ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

特別控除

賃貸がいいか購入がいいか?

最近また

『買う方がいいの?それとも賃貸のままの方がいいのと?』

こういう相談がありました。

個人的見解でいうと、そりゃライフスタイルの違いなんで一概には言えませんよ。

なんですが、それを言ってしまえば元も子もないので、今日はどっちかいいかというのを検証してみます。

住宅を購入して失敗するケースを見てみますと、
①自分のキャパ以上の物件を購入してしまう。

②住宅購入で貯蓄のほとんどを使い果たしてしまう。

③そもそも購入計画に無理がある。

今まで賃貸で家賃7万円で満足して生活していた人が、住宅ローンで9万円も10万円も払い続けると一気に生活は変化します。

マンションと戸建で光熱費は変わりますし、毎年の固定資産税も購入した場合は必要になってきます。

その分住宅ローン控除で年間30万円も40万円も返ってくればその足しにはなりますが、年間10万円程度の還付なら毎年家計から吐き出ししていくことになります。

まず、自分がいくらの住宅ローン控除を受けれるのかを知っておく必要があります。

住宅ローン控除は、正式名は『住宅借入金等特別控除』といい、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税、住民税から還付を受けることができる制度です。

一般の住宅と認定住宅とでは上限の額が異なっており、平成30年現在から平成33年12月までは一般の住宅4,000万円、認定住宅で5,000万円の控除対象借入額となっています。

認定住宅かどうかの選別は①認定長期優良住宅又は②認定低炭素住宅かで判断します。
この場合は最高で年額50万円までの住宅ローン控除が受けられるということです。

年末ローン残高の1%、このことは大抵の方は知っていますが、ローン残高の1%分をそのまま控除してもらえると思っている方が大半です。

でも実際はそうではありません。
所得の少ない方、扶養家族の多い方は、支払うはずの所得税、住民税の範囲内でしか受けることはてきませんし、個人から中古住宅を購入した人は控除対象借入額は2,000万円まで下がります。

ということは、最高でも年間20万円までしか控除を受けれないことになっています。

あくまでこの住宅ローン控除の枠拡大は所得税が8%になる、10%になるときのための特別措置で、消費税がかからない個人の住宅購入には影響しないからです。

*認定住宅の場合は個人から中古住宅を購入した場合でも3,000万円まで控除対象借入額はアップします。

住宅ローン控除の計算方法は
①年末の住宅ローン残高の1%を算出する
②ローン控除前の所得税額をそこから控除する
③まだ控除額が残っている場合は、所得税の課税総所得金額の7%(最高136,500円まで)を翌年の住民税額から控除できます。

年末に会社からもらった源泉徴収票を見ながら計算するのがいいでしょう。

頼りない不動産営業マンはたくさんいますので、本当に自分がいくら控除を受けれるか、またその恩恵を受けることができるのかをきちんと知っておく必要があります。

ここで住宅ローン控除を受けれることが分かればそこから資金繰りです。

ただ、自営業者さんなどの場合で購入のタイミング2、3年だけ所得を増やしその後所得を減らす予定の方の場合は、所得の変動によって控除額が変わりますので注意が必要です。

住宅ローン控除の恩恵を受けることができ、その分で固定資産税、光熱費の上昇分は賄えたとして、賃貸のとき以上の支払額で住宅ローンを組むことはあまりオススメしません。

賃貸住宅の場合は、建物が老朽化したり設備が故障しても大家さんの負担で修復してもらえます。
でも自分が所有する建物ならもちろん直すのは自分です。

給湯器が故障した、キッチンから水漏れしている、屋根から雨漏りが。
こうした修理費用もいつ、どのタイミングで起こるか分かりません。

なので、貯蓄全て使い果たして住宅購入をしてしまうと、子どもの教育資金や老後の生活資金として貯蓄していた分も使い果たしてしまうことになります。

結局賃貸の方がいいってこと??

そんな感じの話に進んでいますが、決してそういうわけではありません。

よく見られるケースとして、
新婚さんで借りたマンションがあり、子どもさんが生まれ、入学するタイミングで住宅購入に踏み切る、こういうケースです。
今までは50平米ほどの2DK、2LDKで満足して住んでいたのに、住宅購入となると100平米ほどの4LDKに。

家賃と住宅ローンの支払額がさほど変わらないから、将来のこと考えて・・・

もしこのまま賃貸住宅を選んでいたら、5年後、10年後100平米の4LDKに引っ越ししていましたか?

たぶんしていないですよね?

