ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

決算

目指せ年商1億円

今年に入ってブログ更新の頻度を上げています。
年末少しサボっていたツケが回り、少しアクセス数が減少していたからです。

頑張った甲斐もあり段々とアクセス数、PV数も上がってきました。

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今日の正午の時点で5,536PV。

あと12日半で4,500PV行けば、一つの目標としていた月間1万PV達成となります。


この目標を達成するためには、ぜひみなさまにもご協力いただきたく。

いつもご覧いただいている方は、過去の記事も改めてご覧ください。

今日初めて見ていただいた方は、ブログ内の記事検索、カテゴリー一覧から気になる記事を見てみてください。

最近読者の方が定着してきたのか、最新の記事、見落とした記事だけをご覧いただいてるので、訪問者数の割にPV数が伸びておらず苦戦しています。

でもこれっていいことなんですけどね、本来なら。

定期的な読者さんが増えたということですから。

ただ個人的にはこの一つの目標を達成して、次の目標設定に進みモチベーションを保っていきたいと思っています。

月間1万PVの先に何があるのかって?

この数字を超えたところで、ブログの収益が格段に上がるわけでも、どこかから広告依頼が来るわけでも何でもありません。

最初に設定した目標を未だにクリアできていないことにショックを受けているだけです。

何度ももうブログを書くのやめようかなと思ったことがあります。

正直ブログを書いているより、接客している方が儲かりますから。

でも、その度に
『いつもブログ見てます。』
とお声がけいただいたり、
『ブログ見てご相談乗ってもらいたいと思って電話しました。』
こういうお言葉をいただき、再三奮起してきたというのが今までの経緯です。

そんなこんなで、ブログ開設から2年半経ちました。
その間に積み上がった記事は約650記事。

毎日一本のブログ記事を書いても2年近くかかる数です。

『ネタに困るでしょ?』

よく言われます。
はい。
たしかにネタ探しに行き詰まってきてます。

極力オブラートに包まず不動産の実情を語ってるつもりではありますが、公開されている場所でお話しできないことも多数あります。

本当はもっともっとみなさまが知らないことをいっぱい書きたいんですけどね。

なので、少しづつ小出しにしていくようにします。

不動産屋っていうのは情報を全て開示しないような仕組みになっています。

物件情報も同じ。

ネットに掲載されている情報が全てではありません。

収益用物件だけでなく、土地情報も同じ。
中古住宅も同じ。

隙があれば両手数料を稼ごうと、他社に公開せずこっそりと取引を終わらせようとします。

他社が客付けすれば買い手の手数料は他社に流れます。
でも自社で客付けすれば、その手数料は2倍に膨れ上がります。

そこには売主の利益とは無関係の話です。

先日自分の自宅を探していて、たまたまレインズに良さそうな物件を発見しました。

『まだ紹介できますか?』
『大丈夫ですよ。』
『価格交渉とか難しいですか?』
『うーん。そうですねー。ちょっと厳しいかもしれません。』

『実は私個人の自宅を探してまして。これ、いいかなと思ったんですが、少し予算オーバーなんですよね。』
『あっ。そうなんですね。じゃあ仲介手数料くれますか?』
『えっ。まぁ、その分価格下がるならどっちでもいいですけど。』
『じゃあ仲介手数料分、もうちょっとそれ以上に下げてきます。』

これが実情です。
買う側はトータルで価格が下がれば支払う額は変わりませんので、どっちでもいいですが、売主からするとその下げた分は丸損ですよね。

結局その物件で融資を打診してみたのですが、容積率オーバーの物件だということで、思ったより金額が伸びず断念しました。

もちろんフルローンのつもりはありませんよ。
自己資金それなりに入れるつもりで考えていたのですが、それでも評価が足りなくて。

個人的な信用力のなさも重なっているのは間違いありませんが。
『決算三期は終わらせてください。』
『二期だと、ここまでしか見てくれませんでした。』
こういう結論に至りました。

