ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

消防法令適合通知書

民泊は購入して始めるべき?賃貸で始めるべき?

他府県はどうか分かりませんが、大阪市内の民泊市況は盛況です。
非合法な民泊施設の大半が撤退し、今はブルーオーシャンの時代に戻りました。



私が運営している施設の稼働率も90%近くを維持しています。
ホテルの稼働率も相変わらず好調なのか、宿泊料が安いという理由で日本人旅行客、出張利用者も民泊施設を利用するようになってきています。

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民泊をやる場合、大阪市には特区民泊という制度があります。
民泊と一言にまとめてしまうと誤解されがちなのですが、現行法で言う民泊とは3種類あります。
簡易宿所
特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)
民泊新法(住宅宿泊事業法)
このいずれかを選択することとなります。

でも、どれが好きなものを選択できるという意味合いではなく、どの認可が取れるのか、それによって申請方法も運営日数も変わってくるということになります。


まず特徴でいうと、①簡易宿所と③民泊新法は1泊2日からでも営業は可能です。
②の特区民泊は2泊3日からの営業しか認められていません。
*話が行ったり来たりするのを防ぐため、規制関係、申請関係は全て大阪市の場合のお話とさせていただきます。他の自治体はそれぞれ自治体毎で規定が異なりますのでご確認ください。

次に年間の営業日数で見比べますと①簡易宿所と②特区民泊は年間365日フルに営業することが可能です。

でも、③の民泊新法は年間上限180日、自治体によっては土日のみの営業しか認められていなかったりします。

大阪市の場合でも5室以上を営業するときは、小学校の敷地周囲100m以内の場所では月曜日の正午から金曜日の正午まで営業することはできないという規制があります。

問題は許可を取得するためのハードルがどれだけ違うのかという話になりますが、180日規制があるから簡単に取得できるかというとそうでもないというのが現実です。

細かい要件についてはまた別の機会に書きますが、ハードルが対して変わらないのであれば日数制限のない簡易宿所特区民泊で申請するべきというのが私の見解です。

問題は今日の題名にもしてるように、購入して始めるのか?
それとも賃貸で始めるのかということです。

賃貸の利点は、儲からないと判断したらすぐにやめれること。

逆に問題点は、
家主に民泊を行うことの許可をもらう必要があるということ。
そして、消防設備の導入にあたり工事の許可をもらうこと。
購入した場合は必要のない手間がここでまず生じます。

次に、一般の賃貸を借りるのと同じ賃料では家主は貸してくれないということ。
一棟マンションの一室で行う場合、他の部屋は一般の入居者です。
民泊施設を運営することで、その一般入居者から苦情が寄せられることが安易に想像できます。
その苦情が元で退去に繋がることもあります。
その辺のリスクを補うため、民泊施設として部屋を貸し出す際には通常の賃料よりも3割から5割高く貸し出すことになります。

近頃では許可取得可能な物件については相場の倍ほどの賃料で募集している部屋もあるくらいです。。。

その賃料を支払ってなお利益を出せるのかというのが一番大きな問題になります。
逆に言うと、それでも儲かる物件ならオーナー自らで運営する方がメリットは高くなるので、微妙なラインに設定されていることが多いのが現実です。

購入して始める場合なら、誰かに家賃を払うわけじゃないので採算ベースに乗せれるかどうかは自分(運営会社)次第です。

よく賃貸で貸してくれる物件を探してほしいという依頼があります。
他の不動産屋さんにもたくさんの電話が入ってきているでしょう。
でもね。
確実に利益が見込める民泊可の賃貸物件があったとしたら、オーナーさん自ら、その次に賃貸の担当者が自ら借りませんか?
賃貸の契約費用なんて今どき30万円ほどのものです。
家具一式揃えても60〜70万円あれば始めることは可能です。
これだけ外国人旅行者が日本に押し寄せ、民泊運営のプラットホームが完成している今、そんな川上の情報が入ってきてやらない理由が見当たりません。
もうお判りですよね?

賃貸物件を探すなら誰かに頼ってる時点でスタート地点にも立てません。
自らの努力で手に入れなければならないのが今の民泊です。

昔はなぜ不動産屋さんから民泊可の物件情報が回ってきたか?

