ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

火災

収益一棟マンションのリスク



昨日大阪市十分な吉区のマンションで火災があり2人が遺体で見つかったというニュースがありました。
消火にあたり、下の階も隣の部屋も共用部分も当然水浸しになりますし、お亡くなりになられた部屋に関しては新規で貸し出す時の賃料は大きく下がってしまいます。
今回の事故?事件?によって同じマンションの入居者も退去する人たちも出てくるかもしれません。

退去してしまうと、以前から入居している方の賃料よりも下がってしまうことの方が多いでしょう。
入居者が火災保険に入っていれば、今回の火災に対して回りの部屋の修繕費用や、他の入居者へ対しての家財道具などの弁償金なども全て下ります。
家主に対しての賠償というのも認められます。
借家人賠責というものですが、これはほとんどの場合高額の保険に加入していますから問題ないのですが、火災保険の更新をしていないケースや、更新をしていてもどこの保険会社に加入しているか分からないケースでは大変です。
入居者の火災保険の加入状態のチェックをしていないと大きなリスクになります。

また、オーナー様側も加入漏れ、期限切れのリスクに備えて自らの火災保険にも加入しておくべきです。
火災保険料というのはもちろん経費で全て賄えますからここを未加入のままにしておく必要性は全くありません。
もう一度ご自身が加入している火災保険の期限と保障内容について確認しておいてくださいね。

そして、最も恐いリスクとしては消防点検や消防設備が備わっていなかったというケースではないでしょうか。

消防法では各居室に火災報知器の設置が義務付けられています。
万一これが付いていなかったとなると所有者責任が問われることになりますし、消防点検等がきちんとなされていない場合なども同様です。
場合によっては過失割合等の問題で火災保険自体が下りないケースも想定されます。
防火管理者をオーナーが兼任している場合などでは、防火管理を怠ったとして逮捕ということもあり得るのです。

分譲マンションなどの場合は管理組合がきちんと火災保険等の管理、共用部分などの消防点検をきちんとしているのでほぼ心配はないのですが、一棟マンションならそういうわけにはいきません。

オーナー様は家賃収入を得る権利の代わりに、そういった安全を確保する義務があります。
管理会社もきちんとしている会社に頼めばもちろん大丈夫なのですが、火災保険の管理すら出来ていない会社もありますのでご注意くださいね。

万一火災が起きてもその保険金で新しく共用部分がリニューアル出来たり、室内をフル改装出来るならマンションの価値を損なうことなく維持出来ますから、不測の事態に備えて準備しておく必要はありますね。
ご自身で加入している火災保険で大丈夫かどうか、新しく加入したいという場合は是非ご相談下さい。
当社では火災保険の代理店もしておりますのでご対応させていただきます。

あと戸建賃貸を所有している方でも火災保険に未加入の方が結構いらっしゃいますので、この機会に是非ご加入下さい。

阪神大震災から今日で21年

あれからもう21年経つんですね。

阪神大震災、あの時に本来なら命を落としていたかもしれません。

私の実家は神戸市長田区にありました。
震災の時ももちろん長田区に住んでいました。

ただ、私は学校を卒業して不動産会社で働きだしていたためその当時は大阪市旭区に住んでいました。
その旭区の賃貸マンションは一階の部屋で、日当たりが全くない真っ暗な部屋でしたが、早朝に大きな『ドーン』という音とマンションが倒壊するのではと思うほどの大きな揺れで目覚めました。

寝起きの私は、マンションに大型トラックが居眠り運転か何かで突っ込んできたと思い、一言怒鳴ってやろうと外に飛び出ました。

すると当然そこにはトラックなどなく、近隣の住民が同じように飛び起きているだけでした。
そこで地震だと聞かされ、今まで味わったことのない大きさだったので急いで部屋に戻ってテレビをつけたことを覚えています。

