ブログやセミナーでたくさん熱く語られてることだとは思いますが、改めて。

これはよく語られていることですよね。

一旦入居してしまえば、後は勝手に家賃が入ってくる。

仕入れをしなくても、毎朝出勤しなくても毎月月末になると家賃が振り込まれてきます。

ありがたいですよねー。

こんな感じで話してるんでしょうか？

実際には、募集にかかる費用（賃貸仲介の不動産業者さんに支払う手数料）、部屋を賃貸するためのリフォーム費用もかかります。

自分で労働しないっていう意味では不労なのかもしれませんが。

まぁ、一旦入居してしまえば毎月定期的に家賃が振り込まれてくることは事実です。

一応不労所得と認定しますか。

この言葉もよく使われますね。

老後年金生活になったときに、今の年金で大丈夫ですか？

今支給される年金で不安じゃないですかと。

たしかに、今の40台、30台の人が年金をもらえるのは65歳、下手したら今後70歳、75歳とどんどん支給開始年齢はずれ込んでいきそうです。

かたや、定年は65歳、いずれは70歳に伸びるかもしれませんが、いずれにせよ不安です。

そのときまでにローンの支払いが終わっている不動産を所有していて、家賃収入が入ってくるなら私的年金代わりに受け取り続けることは可能です。

なので計画的に、かつ安定した収益を生み続けることができる不動産を所有しておくという前提ですが、私的年金代わりに活用できます。

問題は、その老後までに完済できる見込みのある物件を購入し、かつそれまでの期間で支出が収入を上回らない物件を購入する必要があるということです。

結局物件購入の見極め、そしてその後の戦略が必要になります。

ご購入した不動産屋さんが、そこまでお付き合いしてくれれば良いのですが、いかがですか？

次のメリットは生命保険代わりに活用できるというところです。

ただし、こちらはローン（融資）を使うことが前提であり、しかも団体信用生命保険に加入することが必要です。

最近ではアパートローンでも、この団体信用生命保険が付与されている商品はたくさん出てきていますので、この制度を利用すれば生命保険代わりに活用ができます。

この団体信用生命保険というもの、契約者が万一の事故や病気でお亡くなりになった場合、そのときのローンの残債額を保険会社が代位弁済してくれ、借金なしの不動産を相続人が受け継ぐことができるという仕組みです。

ご本人が亡くなっても、相続人は不動産を借金なしで所有でき、家賃収入を受け取ることができ、残された遺族の生計を担ってくれます。

しかも、通常の生命保険なら60歳まで、65歳までという定期特約付終身保険が一般的です。

でもこの団体信用生命保険なら、融資期間満了まで加入することができますので、契約時年齢によっては80歳まで担保してくれることになります。

これって大きいですよ。

一番怪我や病気のリスクが高まる年代ですので、不動産購入をキッカケに今加入中の生命保険を見直すというのも一つの手だと思います。

次に、いろいろなセミナーで散々言われてきている税対策です。

税理士の先生が登壇して、相続税対策には不動産が一番適しているだの、高額所得のサラリーマンに対して、今払ってる所得税、住民税を還付させる方法がありますよと煽ります。

たしかに、この税対策は有効です。

不動産を活用して、相続税を軽減させたり、サラリーマンの所得税、住民税を還付させることもできます。

でも世間一般的には、税効果ばかり取り上げられて実際の不動産の価値、将来の資産価値とかには触れられてもいません、

そうなんです。

いくら一時の税金を安くすることはできても、結局その後の資産価値を低下させてしまっては意味がありません。

節税スキームに乗っかる人は、

『節税』というキーワードに乗っけられてるだけの人が多いように感じます。

毎年の還付の税金より、累計している不動産の市場価値の損失の方がはるかに大きい ということに気付くのは数年後なのでしょうか？

また、相続税対策も然りです。

悪質な不動産コンサルの人もいて、

『うちのお客さん、相続税対策で収益物件買わなくてはいけないので、利回り低くても何でもいいので5億くらいの物件探してるんだ。』

こんな話を平気でしてくる人がいます。

たしかに、相続税の支払いを少なくするには不動産を購入するのが有効な手段です。
ただ、本来の目的を失っていませんかね？
相続人（奥さんやこどもさん）たちにより多くの資産を残すために相続税対策をするのであって、税金を安くしたいというのが本来の目的ではないはずです。

