法人を設立してまず最初の一年を乗り越えれるどうか、それはまず売上を見込み通り建てれるか?
それは当然のことですし、最初は運転資金を含め資金調達をしているはずですから、何とかやり繰りはできるかもしれません。
また資本金一千万円以下で設立した企業は設立して2年間は消費税を免税にすることもできます。
そして年間売上1000万円を超えなければ、翌年、その翌年も消費税免税業者となりますが、いつまでたっても1000万円を超えない事業なら開業するのもどうなのかなというレベルなので、このラインを超えていくことを前提にお話しします。
初年度、次年度は消費税免税業者となり、法人税、事業税等の支払いだけで消費税を支払わなくても良かったものが、3期目で課税業者となったとします。
この支払い分を予定していなかったため資金繰りに窮してしまうというのとはよく聞く話です。
私たち不動産業者を例にとって考えます。
まず年間売上が消費税除いて3,000万円。
経費が2,500万円。
売上は課税売上100%、非課税売上0。
経費は給与が1,000万円、課税対象経費1,500万円だったとします。
3,000万円に対しての消費税は現在ですと8%の240万円ですね。
給与には消費税は課税されませんからここでの支払い消費税は0、消費税支払い分の1,500万円の8%、120万円が支払った消費税、つまり240万円ー120万円=120万円が消費税ということになります。
この120万円が納税するべき消費税額となるわけです。
この他に、3,240万円ー(1,000万円+1,620万円+120万円)=500万円。
この500万円に対しても法人税が課税されます。
今なら15%ですかね。
75万円法人税、消費税120万円なのですが、前年までなら
3,240万円ー(1,000万円+1,620万円)=620万円の15%ですから、93万円の法人税だけでよかったので102万円も支払いが増えることになります。
この程度の売上でこれほどの金額が変わってきますので、年商1億、2億となればもっと大きな差になります。
もちろんこの程度の額なら気にならないよというくらいキャッシュフローを潤沢にしておくことに越したことはありません。
でも儲かったら儲かった分次の事業展開に資金を投入したいですし、給与としても受け取りたい。
それが自営業者の本音です。
いつ経営が苦しくなるかもしれない、赤字経営に陥るかもしれない、そんな不安は抱えてしまうものです。
ならば、残せる資金はできるだけ確保しておきたい。
そう思う気持ちは痛いほどよく分かります。
だって、私もそうですもの。


実は、これを何とかする方法があります。
もちろん消費税課税仕入れを増やせば消費税の支払額は減りますが、決算が赤字になってしまえば元も子もありません。
経費を増やすのではなく資産を増やし、なおかつ消費税の支払いを抑えるには不動産の取得という選択肢をすればいいのです。
不動産は土地と建物に分かれます。
土地は非課税項目なので、建物についてのみ消費税が課税されることになります。
土地2,500万円、建物2,500万円、建物消費税200万円の物件を購入した場合、経費部分の先ほどの120万円の消費税にプラスして200万円の支払い消費税があったということになりますから、先ほどの例でいうと
もらった消費税240万円ー(120万円+200万円)で逆に80万円の消費税還付を受け取ることになります。
もちろんこれは消費税課税業者である年度に限られたことです。
つまり消費税が課税される年度で不動産を購入することが、消費税支払いに対抗する有効的手段になり得ます。
対抗するというのは少し語弊がある言い方ですが、税制をうまく活用するというのは会社経営を行う上で必要なことです。
うちの会社も物件購入(長期保有の収益物件)を考えていますが、まだ今年度消費税非課税なので、今期に購入するより来期に購入した方がメリットがあるかなと思い現在顧問税理士さんと打合せ中です。
もしくは、決算期を早めて今期を終了してしまい来期を開始するか。
そこを協議中なんですよね。
でも多分、決算期を早め、翌期に物件購入という流れになると思います。

新規法人、不動産保有法人を立ち上げる時に最初の年度から消費税課税業者として設立し、いきなり消費税還付を受けるスキームが一時期ありましたが、このスキームも居住用賃貸住宅の取得である場合使えなくなっています。
それは消費税の課税割合というものがあるからです。
全体の売上に対して課税売上がいくらあるのか?
賃貸住宅の家賃は非課税売上です。
つまりその売上が100%の場合は課税売上が0%になりますから、消費税の割戻も・・・

何となく聞いたことがあるから、その方法で進めれば大丈夫、そんなことを考えてたらあれっ??ってこともありますので、税務のことは税理士さんに、民事や法律のことは弁護士さんに、そして不動産のことはライフコンサルティングにご相談ください。
うちの会社でも先ほどのような税務のことは税理士さんに、そして民事や争いごとは弁護士さん、それぞれ顧問の先生にご相談に乗っていただいています。
顧問の先生ですから、もちろん毎月の顧問料はお支払いしていますが、税金にしても法律にしても改正改正の繰り返しですから、やはり専門家の知恵が必要です。
不動産のことも同じです。
3年前の相場と今の相場では売買でも賃貸でも大きく変わってきています。
需要の強い地域、弱い地域、人気のある場所、不人気の場所、これもいつの時代も同じわけではありません。
どのような価格で購入したり売却したらいいのか、またいくらで貸せるのか、どのようなリフォームをしたら今のニーズに合うかなど、専門家の知恵がきっと必要になるはずです。
そんな時に活用できるのが、ライフコンサルティングの不動産コンシェルジュサービスです。

コンシェルジュ契約を行うことにより、いつでもどこでも気軽に相談が可能です。
そんなサービスを始めています。
毎月の定期契約だけでなく、スポットの相談も随時受付けています。
こちらも是非ご利用ください。


*消費税のことについて、簡単に噛み砕いた説明をしています。専門家が説明している文章、国税庁の説明とかでは分かりにくいという方に向けて発信した情報です。
なので、この記事に関して厳しいご意見やご指摘はご勘弁ください。(笑)
私は税理士さんでも弁護士さんでもありません。不動産コンサルティングマスター、不動産の専門家ですのでそちらに関してのご指摘はいくらでも頂戴しますので。