ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊新法

家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

大阪市特区民泊と簡易宿所の違い

大阪市の特区民泊がスタートしていますが、まだ申請状況、認定の状況はあまり進んでいません。

本日現在で発表されている特区民泊の認定施設はまだ8施設のままです。

ただ、申請内容については大阪府のものとは異なり、かなりハードルの下がっている内容に思えます。

未申請の民泊を運営している方々とお話していて一番申請のハードルになっていたのは宿泊日数制限でした。

7泊8日以上という実需にそぐわない内容になっていましたので、申請をしてしまうと2泊、3泊などの需要の多い旅行客を受け入れられないという声が多く聞こえていました。

簡易宿所の申請を取ればもちろんこの日数制限がありません。

今回1月1日から大阪市ではこの日数制限が2泊3日に緩和されています。

その簡易宿所特区民泊の内容を表にまとめてみました。

特区民泊と簡易宿所の違い


日数制限以外にもこの2つには違いがあります。

まず営業できるエリアの違いです。

用途地域の中で、『商業地域』『近隣商業地域』『準工業地域』『準住居地域』『第二種住居地域』で営業でき、『第一種住居地域』では3,000平米以下の建物ならOKとなっています。

ここからが簡易宿所と特区民泊の違いですが、簡易宿所では敷地から110m以内に学校や保育所、公園などがあると認可がおりません。

事前に周辺環境の調査は必要になるということです。

次に客室の広さの制限。

簡易宿所では33平米以上。

10人未満なら1人当たり3.3平米以上なので、5人なら16.5平米以上ということになります。

そして1客室あたりの広さは4.9平米以上、つまり3帖以上の広さということになりますが、この広さには押し入れ、クローゼットは含まれません。

浴室、トイレは含まれますのでここにはご注意ください。

特区民泊の場合は25平米以上。この面積は壁芯の面積になっており、バルコニーは含まれませんが浴室、トイレ、クローゼットも含んだ面積になります。

1人あたりの面積は3.3平米以上が望ましいとなっていますが、必ずとは記載されていません。

でも、1人3.3平米って畳2枚分の広さです。

下手したら拘置所よりも狭いかもしれない部屋で、外国人を宿泊させているということもあるかもしれませんね。

簡易宿所の一番のハードルは今から説明するトイレ、洗面設備にあるのではないでしょうか?

トイレがまず収容人数6~10人の場合便器が3個、定員11~15人で便器4個、定員16~20人で便器5個が必要です。

5名以下でも大便器1個、小便器1個の設置が求められています。

普通の住宅ではトイレが1個しかないので増設が必要になる場合が出てきます。

次に洗面設備です。

これも給水栓が5人に1個以上、30人以上で10人に1個以上の設置が求められています。

これに比べ特区民泊ではとにかく備わっていればいいという要件に変わっています。

そして簡易宿所ではフロントの設置も求められています。

これは大阪市では昨年度多少緩和され、近隣に設置してもいいことになっています。

従来なら建物内に設置が求められていたのですが、これも実務的には大規模な緩和となっています。

さらに簡易宿所の場合、登記簿上の建物の用途、これも重要になっています。

『住居』『事務所』などとなっている場合、許可がおりません。

『旅館』『ホテル』に変更になっている必要があります。

住居になっている場合用途変更の申請も必要になってきますのでここにもご注意ください。

宿泊者名簿の設置はどちらも同じ。

外国人の場合はパスポートのコピーを保管しておく必要があります。

特区民泊でも3年以上保管しておくことと明記されています。

そして特区民泊ならではのものなのですが、旅館業でなく賃貸借という解釈になるので短期の賃貸借の契約の締結が必要になります。

あくまで旅館業ではなく、賃貸借契約なのですよということでその他の規制が緩くなっているわけです。

そして、特区民泊では外国人を宿泊させるための施設という大義名分があるため、必ず外国語での案内も必要になっています。

これは英語でも中国語でも韓国語でもOKです。

設備の使用方法、家事などの緊急の場合の避難方法なども外国語で用意しておく必要があります。

その他、近隣住民への告知。

これはいずれの場合も営業許可を取る前に必要になっていますが、必ずしも近隣住民の同意が必要になっているわけではないというところがポイントです。

つまり、

『説明会を開いたけど反対が多くて断念した。やらなかったらよかった。』

とはなりにくいということです。

でもなるべくなら反対はない方がいいですよね。

そうならないように、クレームが来た場合の対応方法を明確に示しておいたり、いつでも連絡が取れるので安心してくださいねという告知は必要でしょう。

最後に特区民泊の申請には『賃貸借契約書で民泊OK』表記があるか『所有者、貸主の承諾書』が必ず必要です。

転貸借の場合は、全ての契約書を提出して所有者にたどり着くまでの契約書が必要になりますので、必ずオーナー許可の物件の必要性があります。

だれかの名義で部屋を借りていて、その借り主が貸主となって契約書を作成してもその貸主は所有者ではないので許可取得はできません。

この文章を読んで、難しいな、ハードルが高いなと思う方もいらっしゃるかもしれません。

そうした方には今年『民泊新法』が施行されるという話も出ています。

こちらの内容についてはまだはっきりとしたことがつかめていませんが、特区民泊より規制が緩和されるそうです。

ただ、日数制限はないようですが年間の営業日数に制限が加わるそうです。

年間180日以内とか90日以内とかの案が出ているそうですが、そちらならもっとハードルが下がるかもしれませんね。

いずれにせよ、『民泊』というものはこれからの賃貸住宅市場には必ず必要になってくるものです。

賃貸オーナーの立場としては決して避けることのできないものとなってきそうです。

合法的に民泊に参入できる制度が確立した以上、参入しない手はないと思うのは私だけではないはずです。

始めるなら早い方がいいですよね。

まずは物件取得のご相談からお待ちしております。

ちなみに、私は大阪の民泊事情には精通しているつもりですが他地域の情報についてはあまり把握しておりません。

民泊関係のご相談は大阪市内、大阪府下でお願いします。

また、行政書士の資格を持っておりませんので、許可申請の手続き代行ができませんのであしからず。

あくまで不動産のお仕事をご依頼ください。(笑)


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