ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

生活設計

家を買う前にすること

家を買いたいと思ったときに何から始めますか?
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家計の見直し?
ライフプランの作成?

ファイナルシャルプランナーに依頼すれば、まずここから始めるのではないでしょうか?

でも、多くの方というか、ほとんどの方は物件探しから始めます。

それは何故か?



不動産屋さんに相談すれば、そういったことも含め相談に乗ってくれるのではと思っているからです。

でも実際に聞いてくるのは、
①年齢
②年収
③勤続年数
④勤務先名
⑤貯蓄額
⑥今の家賃
⑦車やカードなどの借入額

あとついでに家族構成

上の項目を聞いてくるのは何でか分かりますか?

住宅ローンをいくらまで借りれるか確認するためです。
そして、いくらまでの物件なら購入可能かを知るためです。

あなたの人生設計のお手伝いのためではなく、不動産を売るために知りたいだけです。

今支払っている家賃の額が分かれば、その程度の支払額までなら許容範囲だろ?

貯金額を確認したいのも、貯金300万円ある人なら車のローンがあったとしても返済可能だな。
少なくとも変な消費者金融の借入やカードローンの借入なんかもないだろうな。

こうした営業マンの自分本位な考えからです。

住宅ローンを組む際に、カードローンやクレジットカードのリボルビング払いというのはとても邪魔な要素になります。

住宅ローンの借入額(貸出額)を算出する際には、年収から返済比率を計算し毎月いくらまでなら安全に支払い(回収可能)かを計算します。

その際に、毎月◯◯万円までなら大丈夫、そこから計算して◯千万円までなら貸し出せますとなるのですが、車のローンやカードローンなどがあれば毎月支払いできると判断される額から減額されます。
その結果、借入総額も減額されることになります。

車を購入する際に現金で一括購入される方ばかりではありませんから、将来的な事を考えると本来ならその支払額分程度は余裕を持たすべきなのかもしれません。

逆にいうと、住宅ローンでフルローン組む方が車だけ現金購入する方が本来なら不自然なことだと思うのですが。。。

でも不動産の営業マンからすると、車のローンがなければあと300万円、500万円住宅ローンを上乗せできるとしたら大問題ですよね?

中古住宅でと検討していたお客様に新築戸建の提案ができるほどの差になりますし。

どうやったらお客様が無理せずローンを支払っていけるか、将来のお子さんの進学、結婚などの際に問題ない支払額なのか、そこをまず考えるべきなのに。

なので、不動産屋さんを頼りにしない
自分で自分の身は守る
そういう意識で家探しに挑んでください。

もしくは、ライフプランニングしてくれる会社さんに最初にご相談に行くかの二択です。

本来なら頭金として100万円の自己資金も用意できない人が家を買ってはいけないと思います。
毎月3万円貯金していても年間36万円、3年間で108万円は貯蓄ができます。
それすらできない人が家を買っても破綻することが目に見えています。

*こんなこと言ってるから次々と契約を取れないのですけど。。。

貯金額=家計の余裕です。

『ボーナスの分はこれから貯めようと思っている。』
そう思うなら、まず年2回のボーナスを全て貯金に回して、そこから家探しを始めましょう。

今現在賃貸暮らしをしていて毎月決まった額を貯蓄できていない方、この方は少なくとも家賃と同じ支払額の住宅ローンを組んではいけません。
今7万円の家賃を支払っている。
住宅を購入し、ローンを組んだら4万円で収まる。
これならフルローンで購入してもいいかもしれないですね。

結婚したばかりで今は共稼ぎのご夫婦。
2人合わせて家賃は15万円払っていた。
2人合わせて年収は700万円ある。

なので、
『4千万くらいのマンション買おうかなと思ってます。』
『独身の時の貯金も少しならあるし』

なんだか要件が整っているような気もしますよね?
でも、ちょっと待って。

『お子さまはつくらない予定ですか?』
私の場合、少し踏み込んでお話を伺うようにしています。
事情があって作らない場合もありますし、
『はい。つくる予定はないです。』
と言われれば、了解しましたとしか答えませんけど。

何でこんなことを聞くかと言うと、夫婦共働きの場合お子さまが誕生すると、生まれるまでの期間、そしてお子さんが乳児の時期には今まで同様の収入が見込めない可能性が高いからです。
当然その間今までのように余裕を持って支払うことは難しくなるかもしれません。
勤めている会社によっては産休中、育休中も従前と同じ水準の給与を支給してもらえるかもしれません。
それでも、共働きするとなると保育園、幼稚園に預かってもらう費用、細かい話をするとミルク代、オムツ代の出費もかさみます。