その三期目の決算ですが、ようやく税理士さんとの打合せも終わり決着つきそうです。

売上高前年と変わらず、利益も同様。
面白みのない決算書に仕上がりそうです。

でも決算三期を無事終われたことに感謝です。
次は決算五期目指して。
その時には宅建免許も更新になります。

そして、来期の売上高目標は年商1億円
今期の倍以上ですが。

民泊事業も正式に稼働さすことができそうですし、何とかそこに向けて発進しています。

仲介手数料だけではとてもじゃないですが無理な数字なので、別の方法で売上高を作っていきたいと思っています。

いつも目標は手の届きそうで届かないところに。
そして、毎年目標はアップデートです。

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歩く速度で見える景色が違う

子どもと歩いて出かけることがあります。
近所まで買い物に行ったり、公園に遊びに行ったり。

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3歳の子どもの歩くスピードに合わせて歩いてみると普段と違い周りの景色がよく見えます。
いつもは早足で歩いているので、周りの風景などほとんど気にすることなく歩いてしまっていますが、ゆっくりと歩いていると毎日通っている道にこんな店があったんだ、この人が店主さんなんだといろいろな発見があります。
そしてゆっくりと歩いていると、いろんな人と目が合います。
子どもに向かって話しかけてくれる人、私に話しかけてきてくれる人、新しい出会いが生まれます。
もちろんそこからいきなり仕事に発展したり、そんなことはありませんが、急ぎ足で歩いているといろいろなものを失っているのではないか、そんな気になりました。
仕事でも同じです。
前に前に向いて突き進んでいると、足元の大事なことを見失いがちです。
先日の仮想通貨、コインチェックの話もそうなのかもしれません。
TV CMでガンガン新規顧客を集め、事業は潤っていたのかもしれませんが、セキリュティという大事な足元が疎かになっていたのですよね。
これについては、コインチェックが紛失したNEMの代わりに480億円分の日本円を補償するという発表がなされています。
そんなに損失補填できるほど儲かってたんだ。
まずここに驚きでしたが、記者会見で社長がほとんど口を開かなかったのも、
『いやいや、ちゃんと弁償しますよ。すれば問題ないでしょ。それくらいの体力は会社にはありますから。』
そんな余裕もあったんでしょうか?
真相は分かりませんが、私のお金が全額消えてなくなるということはなくなりそうで少し安心しているところです。
仮想通貨バブルが一気に弾けてしまいそうなニュースでしたが、この発表を受けまた相場が復活してきています。
投資は自己責任で。
こう思い知らされる出来事でしたね。

どうしても起業した当初は前しか向かず進んでいく傾向に陥ってしまいます。
リスク管理より売上重視、まず会社の基盤を作ってから守りを固めていく、このスタイルが正しいと思ってやってきましたが、今回のようなニュースを受けて、リスク管理も大事だな。
いつ何時何があるか分からないから、会社の体力も付けておかないとダメだな。
こういう教訓に至りました。

もうすぐ会社の決算3期目が終了します。
早いものです。
3期目の今期は売上高、利益ともに前年並みで終わりそうです。
数字だけで見ると何も進歩のなかった一年になってしまいます。
でも中身、スキルは格段に上がりました。
今は数字より中身です。
前期と今期の違い、それは商品物件の仕込みができていることです。
そうなんです。
今期やっと金融機関から融資を受けれるようになり、事業展開が広がりました。
来期はどんどん新規プロジェクトを立ち上げ、ライフコンサルティングの未来を創る一年にしたいと思っています。
でも早いですよね。
3年なんてあっという間でした。
気がつけば50歳、60歳になっているような気がします。
子どもの成長に負けないように自分も成長しよう。
こう心掛けてはいるものの、子どもの成長スピードにはなかなか追いつけません。
言葉もどんどん覚えていきますし、お手伝いもできるようになってきました。
会話もだんだん成立するようになり、成長のスピードに驚かされます。
『大西さんは何屋さんなの?』
『不動産屋です。でも不動産に関わるものなら賃貸でも管理でもリフォームでも何でもやりますよ。』
このスタイルを変えないと儲からないよ。
そうなんでしょうね。
でも、やれないこと、やらないことを作りたくないんですよね。
せっかく相談いただいたのに、
『すいません。最近それやってなくて。』
こんな野暮なことを言いたくないのです。
ワンルームの部屋探しから、10億、20億のホテルの案件まで何でもお手伝いいたします。
ということで、今年は益々頑張っていきますので、じゃんじゃんお声がけください。

相談お待ちしております。

個人事業主の時給って?

