ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

流通

AIの進化で不動産はどう変わる?

機械化〜IT化、そしてAIの時代へと変化してきました。
ITはInformation technology、情報を取得、加工、保存、伝送するための技術。

AIはartificial intelligence、人工的な知能の略です。

人工知能が機能し出すと一体どんな世の中になるのでしょうか?

不動産物件を探すとき、以前は物件に貼ってある看板、貼り紙で、そして店頭看板で。

それが情報雑誌やチラシに変わり、今はポータルサイトがメインになりました。

貼り紙、看板の時代は何件も何件も電話して家賃を確認したり、売買価格を確認する作業は大変な作業でしたから、入居者、購入者は相場をなかなか知り得ない状況にありました。

店頭看板や情報雑誌、チラシなどがメインになるとそこに掲載されている物件情報により相場を少しは把握することはできるようになりました。

ただ
『あー。この物件は日当たりがかなり悪いですよ。』
『家賃は安いのですが、隣に少し問題のある入居者さんがいらっしゃいまして。』
そんなこと言われたら別の物件を紹介してくださいと言っちゃいますよね。

なので、本当のところの相場はやはり一般の方は分かりにくい状況にありました。

ポータルサイト出現により、状況が変わるかというとその状況はすぐに改善したわけではありません。

ただ、多くの不動産業者さんが世の中に存在していることを、お客さんが知ることになりました。

またメールで複数の不動産会社さんから物件情報を取り寄せたりすることにより、より現実に近い相場観を知ることができるようになりました。

少しつづは進化しているのですよね。

不動産業界でもネットで集客するようにはなったのですが、ネットはあくまで集客のツールとしてしか捉えていません。

そのまま興味を物件を購入したり、賃貸したりする感覚があまりないからです。

『そんなこと無理でしょ。』
『中見といてもらわないと後から文句出たら大変だから。』

これが未だに現場の声なのです。

なぜそんなことになっているかというと、
掲載されている物件情報がありのままではなく、反響を取るためのものでしか存在していないからです。

『こういう角度で撮ると部屋が広く見えます。』
『こういう編集すると部屋が明るく見えます。』
『道路向かいの古いアパートは見栄えが悪いので、それが写り込まないように撮りましょう。』
テクニックといえばテクニックなのですが、現場に足を運ばないと分かり得ない情報がたくさん隠されていたりします。

それを読み取ることは一般の人には難しい話です。

紹介している物件をそのまま契約に結びつけるのではなく、その物件で契約してくれればラッキー、他の物件で契約に結びついてもそれはOK。

こういう考え方になっています。

でももしこれがAI化されていけばどうなるでしょう?

Amazonの商品のようにそのまま買い物カゴに入り、カード決済、ローン審査に移行みたいなイメージです。

こうなるためには、物件情報を正しく伝える必要が出てきますし、物件をネット上で細かい箇所まで見ることができる仕組みづくりも必要です。

現場だけでなく、駅からの経路、コンビニやスーパーなどの商業施設、小学校や中学校までの経路までも分かればありがたいですよね。

お客様が望んでいるもの全てをネット上で完結することができれば、もう営業マンは必要なくなります。

逆にいうと、営業マンが必要なくなるということは全ての物件が適正価格で取引されていくことになります。

売主側、貸主側は頃合いを見て価格変更したり、付加価値をつけてみたり。

今、賃貸物件を探しに行くには、事前に気になる物件を調べてそこからお店へアプローチします。
内覧して契約して鍵渡し。

そこまで何度も何度も足を運ぶ必要があります。

不動産を購入する場合はもっと大変です。

休日の度に不動産屋に足を運んで手続き。

契約が決まったら今度は家具や家電選び、カーテンやラグの寸法測りからカーテン選び、取付、住民票の移動から銀行やカード会社への住所変更手続き。

やることが多すぎます。

システムが効率化した時代に生まれた世代には
『引越しって面倒だ。』
この印象しかないのではないでしょうか?

住宅を契約したら、カーテンのサイズから家具の配置のシュミレーション、そしてそのまま発注できるようになれば引越しがお手軽な時代になるかもしれません。

物件情報が正確になるだけで、後のことが連鎖して波及していくことは容易に想像できます。

いつも思っていたことですが、契約して鍵渡しまでに採寸に行かなければならないこと、これは貸主、売主、仲介業者の怠慢ではないのかなと。

既製もののサッシを使い、その上にカーテンレールが付けてある。
高さも決まっているし、既製もののカーテンの長さも決まっています。
『この部屋は◯◯cmのカーテンを発注すればいいですよ。』

部屋の間取り図面も壁芯の寸法で書いてあります。
その寸法図を渡されたところで内寸と違いますから測り直す必要があります。
でも壁の厚み、この壁は◯mmですと記載してくれていればその手間も省けます。

