ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

活用

あなたの不動産は負動産?富動産?

不動産たくさん持ってるよ。

これだけ聞くととてもお金持ちなイメージをしてしまいます。

でも実際にその不動産が売却できるものであったり、賃貸で貸せるものであればその不動産は『富動産』ということになります。

逆に買い手が付かない物件はただの『負動産』ということになります。

それはなぜでしょう?

不動産を所有しているとその物件に対して毎年固定資産税、都市計画税が課税されます。

もちろんその物件の規模によってその額は変わりますが、固定資産税は固定資産評価額の1.4%、都市計画税は大阪市の場合は固定資産税評価額の0.3%かかります。
*都市計画税は市町村によって異なりますのでご注意下さい
また小規模住宅宅地(200平米以内の部分)や新築住宅の場合は軽減されます。

この固定資産税、都市計画税はもちろん使用していなくても使い物にならないものでも課税されてしまいます。

つまり所有しているために毎月支払いが生じる負の不動産ということになります。

さらに区分所有建物、つまり分譲マンションの場合は毎月管理費や修繕積立金も支払わなければいけません。

この費用だけでもそこそこの負担になってしまいます。

では、どういう不動産を購入するべきなのか、またどういう不動産は手放すべきなのかということですよね。

よく不動産投資をされる方の中には『再建築不可の物件』はダメだという方もいらっしゃいます。

本当にそうなのでしょうか?

たしかにそういった物件は建替えも効かなかったり、売却は難しいケースも多いです。
でももしその物件に借り手がつけばどうでしょうか?
賃貸収入で毎月50,000円入ってくるというならどうでしょう?

これは負の不動産といえるでしょうか?

つまり不動産の価値を考える時には、売却できるかどうかという面だけではなく、賃貸需要があるのかないのかということも考慮に入れるべきなのです。

たしかに売却もしにくく、賃貸需要もない地域なら負の不動産になってしまう可能性は否定できません。

なので、不動産の価値を確かめる際には売却査定だけでなく、賃貸査定というものも必要になるのですよね。

実際に私が取り扱っている物件の中でも売却金額が200万円、300万円という物件もございます。
でも、その物件を50万、100万円のリフォーム費用をかければ月額40,000円、50,000円の収入を得ることができる物件もあったりするのです。

毎年固定資産税を支払うのがしんどいから売却した方がいいんだという視点でしか見ていないと、せっかくの副収入を得るチャンスを棒にふってしまいます。

そのリフォーム費用がないんだよというお客様もたしかにいらっしゃいます。

でもその場合は物件担保でリフォーム費用を借りることができる場合も大いにあるのです。

そういった提案をしてくれる不動産屋さんとお付き合いしておかないと、みすみすのチャンスを逃してしまうことになってしまうのです。

逆に賃貸需要のない地域でリフォームだけしてしまって、全然借り手が付かないというケースも想定できますのでそこの見極めは大切ですが・・

自分では活用方法が見出せない物件もプロの手にかかると生まれ変わる場合も多いのです。

そういったプロの不動産屋さんとお付き合いできていれば、ピンチをチャンスに変えることができることもあるかもしれませんね。

あなたの負動産を富動産に変えるために。

お困り、お悩みの不動産があるときはぜひ株式会社ライフコンサルティングにご相談くださいね。



空き店舗の活用方法

私が住んでいる地域は大阪市浪速区で最寄駅でいうと『大国町』という駅になります。
『なんば』駅からも一駅ですし、実際に徒歩でも10分ちょっとで着くくらいの距離です。

大国町の駅からなんば駅まで歩いても15分くらいあれば十分着く距離なんですが、そこそこ駅前の店舗が次々と退去し『空き店舗』になっています。


前のテナントが入っていた時は坪2万くらいはしたはずなのですが、坪当たり1.5万円の単価でもなかなか決まらない時勢になっています。
もったいないですよねー。

20坪あれば今までなら40万円くらいはもらっていたのでしょうが、今では30万円でも借り手がつきにくい状態です。
しかも坪当たり1万円、家賃20万円にすれば決まるのでしょうか?
そういう問題でもなさそうです。

今での不動産業界の慣習で、退去の際にはほとんどスケルトン(空の状態)返しという契約内容になっています。
つまり、開店の際にかけた内装費用が500万円かかっていようが、1000万円かかっていようが、スケルトン返しを求められます。
次に借りるテナントも同様の費用をかけ内装工事をするわけなのですが、電気の配線から給水・排水工事まで全て一からしないとダメなんです。
その工事費用を出して商売を始めようとする方がとても少なくなっているような気がします。
商売を始めるにはもちろん開業資金が必要です。
私たちのような不動産業を始める場合でも、保証金1000万円を供託せずに協会に加入し開業する場合でも約200万円はかかります。
それに最初の備品を揃えたり、クルマを購入したり、備品を揃えたりも必要です。最初の半年くらいの運転資金も含めるとそれだけで300万円くらいは必要です。
これに加えて店舗を借りるのに必要な金額と改装費用がかかるとしたらどうでしょう?
軽く1000万円くらいは飛んで行ってしまいます。
今回は不動産業で考えましたが、他の商売なら免許取得の費用の代わりに設備費用などもかかるでしょうから数値はこれより少なくなることは考えにくいでしょう。
もちろんマンションの一室や雑居ビルの一画で始めれる商売なら初期費用は大幅に軽減できるとは思います。
でも飲食店や販売業など、不特定多数のお客様を相手にする商売ならそれくらいの費用はかかるのです。
はたしてそれほど投資して回収できる商売がそんなにあるでしょうか?