100平米もある4LDKの賃貸住宅ってほとんどありませんし、あっても家賃は15万円、下手したら20万円はします。
*大阪市を基準にして書いています。

賃貸なら選ばない選択肢を住宅購入で選んでしまうから、生活に変化が生まれます。

家が広くなれば家具も欲しいし、電化製品も大きいものに買い換えたくなりますよね。

バルコニーや裏庭に子どもの遊具も置きたくなります。

今までは部屋が狭くなるからといって我慢していたものが、どんどん増えていきます。

これが失敗の始まりです。

日本の住宅市場は、
『買ったら最後まで住む。』
『これが最初で最後の家。』
こんな考え方が一般的です。

なので、
『せっかく一生に一度の高価な買い物だから新築がいいな。』

こんな考え方になるのですよね。

家は投資の対象じゃなく、自分の居場所。
こう考えるからこうなってしまいます。

でも本当にそうでしょうか?

中古住宅市場を活性化するために、インスペクションの制度が始まりました。

スクラップ&ビルドの時代ではなく、中古流通の時代へと変化しつつあります。

今メルカリとかで中古品の売買が個人間でも活発になってきています。

洋服であったり、小物であったり、家電であったり。

それが住宅市場にも波及していくとは思いませんか?

そうなると、一生涯の住処ではなくなるわけです。

家族構成によってどんどん住み替えるライフスタイル、こんな時代に行く行くは変化していくでしょう。

今は新婚なので2LDKあれば十分、子どもが結婚して巣立っていったので夫婦二人なら2LDKで十分、こんなニーズに応えるのは今はマンションしかありません。

戸建は3LDK、4LDKが当たり前、誰が決めたのでしょうね?

2LDKの戸建、その分割安。

賃貸と同じくらい、もしくはもっと安い金額の住宅ローン支払額で購入ができる。

そうなれば住宅市場はもっと広がるのではないでしょうか。

そして、そういった住宅が中古市場に登場し、もっともっと中古住宅流通を促進してくれれば。
そんな期待を込めつつ今日は書いてみました。

『せっかく家を買うなら広いところで。』
『友だちが遊びにきたこと考えて駐車場は2台分で。』
こんなバカな発想をしたらダメですよ。

身の丈にあった物件を購入している限りは、住宅購入で失敗はありません。

家賃より支払額が安くつくなら購入すべきです。

そして、近隣相場が上昇したなら売ればいいんです。

自宅を売却し利益が出ても、3,000万円までなら特別控除がありますので非課税です。

こんないい投資物件はないですよね。

株式投資でも分離課税で20%ですから。

将来売却することも考えて購入する。

これが一番の正解ではないでしょうか。

値上がりしなければそのまま住んでおけばいいことですからね。

賃貸と購入どっちがいいという話でしたが、買うか買わないかではなく、どんな物件を買うか、いい物件がないなら賃貸で。

これが私の結論です。

みなさまのマイホーム探しも応援します。

土地探しから建築屋さん、設計士さんのご紹介までさせていただいております。

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宣伝をかねて。(笑)

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高槻市春日町 3,280万円 3LDK 土地約25坪


不動産投資のメリットその2

新しい動画を配信しました。

先日UPした動画の続きになります。




今回は『減価償却』『青色申告』が主なテーマです。

約10分の動画になりますので、細かい内容まで入れ込めずに困っています。

今後はもっともっとテーマを絞り込んでやる必要がありそうです。
やればやるほど課題は見つかりますよね。

まず、減価償却について。

土地は使用しているからと言ってすり減ったりしませんので、償却することはできません。

建物は古くなるにつれて価値は減少していくという見方から、その分毎年経費として減少分を計上していいよというのが、減価償却です

 

まず建物構造によって、償却する年数が変わります

木造なら22年、鉄骨なら35年、RC(鉄筋コンクリート)なら47年

この年数で減価償却していくことになっています。

金融機関の融資期間というのは、耐用年数を考慮して決めますので、一般的には耐用年数から経過年数を差し引いた期間が融資期間ということになっています

最近ではこの耐用年数に関係なく融資期間を設けてくれる金融機関も増えては来ていますが、一つの目安として存在していますので覚えておいて損はないと思います

 

この減価償却費というものは建物に対してというお話をしましたが、建物の中には壁や天井、柱など躯体部分だけでなく、キッチンやエアコンなどの設備部分も存在します。

電気設備、給排水設備などはさらに細分化して減価償却を行えます。

そうすることによって、毎年より多くの減価償却を実施できることになります。

例えば、エアコンなら13年、電気設備、給排水設備なら15年で償却することによりその年の経費としてより多くの経費を計上できることになります

 

次に青色申告のお話です。

青色申告ってよく聞いたことはあるという方もいるとは思います

自営業者さんなんかが申告の際にこの青色申告をしています。

青色申告をするためには、事業を開始した日から2ヶ月以内に所轄税務署に届出をする必要があります。

申告の方法には青色と白色というものがあって、白色申告では特別難しい帳簿を備えていなくてもいいのですが、青色の場合は複式簿記で帳簿を作成しなくてはいけなくて、貸借対照表などの作成も必要でその帳簿を5年もしくは7年間保管しておくようにという基準があります。

