ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

物件明細書

競売物件入札で注意すべきこと2

昨日の記事に続きです。

物件明細書の中に「買受人が負担することになる権利」という項目があります。

買受人が負担することになる他人の権利


所有者が居住している場合には、ほとんどのケースが「なし」になっています。

では、記載されている場合、どんなケースがあるのでしょうか?

1)「上記賃借権は最先の賃借権である」の場合

その物件に最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対して引き続き賃貸しなければいけないということを意味します。

この場合、正当事由がない限り買受人の立場から解約することが困難です。
なので、自己使用しようと思っている場合は難しくなります。
この記述がある場合、自己居住のための住宅ローンを付けることはまず不可能になります。

ちなみに、この場合は契約期間の定めのない場合の記述になります。

2)「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」と記載がある場合

上のケースと同様ですが、物件明細書記載の期限後に更新されている場合にも、賃借人は買受人に賃借権を主張でき、買受人は更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなくてはいけません

3)「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である」の場合

最も早い抵当権の後に付いた賃借権ですが、賃貸借の期間が短いもの(山林は10年以下、その他の土地は5年以下、建物については3年以下)に対して該当します。

この場合は、短期賃借権としてその契約が保護され、期間後は明渡しが認められます

期間の定めのないものに対しては、買受人は原則としていつでも解約申し入れができます。ただし、解約申し入れから6か月間以上の期間が必要になります。

期間の定めがある場合は

4)「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない」と記載されます。

このケースでは、期限後に更新された場合には、賃借人は買受人に対して更新後の賃貸借を主張できず、買受人は更新に拘束されません。

5)「上記賃借権は、抵当権者の同意の登記がされた賃借権である

この場合は抵当権の後に賃借権が存在しますが、抵当権者がこの賃借権に同意していることが記載されているため、買受人は引き続きその物件を賃貸しなくてはいけません

またこの賃借権は法律上の正当事由がない場合は解約することは困難です。

6)「賃借権の存否は不明であるが・・・・・するものとして売却基準額が定められている」

という文面がある場合は、現況調査や裁判所による審尋した結果でも賃借権の有無が分からない、専有権原が特定できないということで、どうなるか分からないということです。

裁判所が調べても分からないという事なので、解約しようとすると裁判か和解が必要になります。

つまり、時間とお金を要する場合がありますよということですね。

その他、敷金、保証金に関する記述、地上権、地役権、留置権、質権など、競売によっても消えない権利について記載がある場合は注意してください。

明日は、物件の占有状況等に関する特記事項の蘭の説明をしますね。


人気ブログランキングへ

競売不動産入札したい人はまずこれを読みましょう2

お約束通り、昨日の記事の続きを。

昨日は入札の資格と保証金の話をしました。

今日は入札する前に、何の情報を基に入札金額を決めるかという話です。

競売物件の情報としては、各地方裁判所が公示している3点セットをます閲覧します。

これは、裁判所の執行官室に行けば自由に閲覧できます。

最近ではインターネットで見ることもできるようになりました。

インターネットで競売不動産の情報を見るならこのサイトがおすすめです。

不動産競売情報981.jpのサイトです。

全国の競売情報が見ることができます。

この3点セットって何なの?

ごもっともな質問です。

まず、物件明細書と言われるものがあります。

h7


これは、裁判所の書記官が作成しているもので

入札期日開札期日売却決定期日など競売のスケジュール

売却基準価額買受可能価額買受申出保証金額など金額のこと

不動産の情報(地番や種別など)

買受人が引き受けなければいけない権利

専有状況注意事項などが書かれています。

はい。いきなり難しくなりました(笑)

この見方が難しいのですよね。

保証金額とは、入札するのに事前に収める金額。

※落札すれば落札代金の一部に。落札できなければ、全額返金されるお金です。

買受可能価額とは、この金額以上じゃないとたとえ1番になっても買えませんよという金額。

売却基準価額とは、保証金額を決めるための記号みたいなものでしょうか。


ここで大事なのが、引き受けなければいけない権利(まあ義務ですね)です。

買った後もきちんと引き継がなければいけないことが書かれています。

例えば、賃借人がいてて賃貸借契約を継承しなければいけないよとか、

借地権で地代を地主に払わなければいけないよとかです(^^)

先日お話していたお客さまで、ご自分で落札(サポートなしに)した物件で、落札後に気が付いたけど、それは所有権全部の持分でなくて、持分1/2の物件で苦労した。というような信じられないケースもありました。

そういったこともこの物件明細書の中に書かれています。

ここは最重要な書類なのできちんと目を通してくださいね(^^)

明日は、3点セットの中の現況調査報告書について書きますね。

小出しにして申し訳ありません(笑)

1日1クリックで(^^)

人気ブログランキングへ
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