好きなのですが、最近は全く打ててなく、というより長時間プレイしますので今はその時間が全く取れません。

阪神タイガースは大好きで年に数回は甲子園に応援しにいきます。
でもここ2、3年はもらったチケットでしか行っていません。

これも趣味というには頻度が少ないような気もします。

『時間を忘れて没頭する。』
これが私の中での趣味の定義です。

そう考えると趣味=仕事になってしまうのですよね。

仕事に集中している時は、何時間でも、夜中になっても没頭しています。
セミナー直前のレジュメを作っているときなどまさにそんな状態です。

『仕事ばっかりしていてしんどくない?』
よく言われます。

でも仕事が忙しくて休みが取れないより、仕事が全くなくやることがないストレスの方がきついです。
そんな状態になれば不安で不安で、情緒不安定になってしまいます。

貧乏性なんですよね。

じっとしていれない。

仕事することは苦にはなりません。
むしろ楽しんでいます。
パズルを解くようにお客さんに合った提案の仕方、ニーズに合った物件を探しています。

それにお客さんとお話しすることをとても楽しめています。
不動産業に長いこと従事していると、同じ業界の人たちや建築関係の方などには多く知り合えます。
でもその他の業界の人たちと知り合うことが逆に少なくなってしまいます。

お客さまってほとんど他業種の方です。
自分の視点や思考回路と全く違う角度から物事を分析する方もおり、その方が持っている知識や知恵も私が全く持ち合わせていないものだったりもします。

そういう方々といろいろお話しさせていただくことでとても勉強になり、刺激を受けます。
業界は違えど、成功者の考え方、物事の捉え方はとても勉強になります。

一つのニュースがあったとして、受け止め方はみな同じではありません。
同じ情報を発信しても、読み取り方によって反応は様々です。

でもそれが当たり前なんですよね。

みんな同じであれば個性など生まれません。

不動産って一つ一つ同じものはありませんから楽しいのです。

今新築の分譲マンションってAタイプから始まりFやJなど数多くのプランが混在しています。


昔の公団住宅のように隣の部屋もその隣の部屋も同じ間取り、というマンションも少なくはなりました。

中古なら同じ間取りでも内装の状態や価格が同じではありませんから、このマンションのこの広さはこの価格で決まりというわけでもありません。

なので少し個性的な人の方が、不動産投資には向いているのです。

『私は他人によく変わってるね。』
と言われちゃいます。

でもこれは私にとっては褒め言葉です。

他人と同じくくりにされることを嫌がります。

というより、他人と同じことができません。

例えば工場とかの流れ作業を黙々とこなすことは苦手です。

面白くないセミナーや講義を集中して聞くことができません。

興味があることには夢中になって前のめりになり話を聞きます。

こう考えるとただの子どもです。
好奇心旺盛な幼児と何ら変わりがありません。

ただ興味あることが、アンパンマンなのか不動産に関することなのかだけの違いです。

何かに特化していけば周りの人と比べて何らかのアドバンテージが生まれます。

プロの世界って例えばスポーツでいうと、野球やサッカー、テニスなど、趣味でしている方は多いと思いますが、プロ野球選手やプロサッカー選手、プロテニスプレイヤーなどもその世界に特化してお客さんを魅了し、その報酬として大きなお金を生み出します。

私たちの仕事、不動産でも最近では多くのサラリーマン大家さんが誕生し、異業種からもどんどん参入してきています。

野球やサッカーみたいにテレビ放映はありませんし、みなさんがどのような金額で物件を購入し、どのくらいのキャッシュフローが残っているのかを知る方法がありません。
仲のいい大家さんとお話ししても、
『事細かく正直に教えてくれる方』
『内装工事など支出した金額を話さずに購入した金額、安く買えたということを強調する方』
『かかった金額を大げさにお話しし、お金をかけたと誇張する方』
などいろいろなタイプの方が存在します。

なので実際のところは自分でやってみないと分からないということです。

内装工事業者、建築業者でも
『最初安い金額の見積もりを出して、後から追加注文、追加請求で結局高いたという業者さん』
『うちは追加請求したくないのでこの見積もりです。ここから工事内容によっては予算以下になりますのでといいながら、工事完了してもそのままの請求書を送ってくる業者さん。』
いずれにしても
『えっ?言ってたことと違う・・』

