ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

減価償却

レバレッジ、減価償却、キャッシュフロー

不動産投資のセミナーを聞きにいくとよく出てくる言葉、

『レバレッジ』
『減価償却』
『キャッシュフロー』

まぁ不動産業界的には、極々普通に使われている言葉なので、違和感を感じない人もいるかもしれません。

ただねぇー
これらの言葉を全面的に打ち出してるセミナーって、怪しいというか、売るためのセミナーっていうか、聞き覚えのない言葉に、数字のマジックをくっつけ、 
『購入しないと損』
というイメージで洗脳するために使われているような気がします。

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レバレッジ、テコの原理
融資利用をし、少ない自己資金でより多くのキャッシュフローを得ましょうとするもの。
これ自体別に悪いことじゃないし、私自身ももちろん融資利用しますから普通の話です。
でもそこに借金をするというリスクがあることをきちんと説明できているかどうかが重要です。
賃貸経営をする限り、毎月の収入以上に支出が発生することがあります。
入退去に伴うリフォーム費用の支出、給湯器などの設備の故障による臨時支出、そういった費用が発生したときに
『お金がありません』
こんなことに陥るような資産状況で、不動産投資なんかやっちゃいけません。
借入金があるということは、返済金があるということ。
自己資金を少なくするのと、持ち金が少なくてもできるということは全くの別物です。
多くの方がこのことに気付いていないのか、それともリスクを全く考えてもいないのか、複数戸の空室が発生した瞬間に支払いができず、競売にかけられている不動産がチラホラと登場しています。

自己資金500万円くらいで5千万円くらいの物件を購入することは必ずしもダメということはありません。
でも、万一の状況に備えて、あと最低でも500万円くらいは余剰資金を残す必要があります。
スルガ銀行の場合、この自己資金の部分もカードローンで補っていたという話も聞こえてきましたから、そりゃ破綻しますよね。
これは、売りつけた不動産屋はもちろん、購入したお客さん自身の脇の甘さでもあります。
貯金全額使って、レバレッジフルのFXをする人などいないでしょ?
あっ。
いるかもしれませんね(笑)
でも、それは完全に自己責任ですよね?
不動産でも同じです。
そのリスクすら聞くことができない不動産屋さんで購入したのがそもそもの間違いです。

次に、減価償却
建物付不動産を購入した場合、建物は経年劣化で朽ち果てていくものという概念のもとに、減価償却費というものが認められています。
税法上に登場する経費のことです。
この経費は、実際にキャッシュアウトを伴わないものなので、魔法の経費と呼ばれています。
でも、本当にそうでしょうか?
たしかに減価償却費は現金の支出が伴いません。
でも、『建物は経年劣化で朽ち果てていくもの』
こう説明しましたよね?
新築の建物と築5年の建物では、残念ながら今の日本では評価が異なります。
つまり、減価償却分の資産も目減りしているということ。
このことに気付いていますか?
減価償却費とは、経費の前倒しです。
計上した分はそのまま取得原価から差し引かれます。
分かりやすく言うと、売却したときに償却した分も引っくるめ課税されるということです。
不動産収入(家賃収入)は給与所得と合算され課税されます。
減価償却費を多く計上できる物件を購入することにより、不動産収入を赤字にし、給与所得の所得税の還付、住民税の軽減を図るものです。
減価償却費を多く計上できる物件、つまり建物価格の割合が高い物件、どういった物件かと言うと、区分所有建物です。
その中でも、一戸あたりの土地面積の割合が小さい単身用の区分所有建物ということです。
新築なら25平米ほどで2千万円程度。
このうち建物価格は1600万円程度。
その建物の価格のうちでも、本体部分と設備部分などで分けることにより、より多くの減価償却費を計上することができます。
イメージでいうと、一部屋で年間70万〜80万円ほどの減価償却費を計上します。
2千万円ほどした新築区分所有建物ですが、家賃収入は年間80万円ほどです。
家賃収入の大部分は減価償却費で消し去ることができます。
さらに、管理費・修繕積立金、融資に対しての金利、固定資産税、管理料、火災保険料なんかももちろん経費計上できます。

