ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

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お金を使わず不動産を手に入れる

世の中に空き家で朽ち果てたままの不動産がたくさんあります。

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こうした不動産はなぜ残ったままになるのか?

理由が分かりますか?

買い手が付かないからです。

そして取り扱ってくれる不動産も皆無です。

では、なぜ取り扱ってくれないのか?

宅建業には仲介手数料の上限が定められています。

200万円以下の部分は5%

200万円~400万円までの部分は4%

400万円以上の部分は3%

例えば、500万円の物件の不動産の仲介手数料の上限は?

200万円までの部分

200万円×5%=10万円。

200万円超400万円以下の部分は4%なので

200万円×4%=8万円。

400万円超500万円の部分は3%なので

100万円×3%=3万円。

10万円+8万円+3万円=21万円。

これに消費税が加算された金額が仲介手数料の上限となります。

よく

『仲介手数料は3%+6万円』

と聞いたことがありませんか?

これに当てはめて計算すると

500万円×3%+6万円=21万円。

ぴったりですよね。

400万円以上の物件なら3%+6万円で簡易計算できます。

何が言いたいかというと、少額の取引なら仲介手数料もごく少額になるということです。

空家のまま放置していても、固定資産税・都市計画税は課税されます。

所有している限り毎年毎年課税されます。

また区分所有建物(分譲マンション)の場合は空き家の状態でも管理費・修繕積立金は毎月徴収されます。

自分が使っていなくても、家賃収入が1円も入ってこなくても費用負担は続くわけです。

そういった不動産は普通有効活用を思案します。

『何とか使用する方法はないか?』

『リフォームして賃貸したら家賃が入るのではないか?』

ここまでは誰でも安易に到達します。

でも問題はここから先です。

『リフォーム費用がない。』

『リフォームしたとしても借り手が付きそうな場所ではない。』

そういう答えにたどり着いた方はどういった行動に出るか?

まず不動産屋さんに相談します。

すると返ってくる答えは

『あー。売れませんよ。』

『いくらの値付けをしても買い手が現れませんよ。』

『たしかに200万円、300万円なら買い手は付かなくても、10万円や20万円なら買い手いないかな?』

ここで先ほどの仲介手数料の問題が登場します。

10万円の仲介手数料っていくらだと思いますか?

5%でしたよね。

つまり5万円ではなく、5,000円です。

不動産の仲介をするためには売買契約書、重要事項説明書を作成し、不動産の調査にも出向かなくてはいけません。

不動産の登記簿謄本、地籍測量図、公図、建物図面などを取るにも費用が発生します。

また広告を打ったり、ネット掲載するのも無料ではありません。

もちろんポートルサイトの契約枠内であれば掲載するのに費用が特別発生するわけでない場合もありますが。

『5,000円では動けない。』

これが本音です。

何なら1万円でもいいよと言われても、その1万円の仲介手数料は500円です。

これが仮に5万円でも力が入らないというのが、不動産屋さんの本音です。

ネット上で検索しても10万円以下の不動産情報など皆無というのはこれが理由です。

でも、そうした不動産でも流通します。

一見のお客さまに広告を打ってまでも募集活動を行わないというだけであって。

私も以前からそうした不動産を手に入れたことはありました。

その場合、不動産取引は仲介会社を通さず直で売買契約を締結します。

場合によっては、譲渡してもらうという書面をかわします。

話を持ってきてくれた不動産屋さんの営業マンには個人的な謝礼として10万円渡したり、20万円渡したり。

でも少額でもお金を出してまで手に入れる物件は有効活用が見出せる物件です。

その後のリフォーム費用で200万円かかったり、300万円かけたりして賃貸に出します。

家賃4万円、5万円取れるケースもあります。

その後、収益物件として転売し売却益を生み出しました。

でも、そうでない物件もあるのです。

実は私はそういった物件が自分のスキルを上げるために格好の材料だと思い、いろいろチャレンジしています。

中には端にも棒にもかからない物件が中には存在します。

こういった物件は0円どころか、所有者がお金を出すから引き取ってくれないかという物件です。

建物が老朽化し廃墟に。

そして、再建築しようにも建築基準法上の道路に面しておらず再建もままならない・・・

区分所有で駅から遠く、築年数も古くなっている。

リフォームして賃貸募集するにも借り手が付きそうにない。

でも、自分で利用することも考えられず、毎年の固定資産税・都市計画税と毎月の管理費・修繕積立金だけ払い続けている。

こんな物件って全国に山ほどあります。

市町村に寄付しますと言っても受け入れてくれず、売買することも無理という烙印を押されている物件が。

『そうだ、相続の時に物納しよう。』

と思う方もいるかもしれませんが、物納って要件がいくつかあって、

国税庁のホームページによるとこう書いてあります。

境界が明らかでない土地

他の土地に囲まれていて公道に通じない土地で・・・


建築基準法上の道路に面していない土地建物は物納も無理です。

なので、負の相続財産を残さないためにも、また今後その支払いを継続しないためにもタダでも。

またお金を支払ってでも処分したい不動産って存在するのです。

そのどうしようもない不動産を手を加えて収益を生む不動産に替えることができれば面白いと思いませんか?

