ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

比較

昔と今の賃貸事情の違い

私が若い時賃貸仲介の仕事をしていた時と今の賃貸事情は大きく異なっています。
今と昔とでは賃貸のお部屋を探しているお客様の数が圧倒的に違います。
人口がその当時の半分になっているわけではないのに、部屋探しをするお客様の数は半分以下になっています。
なぜそのような変化があったのでしょう?
私が賃貸仲介の会社に入社したのは23歳の時でしたから今から24年前の話です。
その当時の集客と言えば、インターネットも普及していませんでしたから紙媒体による集客がほとんどでした。
賃貸雑誌全盛の時期で主な集客はその雑誌、ポスティング、電ビラでした。
電ビラ??
聞き覚えのない言葉ですよね?
今はほとんど絶滅していますが、電柱とかにチラシをノリで貼り付けたり、両面テープで貼り付けたり。
街の美観を大きく損なっていたこともあり、またその内容も誇大広告がほとんどでしたから近隣の方やまともな内容で集客していた業者さんからも猛反発を受けてはいながら、たくさんの新規来店を呼び込んでいました。
一つの店舗で新規来店が200組というような時代でしたから、土日にはお客様の行列ができていました。
今同じようなことをしても、そのチラシの信憑性のなさに気づくお客様も多いでしょうし、そんなものに釣られて来店する方も少ないでしょう。
でもその当時はその広告に飛びつくほど引越する動機があったのです。
どういうことかというと、その当時の賃貸借契約書には家賃上昇に関しての取り決めが記載されていました。
契約期間更新の際、1年後には賃料の3%値上げしますとか、2年後の契約更新の際には5%の賃料上昇がありますとかです。
また契約更新時の更新手数料を取っていたマンションも数多くではありませんがありました。
つまり、契約更新の際に引越しを考える動機が発生していたのです。
今はこんな契約内容見かけることありませんよね?
また、大阪では敷金、礼金ではなく保証金という独自の仕組みでワンルームマンションでも保証金30万円、敷引き25万円という契約が一般的でした。
敷引きというのは、今で言う礼金の部分であり、契約した時点で無条件で家主が取得できるお金です。
ワンルームで25万円の礼金って高いでしょ?
これなら原状回復のリフォームをして、不動産業者に手数料を支払っても十分残るでしょ?
つまり不動産屋も儲かったし、家主も儲かった時代です。
ウィンウィンって思った方も中にはいるかもしれませんが、お気付きの方も多いとは思います。
入居者、借主に全てしわ寄せが行っていた時代です。
賃貸が高くて家賃も上がるなら購入したらいいんじゃないの?
そうなんですが、その頃は不動産バブルが弾けた直後です。
不動産価格は値下がりの一方で、金利もまだまだ高い時代でした。
購入という選択肢が消えれば自然と選択肢は賃貸になります。
引越しを考えた時に、次もまた賃貸という時代なのでお客様が次々と現れてきたわけです。
その当時の大阪の賃貸相場といえば、15平米のワンルームで5.5万〜6.0万くらい。
ファミリータイプのお部屋は新婚さんでも3DK、3LDKが人気でした。
住み替えに必要な初期費用が高額な時代でしたから、子どもが産まれて大きくなり部屋が必要になった時のためにと最初から広めのお部屋を借りていく方が多くいました。
家賃でいうと10万円〜が一般的でした。
その当時は大阪市内の賃貸物件には新婚補助という家賃補助の制度があり、月額2.5万円を上限として補助金が交付されていました。
この制度を活用してワンランク、ツーランク上の部屋に住むことができたわけです。
賃貸業界は家主も業者さんも潤っていた時代です。
今はどうでしょう?
15平米ほどのワンルームの価格相場は3.5万円〜4.0万円、その当時10万円ほどしていたファミリータイプのお部屋の賃料は7万円を切る家賃帯まで下がってきています。
また、賃貸住宅を借りる際の入居者側の仲介手数料もその当時は家賃の一ヶ月分が相場でしたが、今は入居者から仲介手数料を取らない業者さんも増えました。
家主さんからもらう手数料、広告宣伝費などといろいろな名目は付いてはいますが、これもその当時単身用で家賃の一ヶ月分、物件によっては二ヶ月分、ファミリータイプのマンションは家賃の半月分、一ヶ月分というお部屋も多かった時代です。
それも今は家主さんは単身用なら三ヶ月分、四ヶ月分という物件もありますし、ファミリータイプでも二ヶ月分、それ以上という物件もあったりします。
不動産業者さんはこの分で収益確保はできていますが、家主さんは負担が増大しています。
今度は逆に家主さんにとって受難の時代です。
借り手市場、貸し手市場でいうと、まさにその当時は貸し手市場、今は借り手市場です。
その借り手市場の今、この賃貸業界に飛び込むには知識戦略が必要です。
左団扇であったオーナー業は今や競争相手に勝ち抜かないといけない時代になっています。
でも悪いことばかりではありません。
昔の閉鎖的なこの業界が、今はいろいろな情報を自宅にいながらでも手に入れることができます。
賃貸相場はもちろん、成功しているオーナーの体験談や成功例などもネットで見ることができます。
他人の成功例を簡単に共有できる時代です。
成功するかしないかは家主さん次第、オーナーさん次第になってきているわけです。
なのに未だに、不動産業者さんに任せっきりで安定収入をのぞむために賃貸物件を取得する方が後を絶ちません。
これって、いいカモですよ。
ただでさえ薄くなった利益を、がっつりと自分の収益を確保しようとする不動産業者さんに丸ぶりして利益が残るわけがありません。
銀行さんも同じです。
がっつりと高金利で貸し出して、自社のリスクに対しての保全を図って貸し出している物件で利益が出るわけがありません。
どうしたら儲かるの??