でもね。
よく考えて、気付いてください。
2千万円もの借金を金利1%で借りて、35年返済したら毎月、利子を含めていくら返すか分かりますか?
56500円です。
年間で70万円弱です。
つまり、家賃収入のほとんどがローン返済で消えていきます。
所得税還付のためだけに購入しているようなものです。
これがね、10年後に2千万円で売れればいいですよ。20年後に1,500万円で売れればいいですよ。
でも、世の中はそんなに甘くはありません。
10年後には1,300万円、20年後には下手したら700〜800万円になっています。
その間ずーっと満室で、今の家賃で入居してくれることなんかあるわけがありません。
空室が発生すればその間の家賃は入ってきませんし、リフォーム費用が必要になります。
どこで、どうやったらこの手の不動産を購入して利益を出すのか皆目見当がつきません。
所得税を安くするなら、ふるさと納税制度を使えばいいし、どうしても不動産を購入したいのなら、住宅ローン控除を使えばいいんです。
住宅ローン控除は、人生で何度でも使える制度です。
10年間で売却し、また住宅ローンを組めばまた住宅ローン控除を使えます。
節税の方法なら、投資用ワンルームを買わなくても教えてあげます。
オフレコでですけど(笑)

ちょっと長くなってしまったので、今日はこの辺で。

続きはまた今度^ ^

不動産投資のメリットその2

新しい動画を配信しました。

先日UPした動画の続きになります。




今回は『減価償却』『青色申告』が主なテーマです。

約10分の動画になりますので、細かい内容まで入れ込めずに困っています。

今後はもっともっとテーマを絞り込んでやる必要がありそうです。
やればやるほど課題は見つかりますよね。

まず、減価償却について。

土地は使用しているからと言ってすり減ったりしませんので、償却することはできません。

建物は古くなるにつれて価値は減少していくという見方から、その分毎年経費として減少分を計上していいよというのが、減価償却です

 

まず建物構造によって、償却する年数が変わります

木造なら22年、鉄骨なら35年、RC(鉄筋コンクリート)なら47年

この年数で減価償却していくことになっています。

金融機関の融資期間というのは、耐用年数を考慮して決めますので、一般的には耐用年数から経過年数を差し引いた期間が融資期間ということになっています

最近ではこの耐用年数に関係なく融資期間を設けてくれる金融機関も増えては来ていますが、一つの目安として存在していますので覚えておいて損はないと思います

 

この減価償却費というものは建物に対してというお話をしましたが、建物の中には壁や天井、柱など躯体部分だけでなく、キッチンやエアコンなどの設備部分も存在します。

電気設備、給排水設備などはさらに細分化して減価償却を行えます。

そうすることによって、毎年より多くの減価償却を実施できることになります。

例えば、エアコンなら13年、電気設備、給排水設備なら15年で償却することによりその年の経費としてより多くの経費を計上できることになります

 

次に青色申告のお話です。

青色申告ってよく聞いたことはあるという方もいるとは思います

自営業者さんなんかが申告の際にこの青色申告をしています。

青色申告をするためには、事業を開始した日から2ヶ月以内に所轄税務署に届出をする必要があります。

申告の方法には青色と白色というものがあって、白色申告では特別難しい帳簿を備えていなくてもいいのですが、青色の場合は複式簿記で帳簿を作成しなくてはいけなくて、貸借対照表などの作成も必要でその帳簿を5年もしくは7年間保管しておくようにという基準があります。

ただ、今は市販の会計ソフトとかも発達していますので、簡単に作成も可能になっています。




私も市販の会計ソフトで帳簿付けをしていますが、とても簡単なのでぜひみなさまも使ってみてください。

不動産所得で青色申告のメリットを享受するにはさらに事業的規模で運営しているということが求められます。

この事業的規模というのは、510規模と言われていて、10室の部屋のアパート経営をするか、貸家など5棟所有しているかというもので判断します。

 

この事業的規模以上になったら次のような恩恵を受けることができます。

青色申告の特典としまして

まず65万円の特別控除というものがあります。

収入から必要経費等を差し引いたのち、さらにまだ所得が残る分に関して最高65万円まで特別控除を受けることができます。

たとえば、所得金額が50万円となった場合には、50万円を上限として特別控除を受けることができます。

次にもし所得が赤字になった場合、その赤字分を3年分繰越できます。

次年度以降もその赤字分を不動産所得から差し引くことができます。

次に取得価格30万円までの減価償却資産なら消耗品費として全額一括で経費として計上できます。

年額300万円まで使うことができます。

白色申告なら10万円未満のものしか、消耗品費として取り扱いができませんので、これも大きな違いです


最後に専従者給与控除というものが、青色申告にはあります。

この専従者給与には上限が定められていません。

白色申告なら配偶者で86万円、配偶者以外なら50万円までという規定はありますが、青色になればこの上限がありませんので、親族に給与を支払うという形で不動産所得をマイナスにすることは簡単にできるようになります。

ただし、あまり所得を上げると所得税や住民税の支払いが生じますので、バランスよく専従者給与というものを利用することが必要です

 

