ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

特区

レントロールはきっちりご確認くださいね

最近中古の収益一棟ものマンションや戸建てなどで

(これ利回り良くて面白そう。)

と思って資料を取り寄せると何部屋か『民泊』という文字があったりします。

民泊を運営している人向けに賃貸で貸しているという表記なのですが、通常の家賃に比べて1.5倍や2倍で貸しているケースもあります。

中には一般賃料の3倍以上の家賃を堂々とレントロールに書いてあるケースも・・・

さすがに運営している人も利益は薄いでしょうからすぐに撤退してしまうかもしれません。

そうなるともう収支もあったもんじゃないですよね・・・

しかもそうした物件は『特区民泊』の申請できない25平米以下の部屋だったりします。

はたしてこのレントロールを提出して金融機関の融資が受けれるものなのでしょうか?

相場の賃料と比べて明らかに高い賃料ですし、金融機関が申請していない民泊を認めるわけにもいかないしどうするつもりなのでしょう?

それで表面利回り6%とか7%とかだったりしますので、もうボッタくりです・・・

通常の物件を旅館業の申請可能な物件に転換して売却するならまだこのスキームはありなのかなとか思ったりしますが、少し売主のモラルも仲介業者のモラルも低下してきているような気がします。

もちろん知識のある買主さんは一般賃料に引き直したり、民泊運営を継続してもらえるように設備投資の費用などを勘案して購入するでしょうが、仲介業者さんに騙されてそのまま購入してしまうケースも想定できない訳ではありませんので少し気が滅入ります。

いくら中心地の物件とはいえ、土地から購入して建物を建築しても表面利回り5%や6%では回ります。

それなのに中古の利回りが6%、7%というのは少し高騰しすぎなような気はします。

調達金利も1%を切るような時代になっていますからそれでもまだ採算は取れるのでしょうが、あえて築後15年、20年の物件を表面利回り7%で購入する意味が分かりません。

中古物件の場合は決済が終了したらすぐに家賃収入が得れますから支払いには困らないのですが、それでももっと違う選択肢があるような気もします。

鉄骨造、RC造なら15年、20年経ってもまだまだ建物はきれいままですし金融機関の評価も付きやすくなっています。

でも中の設備はそろそろ交換時期に差し掛かります。

エアコンは15年も持ちませんし、給湯器、洗面台もちょうど交換時期、キッチンや浴室もそろそろ交換を視野に入れる時期です。

前オーナーもそうした費用負担を見越して売却することを考えていたのかもしれません。

私が中古物件を勧める際には満室状態の物件より、空き部屋のある部屋を勧めています。

しかも、1室、2室空きではなく、複数戸空いている建物。

極端な話半分くらい空いている物件が理想です。

そういった物件のオーナーさんはお金に困っていて空室対策を施せないか、手放さないといけない理由があるからです。

したがって通常より安く購入できるチャンスがあり、満室にする・家賃収入をUPさせることにより物件の資産価値が上がります。

そうなると売却するときにも価格に反映されます。

かたや満室状態の物件は今以上に収益を向上させる方法がない物件です。

しかも、先ほどのような目に見えない費用負担が隠されている物件ということになります。

どちらがいいと思いますか?

もちろん後者の方がいいと思う方が多いのではないでしょうか?

でも後者の場合、リフォーム費用や空室対策にかかる費用などが物件購入資金以外にも必要になります。

つまり資金に余裕のある方しか購入できないわけです。

金融機関が物件代金、リフォーム資金など全て出してくれればいいのでしょうが、なかなかそんなに甘くはありません。

物件価格分は出してくれてもリフォーム資金や諸費用は自己資金が求められますし、そもそも物件価格満額の融資を引き出そうとするとそれなりの金利を提示されたりします。

こうなると長期保有すると金利負担が大きくなります。

どうしましょ?


illust3496


ここをうまく考え抜くことができれば、不動産投資の『インカムゲイン』だけでなく『キャピタルゲイン』を生むことが出来てくるわけです。

方法としては、物件購入資金とは別枠で事業性融資を借り入れる。

保証協会や生活金融公庫などで会社の運転資金や物件のリフォーム資金という形で融資を受けるのが一番現実的かもしれません。

本来融資を受ける目的以外の資金使途は禁じられていますので、法人の余力資金でリフォーム、空室対策をし、目減りした資金分を運転資金で補うというのが分かりやすい構図でしょうね。

ただこの手法は法人でしかできない方法です。
個人でやる場合は、物件に対してのリフォーム費用という形で融資を受けなければ難しいと思います。

もう一つ法人の場合の有利な点があります。

個人が売却して利益が出た場合、キャピタルゲインには不動産譲渡所得税が課せられます。

1月1日現在で所有期間5年を超えていない物件を売却して利益が出た場合、利益分に対して39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)、5年を超えている場合は20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)を支払わなければいけません。

約40%が税金で持っていかれるわけですのでメリット感は大きく失われます。

法人の場合は事業内容、申告の方法如何で事業所得の一環として対処できる場合があります。

このあたりの方法や自分の会社でも行えるのかということは専門の税理士さんにご確認くださいね。

私が責任を持ちかねるお話なので・・・

いずれにせよ、キャピタルゲインを生み出すためには工夫が必要です。

建物は古くなるにつれて当然資産価値は下がります。

資産価値を下げない方法を考えていけば物件価格を向上できます。

資産価値??