テレビで流されているニュースは凄惨たるものでした。
次々と流れてくるひどい状況。高速道路が倒壊している。
火災が次々と広がっている‥


その中心が神戸市ということで、急いで実家に電話しましたが繋がるわけもなく。

まだサラリーマンだった私はとりあえず着替えて出社し、その日の休暇を願い出て車で実家のある神戸に向かいました。

その道中で見た凄惨な光景は今でも瞼に焼き付いて消えません。

倒壊している高速道路


至る所で地面が割れ、水道管が破裂し道路は水浸し、そこら中で火の手が上がり、車は大渋滞。

立ち寄ったコンビニには商品はほとんど何もなく、それでも多くの人がお店で数少ない商品を求めていくような状況でした。

道路も途中通れなくなっていることもほとんどで、迂回に次ぐ迂回です。
その途中で、銀行は倒壊しているし、病院も一階の駐車場部分がなくなり、中の様子が心配でならない状況ですし、多くのお店は荒らされ商品が強奪されたりという風景を目撃しました。

それよりも自分の両親が心配だった私は脇目もふらずにひたすら実家に向けて車を走らすのですが、走りません。進みません。
1時間で100mも進まない時もありました。

実家付近に辿り着いたのはほぼ丸一日経った後でした。

夜が明け、というか、西の空は来る途中ずっと赤かったのであまり夜が明けたという印象はなかったかもしれません。


実家付近に着いたときには、もっと凄惨な光景が広がっていました。

そこにはあったはずの建物がなく、見覚えのある景色が全くありません。

この辺が実家のはずだけどそれさえも分からないくらい景色が変わっています。
周り一面焼け野原です。

22年生まれ育った場所が分からないくらい凄惨な光景でした。

その場で立ち尽くしたまま涙が止まりませんでした。
人前で大きくなってから泣いたのは初めてだったかもしれません。

それくらい衝撃でした。

しばらくそのまま立ち尽くしていると、自分の背後から声がしました。

『まさあきー』

私の名前です。

亡くなった父の声が聞こえてきたのかと思い、そのまま振り向かずに聞いていますとまた

『まさあきー。』

という声が。

今度は『何しとーねん?』と。

あれっと思って振り向くと、そこには父が立っていました。

しかも、笑いながら。

『友達が蟹持ってきてくれたから鍋してるねんけど食べるか』と。

よく見たら少し離れたとこでドラム缶で鍋を炊いていました‥

『家がない‥』
と私が言うと、

『あるやん。そこに』

指差した先を見ると、確かにうちの汚い実家が残っていました。
カステラの残り切れのように。

聞くと、家の裏の工事現場にあったユンボで倒れくる火の粉と建物をユンボで避けていたそうです。

でも、前の路地を挟んだ民家は全て全焼していました。

多くのご近所さんはそのまま亡くなってしまいました。

うちの家も萌え尽くされてはいませんでしたが、何しろ古いボロボロの建物だったので屋根は抜け、床は落ち、倒壊寸前でした。

でも父は笑っていました。
泣きじゃくっている私に心配をかけさせないでおこうとしたのかもしれません。

父はもうこの世にはいませんが、地震の後も10数年生きました。
自宅と共にやっていた工場も震災にあい、何もかも失くしたところからもう一度同じように仕事を頑張りました。

あのエネルギーが自分にもあるのでしょうか?
同じ目にあったときに、同じようにもう一度再起できるのでしょうか?

地震という大きな災害では、人の命だけでなく、生活全てを一瞬で奪い去ります。

今まで築き上げたものも一瞬で吹き飛びます。

阪神大震災だけでなく、東北の地震、津波に遭われた方も一瞬で生活の全てを奪われました。

今自分の身にこういった災害が起こったら?