さらに、不動産を購入した年度に不動産所得から控除できる費用として以下のものがあります。

購入した不動産の登録免許税、登記費用、売買契約等の印紙代、不動産所得税です。

これらの費用を計上すると、ほとんどの場合その年の不動産所得はマイナスになりますので「不動産所得は赤字」、給与所得で納めている所得税は還付を受けることができ、さらに翌年の住民税も安くなる。

とこういうことになります

 

最後の不動産投資のメリットのお話です。

最近ではアパートローンにも団信(団体信用生命保険)というものが、ついている商品が登場してきました。

住宅ローンなどではおなじみの商品です。

万一の事故や病気などで、ご契約者さんがお亡くなりになられた場合、その時点の融資残高が生命保険として支払われるというものです。

ご主人が契約者の場合、万一ご主人が亡くなってもその不動産のローンはなくなります。

残された遺族にはローンの支払いのない収益物件が手に入ることになります。

マイホームの場合も同じく亡くなった時点でローンの残債はなくなるのですが、それでも収入が入ってくるものではありません。

アパートローンの場合は、ローン支払いがなくなり、さらに家賃収入が毎月入ってくるようになりますので家族の生活保障としては最適な商品かもしれません。

商品によっては、80歳まで保障してくれる商品もあります。

多くの方が加入している生命保険は60歳まで、65歳までという定期付終身保険になっているはずです。

この場合、60歳、65歳を超えた時点で一気に保険金額が下がります。

でも80歳まで保障してくれますので、今加入している生命保険より実は万一の時の保障としては有効的かもしれません。

今日いくつかご紹介したように、不動産投資にはこうしたメリットがあります。

メリットがある反面デメリット、リスクの部分ももちろんありますので、次回はそのリスク面について検証していきます。

では次回もまたお楽しみに

不動産収入、つまり家賃収入の経費計上の話

先日からこのブログで投資用ワンルームのお話をさせていただきました。

なぜ今でも投資用ワンルームが売れているのかというお話です。

売れるカラクリと売るターゲットが明確なのですよね。

よくセミナーでもサラリーマン年収700万円以上の方が対象ですと書いてあるセミナー、内容を読まなくてもアプローチ方法が分かってしまいます。

このブログを読んでいただいているお客さまも理解できたのではないでしょうか?

魔法の経費『減価償却費』を活用した手法です。

でも、この魔法の経費には副作用があるのをご存知ですか?

劇薬には副作用があります。

日本の税金の仕組みってよくできていて、計算方法もかなり複雑です。

よくこんな仕組みを考え付くなといつも感心させられます。

減価償却は経費を前倒しするもの。

毎年の不動産所得の申告時にはとても有効です。

でも、忘れてはいけないのがあくまで前倒しするということ。

例えば年間50万円を減価償却するとすれば、毎年30万円づつ不動産の帳簿価格が減っていくというものです。

例えば前回の新築の物件で考えていくことにします。

2,000万円で購入した不動産があって、その不動産をまず土地部分と建物部分に分けます。

土地が200万円、建物が1,800万円です。

そのうち建物本体が1,260万円、付属設備が540万円で考えました。

それぞれ47年と15年の償却でした。

建物本体の初年度の減価償却費が277,200円、付属設備部分が361,800円という計算でしたので、

つまり年間639,000円を減価償却費として計上できますねというお話でした。

5年後のことを考えると、単純計算で320万円ほど減価償却したことになります。

これがどう跳ね返ってくるかって??

帳簿価格ではこの320万円分減額されていることになります。

つまり土地価格の200万円はそのまま、建物部分が1,480万円まで下がっているということです。

何か問題でも??

売却した時に問題が発生します。

損して売却すれば関係ないのですが、残債以上で売却した場合不動産譲渡所得が発生するケースが出てきます。

仮に購入価格と同じ2,000万円で売却できたとしましょう。

不動産譲渡所得を計算する場合、まず次の計算式で計算します。

不動産譲渡価格(売却金額)-取得費-譲渡費用

この取得費の中には物件取得代金が含まれるのですが、前記の場合だとこの物件取得代金が2,000万円でなく土地200万円、建物1,480万円の合計1,680万円で計算することになります。

その他の取得費としては、取得時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、登録免許税、不動産取得税が含まれます。

また譲渡費用にも売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代は含むことができます。

ただし、売却の時の登録免許税は費用に計上できないのです。

なぜなら、売却の時にかかる登録免許税は抵当権等の抹消費用のみです。

抵当権抹消するのは売却とは関係ない費用ですよと言われてしまうのです。

でも安心してください。

投資用不動産の場合、賃貸収入からこの抹消費用の経費は控除することができます。

どこで引くことができるかという問題だけなのでここはあまり気にしないでくださいね。

購入時の諸費用が5%、100万円ほどかかり、売却時の諸費用が3%、60万円かかったとしたら、計算式は

2,000万円-(1,680万円+100万円)-60万円となります。

つまり、160万円に対して不動産譲渡所得が課税されることになります。

あれ??