でも逆に言えば、その情報があればそのままネット上でカーテンや家具を発注できることになります。

そうなると、売主にとっても貸主にとっても新たなビジネスのチャンスです。

自らがネットショップオーナーになれば、そのままお客様を取り込めますし、アフィリエイトでショップを紹介することで稼ぐことも可能かもしれません。

『面倒くさいよ。』
という人には、その業務をビジネスに結びつけたい人に採寸業務を請け負ってもらうこともありかもしれません。

仲介業をメインとしている会社さんでも、その正確な物件情報を提供するためのお手伝い、個人のオーナーさんの物件登録、写真や動画撮影のお手伝い、ネットへの物件登録のお手伝いという形で新たなビジネスチャンスが生まれるかもしれません。

だって、Amazonや楽天にはネット流通のノウハウはあっても、契約上のリスクを回避するノウハウはありません。

不動産って一つ一つが別個のものであり、リスクはそれぞれの物件により異なります。

それを補うのは地域に根ざした不動産業者であり、近隣相場を一番把握しているのも地域に根ざした不動産屋さんです。

個人と個人、売主と買主、貸主と借主が直接繋がる時代はもはやリアルです。

その中で私たちが何をできるのかとずっと模索してきました。

でも、この形なら私たち不動産屋さんも生き残れ、消費者にも有益です。

直接繋がれることによるコストダウン。
システムの効率化による流通量の拡大
仲介手数料、広告料などの名目で得ていた多大な報酬はなくなるかもしれません。

でもその分、成約した場合にしか支払われなかった報酬が定期的に安定した売上に変わるかもしれません。

そうなると物件価格、家賃に関わらず、業務に関する手間は同一になります。

マンションと土地、戸建では物件調査の手間が変わりますので、土地、戸建は少し割高。

一棟賃貸マンションは物件調査の手間は都度変わるわけではありませんから、戸数で割ると割安に。

どうですか?
現実的じゃないですか?

これがいろいろ考えてみた、みんながハッピーになる未来予測図です。

でも一人で始めてみたところで、物件情報の正確さ、寸法、ネットショップくらいしか実現できそうにないんですけどどうしましょ?

やっぱ、一人では何もできないなぁ。。

誰か私のアイデア実現してくださーい。

不動産業界をシステマチックに改革してくれませんか?

エンドユーザーも求めていることだと思います。

社会貢献ですよー。

大阪の小さな不動産屋さんの夢を叶えてください。

tatemono_fudousanya

何年後かには実現しているんだろうな。
私に関係のないところできっと。







不動産の流通は今後変わる

今、仕事仲間とプロジェクトを推進中です。

ただ、やはり宣伝力が足りません。

まだまだしたいことはたくさんあります。

不動産業界を革新的に変えていきたい、そんな野望もあります。

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不動産屋を介してしか売主と買主が繋がれない、貸主と買主が繋がれない、この仕組みの隙間で不動産会社は生き抜いています。

本来ならお客様自らが業者を仲介させるべきか、自らで契約を完結するかを選べる立場なはずです。

でも、今は自らでという選択肢を持つことができていません。

自分の家を貼り紙を貼って募集したり、物件をサイトに登録して募集もしていません。

サイト側も賃貸大家さん自らが募集したりしやすい環境を作ればいいのでしょうが、そうはなっていません。

売買物件も高い仲介手数料を支払わないと売る手段もありません。

それはその手段がないだけではなく、情報に信頼性を持たせれないからです。
塀に囲まれた立派な建物に『ForSale』と貼り紙がしてあって個人の名前と電話番号が書いてあってもなかなか電話しづらいですよね。

それは本当に売ってくれるの?

どんな契約内容になるの?

この建物は大丈夫な建物なの?

手付金渡して連絡つかなくなるとかないかな?


そんな心配はやっぱり出てきます。

それがネット上に出てる物件なら、まだポータルサイトの信用力で

『あっ、これ大丈夫なのかな?』

なんて信用してしまいそうですが、先日仮想通貨の件で問題がありましたよね?

出川哲朗のCMでお馴染みだったコインチェックです。

『TV CMやってるから大丈夫だろ?』

その信用は一気に失いましたよね。

仮想通貨流出騒動で預けていたお金が引き出せなくなりました。

昨日のニュースで日本円の出金手続き済みの分に関しては再開しますということにはなりましたが、CMやっていても信用してはいけないんだ、こういう教訓が生まれたのではないでしょうか?