今みたいに法規制がなかった時は、まず消防法をクリアする必要がなく(なくって言うのもおかしいけど、そもそも申請するわけじゃないので)物件は無限にありました。
その中からオーナー許可をもらえる物件という選択だけでよかったので(それでも全物件の1%程度)ある程度の物件情報はありました。
その多くの物件情報の中から選択ができたわけです。
賃貸の営業マンも何件も何件も運営することもできませんから、お腹いっぱいになりあぶれた物件が回ってきたわけですね。

でも今は民泊を始めるのに前述のいずれかの許可を取得する必要があります。
先ほど書いたように、全物件のうち民泊許可をくれる物件は1%未満です。
そのうちまず用途地域が当てはまる物件、平米数の規定をクリアできる物件、そして最難関の消防法令適合通知書を発行してもらえる物件はさらに少なくなります。

圧倒的に紹介可能な物件が少なくなった理由が分かったでしょうか?

賃貸が無理なら買うしかない?

買えれば一番いいんです。
購入前に消防法令適合証明が取得できるかどうか、用途地域が当てはまるかどうか、その物件で民泊運営して利益を出せるかどうかの調査を事前に行うこともできますから。

そこで無理と判断すれば買わなければいいだけの話です。

でもそうした条件をクリアできる物件は価格も高くなります。
みんな考えることは同じですよね?

じゃあどうすればいいの?

探せばいいんです。
不動産屋さんに頼むのではなく自分の力で。
自分の足で歩き回って探すのも一つ。
片っ端から電話しまくって物件を探すのも一つ。
でも、どんな物件を探したらいいか分かりませんよね?

また、空き家を見つけたところでどうやって所有者を見つけたらいいかも。

所有者を見つけて直談判すればいいんです。
自分が借主であり、買主になるかもしれないんですから。
無下に断られたりしません。

話は聞いてくれるでしょう。
あとはどう所有者を説得するかだけです。

『どうやって物件を見つけるか?』
『民泊運営が可能な物件をどう見極めるか?』
『どうやって所有者を探すか?』
『どうやって所有者を説得していくか?』


ここが問題なので、そういったお話を

L-style Club内でお話していきたいと思っています。

『えっ?ブログでは教えてくれないの?』
申し訳ございません。

この流れで教えるパターンって商材売るパターンのやつくらいじゃないですか?(笑)

私がお教えするのは特別なことではありませんし、誰でもマネできることです。
でも不動産物件って千差万別ですから、物件毎に内容も許可のハードルも変わってきます。
所有者さんも一人一人別人ですからアプローチ方法も変わってきます。

リアルタイムでその時その時どういう状況なのかを確認しながらでないと、適切なアドバイスを行うことは不可能です。
なので当クラブ内で一緒に探していこうではないでしょうかという話になってしまうのです。

民泊やるには賃貸でやるのがいいか、購入してやるのがいいか?

結論を言うと、
安く借りれるなら賃貸でいいと思うし、安く買えるなら買ってしまえばいい

問題は安い賃貸物件、売買物件をどうやって見つけるかだけの話なんですよね。

ちなみに私も民泊できる物件、賃貸物件でも購入物件でも、そして建物を一から建築できる土地をも探しています。

逆にそういった物件を発見できれば、自分で借りたり購入しなくても誰かに紹介することは十分可能です。

その情報をお金に換えるチャンスもL-styleClubにはあります。

民泊運営の仕方も物件の探し方もレクチャーします。

目的は多くの仲間を作ることです。

詳しくはこちらのページをご覧ください。

みなさまのご参加お待ちしております。

特区民泊の近隣住民個別訪問実施してきました

現在申請準備中の大阪市特区民泊ですが、消防法令適合通知書が無事発行されました。

消防検済、適合通知(旭1 A1


あとは近隣住民への周知ということで、今日隣接地の住民さんのみなさまへご挨拶に行ってきました。



近隣住民への周知は
説明会を開くか、
近隣住民への個別訪問のいずれかを実施しなくてはならず、うちでは個別訪問を選択しました。

説明会のチラシをしれーっとポステイングし、説明会に誰も来ませんでしたという方法も考えなくはなかったのですが、やはりご近所さんを敵に回すよりご理解いただいた方がいいですもんね。

平日のお昼間なのですが、マンションの住民さん以外の戸建ではご家族がいらっしゃり
『この度外国人宿泊施設を始めることになりました。詳しくはこのチラシにも書いていますが・・』 
って感じで挨拶回りをしてきました。