もちろんハードルは低くありません。

簡単に誰でも出来るなら格安で手に入れれるわけがありませんからね。

そんなことを時間をかけてやっていこうとチャレンジしています。

まぁタダ同然で手に入れている不動産ですから、固定資産税といっても大した額ではありませんし、授業料だと思って楽しみながらやっています。

新たなビジネスチャンスかなと思ったりするのですが、仲介という立場でこうした物件を紹介することができないのが残念です。

そういったサイトでも立ち上げようかな。

全国各地の無料でも不動産を手放したい方と、格安で不動産を手に入れたい方向けのマッチングサイト。

それならWinWinですもんね。

ちなみに、どんな不動産でも所有権移転に伴い登録免許税が必要ですし不動産取得税も必要です。

だから物件価格が無料でもタダで手に入れれるわけではないということは知っておいてくださいね。

不動産仲介業者さんがいない世界。

仲介者が必要ない時代。

こうした時代へ突入してきている前触れかもしれませんね。





Amazonプライムって結構便利

Amazonプライムって使っていますか?

これは年会費3,900円(税込)を支払えばいろいろなアマゾンでのサービスが受けれるというものですが、商品受け取りの際に日時指定やお急ぎ便が無料になったり、Kindleの本が毎月1冊無料で見れたりします。

私はKindleで本を読んでいた時にAmazonプライムの会員になっていたのですが、この2つのサービスくらいしか利用していませんでした。

しかも、年会費を支払っていたことをすっかり忘れて・・・

最近ではKindleで本を読むこともめっきりとなくなり、解約することも忘れてそのまま放置していました。

先日TVドラマを見ていて、
『見逃した方はAmazonプライムでいつでも見れます』
とか、
『Amazonプライムでは先行配信・・・』
みたいなことを言っていたので

気になったので調べてみると、今入っているAmazonプライムで無料でTVドラマとか映画とかを視聴できるらしいじゃないですか。

子どもの暇つぶしに毎月2、3回GEO(ゲオ)にアニメを借りに行っていた大西家には大変ありがたい情報です。

これだけで月に2,3千円はかかっていたお金が浮きます。

早速調べてみると、TVに接続する機械が必要ということです。
4,980円Fire TV Stick (New モデル)(税込、送料込)のものと





11,980円Amazon Fire TVのものがありました。



こちらは4Kにも対応しているタイプで画質の違いでしょうか?

画質にこだわらない私は迷わず上の4,980円のタイプを選びました。(笑)

早速翌日には自宅に届き接続してみると簡単なこと簡単なこと。

AmazonのIDも発注時点でインストールされているので、すぐに視聴できました。

そのおかげで今日は少し寝不足です・・・

これ、自宅のリビングだけでなく寝室にも持ち運びでき、旅行先や出張先でもWi-Fi環境さえあれば見れるそうです。

これは便利ですね。

スティックさえ買ってしまえば、あとは年会費3,900円だけですから、毎月に直すと325円です。

レンタルビデオ屋さんで月に1本借りること思えば延滞もないし重宝しそうです。

音楽も100万曲以上が無料で聞くことができるそうですので、そちらもぜひ試してみてください。

今日はAmazonの回し者みたいになってしました。(笑)