子育てにはお金がかかる
これが今の日本における少子化の最大の要因かもしれませんよね。

この場合だと、旦那さん(今の世の中だと、奥さんが働きに出て旦那さんが育児をするケースもあるかも)だけの収入で返済できる額で検討するのが無難だと思っています。

基本的には。

こどもだけでなく、旦那さんが病気やケガで働けなくなった。
親の介護で余分な出費がかかるようになった。
様々なケースが想定できます。

『そんなことを言ってたら賃貸でも家賃払えないよ。』

たしかにそうなんですよね。
未来はある程度の確率で予測できたとしても、
約束されていることではありません。

出世街道に乗っかって、年収が倍になることもありますし、親の相続でどかーんとしたお金が舞い込んでくることもあるかもしれませんしね。

でも、その逆があるってことも知っておく必要があります。

ジャンボ宝クジが当たる確率と乗っている飛行機が落ちる確率どっちが高いと思いますか?

宝クジを買う度に
『おれ、今度宝クジ当たりそうな気がするねん。』
よく言う人いますよね?

でも、飛行機に乗るたびに
『おれ、今回この飛行機落ちる気がするねん。』
こんなこと言う人いませんよね?
思いたくないのか、思っても口に出さないだけなのか分かりませんけど。

この2つ、実は飛行機が落ちる確率のほうが高いそうです。

飛行機が落ちる確率は1/20万、ジャンボ宝クジは1/1000万、最近のジャンボは超高額になったのでまだここから確率は下がります。

人って、不幸なことはあまり考えないようにするんですかね?

なので、5年や10年で住宅ローンを完済する人より5年、10年で破綻する人の方が圧倒的に多いことを忘れてしまっていますよね?

『不幸なことばかり考えていたら一つも前に進めないよ。』
はい。
その通りです。

なので、大事なことは家は一生涯住むために購入するものではないという認識を持つこと。

売ることなんか考えていない。
ほとんど今、日本でマイホーム探しをされている人が思っていることです。

住宅購入=消費
と割り切って考えています。

これって不動産業者、建築会社さんの思うツボです。

新築物件は買った値段がピークで、そこからは資産価値がどんどん低下していくもの。
そう思ってはいませんか?

あながち間違えているわけではありませんが、資産価値を減らさない努力はしていますか?

今自宅がいくらなら売却できるか知っていますか?

資産価値を高める努力、建物を綺麗な状態で維持する努力、そして一番いいタイミングで売却しようとする努力をしていないから、資産価値は低下するのです。

自宅も運用の仕方で資産に変わります。
逆に言うと、使い方、維持の仕方でただの負債にも変わります。

まず入口のところで失敗しないこと。
そして、自分にとって都合のいいタイミングで高値で売却するために、売りたくないタイミングで売らなきゃならない状況を作らないことが大切です。
無理のあるローンの組み方、返済方法を決して組まない、そういう生活設計がとても重要です。

購入物件の選択ももちろん重要です。

ハザードマップなどで危険な地域に指定されている物件。
何十年かに一度の雨を想定してという前提は、もういつ起こってもおかしくない想定です。

再建築不可の物件。
築年数が古くなるにつれ、土地としての価値に限りなく近付きます。
その時に再建築が不可能な物件となれば、資産価値は大きく低下します。

金利は史上最低金利で推移しています。
今後20年、30年というサイクルで考えた時に、このまま推移するとは想定し難い状況です。
金利が1%上昇した時、2%上昇した時の支払額はいくらになるかぐらいは考えておきましょう。

列記しただけで考えることは山積みですよね?

こうした予備知識くらいは身につけてから、住宅購入に踏み切りましょう。

住宅購入前の勉強会みたいなのが、あればそういうのに参加するのが一番いいのですが、なかなかないですよね。
銀行でやっている相談会も、いろいろな金融機関で開催されているのですが案件を持ち寄っての相談会だったり、借替えのための客集めだったりするので。

ファイナンシャルプランナーが開催してる住宅ローンセミナーなども、自らのコンサル契約に結びつけるためのセミナーだったりしますしね。

いったい誰を信じればいいの?

そういう気持ちになるでしょ?