嫌悪感満載の住民さんもいらっしゃれば、不安に思っている方もいらっしゃいました。

そりゃそうですよね。
先日民泊で殺人事件があったばかりです。

『タイミング悪かったね?』

いえ、実はそうではないのです。

この間の事件は闇民泊で起こった事件でした。
チェックイン時にパスポートの確認すらしていません。

今回うちが始めるのは国家戦略特別区域外国人宿泊施設経営事業、略して特区民泊です。
特区民泊を運営するためには、チェックイン時の立会いもしくは画像での確認、そしてパスポートのコピーを宿泊者全員分の保管しておくことが義務付けられています。

しかも何か起こった際にも24時間体制で対応します。
連絡先は配布したチラシにも書いてありますし、施設外に貼り出すことも求められています。

なので、今行われている民泊と違い放ったらかしにできないのでご心配なく。

こんな説明をして、みなさんにご安心していただけました。

逆に今回始めようとしている特区民泊と闇民泊は

似て非なるもの

こうご理解いただければ、その後の運営も楽になります。

まぁ、ご近所ですでに民泊運営をしている施設も少なくはありませんし、無許可の施設との違いを説明してご納得はいただいたということですね。

それだけのことを大阪市も求めているわけですから当然なのかもしれませんが。

ご近所さんもどんな人が運営するのか興味がありますし、不安に駆られています。

その不安を解消するためには、やはり個別訪問が一番です。

ちょうど運営する建物の裏に隣接しているマンションがあり、その部屋数が70部屋くらいあったので全部回るのは少し大変でしたが。。。

大阪市で特区民泊が始まった当初、この個別訪問は最低5回は行きなさい。
5回訪問していなければポスティングを認めましょう。
こんな厳しい内容だったのですが、今は緩和されています。

一度の訪問で不在ならポスティング、1週間ほど時間をおいてその間に連絡が入れば対応すること、入らなければ周知は済んだ。
こういう解釈に変わりました。

これで消防と近隣住民への周知、最大のポイント2つを乗り越えたことになります。

いよいよ申請段階まで来ましたねー。

っていうか、まだ家具類揃ってないので営業を始めるまでもうしばらく時間はかかってしまいますが。

保健所に申請しても1ヶ月近くは認可にかかるそうなのでちょうどいいかもしれませんね。

今回申請準備を進めていますが、感じたことは
思ったより難しくない
今回は新築物件ですし、建築中の段階から消防法令適合通知書の基準に合わせて消防設備も導入してもらいました。

実施可能エリアであること、そして面積要件ももちろん、その他の問題もクリアしていることを確認してから進めてるのですから当然なのかもしれませんが。
 
クリアできないケースとしては、避難経路、消防設備などの消防法の問題がクリアできない。
面積が足りない。
そもそも実施エリア外だ。

こんなとこでしょうか?

『近隣住民への周知、これが大変なんだ』
と言っている方がいますが、
24時間対応をしたくない。
クレームの電話を対応したくない。
自分が運営しているということを知られたくない。

こういう話なのでしょうね。
そもそもそう考えるなら完全に業務委託すればいいでしょうし、そうでないならビジネスとして参入してはダメでしょ。

楽して儲かるのが民泊
こう思って参入するからそう思ってしまうのですよね。

確かに民泊が日本でも流行りだしたときってそんな感じでした。
業者に丸ぶりしていて、それでも満パイ状態、宿泊料もホテル並みに取れてその差額だけでもそこそこの利益が確保できて・・

そんなのビジネスではないですよね?
あっという間に噂が広まり、たくさんの方が参入して飽和状態。

それが今の現状です。

今大阪市内の民泊物件は一万件あると言われています。

実際にはもっとあるかもしれません。
その中に、事件のあった部屋も含まれています。

これからはきちんとしたルールに則った物件だけが残っていきます。
その中でも、他の部屋と差別化できた部屋だけが生き残っていくでしょう。

ビジネスの世界では当たり前の話です。
淘汰と選別

ここからが本番です。

ホテル・旅館と違う民泊ビジネス。

宿泊施設としてではない人と人の触れ合い。
ゲストとホストの交流。
ホテルにはないオンリーワンの部屋作り。
差別化できる要素はいくらでもあります。

これからそんな部屋をどんどん作っていきたいと思います。

オープンは4月中旬頃になりそうです。
また部屋が出来上がったらご紹介します。
お楽しみに。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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