このブログでも最低賃金のことについてよくふれますが、個人事業主の社長、経営者ってどのくらいリスクがあって、どのくらい稼いでると思いますか?
日本の個人事業主は約400万人いるそうですが、その平均所得は200万円だそうです。
これは確定申告の経費の控除後の金額ですし、個人事業主の場合は様々な経費を計上していることも多いので一概には言えませんが、みなさまが思っているより少ない数字ではないでしょうか?
この中には2000万円稼いでる人もいるでしょうし、逆に赤字申告をしている方もいます。
なので実際には捉えにくい数字ですが。
なぜこういうお話をしているかというと、個人事業主の経営者って朝から晩まで働いているイメージがあります。
特に飲食関係のお店では、仕込みから片付け、ほとんどない定休日。
そこまでしてなぜ働くの?
そこまでしてもっと稼ぎたいの?
理由は簡単です。
そこまで儲かっていないからです。
儲かっていたとしても、将来が不安だからです。
もし、突然お客さんが来なくなったら?
もし、自分が病気で倒れてしまったら?
いきなり隣に競合店が出店したら?
いろいろな不安を抱えています。
不動産屋さんも同様です。
もしお客さんが来なくなったら?
家が売れなくなったら?
部屋探しをするお客さんが少なくなったら?
駅前に有名チェーン店が出店してきたら?
個人事業主の生存率を見てみます。
これは2006年のデータなので最新のものとは異なりますが、その辺りも考慮に入れながら見てくださいね。
まず1年で62.3%までいきなり落ち込みます。
そのあと2年目で75.9%、3年目で79.5%。
つまりこの計算で言うと、3年経過後の生存率は37.6%となります。
つまり1/3しか生き残っていないことになります。
さらに5年後では25.5%に、10年後では11.6%まで下がります。
5年後には3/4の個人事業主が潰れ、10年後には約1割しか残れないことになります。
これだけの数字を見てしまうと働けるうちに働いて、稼げるうちに稼がないとという気持ちにはなりますよね。
しかもできる限り申告は少なくし、手元に資金を置いておきたいという気持ちは分かります。
でもそうしてしまうから生き残れなくなるのですよね。
というのも、商売、ビジネスをしているとどうしても浮き沈みが生まれます。
開業時からスタートダッシュをかけて資金量が潤沢になればもちろんいうことはないのですが、なかなかそうはいきません。
準備していた開業資金は当初の運転資金で底をついてしまうことも少なくはありません。
もちろんそれではダメなのですが、いつでも融資を受けることができる態勢は整えておく必要はあります。
そのためには赤字決算や赤字申告というのは望ましくはありません。
銀行はよく
『晴れているときに傘を貸し、雨の日には傘を貸さない』と言われますが、その通りです。
金融機関から資金調達するためには黒字の決算、申告が必要ですし、きちんとした事業計画も必要です。
個人事業主の場合は味は美味しい、技術力はある、不動産会社でいうと営業力はある。
でも経営力がないということはよくあります。
逆に言うと、それが当然なのです。
経営者ってやることがありすぎて、何もかもを完璧にするということは非常に難しいことです。
長続きするお店、会社にはやはりそれを補うパートナーが必要になってきます。
税理士さんやコルサル業の方など、そうした業務に長けた方はたくさんいますが、開業したばかりの個人事業主さんではなかなかそういった費用を捻出することが難しかったりします。
なので朝から晩まで仕事をし、経営努力をし、資金調達までしと24時間働いている社長さん、経営者さんは少なくはありません。
そこまでしても年収1,000万円、2,000万円あればいいのでしょうが、逆に給料が取れないというケースもあったりします。
サラリーマンの平均年収が400万円そこそこなので、最低でもその倍以上稼げないと実際は旨味がないのですよね。
私も開業当時よく言われました。
『売上が上がった分、全部自分のものになるからいいよね?』
もちろん、
『はい。そうですよね。』
とニコニコ答えていますが、実際はそんなわけがありません。
実際には会社を経営していくには経費もかかりますし、税金もかかります。
つまり0からのスタートではなく、マイナスからのスタートです。
売上が上がらなくても経費はかかります。
私の場合は当初自宅で開業していましたから、その辺りの経費は確かに抑えることはできました。
今シェアオフィスが流行っていますが、そこは事務所スペースを貸してくれるだけでなく、電話の取り次ぎ、お客さまの取り次ぎ、郵便物の受け取りなどもしてくれます。
最初は事務員さんなど雇う余裕はなかなかないでしょうから、こうしたシステムは大変重宝します。
そうしたサービスを利用しながら開業に踏み切り、ビジネスを軌道に乗せるために獅子奮迅の働きをします。
誰もがそうでしょう。
そしてようやく軌道に乗った時にふと気づきます。
赤字はなくなった。
何とか生活できるようになった。
でもこの先どうなるのかな?
