ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

民泊新法

民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

会員限定で物件情報をお送りしております。

メルマガ登録は当社HPより、メールをご送信いただき『メルマガ登録希望』とお書き添えください。

じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

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