ただ、今は市販の会計ソフトとかも発達していますので、簡単に作成も可能になっています。




私も市販の会計ソフトで帳簿付けをしていますが、とても簡単なのでぜひみなさまも使ってみてください。

不動産所得で青色申告のメリットを享受するにはさらに事業的規模で運営しているということが求められます。

この事業的規模というのは、510規模と言われていて、10室の部屋のアパート経営をするか、貸家など5棟所有しているかというもので判断します。

 

この事業的規模以上になったら次のような恩恵を受けることができます。

青色申告の特典としまして

まず65万円の特別控除というものがあります。

収入から必要経費等を差し引いたのち、さらにまだ所得が残る分に関して最高65万円まで特別控除を受けることができます。

たとえば、所得金額が50万円となった場合には、50万円を上限として特別控除を受けることができます。

次にもし所得が赤字になった場合、その赤字分を3年分繰越できます。

次年度以降もその赤字分を不動産所得から差し引くことができます。

次に取得価格30万円までの減価償却資産なら消耗品費として全額一括で経費として計上できます。

年額300万円まで使うことができます。

白色申告なら10万円未満のものしか、消耗品費として取り扱いができませんので、これも大きな違いです


最後に専従者給与控除というものが、青色申告にはあります。

この専従者給与には上限が定められていません。

白色申告なら配偶者で86万円、配偶者以外なら50万円までという規定はありますが、青色になればこの上限がありませんので、親族に給与を支払うという形で不動産所得をマイナスにすることは簡単にできるようになります。

ただし、あまり所得を上げると所得税や住民税の支払いが生じますので、バランスよく専従者給与というものを利用することが必要です

 

さらに、不動産を購入した年度に不動産所得から控除できる費用として以下のものがあります。

購入した不動産の登録免許税、登記費用、売買契約等の印紙代、不動産所得税です。

これらの費用を計上すると、ほとんどの場合その年の不動産所得はマイナスになりますので「不動産所得は赤字」、給与所得で納めている所得税は還付を受けることができ、さらに翌年の住民税も安くなる。

とこういうことになります

 

最後の不動産投資のメリットのお話です。

最近ではアパートローンにも団信(団体信用生命保険)というものが、ついている商品が登場してきました。

住宅ローンなどではおなじみの商品です。

万一の事故や病気などで、ご契約者さんがお亡くなりになられた場合、その時点の融資残高が生命保険として支払われるというものです。

ご主人が契約者の場合、万一ご主人が亡くなってもその不動産のローンはなくなります。

残された遺族にはローンの支払いのない収益物件が手に入ることになります。

マイホームの場合も同じく亡くなった時点でローンの残債はなくなるのですが、それでも収入が入ってくるものではありません。

アパートローンの場合は、ローン支払いがなくなり、さらに家賃収入が毎月入ってくるようになりますので家族の生活保障としては最適な商品かもしれません。

商品によっては、80歳まで保障してくれる商品もあります。

多くの方が加入している生命保険は60歳まで、65歳までという定期付終身保険になっているはずです。

この場合、60歳、65歳を超えた時点で一気に保険金額が下がります。

でも80歳まで保障してくれますので、今加入している生命保険より実は万一の時の保障としては有効的かもしれません。

今日いくつかご紹介したように、不動産投資にはこうしたメリットがあります。

メリットがある反面デメリット、リスクの部分ももちろんありますので、次回はそのリスク面について検証していきます。

では次回もまたお楽しみに

居住用財産の特別控除が使える時が!