それなのにポータルサイトに載ってる情報が全て信用できるかというと、そうではないですよね。

やはり怪しい情報も中には埋もれています。


今は業者が預かった物件や広告掲載可の物件を営業マン・事務員さんが手入力していますので、中には打ち間違いもありますし、情報を精査せずに入手した情報をそのまま入力していてその情報が間違えていたという状況も起こります。

その中で個人が自分の物件を入力したとしても、その情報がどの程度信頼できるのか疑わしいですよね。

せめて広告の段階で重要事項説明書で義務付けられている内容くらいはきちんと列記し、売買契約書、賃貸契約書のひな型まで掲載しておく。

この内容の物件ですがいかがでしょうか?

そのくらいのことまでしないと、

『言わなくていいことは言わない。』

『聞かれていないことは教えない。』

こういった考え方が染みついた今の業界の信頼を払拭することができません。

まして、個人が自分の物件を売るときにはイヤな情報はできる限り開示したくない、そんな気持ちになるのもやむを得ないところです。

でもそうなると、個人間の不動産流通の機会は失われてしまいます。

今の売買契約では重要事項説明書でいろいろな項目が追加され、契約時には『知らなかった』『聞いていなかった』ということは少なくなりました。

でも契約の意思決定のタイミングまで、そういった情報が分からないことに不信感を覚えた記憶はありませんか?

募集する段階できちんと調査を行い、契約内容の取り決めをを行っておく。

その作業のお手伝いは私たち不動産業者が担う。

住宅ローンの利用の際には、様々な金融機関がお手伝いをする。

リフォームの際には、不動産業者を介さずとも自らで発注できる

そんなことができれば不動産の流通はもっと活発になると思います。

そこには募集写真を撮影するプロのカメラマンや、物件のキャッチコピーを考えるコピーライター、募集する側が雇用し、より高く売却するためのチームが存在する。

予算のない売主や大家さんは自らの物件を自らの手でプロデュースし、そういうノウハウをレクチャーする教室があってもいいかもしれませんし。

ネット通販の大手『楽天』などはそういったサポートを楽天の出店者に行いますし、メルカリなんかでも自らの商品をプロデュースする力が強い人が成果を残しています。

不動産だけが業者に頼りっきりの世界なのです。

もちろんプロの手を借りた方がいい、そういう選択をする人も多いかもしれません。

でも中には、個人間の流通を望んでいる人もいるはずです。

そういった人たちの橋渡しになりたいなという野望があるのですが、そのためにはまず流通網を作ることが必要ですし、そもそも協賛する人が現れなければ話にもなりません。

多くの不動産会社の営業マンと今までお会いしました。

契約業務の調査をきっちりできる人はあまり話が上手じゃなかったり、売り方がうまくないケースが見受けられます。

逆にこの営業マンすごいなと思う人は、物件調査が下手だったり・・・

得手不得手があるのですよね。

不動産会社は不動産物件の調査をする会社、売るのは別の販売網、ローンは金融機関が請け負い、リフォームはリフォーム会社が。

じゃあ不動産屋は調査するだけの会社??

もちろん今と同じような形で仕事をしていくことは可能になるとは思います。

ただ仲介、双方の間に入り業務を遂行する代わりに手数料をもらう仕事から、売主、買主いずれかの立場にどっぷり入り込み代理人として業務を遂行する仕事へ変化していく必要があるとは思っています。

もちろんその専門家を要しないリスクの少ない取引なら代理人を立てる必要もなくなりますし、自己資金だけで不動産を購入する人にはローンの斡旋も要りません。

ただその場合、個人間で取引する場合でも、不動産がどういった不動産なのかは知らないといけませんし、その不動産にどういったリスクがあるかを知っておく必要はあります。

そこで不動産の調査資料、知るべきリスクが書いてある資料、法規制、遵法性などを調べた資料が必要になるわけです。

専門家の手伝いが必要な人は不動産会社を利用し、専門家の手伝いが必要のない物件や不動産取引を数多くこなし不動産知識のある人は自らの手で販売する。

そうなるだけで、個人の選択肢は大きく広がります。

選択肢はあるけど選ばないのと、選択肢がないからそれしか選べないのとでは大きく違います。

『ちょっと家を売ろうかなと考えているんだけど、調査だけ手伝って。』

『家を高く売るためにはどうすればいい?ちょっと相談に乗って。』

そんな業態になるのではないかと心配?

ちょっとそれも面白いかなと思ったり。

そんなことを考えながら、自分ができることを考えています。

そのうちAmazonとか楽天が乗り出して一気にそういう流れになっちゃうかもしれませんしね。

でもまだ待ってね。

もう少し。

自分を確立させるまで・・・





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中古住宅市場はどうなってる?

