ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊新法

いよいよ住宅宿泊事業法施行

とうとう6月15日この日がやってきました。

Airbnbなどのサイトでは無許可物件の非掲載措置により、許認可物件にとっては再びブルーオーシャンが訪れました。

Blue-Ocean


TVなどでも連日民泊関連のニュースが報道され、注目度が上昇しています。

新法施行に伴い、無許可物件の撤退が相次いでいます。

その無許可で運営していた人、代行業者さんなどもニュースに出演してコメントを発していますが、これってどうなんでしょ?

『私たちは違法行為を行っていました。』

って人前で堂々と披露しているわけですが、ここに問題は全て凝縮しているように思えます。

6月15日以前は違法行為ではなく、無許可営業。

6月15日からは無許可営業は全て違法行為。

こういう解釈なんですよね?

合法民泊には宿泊者のパスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管義務があり、対面式もしくは画像で本人確認ができる方法でのチェックインが求められています。

つまり、誰だか分からない人には宿泊させてはいけませんよという規定が設けられています。

犯罪の温床にならないための防御策です。

実際に民泊物件で事件はいくつか発生しています。

外国人による殺人事件、詐欺事件の拠点などにも利用されていますし、今までのような闇民泊で行われていたセルフチェックインでは防ぎようのない事件ばかりです。

なので、警察や行政が歯止めを効かせようとしたのも最もな話です。

今回の新法施行に伴い撤退した多くの方は、
消防設備導入の費用がない
そもそもその建物に
消防設備を導入する方法がない
という理由で撤退していますが、このチェックイン時の規制により、手間が大きく増えてしまうという理由で辞めた方も少なくはないはずです。

中には
『そんなことまでしないといけないの?』
という人もいますが、一般の賃貸契約する際にも住民票や運転免許証などの身分証の確認はしますし、ネットカフェなどでも会員証を作る際には免許証などの掲示が必要です。

それさえしなくて、宿泊させていた今までのやり方がおかしすぎるような気もしますよね。

そりゃ、隣の部屋、同じ建物の住民からすると不安になるのは当然です。

今回の法整備で、少なくとも
『誰か分からない人が泊っている』
この不安は払しょくできるのではないでしょうか?

でも、チェックインの方法で手間をかけずにする方法っていくらでもあるんですよね。

うちがやっているやり方は、賃貸借契約書はクラウド上で電子署名で行っています。

パスポートのコピーもチェックイン前にメール等で送ってもらい保管しています。

今導入を考えているのは、室内に置いたタブレットによるチェックイン方法です。

業者さんとタイアップして、安価でシステムを導入してもらう協議をしています。

最近ではコンビニが民泊施設と提携しチェックイン(鍵渡し)するというニュースも出ていましたね。

チェックイン業務を代行してもらう、そうすることにより業務は格段に簡略化します。

でもそのやり方が本当に正しいのか、そこを思案しているわけです。

対面式、ゲストとお会いすることにより課題やゲストが求めていることがより深く理解できるような気もしますし、おもてなしの精神がなければ一時のビジネスで終わってしまいそうな。。。

そんな気がしています。

『民泊は今だけのビジネスでしょ?』

『うちも一時期民泊やっていたけど、儲からないから辞めたよ。』

闇民泊をやっていた人にこんな話をよくされます。

儲かりそうだからやってみた。

⇒でも、思ったより手間がかかるから辞めた。

やり出し当初は儲かった。

⇒でも競争相手が増え、売上が一気に下がったから辞めた。

あたたたちと一緒にしないでほしい。

だってこっちはこの民泊と24時間いつでも向き合っている。

いつでもニュースや法改正についてチェックしている。

ゲストから生の声を聴取している。

だから、今でも民泊を続けている。

そして、今後も続けていく。


引いてはこの業界を盛り上げていきたいとも考えている。

逆にその想いがない人には参入してほしくない。

簡単に誰でも儲けられるもんだとは思っていない。

でも、やり方さえ間違えなければ必ず成功できるビジネスだと思っている。

その信念を持てる方にはいろいろ自分が持っている知識を享受したい。

そういう想いで運営しています。

オリンピックを控え、大阪万博、IRでのカジノ誘致。

政府そして大阪市も観光業そのものをバックアップしています。

民泊の求められる立ち位置、それはホテルで収容できない観光客を受け入れる。
政府や市はそこを補ってもらうために法整備をしています。

当然、住民の不安を払拭するための手立てを求めることになります。

旅館業に準じる規制くらいは当然の話です。

私はそれに乗っかっているわけですが、当然そこに乗っかるだけでは事業を継続していくことは不可能です。

民泊ならではの魅力をどうやったら引き出せるのか、そこを思案するわけです。

玄関先までタクシーが横付けされて、荷物を運び込んでくれる。
毎日外出先から帰ってきたらシーツが交換されて掃除が綺麗にされている。
24時間フロントに電話したらルームサービスを頼める。
そんなサービスはホテルに任せておけばいい。