どうすればいいのかさえ分かりません。

父も母やおばあちゃん、妹などがいてたので頑張れたのかもしれません。

一人の身ならそのまま諦めていたのかもしれません。

頼りない息子だったからこそ頑張ったのかもしれません。

震災って他人事じゃないのですよね。
いつ自分の身に降りかかってくるか分かりません。
そうなったときに自分が何ができるか?
そうなったとしても大丈夫なような生活を作れるか?
それがテーマです。

不動産投資ではリスク分散という言葉がよく使われます。

最近では震災リスクに備えて、大阪や東京だけでなく、地方都市にも不動産を所有する投資家さんも増えてきました。

同じ地域にしか持っていないと、いざという時に全てを失ってしまう可能性もありますよね。

外国人の投資家さんはほとんどそういったリスク分散をします。
日本でもこれからは当たり前になるかもしれません。

その前にまず一棟、まず一軒所有しないと始まりませんが。

地震保険というものがクローズアップされたのもこの震災後ですね。

それまでは地震保険に入らないと、地震が原因の火災の場合火災保険では下りないという認識はほとんどの人がお持ちでなかったです。

この後の報道で地震保険がクローズアップされました。

今ではみなさんご存知の見解ですね。

毎年この時期になると地震のことを思い出します。

そういえばその当時、神戸の地価が大きく下落しました。

住宅ローンを残したまま建物がなくなった訳ですから、多くの物件が売りに出され、購入者もほとんどおらず驚くほどに不動産価格が下落しました。

その後数年で元の相場に戻るのですが、震災=商売に結びつける、震災の被害者を商売に結びつける。
こういったことも社会問題になっていました。

倒壊した商店から商品を略奪するとか、壊れた屋根瓦にブルーシートをかけるだけで100万円取られたとか、ひどい話も多かったです。

夜間になれば外国人がうろつき、倒壊した家から金目のものを盗み出したとか、レイプ被害も後を絶たなかったとかいう話もよく聞きました。

これは外国人だけの話ではないと思うのですが、悪いことをする人間は24時間悪いことを考えている。
悪いことを防ごうとしている人間は、仕事中だけ考えている。

だから、防犯対策は追いつかないんだと防犯対策のセミナーで聞いたことがあります。

世の中から犯罪をなくすためにはどうすればいいのですかね?

犯罪は別にしても、震災からの予防はしておく必要はありますね。

収益物件をお持ちのお客様、加入している保険をもう一度きちんと見直しておくことをお勧めいたします。

火災や地震だけでなく、火災保険の種類によっては水漏れや、イタズラ、窃盗などに対してきちんと担保できているかを確認しておいてください。

いざという時に下りない保険なら入っている意味が全くありませんからね。

当社では損害保険の代理店もしております。
保険の内容についてご相談いただければ適切な保険に切り替えるアドバイスもさせていただきます。

万一という時に備えて、お手持ちの不動産には保険のご加入を。






賃貸管理で不動産屋さんって必要?

不動産投資でマンション運営をしていくにあたり、やはり気になるのが物件管理です。
みなさまが気にされることっていうのは、家賃滞納とかの問題や水漏れなどの緊急時の対応ではないでしょうか?
もう一つは募集業務ですね。

ただ、今の賃貸契約では不動産会社を通じての契約でもほとんど賃貸保証会社の契約も必須になってきています。
もともとは不動産会社が滞納の催促に行っていた業務を保証会社が代行してくれてるだけなのです。
賃貸管理で一番手間がかかるのがこの催促業務でした。
そこの手間が要らないなら不動産屋さんが行う管理業務など、ほとんど手間などかからないのですよね。

あと気になるのは緊急時の対応ということになります。

緊急を要する修繕ってどんなことが考えられるでしょう?
水漏れ?

水漏れの場合の対応策としたら、現場に駆けつけ階上の部屋をチェックし水漏れの状況を確認する。
階上の部屋のお風呂場から水が溢れているとか、洗濯機の給水口が外れ水が溢れ出しているか、配水管が破損して水漏れしているといういずれかの理由によるでしょう。

新しいマンションでは、たいがいが洗濯機の給水口が外れた。
古いマンションでは配水管が破裂、亀裂により水漏れ。
このケースがほとんどです。
上のケースは入居者の火災保険で。
下のケースは建物の火災保険で修復できます。

ただし、建物の保険の場合では水漏れ対応を担保している保険に加入しておく必要がありますし、加入していても緊急かつ突発的な事故でないと保険は下りてきません。
よく起こるケースとしては、長期間にわたり空室であった部屋に入居者が入り、お風呂やトイレなどから排水した瞬間に配水管にヒビが入って水漏れしたということがあります。