いろんなフランチャイズチェーンがありますがなかなか良さそうな商売ってないですよね?
誰でも簡単に始めれて、すぐに軌道に乗せれる商売って少ないでしょう。

なので、今は駅前の路面店舗が埋まらないのです。
でも若い起業家は昔より多くなっています。そういう若い起業家はどこで仕事を始めるのでしょう?
今シェアオフィスが大盛況です。
大阪市内でも数多くのシェアオフィスが存在し、すごい数の会社がその中に入っています。
つまり今簡単に始めれる商売には事務所がいらないのです。
元ライブドアの堀江社長もシェアオフィスでロケット開発を行っているということもテレビで報道されていましたが、そういう時代なんです。

シェアオフィスは私も何度か訪問しましたが、フロントが完備されており、ミーティングルームも完備してあり、会議室やセミナールームも備わっています。
電話の受け答えや郵便物も預かってくれたりします。
一人で開業するにはもってこいなんですよね。

しかもいろいろな起業家と接点が持て、仕事でのコラボも期待できます。
なので店舗など必要ない時代になってきているのかもしれません。

私自身一階の路面店舗を必要としているかといえば必要ありません。

ただ、シェアオフィスのように異業種、もしくは同じ不動産業者と一つの店舗でシェアできるのならやりたいなとは思います。
でも一から内装工事を負担してとなるとありえません。

メリットが感じられないからです。
以前の会社でショッピングモールの中に店舗を出店していました。
ショッピングモールの出店って、すごいお金がかかるのでしょ?と今までたくさん聞かれました。
で、どうかというと。

路面店舗の出店費用の1/3くらいの費用で住みます。
しかも集客力、認知度などは比較になりません。
ただ出店させてもらうに当たり、それなりの企業実績と信用調査とかはありましたが。

今は商店街が廃れ、全国各地にショッピングモールが誕生しています。
そのチャンスは実は誰にでもあるのです。

営業時間の規制とか365日ほぼ開店しておかないといけないなどの制約は受けますがね。

もちろん一人でショッピングモールに開業しようと大それた事は考えてはいないですよ(笑)

最初の話に戻しますが、ではこれから一階の路面店舗はどうすればいいのかという話です。

この有効活用が考える事ができればこれだけ多くの好立地の店舗が空いているわけですから大儲けです。

なので今は結論が出ていません。

が、最近面白い話を聞きました。
外国人旅行客が増えているのはこのブログで何回も触れていますが、その旅行客相手の商売。
荷物保管所というものがあるのです。
もちろん預けやすい場所でないとダメなので一階路面店舗です。
駅前の方が分かりやすいし、預けやすいので都合がいいです。
チェックインする前、チェックアウトした後、そして爆買いした荷物の一時預かり。
その荷物の発送を請け負ったりというのも次のビジネスとして展開できそうです。
また許認可とかの問題はあるでしょうが、両替所なども併設できればいいですよね。
外国の観光地に行けば両替所って至る所にあるのですが、日本ではほとんど見かけません。
銀行の窓口まで行っているのでしょうかね?
先日なんば駅周辺で両替所がありましたが、それがやけに目に付くくらい見かけません。

これから外国人観光客はもっともっと増えるでしょう。
ならばそういったフォローをする業務も増えてくるでしょう。

それがどれほど収益を生むもので、どれほど需要があるものかは分かりませんが、ちょっと調べる価値はありそうですね。

ダメならまた新しいことを考えればいいだけなので。

不動産業界って今まで『待ち』の業界でした。
新聞折込を入れて、新築現場で待機。
インターネット広告を打ち、お客様の反響を待つ。
これの繰り返しでした。
でも、これからの時代はそれではいけないのです。
需要がありそうな場所にこちらからアプローチをかけていく。
需要を待つのではなく、需要を作る。
需要を生み出すアイデアを提供し、需要を促す。
こういった事が必要な時代になりました。
違う業界の方から言うと、当たり前でしょっという話だと思います。
でもこの業界は違ったのです。
今までは。

左団扇で仕事もしなくても勝手に仕事がやってきました。
お客様が勝手に訪ねてきてくれました。

なので、一階の路面店舗が必要だったのです。
でも、こちらからアプローチをかけお客様の需要を作ることができれば店舗は要りません。

今度はそういう必要のなくなった空き店舗の活用方法を模索しアプローチをかけていく事により、空き店舗で困っているオーナー様や衰退化している商店街の活性化にお役に立てるかもしれません。

毎日そんな事ばっかり考えながら仕事しています。
常になんか違う事を考えています。
根っからの飽き性なんでしょうね。

自分のやっている事が軌道に乗りかけたら違うことを考えてしまいます(笑)

でも生活をしていかなければいけないし、家族を養っていかないといけないので今の生活は大切にしたいと思いますが。

来年はまた訳のわからないことを考えているのだろうなと自分で自分のことを楽しみに見ています。

今年も残り10日余りになりました。
来年も何卒よろしくお願いいたします。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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