お答えしましょう。
借入するなら、2%台の金利が上限です。
そしてフルローンで借りるくらいなら不動産投資はやめるべきです。
次に内装工事等の見積りは見れるようになること。
単価や施工面積、部材の単価くらいは自分で調べることはできます。
最後に不動産管理を任せることは本業の兼ね合いで仕方ないのですが、内装工事、募集条件等には関与しておくこと。
言いなりにならないということですね。
密に話し合いができる担当者がいる不動産管理会社に任せるということです。
話し合いですよ。
くれぐれも間違わないでくださいね。
一方的に相手の話を聞くだけでなく、自分の意見も交わせるようになっておくということが必要です。

賃貸オーナーにとっては楽な時代ではありません。
でも、どんな商売でも今の時代楽な商売などありません。
新規参入するには容易い業界です。
入りやすいということはライバルが多いということを知っておきましょう。
そしてライバルに勝つためには戦略が必要です。
知識も身につける必要があります。
その覚悟だけ持って参入してください。
悩んだ時にはライフコンサルティングがご相談に応じます。
当社でご購入いただいたお客様はもちろん、他社でご購入した物件のご相談にも応じています。
ご相談料は有料ですが、ぜひご活用ください。

マイホームを買うときに家賃より安いからという理由で購入すると失敗するわけ

よく不動産の広告で見かけるフレーズ

『家賃より安くマイホームが手に入ります!』

確かに今の低金利では家賃を支払うより安い支払額で住宅ローンを組むことができます。

3,000万円のマンションを購入した場合、フルローンで諸経費も合わせて3,200万円借りたとします。

35年返済、変動金利0.675%、元利均等払い、ボーナス時支払なし、一般的なこのケースで考えます。

毎月の支払金額は85,500円。

ここに管理費、修繕積立金でおおよそ13,000円ほどとすると、合計の毎月の支払額は98,500円となります。

大阪市内でこの金額のマンションとなると、新築物件か築浅の都心部の物件となります。

そう考えると賃貸の家賃でも12万円以上はしますので、確かに家賃より安くはなります。

ここからさらに住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は年末ローン残高の1%分を最大に減税されます。

所得税で控除できなかった分もさらに翌年の住民税から最大13.5万円分控除してもらうことができます。

消費税8%の物件(つまり業者売主の物件)を購入すれば最大で年間40万円まで。

個人の売主の場合は最大20万円まで減税されます。

今回の住宅ローン控除の内容は消費税UPに伴う制度改正という解釈なので、個人の売主の場合は、建物に消費税がかかりませんから最大20万円のままということになっています。

ただし、個人が売主の場合でも事業用(賃貸投資用)として所有していた物件には、消費税が課せられますので消費税8%の物件を購入したという扱いになります。

このブログをご覧いただいているお客様の多くは不動産投資家さんたちなので、一応説明しておきますが、住宅ローン控除はマイホームを購入する人向けの制度ですので、投資用物件購入時には適応されません。

マイホームと偽って住宅ローンで投資用物件を購入し、なおかつ住宅ローン控除も受けようとするご相談もたまにいただくのですが、残念ながらバレてしまえば過去にさかのぼって全額返金を求められますのでご注意を。

今回の場合は、3200万円の住宅ローンでしたから、最大で年間32万円(年末時点ですので、若干残高は減っているので31万・・・円なんでしょうね)税金が還付されます。

ただ、この32万円満額返金してもらえる所得っていったいどれくらいなのでしょうか?