発注して工事をさせてみないと分からない。

何事も経験です。

安いけど手が悪い。
安いけど仕事が遅い。
という業者さんより、

逆に
価格は安くないけど仕事はきっちりしてくれる。
仕事が早い。

こういう業者さんの方が安心して仕事を任せることができます。

でも賃貸経営していく中では経費を抑えていくことも大切ですよね。

このバランスが実に難しい。

不動産の賃貸管理にしても然り。

価格勝負をしてくるところは、それしか売りがないということです。

餅は餅屋と言いますが、不動産屋さんならどんな不動産のことでも相談して大丈夫かというとそうではありません。

不動産業者の中には
不動産売買(居住用)の購入者メイン
不動産売買(居住用)の売主側メイン
不動産売買(居住用)売主
投資用不動産仲介メイン
投資用不動産売主
土地仲介
競売物件サポートメイン
賃貸仲介(借主側)
賃貸管理(貸主側)
事業用不動産仲介
などとざっくり分けてこんなに分類されます。

その他にもコンサルティング業務として活動している業者さんや、借地を専門にしている業者さん、立ち退きなど地上げ専門の業者さん、リノベーション物件だけ扱っている売買売主、仲介、賃貸仲介会社さん、店舗専門の仲介会社さん、社宅代行など法人契約に特化した会社さん、多種多様でしょ。

不動産会社と一括りにしても、それぞれの会社がやっていることは違っているのです。

投資用不動産を中心に扱っている会社さんでも
投資用ワンルーム(新築)
投資用ワンルーム(中古)
中古一棟マンション
中古アパート
新築アパート
戸建
区分所有建物
それぞれ何かに特化している会社さんが多いです。

それは物件の収集の手間とか、購入時の融資付のことを考えると一つの業務に集約する方が効率的だからです。

でも例えば年収400万円の方が投資用ワンルームを購入しても大した節税効果が得れませんし、自己資金500万円の人が戸建を現金購入してしまえばもう自己資金はなくなってしまいます。

自分に合った投資方法を選ばないとダメなのです。

不動産投資で大切なのは、将来のビジョンと自分の属性の把握です。
『友人のAさんがこの不動産から物件を購入してうまいことやっているらしい。だからオレも。』
これではダメなのです。

Aさんにとって最適な不動産物件でも自分にとって最適だとは限りません。

物件価格1億円、RC造の築10年、表面利回り8%のマンションがあったとします。
Aさんは金利1%で30年融資が受けれるとすると毎月の支払いは321,600円。
8%の利回りなので毎月の家賃収入は満室時で666,600円。
返済比率は50%を下回っているので十分キャッシュフローを生みます。

一方Bさんは金利4.5%、同じく30年ローンでしか組めません。
この場合の毎月支払い額は506,600円。
ここに毎年の固定資産税、毎月の管理費だけでほぼ手残りはなくなります。

さらに空室が生じると内装工事、業者に支払う手数料が発生します。

ここまで極端ではないけども、Aさんは資産状況がいいので物件価格の満額融資を受けることができ、Bさんは2割の自己資金が必要だと言われたりとか。
2割と諸費用が自己資金だとすると最低でも2,500万円ものお金が必要になります。

その人の属性によって融資条件は大きく異なりますから、誰でも同じシュミレーションが組めるわけではありません。

安い金利で調達できないのなら、もっと高利回りの築年数の古い物件を狙う。
自己資金の少ない人なら、融資の評価が付きやすい物件を狙う。

人によって狙う物件も、調達する金融機関も変わってくるのです。

きちんと自分で属性を把握し、自分の特性を理解している人は種別ごとに特化した不動産会社に相談に行かれるのがベストかと。

そうでなければ、何かに特化した会社に相談に行ってしまうと、自分たちが勧めたい物件に誘導されてしまうだけです。

不動産業者選びも内装工事業者選びも大切なんです。

その会社の特色、特徴を理解し、その強みを利用する。

場合場面に応じて適正に応じて使い分ける。

不動産業者も工事業者も頼りっきりになるのではなく、うまく利用するようにしなければなりません。

金融機関も同じです。

自分の属性だけでなく、物件によって使い分ける。

大家業って片手間で儲かるというイメージをお持ちかもしれません。

もちろんそこから始めることはごくごく普通の話で、いきなり全てのことを自分で始めていくことは容易くはありません。

でももしあなたが、サラリーマンを引退して大家業として独立起業をしようとするなら、それではダメです。

起業する=プロです。

プロであるからには全てのことを自分でマネージメントすることが必要になります。

それがうまく不動産会社や工事業者と付き合うこと、金融機関と付き合いをしていくことということになります。

なので、私も含めうまく利用してください。

プロでも最初から一流なわけではありません。

プロ野球選手でも新人の時は先輩選手の背中を見て成長します。

コーチの指導も必要です。

私が先輩選手なのかコーチなのかは分かりませんが、時にはそういう人も必要になるでしょう。

なのでご相談お待ちしてますね。

それでは。
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