ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

独立

自分なりの生き方って?

自分らしい生き方をするために独立起業したり、会社を辞めてフリーランスで働いたりということを考えている方も多いと思います。

でも組織に属さなかったら自由な生き方をできると思っていたら間違いかもしれません。

今の会社は私と息子2人で切り盛りしています。
自由でストレスのない生き方のようにみなさまには思われています。

確かにある意味そうなのですが、自分が働かなければ何も生み出さないという意味では不安を抱えます。

『人付き合いが苦手だからこの際開業しちゃおう。』
もしこんな考え方で独立開業するならやめておいた方が賢明です。
自分で事業をしていくには会社勤めする以上に人付き合いが大切ですし、それが出来ない人は大成できません。

社内のお付き合いが出来ない人がお客さんや他社の人とうまくお付き合いができるはずもありませんよね。

また自由な時間を作れる。
こう思っている人も、自由な時間を作れても満足いく報酬を得ることは難しいかもしれません。
自分で事業を行っていくことは決して容易くはありません。

企業の生存率について調べてみました。
開業して1年で3割から4割が廃業
5年後の生存率は15%〜20%。
そして10年後の生存率は5%。
最初の1年で廃業っていうのは、ただ会社登記しただけなのか、実際に開業しての数字なのかが怪しいので何とも言えませんが、10年後の5%という数字はどのデータでも近似値が出ているのである意味近い数字かもしれません。
10年ってあっという間です。
その間さえも乗り切れない会社、企業、自営業者がほとんどということです。
もちろん廃業すれば自由な時間は山ほど発生します。
でも収入を得る手段を失います。
これじゃ自由な時間なんかいらないーってなりませんか?

自由な時間を作りながら家族の生活を養っていく。
これって理想ですが、なかなかこんなうまくはいきません。
私も開業当初などほとんど休みなく働いていました。
『何のために働いているの?』
こんなことを考えたりもしました。
で、
『きっちり休みを取って家族と一緒の時間を過ごそう。』
こう思って行動し出すと仕事が激減します。
神様は見ていますよ。

きちんとしたビジネスモデルを確立するまでは休みなんて取れない。
こう考えて起業しておかなければなりません。
『お金を生みだす仕組み』ですよね。

そういった意味ではオーナー業って手っ取り早い独立開業です。
物件を購入した月から安定収入が入り、毎月の収支は大きく変動しない。
経営を手伝ってくれるプロは世の中にたくさん溢れています。
その中で自分に合った、自分に最も有益なパートナーを選ぶだけの話です。
もちろんこのパートナー選びに失敗してしまうとダメなんですけどね・・・

でもパートナーの調子が悪ければ替えればいいだけですし、セカンドオピニオン的な相談できる不動産屋さんを置いておけばリスク回避をすることも可能です。

不動産オーナーになれば1年で3割も4割も廃業しませんし、10年後オーナーで居続けることができる可能性も5%ということはありません。
そういう意味では開業資金があるなら不動産オーナーを目指すべきです。
今の世間で騒がれているのは自己資金を使わずフルローンでマンション経営、アパート経営を始めてしまっているケースです。
開業、起業するのに自己資金0では始めませんよね?

くれぐれも
『自己資金なしでアパート経営』
なんて甘い言葉に踊らされないでくださいね。

『自分なりの生き方』
『自由な生き方』
を実践するために。

SMAP解散騒動?



今日のトップニュースといえばSMAP分裂危機というニュースでしょうか?

育ての親のマネージャーが解雇されることにより独立。それについていく形で4人が離脱。木村拓哉は残るという報道でした。

これが事実なら衝撃的な話ですよねー。
今でもそれぞれが個人的にも活躍しており、トップアイドルとして常に第一線で活躍しているスターグループですから解散する理由などあるわけがないですものね。

でもこの話が真実とすれば今後どうなるのでしょうね?
SMAPという名前は当然ジャニーズ事務所が所有しているものになるでしょうし、今までの曲に関しも自由に歌うこともできないでしょうし、スマスマなどのテレビ番組はどうなるのでしょうね?

今日はこの話を取り上げたのはちょっと衝撃的すぎたのと、分裂や独立という話についてです。

不動産業界を経営していく中で、分裂、独立というのは付いて回る話です。
営業力、人脈というのがすごく大切な業界なので、力がある人間はどうしても独立してしまいます。
その人間に若いスタッフがついていくというのもよくある話です。
経営者としては、せっかく育てたのに‥
ということがよく起こります。

私の知り合いの社長などは、独立する会社に出資して子会社や系列会社として独立させる形をとっていたりもします。
でも、不動産業界って思っているより少額で独立できてしまうのですよね。
保証金を供託する代わりに協会(全日本不動産協会と私が所属している宅地建物取引業協会の二団体)があります。
いずれかの協会に加入すれば200万円弱で開業できます。
もちろん店舗を借りる費用や備品、運転資金などを入れればそこそこにはなりますが、仲介をメインにする場合なら仕入費用も要りませんし、そこそこ安い開業資金で始めることができます。
今日本で不動産業者の数は12万社以上あります。
その中で第一線で活動している会社は限られていますが、すごい数でしょ?

コンビニの数が5万5千店舗くらいと言われていますからその倍以上になります。

少し多すぎますよね?