先日中古マンションの価格が上昇しているという記事を書きました。

『マンションは分かったから、うち戸建なんで戸建はどうなの?』
こういうご意見もあったので、今日はその話を。

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たまには不動産ネタ書いとかないと何のブログか分からなくなりますからね。

中古住宅、戸建の価格設定のメカニズム、これは流通性地価に大きく影響されます。

まず流通性があるかどうか?
駅から遠い、学校から遠い、地域的にあまり評判が良くない地域の物件は流通性が良くありません。

その地域で探しているお客様が少ないと価格設定が非常に難しくなります。
妥当性のある金額で売り出しても引き合いがない。
案内すらなかなか入らない。

もちろんネット広告やポスティングをしても効果が現れなかったりします。
結果、価格を下げざるを得ない。
こういうことに陥ることも少なくはありません。

建物が新しいうちは新築戸建との比較になります。
土地がいくらで買える場所なのか、そして建築費はいくらかかるのか?
土地から購入して新築を建築し、その価格以上に中古物件が高値で売れることはまずありません。
デザイナーハウス、よっぽど趣向を凝らした家なら別ですが、自分で新築を建てた方が希望に合う家になりますものね。

あまりに築年数の古い物件だと、建物をリフォームするより建て直した方が安くつくこともないわけではありません。

その場合は近隣相場の土地値から解体費用を差し引いた金額で取引されることがあります。
これが最低価格です。

ただ注意しないといけないことは、その土地自体がそもそも再建築可能の土地かどうか?
建築基準法上の道路に面していない場合は、建築基準法上の道路に繋がるまで道路所有者全員の同意が再建築には必要となります。
また建築基準法上の道路に面していたとしても、その道路に2m以上接道していないと再建築はできません。

この場合は、中古住宅として再利用するしかなくなりますので、価格は安くならざるを得ません。

また間口の問題、土地の形状の問題も出てきます。
現況で2間間口の家が建っていたとしても、再建築の際には隣地との間隔を現在の建築基準法に基づいて確保する必要があります。
地域によって格差はありますが、大阪市内の場合なら30cmは空けないといけません。
これも建築基準法では30cmですが、民法では50cmなので建築会社、設計士さんとの打ち合わせも必要になりますよね。

最低でも2間間口が建てれない土地は価値が激減します。
図面を引いたことがある方なら分かると思いますが、2間間口でも間取りのバリエーションはほとんど取れませんので、それ以下となると万人に満足の行く間取りは確保できません。
その分割り引いて考える必要があるということですね。

またいびつな形をした土地も同様に、間取りが取りにくい、建築コストが抑えにくいため割安になります。

戸建の場合は、その土地その土地により形が大きく変化します。
なので一概には判断しにくいのですが、周りに新築戸建が売れ残っていたり、価格がどんどん下がっているタイミングでは売却することをお勧めしません。
それは新築価格に中古市場は引きずられるからです。

逆に新築物件が近隣に存在しない。
あるけど昨年、一昨年より高くなってる。
と感じるのであれば売り時が到来しているかもしれません。

郵便ポストに入ったチラシを一目散に捨てるのではなく、参考資料として取っておいてもいいかもしれませんね。

土地値を調べるには国土交通省が毎年発表している路線価をチェックしてみるのがいいです。

去年に比べて上がっているな、逆に下がってるなという判断の目安には十分なります。

これは過去に遡って調べれますのでぜひチェックしてみてください。

いろいろと語りましたが、中古戸建の市場は数年前に比べて大きく上昇しているとは言い難い状況です。

ただインバウンドの影響で地価自体が大きく上昇している地域では例外です。

先程路線価の話をしましたが、路線価と実勢価格とは異なります。
路線価程度の実勢価格しか付かない地域、路線価の倍ほどで取引されている地域、そして需要高騰で路線価の3倍も4倍もで取引されている地域があり、一概には言えないところもあります。

取引事例などを包み隠さず教えてくれる業者さんがいればいいのですが、不動産屋さんは自分に都合のいい事例しか引っ張ってきません。

一般顧客でもこの取引事例が見れるような革新的な出来事が起これば別ですが、今のところはその兆候は残念ながら見受けられません。

なので真実をきちんと伝えてくれる専門家が必要なわけです。

まぁ、でもそんなことを言ってれるのも長くて数年ではないでしょうかね?

消費者に不利益があること、不動産屋にだけ都合のいいことなんていつまでも続くわけないですから。

必要とされるものしか残らない未来はもうすぐそこに来ています。

そして世の中に求められているものは必ず実現します。

ということは、自宅の価格査定は不動産業者に頼まなくても自己査定できる世の中が来るということです。

それまでは不動産の査定は当社にお任せくださいね。

安心と信頼のライフコンサルティングまで。

言ったことのないフレーズ織り交ぜてみました。(笑)

ご相談お待ちしてます。(笑)
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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