ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊

大阪市で民泊運営始めてみませんか?

2025年大阪万博が開催されることが決定しました。
そこへ向けて大阪府、大阪市一丸となって観光業を盛り上げていこうという風潮が起こるのは間違いありません。
その流れを指をくわえてただただ眺めているだけってもったいなくありませんか?

『だって何をしたらいいの?』
『全然畑違いの話だし』
こう思っている人は少なくないはずです。

でも、飲食業を始めようとしていた人はみんな最初からその仕事に就いていたのでしょうか?
ネットショップを立ち上げてる人も元々パソコンに詳しい人ばかり?
そんな訳ありませんよね?

みんな時の流れや時代の流れ、自分の人生のタイミングに合わせて起業してますよね?
『これ、面白いんじゃない?』
『前からやってみたかった』
『今しかない』
こう思って起業した人も少ないないはず。

でも、一番ネックになるのはどのケースでもやはり資金計画です。

やりたい気持ち、やらなければいけないタイミングだったとしても、お金がなければ始まりません。
でも、もし。

そのチャレンジ資金が少額で済むならどうでしょう?
例えば、前の店主が店をやめるタイミングで50万円で店の運営権を譲ってくれるなら??

『それならやってみよう』
そう思うこともあるかもしれません。

民泊の場合も然りです。

購入して始めるにはやはり何百万、1千万円単位での資金が必要になります。
『そこまで出してまでやるのは怖いな』
そりゃそうですよね。

経験したことのない業種でいきなり投資するには少々高額な出費です。

現在の大阪での民泊市況は大盛況です。
民泊運営できそうなエリアの土地や不動産は高騰しています。
1千万円でも購入できない、そんな状況にも陥っています。

かといって、指をくわえているのももったいない。。
『どうすればいいの?』

そんな方に今日は朗報です。
当社で昨日決済を終えた物件の買主さまが、そんな皆様のために賃貸物件として民泊運営可能な部屋を提供してくれることになりました。

総戸数8戸のうちの半分、4部屋をご提供いただきましたので、その4部屋限定で賃貸募集を開始いたします。

場所は大阪市生野区。
コリアンタウンも近くにあり、韓国人が多く居住する地域であり、毎日のようにスーツケースをコロコロひきづって歩く旅行客が歩いている街です。

最寄り駅は近鉄大阪線『今里』駅徒歩8分。
なんば駅から一本で来れる沿線です。
大阪地下鉄メトロ千日前線『今里』駅でも徒歩13分です。
タクシーに乗れば1千円もあれば十分お釣りもきます。

この沿線には『なんば』駅だけでなく、外国人でにぎわう『黒門市場』のある『日本橋』駅もあり、その延長線上の駅になります。

そして、今回この物件の最大の目玉は新築物件であること。
今年11月に完成したばかりの物件です。

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おしゃれな建物でしょ。
耐火建築物木造4階建てのマンションです。

オートロックもあり、間取りは1LDK、1フロアー2戸の完全独立設計。
床面積は42平米超となっています。

今大阪市内の民泊物件の多くは25平米ギリギリの広さの物件です。

この広さの物件は、ビジネスホテルよりは少しゆったりはしている、でも2人収容、きつきつでも4人収容といった広さです。
この広さでは今後民泊物件が増えていくと競争力に少し劣ってきます。
でも、42平米もあればゆったり4人収容、6人収容も視野に入り、家族での旅行客もターゲットにすることも可能です。

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お部屋の中もかわいい仕上がりになっています。

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そのままベッドを配置してもかわいい仕上がりになりそうです。
しかも、居室とリビングにそれぞれ1台づつのエアコンも設置していただきます。

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リビングもしっかりとした広さがあるので、応接セットを置くかベッドを並べるか悩んでしまいますね。

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(2号室タイプです)

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キッチンも単身用とは思えないグレード感です。
そして、こちらが浴室です。

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ファミリータイプのような大きな浴室。
浴室乾燥機もついています。
自分で住みたいくらいです。。。

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トイレはもちろんウォシュレット

洗面室もゆったりとしたサイズで確保しています。

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どうです。ご覧になって。

部屋づくりのイメージがわきましたか??

