不動産投資でマンション運営をしていくにあたり、やはり気になるのが物件管理です。
みなさまが気にされることっていうのは、家賃滞納とかの問題や水漏れなどの緊急時の対応ではないでしょうか?
もう一つは募集業務ですね。

ただ、今の賃貸契約では不動産会社を通じての契約でもほとんど賃貸保証会社の契約も必須になってきています。
もともとは不動産会社が滞納の催促に行っていた業務を保証会社が代行してくれてるだけなのです。
賃貸管理で一番手間がかかるのがこの催促業務でした。
そこの手間が要らないなら不動産屋さんが行う管理業務など、ほとんど手間などかからないのですよね。

あと気になるのは緊急時の対応ということになります。

緊急を要する修繕ってどんなことが考えられるでしょう?
水漏れ?

水漏れの場合の対応策としたら、現場に駆けつけ階上の部屋をチェックし水漏れの状況を確認する。
階上の部屋のお風呂場から水が溢れているとか、洗濯機の給水口が外れ水が溢れ出しているか、配水管が破損して水漏れしているといういずれかの理由によるでしょう。

新しいマンションでは、たいがいが洗濯機の給水口が外れた。
古いマンションでは配水管が破裂、亀裂により水漏れ。
このケースがほとんどです。
上のケースは入居者の火災保険で。
下のケースは建物の火災保険で修復できます。

ただし、建物の保険の場合では水漏れ対応を担保している保険に加入しておく必要がありますし、加入していても緊急かつ突発的な事故でないと保険は下りてきません。
よく起こるケースとしては、長期間にわたり空室であった部屋に入居者が入り、お風呂やトイレなどから排水した瞬間に配水管にヒビが入って水漏れしたということがあります。

これは長期間配水管に水が流れないことにより配水管が劣化していることが理由に考えられます。

お部屋の案内に行くときに、たまに配水管から匂いが上がってきていることがあります。
これも同様のケースで、このまま放置していると上記のような水漏れ事故が起こる可能性が出てきます。
対策としては使用していない部屋でも一カ月に1、2回水を流しに行く。ついでに部屋の換気をすることが必要です。

私の場合、自分が管理していない部屋でも案内時に匂いが気になればトイレやキッチンから水を少し流すようにしています。
もちろん案内時にはバルコニーや、窓も開けて風も入れるようにしています。

みんな不動産屋さんがそうして案内してくれれば、わざわざ換気や排水しに行く必要もないのですがね‥

話を戻しますが、万一水漏れ事故が起こった場合、不動産屋さんがする仕事としては、理由を特定するために水道屋さんを呼んでチェックしてもらい、見積り書を取る。
洗濯機などが原因の場合は入居者に連絡を取り、部屋に立ち入り状況を確認するということです。
後の手順としたら、保険会社に連絡し保険請求の段取りをするくらいです。
この場合でも、電話一本で保険請求の書類を保険会社はすぐに送ってくれますし、請求の手順についても書いてくれています。
必要なのは事故直後の写真と被害状況の見積り書、あとは保険の証券番号くらいです。

ただこのような事故は何年かに一回起きるか起きないかという確率です。
起きたとしてもほとんど火災保険でまかなえます。

しかもこの保険の対応は水道屋さんでもしてくれます。
見積り書を書いてくれるのも水道屋さんです。

他に緊急対応を求められるケースとしたら火災ということもありますが、この場合は水道屋さんが内装屋さんに代わるくらいで、後の手続きは同じです。

こちらの場合は何年に一回というものではなく、ほとんど遭遇することないケースです。

逆によくあるケースとしては、お湯が出ないというクレーム?連絡があります。

この場合は給湯器の故障が原因で、多くの場合は給湯器が古くなって寿命が来たということです。
給湯器の故障の場合はその場で交換できることもあまりありません。
いきなり全くお湯が出なくなることはないので、出たり出なかったりという状況を繰り返して寿命を迎えます。
予兆はありますよね。
なので、入居者には様子を見てもらいながらその間に給湯器を発注するということになります。
通常一週間くらいで納品されますので、その間何とか持ちこたえてくれればセーフです。

ワンルームの給湯器とかでは、6万円、7万円くらいで新品に交換できます。

もし給湯器の交換のご用命があれば行ってください。大阪近郊ならそのくらいの費用で対応可能です。

このケースでも、不動産屋さんは設備屋さん、内装屋さんに引き継ぐだけの話なのです。

なんか自分でもできそうじゃないですか?

なら、不動産屋さんに任せなくてもいい?