収益物件の場合は、家賃収入です。

家賃収入を上げるためにリフォームしたり、外壁塗装を施したり、共用部分を改装したりするわけですが、前述の民泊用物件として貸し出すというのもこの中の一つの方法です。

冒頭で非難はしましたが、これは賃料を上げすぎなのと売値が高すぎるからですよ。

一般物件だけの表面利回りなら7%、でも民泊で貸し出している部分があるので10%になる。

こんな物件ならまだ魅力はあるかもしれませんが、民泊で数多くの部屋を貸し出していて表面利回り7%とかは少しあり得ないかなという話でした。

私は民泊の話はとても興味があり、いろいろ調べたり、自分で許可運営すべく動き回っています。

これは空室対策の一環として活用できないかと思っているからで、投資用物件の売値を上げるために利用するという方法は思いつきませんでした。

所有している物件の利回りを向上するためにお手伝いができればと思い、始めたことですが、もし売却するために利用されるとしたら何かイヤですね。(笑)

誰かがババをつかむ話になるわけですよね。

バブル期の最期と同じになってしまいます。

もし空室でお困りのオーナーさま、収支が圧迫してお困りのオーナーさまがこのブログを見ていただいていましたら、ぜひ今のうちにご相談ください。

そして、中古の低利回りの収益マンションをご購入しようとしている方がいらっしゃいましたら、ぜひご購入前にご相談ください。

違う選択肢があるかもしれません。

不動産投資で失敗する人が増えてしまえば、今の業界の好景気が止まってしまいます。

そうならないように、失敗を未然に防げればと思っているのですが、なかなかひどい商品でも今の時代どんどん売れています。

『えっ。こんな物件が売れるの?』

と思う物件がレインズからどんどん消えていきます。

誰かが買っているのですよね?

いったいいくらの金利で、どのくらいの年数で借り入れをしているのでしょう?

私の良識の範囲での借入ならキャッシュフローなど回るわけがないのですが・・・

今の時代、どんな物件でも25年、30年の融資を組んでくれたり、満額融資をしてくれる金融機関がありますが、そこに簡単に乗っからないようにしないと破たんへの道を突き進んでしまいます。

こんな事ばっかり言ってるからなかなか売る物件がないのですがね。(笑)

購入する物件はきちんと見極めてご購入くださいね。


人気ブログランキングへ

大阪市特区民泊と簡易宿所の違い

大阪市の特区民泊がスタートしていますが、まだ申請状況、認定の状況はあまり進んでいません。

本日現在で発表されている特区民泊の認定施設はまだ8施設のままです。

ただ、申請内容については大阪府のものとは異なり、かなりハードルの下がっている内容に思えます。

未申請の民泊を運営している方々とお話していて一番申請のハードルになっていたのは宿泊日数制限でした。

7泊8日以上という実需にそぐわない内容になっていましたので、申請をしてしまうと2泊、3泊などの需要の多い旅行客を受け入れられないという声が多く聞こえていました。

簡易宿所の申請を取ればもちろんこの日数制限がありません。

今回1月1日から大阪市ではこの日数制限が2泊3日に緩和されています。

その簡易宿所特区民泊の内容を表にまとめてみました。

特区民泊と簡易宿所の違い


日数制限以外にもこの2つには違いがあります。

まず営業できるエリアの違いです。

用途地域の中で、『商業地域』『近隣商業地域』『準工業地域』『準住居地域』『第二種住居地域』で営業でき、『第一種住居地域』では3,000平米以下の建物ならOKとなっています。

ここからが簡易宿所と特区民泊の違いですが、簡易宿所では敷地から110m以内に学校や保育所、公園などがあると認可がおりません。

事前に周辺環境の調査は必要になるということです。

次に客室の広さの制限。

簡易宿所では33平米以上。

10人未満なら1人当たり3.3平米以上なので、5人なら16.5平米以上ということになります。

そして1客室あたりの広さは4.9平米以上、つまり3帖以上の広さということになりますが、この広さには押し入れ、クローゼットは含まれません。

浴室、トイレは含まれますのでここにはご注意ください。

特区民泊の場合は25平米以上。この面積は壁芯の面積になっており、バルコニーは含まれませんが浴室、トイレ、クローゼットも含んだ面積になります。

1人あたりの面積は3.3平米以上が望ましいとなっていますが、必ずとは記載されていません。

でも、1人3.3平米って畳2枚分の広さです。

下手したら拘置所よりも狭いかもしれない部屋で、外国人を宿泊させているということもあるかもしれませんね。

簡易宿所の一番のハードルは今から説明するトイレ、洗面設備にあるのではないでしょうか?