それを求める人はホテルにしか泊まらないし、民泊を利用しません。

民泊を利用する人は、
①ホテルより安価に泊まれるから
②現地の人と接し、地域のお勧めのお店、観光スポットに出かけたい

人の温かみに触れたいか、リーズナブルに利用したいか。

私はこのニーズとともに、家族全員で同じ部屋に宿泊できる。
コンドミニアムとか、広いリビングを持つスイートルームもホテルとの差別化に有効だと考えています。

海外の一流ホテルのスイートから考えると日本のホテルは狭い部屋が多いですよね。
大家族全員で宿泊できる部屋がほとんどないのです。

60平米とか80平米とか。

タワーマンションの高層階なんかで民泊をやればそりゃ人気になりますよね。

一泊3万円とかでも宿泊者はひっきりなしに訪れそう。

まぁ、許可は下りないですが。。。

逆に言うと、そんな施設を建設するのも面白いかもしれないですよね。

そんなことを考えているとワクワクします。

高層賃貸マンションを建築するには予算、資金繰りの問題がありますから、残念ながら今の私には少し手の届かない話ですが。

木造アパートや戸建賃貸ならできるのかな?
新築で複数戸、複数棟建設したら面白いものを作れるかも。

そんな夢を実現するためにはまず実績作りです。

なのでまだまだコツコツと頑張りたいと思います。


大阪市特区民泊施設Openしました


4月26日に国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業特定認定書が届きました。

いわゆる特区民泊施設です。

申請から約3週間ほどで手元に届いたことになります。

これでようやく正式にお部屋の募集を開始することができました。

2泊3日からの宿泊のみとなるのですが、1年365日フルに営業することができます。

住宅宿泊事業法(民泊新法)と混在されている方が多いので、

『民泊って180日以内でしか営業できないんでしょ?そんなんで収益上がるの?』

こういう質問をよくされます。

特区民泊と民泊新法は似て非なるものです。

特区民泊が認められている地域はまだ限られていて、どの地域でも実施できるわけではありません。

でも、民泊新法はその地域外でも実施できるようにするために制定された法律です。

大阪市の場合は、この特区民泊の実施が認められている地域であり、平成30年4月30日現在で651の施設が認定施設として届出されています。

一覧はこちらからご覧いただけます。

その651施設の一つとして認定を受けたということになります。

1つの施設で複数部屋の許可を取得している施設もありますので、総部屋数は1,300超くらいでしょうか。

大阪市内の民泊物件は1万部屋あると言われていたので、それでも1割強くらいの数字です。

6月15日より旅館業法の規制も強化されますので、今後無許可の施設が淘汰されてくれば認定施設としての需要は高まりそうな気がします。

現にOpenしたばかりのうちの施設でも予約状況は好調です。

稼働率はまだ5割強という感じで、宿泊料も予定の7割程度に抑えている現状ですが、それでも通常の賃貸の家賃収入は軽く超えてきています。

今日はうちの宿泊施設のお部屋を少し公開します。

部屋毎に雰囲気を変えた感じで仕上げてみました。

『今度はこっちの部屋に泊まってみたいな。』

そう思ってもらえるように同じような部屋を作らず、各部屋ごとに違うイメージで仕上げてみました。

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部屋の壁に散りばめられている装飾も各部屋ごとにテイストが違いますので、ぜひご堪能ください。

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ご予約はこちらから受付できますので、ぜひ大阪にお越しの際にはご利用ください。

またそちらをご覧いただきますとお部屋の詳細な写真もご覧いただけます。

ビジネスホテル、シティホテルのような洗練された感じのお部屋ではないですが、こういった部屋づくりが民泊の醍醐味ではないかなと思ったりしています。

唯一無二の部屋づくり。

まるで新しい彼女の家に初めて遊びに行く感覚。

そんな感覚になるようなお部屋を一生懸命作ってみました。

作ったのはほとんどうちの奥さんですが。(笑)

自分たちで作り上げたお部屋がゲストに

『わー。かわいいお部屋。』

って言われるこの喜び。

『いい旅行になったよ。』

こう言ってもらえることのうれしさ。

サービス業の醍醐味ですよね。

ぜひ、ご興味ある方はご相談ください。

物件探しから運営のお手伝いまでご協力させていただきます。





民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

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じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


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