相続税は安くなっても、相続人の負担に将来なるであろう不動産を購入してしまえば本末転倒です。

相続税は軽減でき、なおかつ将来売却した時に購入時の金額に近い金額で売却できる見込みのある物件、これが理想です。
相続税対策のためだけに購入した物件を、相続が終わってすぐに処分することはできません。
それは税逃れと認定され、購入した時の時価が相続財産とみなされることもあります。

したがって、しばらく所有しておく必要が生じます。
そうなると、数年後の資産価値を見通しておく必要があるわけです。
『どんな物件でもいいから』
ではなく、
より慎重な物件選択が必要になってくるわけです。

あなたが相談している税理士さん、不動産コンサルさんはそんな選択肢を提供してくれていますか？
税理士さんも会計が得意な税理士さんもいれば、相続が得意な税理士さんなどいろいろな税理士さんが存在します。
刑事専門の弁護士さん、民事専門の弁護士さんみたいなもんですね。
『今までお世話になっているから』
その気持ちは大切ですが、ちょっと不安かなと思った場合はお知り合いの相続専門にしている税理士さんをご紹介してもらいタッグを組んで進めていくというのも大事かもしれませんね。

最後になりましたが、不動産投資の最大のメリットは融資が使えるということです。
株式投資などの他の投資には融資って基本使えません（信用取引等はありますけど）が、不動産ほど高額の融資を受けるれる商品はありません。

なので、比較的少額な資金から大きな投資を行うことも可能です。
ただし、その分リスクも伴います。
そのリスクをどうやって回避していくのか、またリスクをどうやって軽減させていくのかがとても大切になってくるわけです。

不動産業者はそのリスクを隠したり、あたかもリスクが軽減されているような表現をしてきます。


自らの知識で、このリスクは回避できるリスクなのか、また回避する方法を見出すことができるのかを見極める必要があるわけです。

私たち不動産屋さんは、不動産にはリスクが潜んでいるものだと知っています。
ですので、そのリスクをどう回避していくかを購入時点で模索します。
そのリスクが高い物件は、できる限り早く所有を放棄（売却）してリスク回避を図ります。

無知な一般の人がその物件を購入すると、物件とともにリスクを引き受けるわけです
はたして、そのリスクがいつやってくるのか？

給湯器や設備などの故障・交換、外壁や屋根などの修理、入居者の退出リスク、考えられるリスクはいくつもあります。

そのリスクを把握したうえで、安く購入できている場合はいいのですが、そうでない場合、あなたが購入した金額は時価のMAXの価格だったかもしれません。
そうなると、将来の売却価格は下がる一方。
リスクを持ったまま、所有し続けるしか選択肢がなくなることもあり得ます。

長期融資を利用する場合、将来の見通し、そして将来の賃料下落の予測をしっかりと立てておく必要があります。
それだけでなく、長期融資期間中ずっと保有しておくというスタイルではなく、時期を見て、時勢を見て売却する選択肢を持つことも必要になってきます。
残債務と売却価格の乖離、これがそのまま手元資金として次物件を購入する資金に充てることも可能になってきますので、売却のタイミングによっては購入時に使用した自己資金を大幅に上回る自己資金で再投資するチャンスがあるのも不動産投資の魅力です。

結局はうまく融資を活用できるかどうかの問題です。
この融資というのは諸刃の剣です。
うまく活用できれば最大の武器にもなりますし、間違った活用の仕方をすると本業や自分の生活を脅かすことにもなりかねません。
安易に、
『貸してくれるから』
『不動産屋がいいと言うから』
そんな理由で多額の借金を抱え込んではいけません。