トイレがまず収容人数6~10人の場合便器が3個、定員11~15人で便器4個、定員16~20人で便器5個が必要です。

5名以下でも大便器1個、小便器1個の設置が求められています。

普通の住宅ではトイレが1個しかないので増設が必要になる場合が出てきます。

次に洗面設備です。

これも給水栓が5人に1個以上、30人以上で10人に1個以上の設置が求められています。

これに比べ特区民泊ではとにかく備わっていればいいという要件に変わっています。

そして簡易宿所ではフロントの設置も求められています。

これは大阪市では昨年度多少緩和され、近隣に設置してもいいことになっています。

従来なら建物内に設置が求められていたのですが、これも実務的には大規模な緩和となっています。

さらに簡易宿所の場合、登記簿上の建物の用途、これも重要になっています。

『住居』『事務所』などとなっている場合、許可がおりません。

『旅館』『ホテル』に変更になっている必要があります。

住居になっている場合用途変更の申請も必要になってきますのでここにもご注意ください。

宿泊者名簿の設置はどちらも同じ。

外国人の場合はパスポートのコピーを保管しておく必要があります。

特区民泊でも3年以上保管しておくことと明記されています。

そして特区民泊ならではのものなのですが、旅館業でなく賃貸借という解釈になるので短期の賃貸借の契約の締結が必要になります。

あくまで旅館業ではなく、賃貸借契約なのですよということでその他の規制が緩くなっているわけです。

そして、特区民泊では外国人を宿泊させるための施設という大義名分があるため、必ず外国語での案内も必要になっています。

これは英語でも中国語でも韓国語でもOKです。

設備の使用方法、家事などの緊急の場合の避難方法なども外国語で用意しておく必要があります。

その他、近隣住民への告知。

これはいずれの場合も営業許可を取る前に必要になっていますが、必ずしも近隣住民の同意が必要になっているわけではないというところがポイントです。

つまり、

『説明会を開いたけど反対が多くて断念した。やらなかったらよかった。』

とはなりにくいということです。

でもなるべくなら反対はない方がいいですよね。

そうならないように、クレームが来た場合の対応方法を明確に示しておいたり、いつでも連絡が取れるので安心してくださいねという告知は必要でしょう。

最後に特区民泊の申請には『賃貸借契約書で民泊OK』表記があるか『所有者、貸主の承諾書』が必ず必要です。

転貸借の場合は、全ての契約書を提出して所有者にたどり着くまでの契約書が必要になりますので、必ずオーナー許可の物件の必要性があります。

だれかの名義で部屋を借りていて、その借り主が貸主となって契約書を作成してもその貸主は所有者ではないので許可取得はできません。

この文章を読んで、難しいな、ハードルが高いなと思う方もいらっしゃるかもしれません。

そうした方には今年『民泊新法』が施行されるという話も出ています。

こちらの内容についてはまだはっきりとしたことがつかめていませんが、特区民泊より規制が緩和されるそうです。

ただ、日数制限はないようですが年間の営業日数に制限が加わるそうです。

年間180日以内とか90日以内とかの案が出ているそうですが、そちらならもっとハードルが下がるかもしれませんね。

いずれにせよ、『民泊』というものはこれからの賃貸住宅市場には必ず必要になってくるものです。

賃貸オーナーの立場としては決して避けることのできないものとなってきそうです。

合法的に民泊に参入できる制度が確立した以上、参入しない手はないと思うのは私だけではないはずです。

始めるなら早い方がいいですよね。

まずは物件取得のご相談からお待ちしております。

ちなみに、私は大阪の民泊事情には精通しているつもりですが他地域の情報についてはあまり把握しておりません。

民泊関係のご相談は大阪市内、大阪府下でお願いします。

また、行政書士の資格を持っておりませんので、許可申請の手続き代行ができませんのであしからず。

あくまで不動産のお仕事をご依頼ください。(笑)


大阪市特区民泊2泊3日に緩和

大阪市の特区民泊の宿泊日数の要件が2泊3日に緩和されています。

1月1日をもって変更になったようです。

こういうのって突然変更になるものなんですね・・

とにかく日数制限が大幅に緩和されたことにより申請件数は増加しそうですね。

近隣住民への周知という項目に関しても、昨年中にポスティングだけでも仕方がないという見解を示したメールが説明会の参加者に配布されています。

当初は何度も何度も訪問して理解を求めるようにという要望でしたが、それに関しても大幅に緩和されたようです。

大阪市の特区民泊の認可物件は本日現在で8施設15部屋となっています。

2泊3日に緩和されたことによりどれだけ申請数が増えるのでしょうか?

認可物件15に対して、未申請の部屋は5,000とも6,000とも言われているので、今後の動向に注目です。

せっかく大阪市の方が申請しやすいようにどんどん条件を緩和してくれていますから、その施策に乗っかっていったほうがいいような気がしますね。

ちなみに2泊3日で営業できるのは、今のところ大阪市と北九州市のみです。

東京都大田区はまだ6泊7日のままです。

闇民泊ではなく、合法民泊を始めるなら大阪市からですね。

物件探しのお手伝いはライフコンサルティングにお任せください。

みなさまのお問い合わせお待ちしております。



物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