ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

消防設備

大阪市特区民泊申請のやり方

現在、大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(特区民泊)の申請準備中です。




特区民泊の申請って難しいんじゃないと思っている方がとても多いので、行政書士に依頼しなくても自分で申請できるようにレクチャーしたいと思います。

まず、申請にあたってはそもそも営業可能な物件かどうかの判断が必要です。

誰にでも分かるので、まずこちらは自分で調べてみましょう。

①実施できる地域かどうか?

原則として『ホテル・旅館』の建築ができる用途地域である必要があります。

第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・第一種住居地域(3,000平米以下)に該当するかどうか、ここをまずチェックしましょう。



実施区域

この地域内に該当していなければ残念ながら特区民泊の申請は不可能です。

もちろん、簡易宿所などの営業もできません。

ただ、6月15日から施行される住宅宿泊事業法では、上記用途地域以外の住居系の地域でも営業可能になりますので、該当しなかった場合はそちらで申請することとなります。

住宅宿泊事業法については、こちらの過去の記事をご覧ください。


②床面積が25平米以上あるか?

壁芯25平米以上部屋の広さ(バルコニー含まない)も重要なポイントです。

③浴室、洗面、トイレの設備が整っているか?

浴室、トイレ、洗面は一緒の3点ユニットのタイプでも構いませんが、部屋にあることが前提です。

また、窓や換気扇などの換気環境があることも前提となっています。

これらの条件に合致していれば、大阪市の保健所に事前相談の予約を入れます。

大阪市保健所 環境衛生監視課(旅館業指導グループ)


事前相談に行く際にはガイドラインと申請の手引きをダウンロードして持参します。

一時期とても混雑していたのですが、現在は一段落ついていますので事前予約から2~3日で事前相談に対応していただけます。

この事前相談に持参するもの

①物件所在地が分かる住宅地図

※近隣住民への周知のための説明会、訪問にいく場所を教えてもらえます

②申請する物件の平面図

※浴室、トイレ、洗面などの設備の要件や物件が申請可能かどうかのチェックをしてもらいます

③賃貸の場合は賃貸借契約書(民泊利用する旨の記載があるもの。ない場合は貸主、所有者の承諾書)、自己所有の場合は建物の登記簿謄本

※使用権原があるかどうかの判断と建物が申請可能な建物かのチェックをしてもらいます

申請に必要な書類を指摘してもらい、準備します。

ここからがスタートです。

まず特区民泊の一番のハードルは消防署に発行してもらう消防法令適合通知書です。

この適合通知書が発行してもらえる物件かどうかを消防署に確認しに行く作業が次のステップです。

①管轄の消防署に連絡し、事前相談の予約を入れます。

※こちらは基本平日の午前中となっていますが、消防署が手すきのときは午後からも対応してくれます。

②物件所在地の地図、平面図、賃貸の場合は賃貸借契約書と所有者の委任状、自己保有の場合は建物の登記簿謄本と本人確認書類(法人の場合は履歴事項証明書)を持参します。

既存の建物なら、現在届出している消防設備、消防点検の記録を閲覧します。

この時点で不備がある場合は、その不備の設備を全て改善しないと適合通知書は発行してもらえません。

不備がない場合でも、共同住宅と旅館業では消防設備の基準が異なってくるので、追加で必要な消防設備が何かを確認します。

11階建以上の建物の場合、共同住宅なら11階以上の部分のみスプリンクラーが設置要なのですが、旅館業の場合は全館、全部屋に設置が必要になる場合がありますので注意が必要です。

もう一つマンションの一室で民泊営業を行う場合、自己所有の場合は問題がないのですが、賃貸物件の場合防火管理者の問題が発生します。

マンション、共同住宅の場合でも床面積が500平米以上になると防火管理者の選任が必要です。

防火管理者は建物所有者が任命しているのですが、

『共同住宅の防火管理はするけど、民泊部分はご勘弁を。』

と言われるケースもあると思われます。

その場合どうするかといえば、民泊部分のみ別の防火管理者を立てることになります。

『防火管理者じゃないし、知り合いにもいないんだけど。。』

そうですよね、普通。

民泊利用する場合は消防上の用途は旅館業の区分になりますので、特定用途という用途区分になります。

その場合、300平米未満は乙種防火管理者、300平米以上は甲種防火管理者の資格が必要です。

甲種防火管理者は乙種防火対象物の管理者にもなれますので、どうせとるなら甲種防火管理者を取得してください。

資格と聞いて、

『あっ。無理だ。』

とあきらめないでください。

基本的には2日間の講習を受ければ取得は可能です。

大阪市の防火管理者の講習はこちらからご覧いただけます。

共同住宅でない場合で収容人数が30人以内の場合は、防火管理者の選任手続きは必要ないので、戸建等で営業開始をする方は必要ございません。

『共同住宅での特区民泊申請のハードルは少し高いんじゃないの?』

こう思った人は正解です。

防火管理者、消防設備の改修工事。

特に現行の共同住宅の場合なら必要のない設備が民泊利用する場合は不可欠になってきます。

その設備投資がどの程度必要なのかを消防署に出向き確認することが必要です。

ここで断念するケースが8割らしいので・・・

であれば、方向転換して戸建で再チャレンジっていうのもありですよね。

もしくは新築で一から建築しちゃうか?