3/25(土)久々にセミナー開催いたします。

やっと準備が整いましたので、久々にセミナーを開催させていただくことにしました。

3


平成29年3月25日(土)
14:00~17:45

大阪駅前第一ビルで開催いたします。

今回もセミナーは2部制です。

第一部は競売セミナーです。

初心者向けにいつも行っておりましたが、今回は少しだけ掘り下げた内容にしていきたいと思います。

『競売不動産に興味はあるけど、やったことないしなー。』

『競売ってややこしいから敬遠していたけど、どんなものなの?』

『友達もやっているから興味あるんだけど、そもそも競売って何なの?』

こんな、競売不動産に関する疑問にお答えします。

今回は前回ご参加いただいたお客様のために、さらに掘り下げた内容で入札する物件の選び方から、実際の物件を題材に入札金額の算出の仕方までレクチャーいたします。

これを機会に競売物件の入札にご参加いただければと思っておりますのでぜひご参加ください。

一度このセミナーに参加いただいている方でも退屈しない内容にしたいと考えています。

第二部は不動産投資がテーマです。

題目は不動産投資で失敗しないためには?始める前にこれだけは知っておこう。』


こちらでは大家さんになりたい方。いずれ大家さんになりたい方向けに、不動産投資について基礎から教えちゃいます。

『不動産投資を始めるのに自己資金っていくらいるの??』

『不動産投資を始めるにあたって、何から始めればいいの?』

『自分にはどういう不動産が向いているの?』

こういう方はぜひ今回のセミナーにご参加ください。

不動産投資って最初にかかる金額も大きいので不安はいっぱいですよね。

『失敗してしまえば、家族全員路頭に迷うのでは?』


こういう心配を持つのも当然です。

不動産投資を始める方でも自己資金、ライフスタイル、お仕事の内容。それぞれのお客さまによって状況は全然違います。なので投資のスタイルも同じでいい訳がありません。

不動産投資を始めるのに高額な自己資金は必要ありません。
もちろん自己資金が潤沢なのに越したことはありませんが・・・

『いきなり一棟もののマンション、アパートオーナーになるのは少し不安。』

当然です。
かといって、現金で購入していく自己資金もない。
そうですよね。
みんながみんな500万も1000万円も余裕資金を持っているわけではありません。


でもやり方次第では、少ない自己資金でも不動産オーナーになることは可能です。


初めは小さい物件からスタートしても、最終的には新築1棟のアパート、マンションのオーナー様になっていただく。そのためのファーストステップです。

こういう不動産を購入したら失敗する。

甘い言葉に誘惑されない確かな視点を養っていただくためのセミナーです。


初めての方でも、お気軽にご参加ください。

参加費は第一部の競売物件の入札をしてみよう無料です

第二部の不動産投資で失敗しないためには?始める前にこれだけは知っておこう。』は参加費3,000円です。

<セミナー概要>

日時:平成29年3月25日(土)14:00~17:45

場所:大阪府大阪市北区梅田1-3-1

大阪駅前第一ビル5階4-1号室

アクセス:

  • 大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田駅」より徒歩約5分

  • 大阪市営地下鉄谷町線「東梅田駅」より徒歩約5分

  • 大阪市営地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」より徒歩約1分

  • JR東西線「北新地駅」より徒歩約1分

  • JR各線「大阪駅」より徒歩約4分

  • 阪神各線「梅田駅」より徒歩約3分

  • 阪急各線「梅田駅」より徒歩約8分

参加費用:第一部 無料 第二部 3,000円

講師:株式会社ライフコンサルティング

   代表取締役 大西 征昭

競売不動産取扱主任者・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・住宅ローンアドバイザー

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<セミナー内容>

第1部 14:00~15:30

「競売物件を入札してみよう」

1.競売不動産とは?

2.競売不動産のメリットとデメリット

.裁判所資料3点セットの見方

4.落札物件の事例

5.入札金額の考え方

6.実際の物件を元にシュミレーション

第2部 15:45~17:45

不動産投資で失敗しないためには?始める前にこれだけは知っておこう。」

1.不動産投資のメリット、デメリット

2.投資用不動産の種類

3.不動産投資の考え方

4.自分に適した物件の見極め方

​5.購入していい物件、ダメな物件の見極め方

6.収支シュミレーション


※セミナー内容は一部変更する場合がございます。

※セミナー終了後、会場周辺飲食店にて懇親会(セミナー終了時間~約1時間半程度)を予定しております。懇親会での個別質問もOKです。ご希望の方は、申し込みの際に懇親会参加の有無をお知らせ下さい。(会費3500円は当日徴収)



セミナー参加には事前予約が必要です。

ホームページの申込フォームから必要事項を入力して、メールもしくはFAXでお申し込みください。確認後、「セミナーお申込み受付完了通知」を送らせていただきます。

セミナー内で質疑応答を受け付ける時間を設けられない可能性がございます。

話にご興味持っていただいたお客さまは懇親会の席でご質問いただくか、後日個別面談のご予約をお願いいたします。

今回のセミナーは物件紹介を目的にしているものではありません。物件紹介ご希望の方は別途メール等で情報提供いたしますのでメルマガ登録をお願いいたします。

 

※今回の無料セミナーは不動産業者様のご参加はご遠慮しております。不動産業者様:セミナー開催についてのアドバイス、競売物件についてのご相談は個別にお受けいたしますのでお申し出ください。


セミナー終了後、懇親会も予定していますので、お時間のある方は懇親会の方にも是非ご参加ください。(参加費3,500円)
※第二部セミナー参加費3,000円とは別に必要です。

第一部だけの参加、第二部だけの参加、懇親会だけの参加、いずれもOKです。
ただし、途中での入退室はお断りいたします。

※参加費は当日会場受付でお支払いいただきます。クレジットカードはご使用いただけませんのでご注意ください。

 

以前は無料セミナーという形で行っておりました。

しかし、より営業色をなくすため有料制にすることにしました。

今回のセミナーは決して物件を売り込むためのものでなく、勉強会という認識で開催させていただきます。

そのため、参加費を徴収し会場費、資料代に充てさせていただきます。


久々のゼミナー開催なので、参加者1人、2人と寂しい状況になってしまうかもしれません。

逆にその場合個人レッスンみたいなものになると前向きにとらえてください。(笑)

みなさまのご参加お待ちしております。

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