これは長期間配水管に水が流れないことにより配水管が劣化していることが理由に考えられます。

お部屋の案内に行くときに、たまに配水管から匂いが上がってきていることがあります。
これも同様のケースで、このまま放置していると上記のような水漏れ事故が起こる可能性が出てきます。
対策としては使用していない部屋でも一カ月に1、2回水を流しに行く。ついでに部屋の換気をすることが必要です。

私の場合、自分が管理していない部屋でも案内時に匂いが気になればトイレやキッチンから水を少し流すようにしています。
もちろん案内時にはバルコニーや、窓も開けて風も入れるようにしています。

みんな不動産屋さんがそうして案内してくれれば、わざわざ換気や排水しに行く必要もないのですがね‥

話を戻しますが、万一水漏れ事故が起こった場合、不動産屋さんがする仕事としては、理由を特定するために水道屋さんを呼んでチェックしてもらい、見積り書を取る。
洗濯機などが原因の場合は入居者に連絡を取り、部屋に立ち入り状況を確認するということです。
後の手順としたら、保険会社に連絡し保険請求の段取りをするくらいです。
この場合でも、電話一本で保険請求の書類を保険会社はすぐに送ってくれますし、請求の手順についても書いてくれています。
必要なのは事故直後の写真と被害状況の見積り書、あとは保険の証券番号くらいです。

ただこのような事故は何年かに一回起きるか起きないかという確率です。
起きたとしてもほとんど火災保険でまかなえます。

しかもこの保険の対応は水道屋さんでもしてくれます。
見積り書を書いてくれるのも水道屋さんです。

他に緊急対応を求められるケースとしたら火災ということもありますが、この場合は水道屋さんが内装屋さんに代わるくらいで、後の手続きは同じです。

こちらの場合は何年に一回というものではなく、ほとんど遭遇することないケースです。

逆によくあるケースとしては、お湯が出ないというクレーム?連絡があります。

この場合は給湯器の故障が原因で、多くの場合は給湯器が古くなって寿命が来たということです。
給湯器の故障の場合はその場で交換できることもあまりありません。
いきなり全くお湯が出なくなることはないので、出たり出なかったりという状況を繰り返して寿命を迎えます。
予兆はありますよね。
なので、入居者には様子を見てもらいながらその間に給湯器を発注するということになります。
通常一週間くらいで納品されますので、その間何とか持ちこたえてくれればセーフです。

ワンルームの給湯器とかでは、6万円、7万円くらいで新品に交換できます。

もし給湯器の交換のご用命があれば行ってください。大阪近郊ならそのくらいの費用で対応可能です。

このケースでも、不動産屋さんは設備屋さん、内装屋さんに引き継ぐだけの話なのです。

なんか自分でもできそうじゃないですか?

なら、不動産屋さんに任せなくてもいい?

結論から言うと必要ありません。

内装屋さんや工事業者さんに一人知り合いがいてれば不動産屋さんの管理など必要ないのです。

不動産屋さんが間に入ることによりマージンが発生しますし、その分請求金額は大きくなります。

自分ですることによりそのマージン分は吸収できます。

不動産管理はおいしいって昔はよく言っていました。
部屋付のときにも仲介に入ることにより手数料が入り、内装工事でマージンが入り、定期清掃などでも利ざやが入り。何をするにもお金がもらえます。
オーナー様は不動産屋さんに任せっきりなので、代金が高いのか安いのか分からない。それでも請求きた金額を一括で支払ってくれる。しかも取りはぐれがない。
こんないい仕事ないですよね‥

家賃がどんどん上昇していた時はオーナー業も何もしなくても儲かりました。そんな時代ならそれでもよかったかもしれません。
オーナーも儲かってたからWinWinです。
でも今の時代はどうでしょう?
不動産業者に支払う手数料も大幅に増加し、リフォームもそこそこ綺麗にしなければ決まらない時代です。