先ほど書いていたことです。
もしお客さんが突然こなくなったら?
もし自分が病気やケガで働けなくなったら?
軌道に乗るまではそうした不安を抱えることはありません。
だって、もっと他に悩むことがあるからです。
一通りやり尽くして、やっと軌道に乗った時に、次の展開を考えまた悩む時期が来るのですよね。
お金をかけずにやれることはすでにやり切っているはずなので、次に必要になってくるのは、自分の労力、時間を使うのではなく、お金で時間を買う、より労働力を得るための設備投資であったり、事業展開であったりになってきます。
その時に金融機関から資金を調達しようとすると、決算内容であったり確定申告の内容であったりしてくるわけですよ。
その時点でいくら抗ってもなかなか何ともなりません。
準備と計画が必要なのです。
私は不動産投資を志しているお客さまによく同じ質問をします。
『目指しているものは何ですか?』
目標が違えばそこまで辿り着く方法も違ってきます。
目標が分かればそこに向かった投資方法が定まってきます。
例えば同じ自己資金を持っていたとしても、その方が40歳なのか60歳なのかによってその投資方法は異なってきます。
同じ年収があったとしても、お勤め先、家族構成によっても投資方法は変わってきます。
『事業を法人化した方がいいですか?』
この質問に対しても同様です。
法人化にはメリットとデメリットが存在します。
そのメリット、デメリットをよく考えてからどっちが得なのか見極める必要があります。
『全てのものには答えがある。』
『でもその答えは見る角度によって異なるものだ。』
ということを認識しておく必要があります。
中学生の時に現代文が苦手でした。
特に『この下線の部分は何を示しているのでしょうか?』
という問題です。
多分少し人と変わった捉え方をしていたのでしょうが、
『答えはこれです。◯◯は△△に対して・・』
と言われて、何回も頭を抱えてました。
授業をちゃんと聞いてなかったせいなのでしょうね、答えを聞いても納得ができないことが多かったような気がします。
社会に出て、学校で教えてもらったことが必ず正解ではないということが分かってきます。
他人と違う正解を導き出す人の方が社会では適応できていたりします。
王貞治やイチローなんかもそうですよね。
一本足打法や振り子打法などは教科書通りではありません。
不動産にも教科書はありません。
もちろん一般論は多くの本に書いてあります。
でもそこに全ての事例が網羅されているわけではありません。
人間一人一人に個性があるように、不動産一つ一つにも個性があります。
その一つ一つ全てに共通した答えはありません。
なので何年かごとに頭を悩ませる問題が発生します。
25年やっててもそうなのです。
イレギュラーなことに対応できる能力、これが必要になってくるのですよね。
そのために私たち不動産屋さんがいるわけで、必要なわけで。
でも商売として考えた時に、難しい仕事より簡単な仕事の方が儲かったりします。
何ででしょ?
いつも言ってることですが、仲介手数料の報酬の決め方って間違ってると思うのですよね。
東京の都心部で不動産の仕事をしている方も、地方の小さい町で不動産の仕事をしている人も同じ職種です。
下手したら田舎の不動産の方が境界線がはっきりしていなかったり、水道、ガスなどの引き込みがなかったりと大変なことが多かったりします。
でも売買価格は一桁も二桁も違ったりします。
やることは同じでも手数料が10倍も20倍も違ったりするのですよね。
3000万円の仕事でも3億円の仕事でもやることは大して変わりませんが、報酬は10倍違います。
いいなぁ。
東京のど真ん中で仕事がしてみたいです。(笑)
でもそういうわけにはいきませんから大阪で頑張ります。
冒頭の話に戻りまして、社長、経営者の時給の話です。
私は以前の会社では、最初の1年間ほとんど休みなしで10時から22時まで働いてました。
持って帰っていたのは生活費だけ。
手取り15万円、20万円で我慢して会社を成長させるために頑張りました。
月300時間と考えると時給500円です。
パートさんより少ないこともあるのです。
その代わり、お店や会社が成長し売上も安定してくるとその倍もその10倍も持って帰れるようになります。
いいところだけ見てももちろんダメですが、イヤなところだけ見ればとても経営者などなれませんよね?
なので、せっかく起業したのですから、人が羨む生活をしましょう。
でもそのためにはやはりせっせせっせと働かなくてはいけません。
せめて、仕事の精度と仕事の質を上げて自分の時給が上がるように努力しましょう。
量から質に変革していくことが大切ですよね。
というわけで、これからの一年は仕事の質を上げていく一年にしたいと思います。
来年のライフコンサルティングの仕事にご期待ください。
それでは。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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