利害関係の絡んでいる人に相談しても、結局は自分の利益に結びつく話をしてきます。

そりゃそうですよね。
会社って営利目的ですから。

なので、RE/MAX L-styleで、購入前のお客様に向けての住宅ローンセミナーなども開催したいなと思っています。

お客様が自ら知識を身につけ、自らの意思で物件選択、金融商品を選択できる。

不動産屋さんにとっては、やりにくいお客様をどんどん育てていきたいと思っています。

購入するのはうちでなくていいと思っています。
『でも、将来売却するときはうちでお願いしますね。』
『もちろん、そうします』
そう言ってくれる気のいいお客様には、いろいろな知識を伝授したいと思っています。

その足がかりがL-styleClubです。

L-styleClub-7

*詳細はこちらからご覧ください。

おかげさまで数名のお客様にご参加申込みをいただきました。

まだ第1期募集人数には達していませんので、お問い合わせお待ちしております。

相談スタッフとしてのエージェントの募集も行なっていきますので、不動産業者さんにお勤めの社員さん、これから不動産業に飛び込もうという方々もご参加ください。

エージェント募集もHP、ブログで近々ご紹介いたします。

ご興味ある方はぜひ。
それではまた。


不動産購入で失敗しちゃった2『共有名義』『ローンの支払いに困ったら』

次に共有名義で失敗というケースを見ていきます。

共有名義にするケースとして、一番多いのが収入合算するケースです。

ご主人の年収だけでは希望する借入金額に届かない。

なので、奥さまの年収も合算して借入金額を増やそうとします。

その場合、奥さまの名前も共有しローンも二本に分けたりすることがあります。

あと、夫婦共有の資産という意味合いで、この際記念だからと言って夫婦共有名義にするケースがあります。


いい話に思えます。

先ほどの収入合算の話も、私も頑張って返していくよという夫婦仲睦ましい風景に感じます。

もちろんこのまま夫婦円満で仲睦ましくローンを返済していければ一番いい話です。

でも今の時代万が一離婚するという可能性も考えておかなければいけません。

もし離婚したら?

どうなるのでしょう?

この場合、この不動産の処分にとても困ることになります。

自宅を売却してローンが完済できる場合ならともかく、売却金額でローンの残債が不足する場合が問題です。

借金が残ることになります。

離婚する原因を作った本人が背負えばいいじゃないと思うのですが、金融機関はもう一方を返済義務者からなかなか開放してくれません。

自宅を失った上に借金が残り、さらにその借金を背負わされることも考えられます。

さらに、ローンの残債を売却額で返済できる場合でも、離婚に際しての財産分与の問題で双方の意見が割れることも考えられます。

旦那さんはすぐに処分して借金から解放されたい。

奥さんは少しでも慰謝料を上積みしたいのでこの金額以上で売却してほしい。

もちろん逆のケースもあります。

こうなるとなかなか売却手続きがスムーズに進行していくことはなくなってしまいます。

どちらか一方の名義ならそんなことにはなりませんよね。

共有名義のリスクは離婚により将来生じる可能性がありますよというお話です。

 

次に奥さんの実家の土地の上に新築の建物を建築し、住宅ローンを組むというケースです。

奥さんの実家の土地が余っているから、その上に建物を建てよう。

ついでに2世帯住居にしよう。

こういうケースです。

土地の購入費用分がまず浮き、そして土地に担保能力があるので、融資も受けやすいですよね。

なので、こうしたケースというのは少なくはありません。

でも、先ほどと同じで

もし離婚したら?

という話です。

これは処分に困りますよね。

土地と建物は一体にして処分しなければ価値が下がります。

また、住宅ローンを組む際にその土地の部分も共同担保として差し出しているということがほとんどです。

つまり、土地、建物一体で処分しなくてはいけないということです。

この場合、奥さんの実家の土地も処分されてしまうことになります。

両方を売却してローンを完済できた場合でも土地の処分価格はいくら残るのでしょう?

100万、200万?

