ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

消防法

大阪市で民泊運営始めてみませんか?

2025年大阪万博が開催されることが決定しました。
そこへ向けて大阪府、大阪市一丸となって観光業を盛り上げていこうという風潮が起こるのは間違いありません。
その流れを指をくわえてただただ眺めているだけってもったいなくありませんか?

『だって何をしたらいいの?』
『全然畑違いの話だし』
こう思っている人は少なくないはずです。

でも、飲食業を始めようとしていた人はみんな最初からその仕事に就いていたのでしょうか?
ネットショップを立ち上げてる人も元々パソコンに詳しい人ばかり?
そんな訳ありませんよね?

みんな時の流れや時代の流れ、自分の人生のタイミングに合わせて起業してますよね?
『これ、面白いんじゃない?』
『前からやってみたかった』
『今しかない』
こう思って起業した人も少ないないはず。

でも、一番ネックになるのはどのケースでもやはり資金計画です。

やりたい気持ち、やらなければいけないタイミングだったとしても、お金がなければ始まりません。
でも、もし。

そのチャレンジ資金が少額で済むならどうでしょう?
例えば、前の店主が店をやめるタイミングで50万円で店の運営権を譲ってくれるなら??

『それならやってみよう』
そう思うこともあるかもしれません。

民泊の場合も然りです。

購入して始めるにはやはり何百万、1千万円単位での資金が必要になります。
『そこまで出してまでやるのは怖いな』
そりゃそうですよね。

経験したことのない業種でいきなり投資するには少々高額な出費です。

現在の大阪での民泊市況は大盛況です。
民泊運営できそうなエリアの土地や不動産は高騰しています。
1千万円でも購入できない、そんな状況にも陥っています。

かといって、指をくわえているのももったいない。。
『どうすればいいの?』

そんな方に今日は朗報です。
当社で昨日決済を終えた物件の買主さまが、そんな皆様のために賃貸物件として民泊運営可能な部屋を提供してくれることになりました。

総戸数8戸のうちの半分、4部屋をご提供いただきましたので、その4部屋限定で賃貸募集を開始いたします。

場所は大阪市生野区。
コリアンタウンも近くにあり、韓国人が多く居住する地域であり、毎日のようにスーツケースをコロコロひきづって歩く旅行客が歩いている街です。

最寄り駅は近鉄大阪線『今里』駅徒歩8分。
なんば駅から一本で来れる沿線です。
大阪地下鉄メトロ千日前線『今里』駅でも徒歩13分です。
タクシーに乗れば1千円もあれば十分お釣りもきます。

この沿線には『なんば』駅だけでなく、外国人でにぎわう『黒門市場』のある『日本橋』駅もあり、その延長線上の駅になります。

そして、今回この物件の最大の目玉は新築物件であること。
今年11月に完成したばかりの物件です。

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おしゃれな建物でしょ。
耐火建築物木造4階建てのマンションです。

オートロックもあり、間取りは1LDK、1フロアー2戸の完全独立設計。
床面積は42平米超となっています。

今大阪市内の民泊物件の多くは25平米ギリギリの広さの物件です。

この広さの物件は、ビジネスホテルよりは少しゆったりはしている、でも2人収容、きつきつでも4人収容といった広さです。
この広さでは今後民泊物件が増えていくと競争力に少し劣ってきます。
でも、42平米もあればゆったり4人収容、6人収容も視野に入り、家族での旅行客もターゲットにすることも可能です。

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お部屋の中もかわいい仕上がりになっています。

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そのままベッドを配置してもかわいい仕上がりになりそうです。
しかも、居室とリビングにそれぞれ1台づつのエアコンも設置していただきます。

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リビングもしっかりとした広さがあるので、応接セットを置くかベッドを並べるか悩んでしまいますね。

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(2号室タイプです)

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キッチンも単身用とは思えないグレード感です。
そして、こちらが浴室です。

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ファミリータイプのような大きな浴室。
浴室乾燥機もついています。
自分で住みたいくらいです。。。

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トイレはもちろんウォシュレット

洗面室もゆったりとしたサイズで確保しています。

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どうです。ご覧になって。

部屋づくりのイメージがわきましたか??

こちらの物件にエアコン2基がついて。
しかも、大阪市特区民泊の許可申請ができるように消防設備の導入費用はオーナー(貸主)負担でしてもらって。
さらに、インターネット設備、室内のWi-Fiを無制限使用できるプランをオーナー(貸主)負担でやってくれて。

敷金0円礼金は家賃の2か月分でご契約いただけます。
※民泊の許可申請費用は含まれておりません。

あとは、肝心のお家賃ですよね。

あまり高額な家賃になってしまえば、せっかく運営しても利益が出ない。
なんてことになってしまいますから、今回はオーナー様のご厚意で賃料もお安く設定させていただいております。

家賃表は以下の通りです。

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こちらの家賃は共益費、インターネット資料料込みの価格です。

その他ご契約の際には賃貸保証保証料、火災保険料、仲介手数料が必要です。

また、ゴミ収集の費用(業務用ゴミのため、民間業者に回収委託予定)もご契約者さまに一定金額ご負担いただく形になるかと思われます。

詳細資料ご希望の方には、個別メールで資料等お送りいたします。
また、室内工事は完了しておりますので内覧も可能になっています。

お問い合わせは、RE/MAX L-style 担当大西までご連絡ください。
TEL 06(4703)3300
Mail:oonishi@life-consulting.net


今回お部屋は4部屋しかご提供できません。
また、同時に4部屋ご契約いただく方を優先させていただくこともございますのでご了承ください。

お問い合わせお待ちしております。


連棟住宅、長屋住宅で民泊ってどう?