大したことないな。(笑)

長期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年を超えているもの)で住民税を合わせて20.315%

短期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年以下)で39.63%

つまり、160万円に対して短期譲渡でも634,080円ということですね。

その間に得た税金還付の額を考えると安いものでした。

新築で買って同じ価格で売れることなどなかなかないですから心配ないですね。

というよりも、そんなことが起こるのなら税金払ってでもラッキーなので売ってしまいましょう。

今日のテーマはこの話ではないので本題に移ります。

賃貸収入、家賃収入に計上できる経費のお話です。

収入は、家賃以外にもあります。

礼金です。

礼金というのは、もらった時点で返却する予定のないお金なので収入に計上します。

対して敷金の部分は返却することを前提としていますので、この時点では収入として計上はしません。

そのほか、水道代、電気代など如何なる名目でも徴収しているものはすべて一旦、収入で計上することになります。

例外として管理費部分は別途徴収し、使用した管理費部分以外の部分は預り金で処理すれば家賃収入を下げれますよという税理士さんもいましたが、実際はどうなのでしょう?

このあたりのお話は税理士さんに別途ご相談くださいね。

次に経費の部分です。

1)固定資産税、都市計画税

2)管理手数料

3)分譲マンションの場合は管理費、修繕積立金

4)修繕費(内装工事費用等)

5)募集にかかった経費(広告宣伝費、仲介手数料等)

6)損害保険料(これは長期で加入していた場合は1年ごとの経費のみ計上できます。年度途中で加入した場合は月割で計算します)

7)水道代、電気代、ガス代などの光熱費

8)エレベーター等設備の点検費

9)清掃費、ごみ収集などの費用

10)弁護士さん、税理士さんなどへの報酬

11)借入金がある場合はその利子部分(元本返済部分は経費に算入できません)

12)消耗品などの雑費

13)物件調査、物件チェックなどで使う交通費

14)物件管理上必要な車両費

15)法人の場合は事業税

16)そして減価償却費

それ以外にも物件購入に際してかかった経費のうち、以下のものも経費計上することができます。

17)売買契約時の印紙代

18)不動産取得税

19)購入時の登録免許税

これらの費用も不動産収入の費用として計上することができます。

ここまで書くともうすでにお気づきの方もおられると思いますが、初年度の不動産収入って必ずと言っていいほど赤字になります。

個人の場合は申告対象は1月1日~12月31日までの所得、経費です。

1月1日に決済をすることなどまずありません。

年度途中で購入した場合、減価償却などの費用も月割にはなってしまいますが、家賃収入も当然取得してからの計算になります。

でも、不動産取得税、印紙代、登録免許税はそのまま計上できます。

これで帳簿上の話ですが、この物件単体で見て赤字の不動産収入にならないということがなかなか起こりません。

つまり毎年投資用不動産を買い増ししている限り、赤字申告で税金還付ということも可能になります。

決算書、申告書は赤字はダメって言ってませんでした??

はい。以前そのようなお話はさせていただきました。

実際にその通りです。

でも、申告書、決算書の内容によるのです。

法人の場合は事業として運営するわけですから赤字は望ましくはありません。

でも個人の場合、不動産を購入している年度で赤字が出るということは金融機関のほうでも理解している話です。

しかも、不動産の帳簿価格自体は減少していっている話なので、売却した時に含み益があることも察することができます。

それに最近ではサラリーマンの方が税金還付の目的で不動産を購入するということは周知の事実ですので特に問題になることは少ないのではないでしょうか?

でもキャッシュフローをきちんと生んでいることは証明しておく必要がありますよね。

キャッシュフローでマイナスになってしまっていれば、本業のお給料から毎月お金が流出していることになってしまいますので、そこはプラスには必ずしておきたいですよね。

うまく税理士さんなどを活用して、キャッシュフローを生みながら帳簿上で赤字を出すというのが理想です。

不動産投資は勉強すればするほど、知識を身に着ければつけるほど物件の見方が変わってきます。

ある人が見て全然魅力的でない物件も、別の人が見ればとても魅力的になることってあるのです。

自分にとってだけ最良の物件、自分にとっては有効活用できそうな物件を見つけることが安くでいい物件を購入できる秘訣です。

だって誰が見てもいい物件って高いですからね。

見る角度を変えてみると面白いですよ。

今までスルーしていた物件をもう一度見返してみてください。

思わぬ掘り出し物が見つかるかもしれませんよ。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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