それだけの価値しかなかった土地ならともかく、もっともっと価値のあった土地であったとしたらもう頭を抱えるしかありません。

離婚の際に、その建物を買い取りローンを返済して奥さん名義に替えることができれば幸いですが、その費用を現金で調達できればいいのですが、その分をローンで組もうとするとまた大変です。

この場合、この取引のことを家族間売買と言います。

家族間売買に関して金融機関はとても消極的です。

取引価格が公正かどうか判断できないというのが一番の理由ですが住宅ローンという名目で再度借り入れすることは困難を極めるとしか言えません。

住宅ローンでなければ長期間の融資が組めませんので、そうなると個人の返済比率が上がり融資を受けることが難しくなったり、融資を受けれた場合でも毎月の支払額が大きく上昇します。

こういったケースもあり得ますよということは覚えておく必要がありますね。

 

住宅ローンを組み住宅を購入するには生活設計をきちんと立てるということがとても重要になります。

結婚すれば、出産、そしてお子様がいれば小学校、中学校、高校へ入学していきます。

公立で進むのか私学に進むのか。

また大学に進むのか、自宅から通える範囲で大学に進むのか。あと子どもさんが結婚した際に協力してあげたいと思っていたら、そのイベントごとに費用が発生します。

それらの出費が伴うイベントをきっちりと把握しておくことが大切です。

住宅ローンは毎月決まった大きな金額の出費が伴います。

それ以外の大きな出費というものを予定していなければ、途端に支払いに窮するようになりますので気を付けてください。

最初のほうで少し触れましたが、転職ですね。

あと、起業とかもそうですが、これらの予定がある場合はきちんと軌道に乗ってから購入すること。

伸るか反るか分からない。
どうなるか分からないという状況で住宅購入を考えないということです。

次に自己資金0円で安易に購入しないということです。

自己資金0で購入するということは、それまでの生活で十分な貯蓄ができていないということになります。

それなのに住宅購入を考えるということはもう破たんへの道を突き進んでいるとしか思えません。

自宅を購入すれば諸費用として物件価格の5%~8%程度は必要ですし、そのほかにも引越代、家具や家電、カーテンなどの費用も必要になってきます。

また、万一のけがや病気の際にも支払えるよう多少のストックも必要です。

物件価格の満額の融資ならまだしも、それらの費用もローンでまかなうといった考え方はとても危険です。

最後に余裕を持った返済計画を立てましょうということです。

住宅ローンでいくらなら借りれるかという考え方ではなく、毎月確実に支払っていける金額はいくらなのかという考え方をしなくてはいけません。

住宅ローンを組む際に生命保険など家計の見直しもついでにしておくのがベストです。

そのうえでこれなら返せるという金額でローンを組むようにしておいてください。

 

最後にこれでもローンが支払えなくなった

または、もうすでに購入してしまっていて、今日ご紹介したような失敗しているケースにはまってしまっているという人に向けて。

ローンが返済できない時にどうすればいいかというお話です。

まず、ローンを滞納すると債権者、銀行さんですね。

ここから催促の電話や手紙が入ります。

『住宅ローンの引き落としができていません。引き落としできなかった分振り込んでもらえますか?』

また

『いつ振り込めますか?』

こういう連絡が入ります。

多くの方はこのまま放ったらかしにしてしまいます。

そうなるとどうなるか?

まず、滞納歴が個人情報に登録されます。

住宅ローンの滞納歴が度々登録されてしまえば将来の金利引き下げのための借り換えは一切できなくなります。

それだけでなく、3ヶ月滞納状態が続けば競売手続きに移行されてしまいます。

放っておいたらいきなり自宅に裁判所から怖い手紙が届いてそこで初めて焦るという例は少なくはありません。

そうならないためには、まずきちんと債権者と連絡を取るということです。

今の金融機関は支払えない理由をきっちりと示し、今後の返済計画をきっちりと示すことができれば支払い猶予や返済条件の変更に応じてくれることがあります。

もちろんこれにはリストラや転職などちゃんとした理由が必要です。

そうじゃない理由で返済ができなくなったという場合は、この時点で売却する方向で考えた方がいいかもしれません。

これらのように返済計画が立たない場合、競売じゃなく任意売却という方法が存在します。

これには金融機関の同意が必要ですので、いずれにせよ話し合う必要がありますので、滞納したからといって逃げないということが大切です。

任意売却に応じてくれた場合、その後民事再生や自己破産という手続きで生活を再建できるようにはなりますのでその時点で専門家にきっちりと相談するということが大事です。

相談できる相手がいるのといないのとでは大きな違いがあります。

また、早期に相談することにより解決方法も大きく変わってきます。

手遅れになるまえに、お気軽にご相談ください。

今回も動画で配信していますので、ぜひこちらもご覧ください。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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