ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

満室想定

利回り?満室想定?何それ?

不動産投資をされている方、またこれから始めようとしている方、購入の指標にしているのは何ですか?

まず最初に目が行くのが『利回り』ですよね?

表面利回りが10%以上あるから大丈夫?
調達金利との差が5%あるから大丈夫?
こういう単純なイメージで物件購入を進めている方が多いように感じます。

『東京って利回り低いよね。』
『○○県は利回りいいらしいよ。』
こんな話も聞きます。
私から言わせると
『そりゃそうですよ。』
です。だって『賃貸需要が違うのですから。

賃貸需要が違っても満室になれば一緒じゃないの?
こんな声も聞こえてきそうですが、どんな物件でもいつか満室になります。
満室にできます。
リフォームにお金をかけたり、広告料(賃貸仲介の際に支払う手数料)をたくさん支払ったり、家賃を下げたりすればですが。

空室を埋めるためにどれだけの費用をかけなければいけないか?
また空室が埋まり満室稼働するまでにどれだけの月日を要するかを考えなくてはいけません。
リフォーム費用の相場も地方の方が高い場合があります。

もっと言えば、大阪に住んでいる人が地方で物件を購入したとして毎月定期的に見に行けますか?
『管理会社に任せてるから大丈夫』
本当にそうでしょうか?
オーナーが見にこないのをいい事に、する必要のない箇所のクロスの貼り替えをしたり、リフォームの費用をかさ上げしたり。
フリーレントとして勝手に1、2ヶ月も家賃発生前に住まわせたり。
そんなケースを度々見かけてきました。
残念ながら知り合いの不動産屋さんの話です。
そんなことして大丈夫なの?と聞くと
『大丈夫。家主見に来ることないから。』
どう思いますか?

不動産オーナーになる人は今までの人生でも真面目にコツコツと優秀な成績を収め頑張ってきた方が多いように感じます。
でも不動産業で働く人間はその逆で人生の落伍者、要領だけよく人生をうまく渡ってきた人が多いように思います。
私がこの業界に入った当初なんて今よりもっとひどいものでした。
金無垢の時計にダブルのスーツ。
パンチパーマのいかついお兄さんばかりで、水商売上がり、トラックの運転手上がり、チ○ピラみたいな先輩ばかりの時代でした。
その姿のままなら
『この人に任せて大丈夫?』
とさすがに少しは警戒するでしょうが、
『狼は羊の皮を被って近づいてきます。』
見た目はニコニコしていても、腹の中はどう考えているか分かりません。
あっ。
私のことじゃないですよ・・・
腹黒いかもしれませんが、人を騙したりしませんから。(笑)

表面利回りだけ良くてもただの
『絵に描いた餅』
になる可能性があるということを理解することです。

10部屋あって、1年のうち2室が6ヶ月空室のままと考えると稼働率は90%です。
表面的に見ると満室になっているのにもかかわらずです。
逆に同じ満室稼働の10部屋の物件でも空室期間が2ヶ月で済むとしたら2部屋空いたとしても稼働率は96.7%です。
仮に1部屋家賃5万円としたら、最初の例は年間収入540万円。
次の例では580万円。
これだけの差が付きます。
実際には最初の例ではもっと空室が発生することも考えられますし、単純には比較できません。
なので仮に表面利回りが1%、2%高いからといって地方の物件に安易に手を出してはいけません。

実際に入金される家賃だけでこの差です。
その他の経費を考えると1%、2%表面利回りが高いくらいでは割に合いません。
かといって、5%も6%も表面利回りに差がつくことはありませんからね。
『安易に地方の物件に手を出さない。』
ということです。
 
最近地方都市でもアパート建築が盛んです。
最初のうちは競合相手も少なく収支はいいかもしれません。
でもそうなると待っているのは建築ラッシュです。
その時に競争力のある物件なら大丈夫でしょうが、駅から遠い物件や、20平米前後の単身向け物件なら少し心配です。
しかも自分の購入した物件周辺にたくさん空き土地がある場合にはかなり心配になります。

アパート経営、マンション経営には特別な技術は必要ありません。
簡単に誰でも始めることができるビジネスです。
いつ自分の物件の隣に同じような建物が建つか分かりません。

なので
『物件周辺に空き地がたくさんないかチェックする。』
ということは必要ですよね。

供給過多になった時点で賃貸相場は大きく下落します。

そうなることを想定して収支計算を立てていないと困ったことになりますよ。

『家賃が下落することを想定しておく。』

いくつか述べましたが、賃貸経営の指標なんて1つや2つではありません。
特に表面利回りなんて、検討段階での目安にはなっても信用してはいけません。
私の場合、いつでも自分で賃料は引き直します。
『この物件でこういう風に変えれば賃料はもっと上げれる。』
とか
『表面利回りはいいけど、入居者が一回りしたあとだから、今後の入れ替わりの度に5%や10%は家賃が下がるかな。』
とか。
上げれると思えばGOですし、今が天だと思ったら割引いて計算します。

この辺りをきちんとシュミレーションするには、やはり業者さんとのつながりは大切です。
売買仲介の業者さんだけでなく、賃貸業者さんもですよ。

自分がプロフェッショナルになる必要はありません。
自分が信頼できるプロフェッショナルを横に置いておけばいいだけです。

会社経営と同じですよね。

『不動産投資はビジネスです。』
いつも言ってる言葉です。
ただの投資にするか、ビジネスに変えていくかはあなた次第です。

そんな、これから不動産投資を始めようとしている方のお役に立てればいいなというお話でした。
ご相談お待ちしてますね。


表面利回りのワナ

不動産投資をしている方にとって利回りってとても気になりますよね?