うちの会社は大阪市浪速区にあります。
浪速区って言ってもピンとこない方は、なんばの近くと言えば何となく
『あー。あの辺かぁ。』
と分かってもらえるのではないでしょうか?


今、そのなんばは外国人旅行客で大いに賑わっています。

そのインバウンド需要を取り込もうと新たに民泊を始めたいというお客さんでも大賑わい。

そこでいろいろなご相談が来るのですが、なんば・日本橋界隈は地価が高騰し、それに伴い不動産価格が大きく上昇してしまってるので、もう一般の方には手の届かない金額まできてしまっています。

そこで一棟マンション・アパート・ビルではなく、戸建・連棟住宅(長屋住宅)に触手が動くわけですよね。

戸建・連棟住宅で民泊利用しようと思うと方法は、簡易宿所もしくは特区民泊での許可申請となります。

簡易宿所・特区民泊を申請するにあたり、最大のネックは消防法です。

いずれの申請にも消防法令適合通知書というものが必要になりますが、この適合通知書を発行してもらうためにはいくつかの要件があります。

この話は後でゆっくりと話するとして。

まず消防法に関係なく特区民泊の場合は申請する部屋の大きさがバルコニーを除き25平米、簡易宿所の場合は収容人数一人あたり3.3平米以上、こういう面積要件があります。

この広さをクリアしている上での話になりますが、もう一つ建物床面積が100平米を超えると建物の用途変更の必要があります。   

これは簡易宿所でも特区民泊でも同じです。

『用途変更?』

普通の戸建の場合は登記簿謄本の用途のところは『居宅』となっていますが、この用途を『旅館』もしくは『寄宿舎』へ変更しなくてはいけません。

用途変更するには
『明日から民泊で使いまーす。変更お願いしまーす。』
みたいに簡単にはいきません。

設計図面、変更図面を持って申請しなくてはいけませんし、用途変更することにより固定資産税も上がります。

なので、まず100平米以内の物件を探すこととなります。

次に木造住宅の場合、三階建以上の物件(木造は3階建までですよね。)の場合、耐火建築物で建てられてないといけません。

簡易宿所の場合は三階建以上の場合、耐火建築物でない場合は、3階以上のスペースに宿泊させることができません。

*特区民泊の場合は、準耐火建築物で建築確認の完了検査がなされいる場合は3階部分にも宿泊させることができます。

まず、この三階建かどうか、そして100平米以下かどうか、この基準に当てはまる物件を探していくことになります。

次に、先ほどの消防法令適合通知書の話です。

この適合通知書を発行してもらうためには、消防設備が旅館業を営む設備にきっちりと改修されているかどうかの判断をされます。

床面積、収容人数により必要な設備は異なりますが、消化器・避難経路への誘導灯、そして自動火災報知設備が必要です。

自動火災報知器は全体の床面積が小さい場合は簡易な無線型でも可能なのですが、これらの設備を導入するとなればやはり30万円〜の費用が必要になってきます。

まぁ、購入する物件価格、内装工事費、家具や家電など他の費用を考えると決して高い金額ではありません。

戸建の場合、面積と消防設備、この2点さえクリアできれば特段申請は難しいものではなくなりますのでいいのですが、問題は連棟住宅(長屋住宅)です。

連棟住宅も消防設備をクリアできれば問題はないのですが、連棟住宅って区分所有建物扱いになります。

区分所有建物?

『土地も建物もおれのものだよ。』

そうなんですが、登記簿謄本をよくご覧ください。

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こんな感じで二段に分かれていませんか?

上が連なっている全ての建物の合計面積で、下の段が自分が所有している区分の面積です。

上の写真の例で言うと
一階部分91.17平米のうち20.71平米が自分のもの。
二階部分65.25平米のうち15.45平米が自分のものとなります。
つまり、それ以外の床面積は他人の所有物ということになります。

旅館業の消防法令適合通知書を発行してもらうためには、この共用建物全てに自動火災報知設備、誘導灯が必要になります。

これってハードル高くないですか?

『すいません。民泊やるのでお宅の部屋に火災報知器設置させてくださいね。』

いやって言われてしまえば終了です。

しかも、今問題になっている空き家問題、これが密接に関係してきます。

空き家の所有者調べたけど居所がつかめない。

空き家の所有者は亡くなっていて誰が相続人なのかはっきりしない。

こんなことが世の中ではたくさん起こっています。

せっかく安くで購入したけど、申請自体することができない。

こんなこともありますのでご注意を。

こういった障害もあり、物件探しは難航しています。

でもこれって、条件はみんな同じなんですよね。

数多くの物件が一斉にスタートを切れることってまず考えられません。

っていうことは、まだチャンスが残っているということです。

先日も痛ましいニュースが民泊で起こってしまいましたが、これはやはり無届けの民泊施設だったようです。

こういうことをキッカケに無届けの民泊施設は一斉に淘汰されるかもしれません。

ピンチはチャンスです。

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他の人が二の足を踏んでいるこのタイミングこそが、物件探しのチャンスかもしれませんよ。

民泊物件のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。

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民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

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じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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