私が去年名刺交換した業者の数だけでも200社以上ありますから、とてもじゃないけど全て覚えることはできません。
なので、私の名刺には似顔絵と裏面に写真も入れることにしています。
多少は覚えていただけるようにという工夫ですが‥

宅建の試験だけでなく、免許の種類を分けたほうがいいと思うのですよね。
お客様からするとこの会社は賃貸の会社なのか売買の会社なのか、または不動産管理の会社なのか分かりませんもんね。

あとは不動産知識のスコアリングを発表するとか?

お客様にある程度の判断基準を明確化することにより、業者の信頼度が上がるのではと考えてしまいます。

例えば不動産取引で購入する場合、仲介手数料の他にローン手数料を取る業者さんもあります。

それも一律ではなく、会社によって、お客様によって、営業マンによって金額が変わったりします。
本来なら仲介手数料に含まれている業務であり、請求するものではないものなのですが、風習というか慣例というか、まだ多くの業者さんがこのローン手数料を取っています。

仲介手数料の報酬額についても、上限は決まっていますが、ほとんどの業者さんはこの上限目一杯の請求をします。

現場に旗一本建てて、問い合わせしてきたお客様がそのまま契約しても仲介手数料上限もらうって、何だか違うような‥

こんなことを言ったら多くの業者さんを敵に回してしまいそうですが‥

先日も同業者の友人と話をしていたのですが、例えば3億の物件を仲介して上限の仲介手数料を貰えば978万4800円の仲介手数料になります。
私たちのような少人数で営業している会社なら半年くらいゆっくりと生活できるレベルです。
『そんなん決まったら半年くらいハワイに行ってくるわ』と冗談まじりに話をしましたが、3億の物件でも300万の物件でもやることは同じなんですよねー。
逆に300万の物件の方が権利関係がややこしかったりして、手間が多いこともあります。
なので本来なら978万円も要らないと思うのです。

そう考えている会社も多いと思うのですが、いざそうなるとどうしても大金に目が眩んでしまいますから、結局きっちり請求してくるんですよね(笑)

小さい会社の社長さんらは、お決まりのようにそういう取引の後はいい車に乗り代わっていたりします(笑)

ソニー不動産が仲介手数料の割引とか、業界を変えるみたいなことをやっていましたが、結局思い切った値引きもやっていないですもんね。

賃貸の仲介でも、仲介手数料の他に鍵交換代を請求したり、なんとかサポート料とか訳のわからない料金を請求したりする業者さんもあります。

ただこういうことをする業者さんって長続きしないから、知らない間に店がなくなっていたりするんですが。

仲介という仕事はお客様とお客様の間に入る仕事です。
間に入ってもらってよかったね。
これが仲介する意味です。

この人じゃなければよかった。
この会社じゃなければよかった。

よく他社に行ったお客様から聞く話です。

この会社でよかった。
この担当者さんでよかった。

こういう仕事をしなければ仲介する資格がありません。

仲介という仕事は双方よしでなければいけない仕事です。
買主さん主体、売主さん主体でいくならいずれかの仲介者でなければいけません。
もし双方の仲介をするなら双方に利益のある仲介をしなければいけません。
ただ、買主に有利な契約は売主に不利になりますし、貸主に有利な契約は借主に不利な契約です。
そもそも双方仲介には無理がありますよね‥

せっかく日本には12万社の不動産会社があるんですから、せめてどちらかの仲介者にしかなれないという規制は作るべきなような気はします。

でもそうなる前に仲介者が要らない不動産取引が一般的になってしまうかもしれませんが。

今airbnbという民泊のサイトでは、ホストとゲストが直で繋がっています。

その中で生まれる手数料はホストが3%、ゲストが6%だけです。

これが賃貸の家賃に例えたら6万の家賃なら1800円と3600円の手数料ということになります。

これがどうなのかは別にして、借りる側と貸す側が直接つながることはできるということを証明したということですから、これからの不動産仲介のあり方としては注視していかなければいけないと思っています。

airbnbにはゲストが万一事故を起こした場合の補償が上限1億円付加しています。
賃貸物件にもそういった補償をつけれるなら直取引というのは活発化するでしょう。
売買でも同じくです。
取引の安全性さえ担保できれば直取引のデメリットを消せるわけですものね。

仲介業者としては今後の生きる道というのを模索しておかないと大変な時代に突入するかもしれません。

話がだいぶそれてしまいましたが(笑)

独立しやすい業界であるから、なおさら生き残る道を模索しなければいけないということを言いたかったのですよね(笑)

日本の大学は入るのが難しいが出るのは簡単。
逆にアメリカの大学は入るのは簡単だが卒業するのが難しいとよく言いますよね。

どの業界も同じでしょうが、始めやすい商売って維持するのは難しいですもんね。

不動産業というのは、開業する前より開業してからの方が勉強することが多いです。
開業した社長さんたちは独立してから多くのことを学びます。
それまで付き合いしていた金融機関や、取引先が同じように取引してくれないケースも大いにあります。

自分が独立したように、社員が独立していくことも経験していくでしょう。

全て因果応報なのです。

お客様を軽んじるような営業をしていると必ずしっぺ返しがきますし、自分がしたことは必ず自分に返ってきます。

なので一生懸命、そして誠実に商売を続けていくことが大切になります。

なので、これからも一生懸命お客様のために努力していきまーす。



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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