気になっていいんですよ、もちろん。

私も気になりますし、気にします。

でも誰が決めた利回りなの?

実際にその利回りで回っていくの?

ここが大事です。

絵に描いた餅なら意味がないですよね?

満室になったら利回り10%なんです。

でも今は3室空いています。

この3室が埋まれば10%です。

埋まればです。

しかも予想している賃料で埋まればですよね?

予想しているより安い賃料でしか埋まらなかったら?

安い賃料にしても埋まらなかったら?

また、今入居している部屋が空いてしまったら?

そこまで考えなくてはいけません。

そこまで考えていてもまだダメですよ。

家賃5万円平均で10室あるマンションがあったとします。
現在7室稼働中です。

満室想定10%なので、5×10×12ヶ月で満室時家賃収入は年間600万円。
ということは物件価格は6000万円ですね。

3室空室のままなら5×7×12で420万円。利回りで7%です。

ここまでは誰でもわかる計算です。
賃貸需要の強い地域と弱い地域では、どのくらい空室が埋まる速度が違うのでしょうか?

人気のあるエリアなら1ヶ月、2ヶ月で部屋は決まっていくかもしれません。
でも、問い合わせすら入らないエリアの物件もあったりします。

決まる速度が1ヶ月と半年では5ヶ月分で一部屋当たり25万円も変わります。
3部屋あればこれで75万円変わります。

また、残り3室が5万円ではなく4万円で決まってしまっても、3部屋で36万円変わります。

またなかなか問い合わせの入らないエリアでは、賃貸仲介業者に支払う手数料も大きくなりますよね。

なので、どうしても賃貸需要の弱い地方エリアの利回りが高く設定されているのです。

逆に都心部や人気のあるエリアでは稼働率も高くなりますので、利回りは低めに設定されています。

よく知り合いの家主が利回り○%の物件を購入したとかの話をされることがありますが、どこで?
また築何年で?
またどんな間取りで?
RC造?木造?
それによって全然変わりますよね。

利回りって大事なようで実はそこだけじゃないんです。

築20年の表面利回り10%の物件と、新築の表面利回り6%。
でも新築の物件は借上保証付、しかも内装工事などの修繕費用は借上会社持ちならどうでしょう?

築20年といえば、給湯器やキッチンなど水周り設備の交換時期に差し掛かってきます。
そのあたりまで考慮して、手残りのキャッシュフローはどうなるのということですよね。

私は一つの目安として、3点ユニットのワンルームならセパレートの物件に比べて2%くらい上積みして、1Kは1LDK、2DKなどに比べて1%くらいは上積みして考えるようにしています。

それは回転率がファミリータイプとワンルームでは大きく違うからです。

回転率が違えば現状回復などの費用負担が余分にかかることになります。

しかも家賃が安いほど仲介業者に支払う広告宣伝費も高くなります。

つまりコストがかかる分利回りを高くほしいわけです。

また満室時想定家賃を高めに設定することも簡単に出来ます。
新築時にはそれなりの賃料でもお客様はつくものです。
問題は二回り以降です。

そこで家賃が大きく下がってしまうような物件では困ります。

最近の投資用ワンルームでも1Kタイプの物件が多くなっています。

1LDKや2DKに比べて部屋数が多く取れるのと、それによって利回りが高くなるからです。

なので1Kと1LDKとでは同じ利回りで考えてはいけません。
回転率も定着率も変わります。

1LDKでそこそこの利回り、7%を超えてくる利回りか1Kで8%近く回る利回り、こんな物件がいいですよね。

でも最近そんな物件になかなか出会えません。

だってそうですよね。

その利回りがあれば十分キャッシュフローが回ってしまいますから、すぐに売れてしまいます。

融資のあたりをつけているうちにもう売れてしまったということもよくあります。

いい物件を手に入れようとするとスピードも大切です。

スピードを早めようとすると、やはり自己資金も大切です。

過去の融資実績も必要です。

経験を積めば積むほどいい買い物はできるようになっていきます。

何事も経験は大事ですね。

でもその経験を積むために失敗するわけにはいきませんよね。

なので、私たちのような不動産会社さんの出番なのですよ。

お客様の代わりに今まで培った経験と情報を元にアドバイスさせていただきます。

先ほど言ってたような新築の物件情報も入手できそうです。

今中古で出回っている物件の利回りを見ていると恐ろしくなります。

見た目のキャッシュフローは回っているが、補修や大規模修繕が発生した途端に終わってしまう物件だらけです。

せめてそうした中古の物件を購入するなら、外壁や屋上防水あたりは終わっている物件を購入しないと大変なことになります。

なので購入前にちゃんとご相談くださいね。

そしてお客様の安定した不動産投資のお手伝いを出来ればと思っています。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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