結論から言うと必要ありません。

内装屋さんや工事業者さんに一人知り合いがいてれば不動産屋さんの管理など必要ないのです。

不動産屋さんが間に入ることによりマージンが発生しますし、その分請求金額は大きくなります。

自分ですることによりそのマージン分は吸収できます。

不動産管理はおいしいって昔はよく言っていました。
部屋付のときにも仲介に入ることにより手数料が入り、内装工事でマージンが入り、定期清掃などでも利ざやが入り。何をするにもお金がもらえます。
オーナー様は不動産屋さんに任せっきりなので、代金が高いのか安いのか分からない。それでも請求きた金額を一括で支払ってくれる。しかも取りはぐれがない。
こんないい仕事ないですよね‥

家賃がどんどん上昇していた時はオーナー業も何もしなくても儲かりました。そんな時代ならそれでもよかったかもしれません。
オーナーも儲かってたからWinWinです。
でも今の時代はどうでしょう?
不動産業者に支払う手数料も大幅に増加し、リフォームもそこそこ綺麗にしなければ決まらない時代です。

オーナーが儲からないのに不動産屋さんだけが儲かってはダメなんです。

なので、無駄な不動産屋さんは切りましょう。自主管理に切り替えましょう。

不動産会社の中でも営繕部や工務部がある会社はいいですよ。
内装屋さんや設備屋さんに頼むのと同じことですから。
でもできればちょこっとした修理、例えばパッキン交換やトイレの詰まりの直しなどは無償で動いてくれる会社さんならいいですよね。

パッキン交換やトイレの詰まりなどはほとんど部品代もかかりませんし、ちょこっとした手間で直ります。
これくらいはオーナーさま自らできるようにしておいたほうがいいですね。
あと鍵交換くらいも。
女性でも簡単にできる仕事なので。

不動産管理って宅建の免許が必要ないのです。個人で開業もできます。
それは国が不動産管理って不動産屋さんがやるものではないですよねと認めているようなものです(笑)

本当は内装業者、リフォーム会社がやるべき仕事なんだと思います。

なので、しっかりした管理会社では先ほどの営繕部や工務部、リフォーム部署などを設けています。
それがない会社の不動産管理は全く必要ありません。

最後に入居者募集が気になりますが、これも複数の業者に依頼した方が効率良くお部屋が決まります。
オーナーの顔が見えると営業マンはやる気が見えます。紹介しやすくなります。

もちろんこの場合は、送られてくる入居申込書の本人確認、保証人確認くらいはご自分でした方がいいですよ。
仲介業者さんでもいろいろな会社はありますので‥

最近はリフォーム会社さんも不動産管理を手がけている会社があります。

そういう会社では24時間の緊急対応もうたっている会社もあります。

不動産管理を任せるのなら、修繕などを自前で行える会社。24時間の対応をしてくれる会社。そして空室を埋めるためにいろいろな提案をしてくれる会社。これ以外は必要ない管理です。

不動産業界も生き残っていける会社、繁栄していく会社、そして淘汰される会社に分かれていきます。

管理会社でも同じことが言えます。
今日書かせてもらったように、不動産管理はほとんど自前でまかなえます。
オーナーさま自ら管理されているケースも増えています。
保証会社がある以上、家賃滞納の催促業務がないのです。
火災保険に加入していれば、万一の事故の際には保険会社の担当者が対応してくれます。しかもマージンなしで。

修繕を依頼している内装業者がいれば退室の際の立会い業務も引き受けてくれます。その場合は、その場で入居者に請求する金額もある程度提示できますし、新しい入居者のための見積りも同時にできますので一石二鳥です。

今日はいろいろ書きましたが、うちに管理させてくださいという話ではないので誤解なく。

うちは一人で稼働している会社ですから24時間対応もできませんし、たまには旅行も行きたいので(笑)

戸建とか区分所有の部屋を数件お預かりしていますが、これらの物件はほとんど入居者から連絡など入りません。

オーナーさまが危惧されている心配などほとんど起こらないです。

なのでお客様には自主管理をすすめています。
もちろんサラリーマンをやりながらで不動産管理などできないという方は別ですし、その場合は管理もお引き受けしていますが。

ただお客様が儲からなければ意味がないので、割安にはしていますが。

今はどうやって不動産投資で利益を出していくかということを考えることが必須です。
よほど利回りのいい物件を購入できればいいんですが、今の時代そんな物件には滅多には巡り会いません。

なのでできる限り余分な経費は削る必要があるのです。

不動産ってパートナー選びが重要ですという話を書いたことがありますが、もちろん不動産管理でも同様です。

自分にとって有益な情報、入居者にとっていろんな提案をしてくれる管理会社ならいいんですが、そういった会社でなければお付き合いする必要はないです。

これからはそういった管理会社だけが生き残れる時代になるでしょう。

オーナーさまとお客さまが直接つながるサイトも増えてきました。
重説のIT化もそういったニーズをふまえて行ってるのでしょうが、そもそもオーナーさまは宅建業者じゃないので重説の必要もないのですよね。

オーナーさまにいろいろ勉強しただいて、健全なマンション経営、不動産投資をしていただきたいと思っています。そしてそのお手伝いを少しでもできればいいなと勝手に思っていますのでお付き合いください。

それではまた。