不動産を売却した時に利益が出れば譲渡所得が発生します。
これは長期譲渡か短期譲渡かによって税率が変わります。
売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡として、超えていなければ短期譲渡という扱いになります。長期と短期では課税される税率が変わります。
売却して出た利益に対して、短期では39.63%、長期では20.315%が課税されます。
これは所得税、住民税、復興特別税が加算された税額になります。
この利益というのは単純に購入した金額と売却した差額というものではなく、購入した金額には仲介手数料や登記費用、印紙代や不動産取得税なども含まれますし、同様に売却金額からも仲介手数料、登記費用などは控除することができます。
ただし建物に関しては所有期間分を減価償却する必要がありますので、詳しい計算についてはまたご相談下さい。
不動産投資をされている方の中には、この短期譲渡、長期譲渡というものを気にされる方が多いのですが、マイホームの場合ほとんど気にかけるケースは少なくなっていました。
なぜなら。
マイホームの場合は購入した金額より売却する時の金額が大きく下回る場合が多いのです。
新築で購入し、何年か住んだ後離婚や住宅ローンの支払いが出来なくなり手放すという場合、3、4年で減った残債分より値下がり幅が倍以上発生していました。
中古で購入する場合、購入者自らがリフォームする必要が生じます。
その場合、リフォーム分は値下げ交渉してきますし、業者が買い取り売主になる場合はその業者さんの利益分も売値から下がります。
したがって新築で物件を購入した場合、住宅ローンの残債の返済額よりも値下がり幅が大きくなっていたために譲渡利益が出なかったのです。
利益が出ないどころか、売却しても残債分が返済できないために売却すら出来ないというケースも少なくはありませんでした。
でも最近そうでもないケースが登場しています。
都心部の区分所有建物はここ2、3ねん価格が上昇しています。
新築マンションの建築費が高騰し、販売価格も上昇しました。
それに伴い中古マンションの市場に注目が集まっているのです。
新築マンションに手が届かない方が中古マンション市場に流れ出したのです。
場所、築年数、物件にもよりますが、2割〜3割程度上昇しているマンションも出てきています。
そうなると新築購入時よりも高く売却できたり、中古でも購入した金額より高く売却できるケースも頻繁に起こってきています。
そうなると先ほどの長期譲渡か短期譲渡かというのは気になりますよね。
税率が倍ほど変わりますから。

でも、実は居住用財産には3000万円までの特別控除というものがあるのです。
居住用財産というのは、つまり自分が住むために購入した不動産、自宅を売却した場合ということになります。
自宅を売却した場合、利益が3000万出たとしても譲渡所得はかかりません。
これには長期、短期関係ありません。
しかも自分が居住しなくたってから3年を経過する年度内に売却した場合でも、この特別控除が適用になります。
つまり、自宅を売却しようと思ったけど残債分以上で売却できそうにないから売却さずに他人に賃貸していたという物件でも、3年を経過していなければ特別控除が使用出来ます。
実務ではこうした賃貸として貸出しているケースが多く存在します。
残債分で売却することが出来ず、足らない残債分を用意出来ない場合などには第三者に賃貸で貸出し、住宅ローン分だけでも支払ってもらえるならいいかという形で賃貸することが少なくはありません。
こうした場合でも今の時勢なら、その当時よりも高い金額で売却出来るかもしれません。
その当時よりも若干でも残債は減っていますので、ひょっとしたら売却して手元にまだ余剰資金が残るケースも想定出来ます。
そうした方にとって今は千載一遇のチャンスかもしれません。
2年前に不動産屋さんに相談したが、その金額ではとても売れないよと言われた。
3年前に相談したが、賃貸にした方が毎月いくらか手元に残るよと言われ賃貸に貸出した。
というケースでも、今ならその当時よりも高い金額で売却できるチャンスがあります。
相場というのは生き物です。
常に変動するものなのです。
不動産の売却査定でも、実際にはどの事例を引っ張りだすかによって査定金額は大きく変動します。
安い事例を3例比較するのと、高い事例を3例比較するのとでは上下で2、3割は変動します。
同じマンションでも、一昨年の同時期、今年の前半の事例では1割、2割変わっていたりします。
安く買い取りたい業者さんでは、安い事例をピックアップし、高くても専属専任で預かりたい業者さんは高い事例をピックアップしてきます。
つまり、不動産の腹算用次第で査定金額は変動します。
当てになりませんよね。
なので、いい価格で販売したいと思うなら、まずご自分の不動産の価値を知っておく必要があります。
そのためには不動産一括査定というのは一つの選択肢としては有効です。
知り合いの不動産屋さん、信頼できる不動産屋さんがいない場合にはその手段が一番有効的かもしれません。
大手だからといって、ご自分の不動産をより高く売却してくれるとは限りませんし、逆に小さい不動産屋さんだからといって親切丁寧と限っているわけではありません。
ご自分の意志をきちんと汲み取ってくれ、親身に考えてアドバイスをくれるパートナーを選ぶ必要がありますよね。
今は不動産を売却するにはとてもいい時期ではあります。
もちろん今後も値上がりする可能性は0ではありません。
でも、都心部に物件をお持ちで数年前に購入している方なら、購入時と同程度、もしくはより高い金額で売却できる機会ではあります。
同程度の金額で売却出来れば、居住期間中はタダで住めたようなものなので十分ありがたい話ではないでしょうか?
その期間分の残債は減っていますから、売却時にキャッシュが残ってきます。
もしやと心当たりのある方は是非一度ご相談下さい。
査定、ご相談は無料で行っています。
ただし関西近郊の物件に限ります。
それ以外の地域では、申し訳ないですが調査費と交通費を頂きます。
みなさまのご相談お待ちしております。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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