金利だけでなく、設備や内装工事などの費用負担をきちんと織り込み事業計画をしっかりと立てましょう。

あなたの資産を増やすのも、守るのもあなた次第です。
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まぁほとんどの方が加入していると言える生命保険ですが、加入している保険の内容を聞くとはっきりと覚えていないケースがほとんどです。

『たぶん3,000万くらいだったかな？』

『ガン特約とかついてたはず』

とか曖昧な返答が返って来ることがほとんどです。

多くの方が入られている生命保険は定期付終身保険と言われるものです。

60歳までに死亡した場合、65歳までに死亡した場合は3,000万円の死亡保険金、それ以降は終身保険の金額が保障されるというものです。

そして、ほとんどの方は60歳、65歳までに死亡しません。

終身保険の金額がいつ死んでも支払われる保障額となり、この金額の給付しか受けれないということがほとんどです。

つまり生命保険はあくまでも万一の時の保障であり、大きな金額の給付が行われることは非常に少ないということです。

生命保険会社が多くの社員を抱えても事業が成り立つわけです。

20代で加入して、毎月2万円ほど支払い、約40年支払えば総支払額は960万円です。

この結果受けれる終身保険の金額が300万円。

どう思いますか？

仮に同じ40年間毎月2万円づつ積み立て、年利3%複利で運用するといくらになると思います？

約1,850万円です。

今の時代そんな金融商品はありませんが、40年前ならもっと利率のいい商品はたくさんありましたよね。

そう考えると今の時代、今あるお金を増やすことは簡単ではないかもしれません。

預けっ放しで何もしなければ。

なので、今あるお金を有効活用しなくてはなりません。

最近も投資詐欺話のニュースがありましたが、人って何もしなくてお金が増えるという話に簡単に乗っかるものなのですね。

リスクがないっていう話ほどリスクしかない。

誰でも簡単に儲かりますよという話ほど簡単には儲からない。

この基本さえ押さえておけば自分がこれから何をしていかないといけないのかが見えて来るはずです。

不動産投資というのは、その手段の一つにすぎません。

何かを買って収益を生む。

買ったものを売却して利益を得る。

不動産投資ってただそれだけのものです。

なのでやり方、進め方は人それぞれ違います。

100万円から始める方も、1,000万円から始める方もいます。

キャッシュフローを月間50万円、100万円にするスピードも人それぞれ違います。

だってそうですよね。

同じ時期に同じ商売を始めた人でも同じだけ売上を上げて、同じ利益を上げるわけではありません。

結局はやり方を指南してくれる人がいるかいないか？

また自分に協力してくれる人たちがたくさんいるかいないかの違いです。

私にはいまだに学べる環境があります。

そして手本になる先人たちが周りにいます。

私が情報提供するだけでなく、情報共有できるお客様たちもいます。

ありがたい話です。

みなさまにもそういう方たちがいれば必ず成功します。

いない方には、私がその役割を担うことができればいいなと思っています。

みなさんより年下かもしれませんが、不動産の世界では先輩でしょうから、少しはお役に立てると思いますよ。（笑）

ご相談お待ちしております。

あっ。

忘れていました。

生命保険の話の続きを。（笑）

定期付終身保険に加入しているみなさま。

昔に加入して長期間加入していると、解約返戻金というものがあります。

これは解約時にはその時点での解約返戻金が戻ってくるもので、その8割から9割程度まで低金利で貸付を受けることができます。

これを契約者貸付と呼びます。

その借入金は返済しなくても、解約時、保険金受取時に精算することもできます。

そして、貸付を受けても個人情報に乗ることはありません。

なので、この資金を頭金にして不動産投資を始めることも可能です。

また今日の話を受けて、生命保険なんか役に立たないと思い解約して投資資金に回すこともありかもしれません。

団信付アパートローンを利用して生命保険代わりにすることも有効な手段かもしれません。

65歳を過ぎて受け取る終身保険の200万円、300万ってお葬式代で消えてしまいますから、そのために毎月2万円も3万円も支払っているなら見直すべきかもしれません。

家計を見直す一つのきっかけになってくれれば幸いです。

一緒に未来を築きましょ。