毎年年末もらえる源泉徴収票に記載されているこの部分が所得税です。

源泉

この例でいうと年収320万円で所得税額は62,100円です。

住民税は翌年に送られてくる住民税決定通知書に記載されています。

この例ですと、その額はおおよそ13万円ほどだと思います。

つまり最大32万円減税できるといっても実際には訳20万円ほどということになります。

まぁでも20万円でも戻ってくればありがたいですよね。

逆に賃貸なら必要のなかった支払いも発生します。

それは固定資産税・都市計画税です。

大阪市の場合は固定資産税評価額の1.7%(固定資産税、都市計画税あわせて)が徴収されます。

3,000万円の物件の固定資産税評価額は昨日のブログでも書きましたが、おおよそ3割から4割程度まで下がりますので、ここでは4割で計算したとして1,200万円。そこに1.7%が課税されますので、年間20.4万円??

マンションの場合は新築後5年間は建物部分の固定資産税額が1/2になっていますので、12、3万円ほどでしょうか。

住宅ローン控除の分はほぼほぼ固定資産税で消えてしまうという認識を持っていた方がいいでしょうね。

ここまでの話では、思ったほど得ではないけどそれでも購入した方が得じゃないのと思う方も多いかと。

でもここからが本題です。

確かに家賃より毎月2万円ほど削減できていますよね。

年間で24万円。5年間で120万円。10年間で240万円。

結構大きい額になってきます。

ただ住宅ローン控除は最大10年間で終わります。

また、固定資産税は5年後には倍近くの金額になってきます。

なら、そのタイミングで売却すればいいんじゃない?

そうなんです。

本当はそうなんです。

でも、その売却するタイミングで購入した物件がどうなっているかが問題です。

残債程度で売却できればいいのですが、新築戸建てなどの場合では売却しても多くの残債が残ってきます。

3,000万円で購入した物件が築後5年で2,000万円でしか売れない。なんてケースもざらにあったりします。

でも、逆に購入した金額と変わらない金額で売却できたとしたらどうでしょう?

3,000万円で購入した物件が3,000万円で売れた。

諸経費は最初に必要でしたし、売却時にも不動産会社に支払う仲介手数料は必要です。

仮に売却時の諸費用が100万円かかったとしても。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+100万円(売却時の諸経費)-3,000万円(売却価格)=300万円

つまり5年間300万円で住めたことになります。

逆に、2,000万円でしか売却できなかったケースを見ますと。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+70万円(売却時の諸経費)-2,000万円(売却価格)=1,270万円

5年間で1,270万円も支払ったことになります。

その分家賃10万円は必要なかったと考えても割高ですよね。

家賃と比べて購入する方が損か得かではなく、もし売却した時にいくらくらいで売却できそうなのかということを考えて購入するのが一番安くつく考え方です。

仮に毎月20万円の住宅ローンを支払ったとしても、購入時より少しでも高く売却できればその毎月支払っていた金額は回収できます。

その分残債も減っているわけですから、売却時にその分が戻ってくるわけです。(利息分は除く)

なので、マイホームを購入する際には売却出口もしっかりとみて購入することをお勧めします。

将来値上がりしそうな地域だとか、なかなか物件が出てこないエリアの物件だとか。

そこさえしっかりとリスクヘッジできていれば不動産で失敗することはありません。


でも購入しようとしている物件で、

『この物件、将来高く売れそうですかね?』と

不動産屋さんに聞いても

『たぶん売れるんじゃないですかね?』

と軽く答えられそうですけどね・・・

ようは信頼できる不動産屋さんをパートナーにすることしかないですね・・・

いい不動産屋さんと出会えることを祈りましょう・・・


ちなみに、住宅ローン控除は何回でも受けることができる制度なんです。

一度住宅ローン控除を受けていて、その物件を売却し、また住宅ローンを活用し購入した場合でも受けることは可能です。

ただしその場合は、その時点での住宅ローン控除の内容が適用されますので、今のように優遇されていないかもしれませんし、そのタイミングの要件で再度控除を受けれなく制度改正がされている場合もありますのでご注意くださいね。

あと、売却時に利益が出た際、マイホームの3,000万円特別控除を使ってしまえば、その後2年間は住宅ローン控除を受けることができませんので注意が必要です。

そのあたりの話は不動産屋さんの営業マンは当然知っているはずなのですが、たまに知らない営業マンもいますのでその辺の話をやんわり聞いてみてスキルを試してみてはいかがでしょうか?

そうして予防するしかないですよね。

不動産は物件選びだけでなく、担当者選びも大切なんですよというお話でした。(笑)




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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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