こちらの物件にエアコン2基がついて。
しかも、大阪市特区民泊の許可申請ができるように消防設備の導入費用はオーナー(貸主)負担でしてもらって。
さらに、インターネット設備、室内のWi-Fiを無制限使用できるプランをオーナー(貸主)負担でやってくれて。

敷金0円礼金は家賃の2か月分でご契約いただけます。
※民泊の許可申請費用は含まれておりません。

あとは、肝心のお家賃ですよね。

あまり高額な家賃になってしまえば、せっかく運営しても利益が出ない。
なんてことになってしまいますから、今回はオーナー様のご厚意で賃料もお安く設定させていただいております。

家賃表は以下の通りです。

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こちらの家賃は共益費、インターネット資料料込みの価格です。

その他ご契約の際には賃貸保証保証料、火災保険料、仲介手数料が必要です。

また、ゴミ収集の費用(業務用ゴミのため、民間業者に回収委託予定)もご契約者さまに一定金額ご負担いただく形になるかと思われます。

詳細資料ご希望の方には、個別メールで資料等お送りいたします。
また、室内工事は完了しておりますので内覧も可能になっています。

お問い合わせは、RE/MAX L-style 担当大西までご連絡ください。
TEL 06(4703)3300
Mail:oonishi@life-consulting.net


今回お部屋は4部屋しかご提供できません。
また、同時に4部屋ご契約いただく方を優先させていただくこともございますのでご了承ください。

お問い合わせお待ちしております。


空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


セミナー開催します

セミナー開催日が決定しました。
9月29日(土)
新しく移転した新事務所のセミナールームでセミナーを開催します。

新事務所セミナールームのこけら落としです。

テーマは『民泊

当社はみなさまもご存知の通り不動産屋さんです。
そして民泊施設も運営しています。
この民泊施設は4月26日に大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる特区民泊の許可を受けた施設です。
実際に稼働したのは、5月の中旬から。
今ようやく3ヶ月ちょっと経ち、予約状況、売上も安定してきました。
そこで、一般賃貸と比較して、どの程度の売上があり、どの程度の経費が必要なのかというのをデータに基づき発表したいと思います。

運営している物件は、大阪市西成区旭。
最寄り駅は地下鉄大阪メトロ四ツ橋線花園町駅徒歩5分の場所です。

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木造3階建の新築アパートで運営しています。
総戸数9戸。
うち一部屋はスタッフが使用しています。
つまり8部屋で運営しています。

一部屋が30平米超の1LDKの間取りです。
一般賃料なら、6.2万円〜6.5万円。
9部屋で56、7万円あたりが一般賃貸での上限かもしれません。
それが、運営2ヶ月目には売上120万円を超え、3ヶ月目には150万円を超えました。

取得費から換算した表面利回りでいうと、最大値は20%を超えてくるでしょう。
まぁでも、ここから経費が必要なので実際に残るのは◯◯万円。
知りたいでしょ??

なかなか誰も教えてくれない実戦データを公表して、みなさんの参考にしていただくセミナーにしたいと考えています。

今回のセミナーは、民泊用物件を販売するために行うものではありません。
なので、セミナー終了後物件紹介はいたしません。
今回のセミナーは、民泊運営の代行の仕事を請け負うためでもありません。
うちは代行業務を行っていません。

じゃあ何のためにするの?

不動産投資の新しい選択肢の一環として、こんなやり方があるんだということをレクチャーするためだけです。

民泊運営するためには、物件を購入して始める方法と、賃貸物件を見つけてそこから始める方法があります。

いずれの方法も一長一短あります。
そんなお話もセミナーの中で触れていきたいと思っています。

世の中にはセミナーをカモを集めるツールにしか考えていない業者さんが多数います。

そのカモにならないためには、自らがきちんとした予備知識を身につける必要があります。
そりゃそうですよね。
信用できるかできないか分からない赤の他人に自分の人生を預けられないでしょ?

自分の人生だけならまだしも、家族の人生を巻き込む可能性のあるのが不動産投資です。
良くも悪くも。

そんなお勉強をするのが、今回のセミナーです。
選択肢は多いに越したことはありません。
民泊の予備知識がある人も、全く予備知識がない人も、ぜひ参加してみてください。

その上で、自分には合ってない、自分にピッタリだ、そういう判断をしていただければと。
民泊をやりたいって言われても、すぐに物件をご紹介できるかどうかは定かではありませんが。(笑)
なので、物件紹介メインでお考えの方はご遠慮ください。
今すぐのご期待に添えないので。

今回、L-style Club発足に伴い、会員さん優先でセミナー招待しますので、一般の方はご参加申し込みはお早めにお願いします。

一般参加者は参加費3,000円(消費税別途)になっております。
セミナーのお申込みはこちらからお願いします。

2018-09-04


それではみなさまのご参加お待ちしております。





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代表取締役 大西 征昭
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FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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