新しい動画を配信しました。

先日UPした動画の続きになります。




今回は『減価償却』『青色申告』が主なテーマです。

約10分の動画になりますので、細かい内容まで入れ込めずに困っています。

今後はもっともっとテーマを絞り込んでやる必要がありそうです。
やればやるほど課題は見つかりますよね。

まず、減価償却について。

土地は使用しているからと言ってすり減ったりしませんので、償却することはできません。

建物は古くなるにつれて価値は減少していくという見方から、その分毎年経費として減少分を計上していいよというのが、減価償却です

 

まず建物構造によって、償却する年数が変わります

木造なら22年、鉄骨なら35年、RC(鉄筋コンクリート)なら47年

この年数で減価償却していくことになっています。

金融機関の融資期間というのは、耐用年数を考慮して決めますので、一般的には耐用年数から経過年数を差し引いた期間が融資期間ということになっています

最近ではこの耐用年数に関係なく融資期間を設けてくれる金融機関も増えては来ていますが、一つの目安として存在していますので覚えておいて損はないと思います

 

この減価償却費というものは建物に対してというお話をしましたが、建物の中には壁や天井、柱など躯体部分だけでなく、キッチンやエアコンなどの設備部分も存在します。

電気設備、給排水設備などはさらに細分化して減価償却を行えます。

そうすることによって、毎年より多くの減価償却を実施できることになります。

例えば、エアコンなら13年、電気設備、給排水設備なら15年で償却することによりその年の経費としてより多くの経費を計上できることになります

 

次に青色申告のお話です。

青色申告ってよく聞いたことはあるという方もいるとは思います

自営業者さんなんかが申告の際にこの青色申告をしています。

青色申告をするためには、事業を開始した日から2ヶ月以内に所轄税務署に届出をする必要があります。

申告の方法には青色と白色というものがあって、白色申告では特別難しい帳簿を備えていなくてもいいのですが、青色の場合は複式簿記で帳簿を作成しなくてはいけなくて、貸借対照表などの作成も必要でその帳簿を5年もしくは7年間保管しておくようにという基準があります。

ただ、今は市販の会計ソフトとかも発達していますので、簡単に作成も可能になっています。




私も市販の会計ソフトで帳簿付けをしていますが、とても簡単なのでぜひみなさまも使ってみてください。

不動産所得で青色申告のメリットを享受するにはさらに事業的規模で運営しているということが求められます。

この事業的規模というのは、510規模と言われていて、10室の部屋のアパート経営をするか、貸家など5棟所有しているかというもので判断します。

 

この事業的規模以上になったら次のような恩恵を受けることができます。

青色申告の特典としまして

まず65万円の特別控除というものがあります。

収入から必要経費等を差し引いたのち、さらにまだ所得が残る分に関して最高65万円まで特別控除を受けることができます。

たとえば、所得金額が50万円となった場合には、50万円を上限として特別控除を受けることができます。

次にもし所得が赤字になった場合、その赤字分を3年分繰越できます。

次年度以降もその赤字分を不動産所得から差し引くことができます。

次に取得価格30万円までの減価償却資産なら消耗品費として全額一括で経費として計上できます。

年額300万円まで使うことができます。

白色申告なら10万円未満のものしか、消耗品費として取り扱いができませんので、これも大きな違いです


最後に専従者給与控除というものが、青色申告にはあります。

この専従者給与には上限が定められていません。

白色申告なら配偶者で86万円、配偶者以外なら50万円までという規定はありますが、青色になればこの上限がありませんので、親族に給与を支払うという形で不動産所得をマイナスにすることは簡単にできるようになります。

ただし、あまり所得を上げると所得税や住民税の支払いが生じますので、バランスよく専従者給与というものを利用することが必要です

 

さらに、不動産を購入した年度に不動産所得から控除できる費用として以下のものがあります。

購入した不動産の登録免許税、登記費用、売買契約等の印紙代、不動産所得税です。

これらの費用を計上すると、ほとんどの場合その年の不動産所得はマイナスになりますので「不動産所得は赤字」、給与所得で納めている所得税は還付を受けることができ、さらに翌年の住民税も安くなる。

とこういうことになります

 

最後の不動産投資のメリットのお話です。

最近ではアパートローンにも団信(団体信用生命保険)というものが、ついている商品が登場してきました。

住宅ローンなどではおなじみの商品です。

万一の事故や病気などで、ご契約者さんがお亡くなりになられた場合、その時点の融資残高が生命保険として支払われるというものです。

ご主人が契約者の場合、万一ご主人が亡くなってもその不動産のローンはなくなります。

残された遺族にはローンの支払いのない収益物件が手に入ることになります。

マイホームの場合も同じく亡くなった時点でローンの残債はなくなるのですが、それでも収入が入ってくるものではありません。

アパートローンの場合は、ローン支払いがなくなり、さらに家賃収入が毎月入ってくるようになりますので家族の生活保障としては最適な商品かもしれません。

商品によっては、80歳まで保障してくれる商品もあります。

多くの方が加入している生命保険は60歳まで、65歳までという定期付終身保険になっているはずです。

この場合、60歳、65歳を超えた時点で一気に保険金額が下がります。

でも80歳まで保障してくれますので、今加入している生命保険より実は万一の時の保障としては有効的かもしれません。

今日いくつかご紹介したように、不動産投資にはこうしたメリットがあります。

メリットがある反面デメリット、リスクの部分ももちろんありますので、次回はそのリスク面について検証していきます。

では次回もまたお楽しみに