それが一番早かったりしますので。

消防署に提出する書類は次回のブログでご紹介していきます。

そこでは、申請書の書き方もレクチャーしていきますのでまた次回をお楽しみに。




民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

会員限定で物件情報をお送りしております。

メルマガ登録は当社HPより、メールをご送信いただき『メルマガ登録希望』とお書き添えください。

じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


特区民泊の一番のネックは消防法

民泊という言葉を最近耳にすることが少なくなってきました。
特別目新しい話でもなくなり、一般的なニュースの話題としては取り上げにくくなっているのかもしれません。
 
現在私は特区民泊の許可を得るため動き回っていますが、消防法というものが既存の建物ではネックになってきており申請手続きが進んでいきません。

市民の命を守る消防としては、やはり厳しい判断になってしまうことは仕方ないのでしょうが、国や自治体(特に大阪市、大阪府)が推進しようとしている民泊制度に逆行しているとも言えます。

問題になるのが、現行の求められる消防設備と従前に求められていた消防設備に相違があるためで、新しく認可を受けようとするとその設備を付け替えてくださいという指導がなされています。

誘導灯をLEDのものに・・・

現行にそった形の誘導灯に変更するように・・・

この辺りはまだ費用負担もそんなに大きくないのでマシですが、平成2年以前の建物と今では口径が違っていたりするので耐圧試験に通らないとか・・・

この辺りを交換しないと消防署の許可が下りないという問題に直面しています。

その設備交換に要する費用は何十万円の世界ではなく、何百万円、場合によっては1000万円を超える費用負担が生じるケースもあります。
 
賃貸で借りて始めようとしている方が負担できる費用ではありませんし、オーナー側が負担できる許容範囲を大きく逸脱します。

仮にオーナー負担でこのような設備を導入したとしたら、この建物をわざわざ一般の方に貸し出すかと言えばそういうことにはなりませんよね。

費用負担をすればその分回収しようと自ら運営していくことになっていくと思われます。
 
なので、今後許可を得れる物件が賃貸に回ってくることは考えにくくなっています。

こうなると、賃貸で始めようとする人はもう無理ですよね・・・

民泊は誰でも参入できるからという理由で爆発的に広がりましたが、結局許可を取って始めようとするには自分の物件で、それなりの費用をかけてしなくてはいけないという結末になりそうです。

まぁ当たり前の話と言えば当たり前の話なのですが、簡単に誰でも儲かる話って存在しません。

やはり、一生懸命儲ける努力をするか、お金を使うかしないとビジネス的には成り立ちませんよね。

でも、逆に既存の物件で始めようとするから無理があるので。

また、賃貸から始めようとするから無理があるのですよね。

借りれないなら、既存の物件で適合しないのなら。

建ててしまえばいいだけの話です。

購入して始めればいいだけの話です。

簡単に言っちゃいましたが・・・

グレーゾーンで行っている人の摘発、調査が今後どういった流れになってくるかどうかは分かりませんが、大手を振って堂々と事業として民泊を始めるのはやはり王道を走らなくてはいけないのかなと。

そう感じています。

1億も2億もかけて一棟もののマンションを建築することはなかなかできませんが、小規模の戸建て程度の物件や小さいアパートくらいなら何とかなるかもしれません。

そういうところからコツコツと始めますか。

こんな話を今日はしましたが、空室対策には民泊は有効です。

ホテルの客室数がまだまだ足りていませんし、外国人旅行客の数はまだまだ増えています。

これを賃貸物件のお客さまにどう変えていくか。

需要があるところにはお金が落ちているわけですから、何とかものにしないといけません。

なので、所有している建物で空室でお困りの方にはまだまだ有効的な手段だと思います。

大阪市の場合、消防法、平米数の問題さえクリアできればあとは特区民泊の申請の障害はほとんどありません。

もし、大阪市内で空室でお困りの物件を所有している方がいらっしゃればお声がけください。

ご相談に乗らせていただきます。

ピンチはチャンスです。

頭打ちかなと思ったところが始まりです。

自分だけでなく、他のみんなも同じ障害にぶち当たっているわけですから、乗り越えたもの勝ちですよね。

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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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