オーナーが儲からないのに不動産屋さんだけが儲かってはダメなんです。

なので、無駄な不動産屋さんは切りましょう。自主管理に切り替えましょう。

不動産会社の中でも営繕部や工務部がある会社はいいですよ。
内装屋さんや設備屋さんに頼むのと同じことですから。
でもできればちょこっとした修理、例えばパッキン交換やトイレの詰まりの直しなどは無償で動いてくれる会社さんならいいですよね。

パッキン交換やトイレの詰まりなどはほとんど部品代もかかりませんし、ちょこっとした手間で直ります。
これくらいはオーナーさま自らできるようにしておいたほうがいいですね。
あと鍵交換くらいも。
女性でも簡単にできる仕事なので。

不動産管理って宅建の免許が必要ないのです。個人で開業もできます。
それは国が不動産管理って不動産屋さんがやるものではないですよねと認めているようなものです(笑)

本当は内装業者、リフォーム会社がやるべき仕事なんだと思います。

なので、しっかりした管理会社では先ほどの営繕部や工務部、リフォーム部署などを設けています。
それがない会社の不動産管理は全く必要ありません。

最後に入居者募集が気になりますが、これも複数の業者に依頼した方が効率良くお部屋が決まります。
オーナーの顔が見えると営業マンはやる気が見えます。紹介しやすくなります。

もちろんこの場合は、送られてくる入居申込書の本人確認、保証人確認くらいはご自分でした方がいいですよ。
仲介業者さんでもいろいろな会社はありますので‥

最近はリフォーム会社さんも不動産管理を手がけている会社があります。

そういう会社では24時間の緊急対応もうたっている会社もあります。

不動産管理を任せるのなら、修繕などを自前で行える会社。24時間の対応をしてくれる会社。そして空室を埋めるためにいろいろな提案をしてくれる会社。これ以外は必要ない管理です。

不動産業界も生き残っていける会社、繁栄していく会社、そして淘汰される会社に分かれていきます。

管理会社でも同じことが言えます。
今日書かせてもらったように、不動産管理はほとんど自前でまかなえます。
オーナーさま自ら管理されているケースも増えています。
保証会社がある以上、家賃滞納の催促業務がないのです。
火災保険に加入していれば、万一の事故の際には保険会社の担当者が対応してくれます。しかもマージンなしで。

修繕を依頼している内装業者がいれば退室の際の立会い業務も引き受けてくれます。その場合は、その場で入居者に請求する金額もある程度提示できますし、新しい入居者のための見積りも同時にできますので一石二鳥です。

今日はいろいろ書きましたが、うちに管理させてくださいという話ではないので誤解なく。

うちは一人で稼働している会社ですから24時間対応もできませんし、たまには旅行も行きたいので(笑)

戸建とか区分所有の部屋を数件お預かりしていますが、これらの物件はほとんど入居者から連絡など入りません。

オーナーさまが危惧されている心配などほとんど起こらないです。

なのでお客様には自主管理をすすめています。
もちろんサラリーマンをやりながらで不動産管理などできないという方は別ですし、その場合は管理もお引き受けしていますが。

ただお客様が儲からなければ意味がないので、割安にはしていますが。

今はどうやって不動産投資で利益を出していくかということを考えることが必須です。
よほど利回りのいい物件を購入できればいいんですが、今の時代そんな物件には滅多には巡り会いません。

なのでできる限り余分な経費は削る必要があるのです。

不動産ってパートナー選びが重要ですという話を書いたことがありますが、もちろん不動産管理でも同様です。

自分にとって有益な情報、入居者にとっていろんな提案をしてくれる管理会社ならいいんですが、そういった会社でなければお付き合いする必要はないです。

これからはそういった管理会社だけが生き残れる時代になるでしょう。

オーナーさまとお客さまが直接つながるサイトも増えてきました。
重説のIT化もそういったニーズをふまえて行ってるのでしょうが、そもそもオーナーさまは宅建業者じゃないので重説の必要もないのですよね。

オーナーさまにいろいろ勉強しただいて、健全なマンション経営、不動産投資をしていただきたいと思っています。そしてそのお手伝いを少しでもできればいいなと勝手に思っていますのでお付き合いください。

それではまた。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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