他府県はどうか分かりませんが、大阪市内の民泊市況は盛況です。
非合法な民泊施設の大半が撤退し、今はブルーオーシャンの時代に戻りました。



私が運営している施設の稼働率も90％近くを維持しています。
ホテルの稼働率も相変わらず好調なのか、宿泊料が安いという理由で日本人旅行客、出張利用者も民泊施設を利用するようになってきています。

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民泊をやる場合、大阪市には特区民泊という制度があります。
民泊と一言にまとめてしまうと誤解されがちなのですが、現行法で言う民泊とは3種類あります。
①簡易宿所
②特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）
③民泊新法（住宅宿泊事業法）
このいずれかを選択することとなります。

でも、どれが好きなものを選択できるという意味合いではなく、どの認可が取れるのか、それによって申請方法も運営日数も変わってくるということになります。


まず特徴でいうと、①簡易宿所と③民泊新法は1泊2日からでも営業は可能です。
②の特区民泊は2泊3日からの営業しか認められていません。
＊話が行ったり来たりするのを防ぐため、規制関係、申請関係は全て大阪市の場合のお話とさせていただきます。他の自治体はそれぞれ自治体毎で規定が異なりますのでご確認ください。

次に年間の営業日数で見比べますと①簡易宿所と②特区民泊は年間365日フルに営業することが可能です。

でも、③の民泊新法は年間上限180日、自治体によっては土日のみの営業しか認められていなかったりします。

大阪市の場合でも5室以上を営業するときは、小学校の敷地周囲100ｍ以内の場所では月曜日の正午から金曜日の正午まで営業することはできないという規制があります。

問題は許可を取得するためのハードルがどれだけ違うのかという話になりますが、180日規制があるから簡単に取得できるかというとそうでもないというのが現実です。

細かい要件についてはまた別の機会に書きますが、ハードルが対して変わらないのであれば日数制限のない簡易宿所か特区民泊で申請するべきというのが私の見解です。

問題は今日の題名にもしてるように、購入して始めるのか？
それとも賃貸で始めるのかということです。

賃貸の利点は、儲からないと判断したらすぐにやめれること。

逆に問題点は、
家主に民泊を行うことの許可をもらう必要があるということ。
そして、消防設備の導入にあたり工事の許可をもらうこと。
購入した場合は必要のない手間がここでまず生じます。

次に、一般の賃貸を借りるのと同じ賃料では家主は貸してくれないということ。
一棟マンションの一室で行う場合、他の部屋は一般の入居者です。
民泊施設を運営することで、その一般入居者から苦情が寄せられることが安易に想像できます。
その苦情が元で退去に繋がることもあります。
その辺のリスクを補うため、民泊施設として部屋を貸し出す際には通常の賃料よりも3割から5割高く貸し出すことになります。

近頃では許可取得可能な物件については相場の倍ほどの賃料で募集している部屋もあるくらいです。。。

その賃料を支払ってなお利益を出せるのかというのが一番大きな問題になります。
逆に言うと、それでも儲かる物件ならオーナー自らで運営する方がメリットは高くなるので、微妙なラインに設定されていることが多いのが現実です。

購入して始める場合なら、誰かに家賃を払うわけじゃないので採算ベースに乗せれるかどうかは自分（運営会社）次第です。

よく賃貸で貸してくれる物件を探してほしいという依頼があります。
他の不動産屋さんにもたくさんの電話が入ってきているでしょう。
でもね。
確実に利益が見込める民泊可の賃貸物件があったとしたら、オーナーさん自ら、その次に賃貸の担当者が自ら借りませんか？
賃貸の契約費用なんて今どき30万円ほどのものです。
家具一式揃えても60〜70万円あれば始めることは可能です。
これだけ外国人旅行者が日本に押し寄せ、民泊運営のプラットホームが完成している今、そんな川上の情報が入ってきてやらない理由が見当たりません。
もうお判りですよね？

賃貸物件を探すなら誰かに頼ってる時点でスタート地点にも立てません。
自らの努力で手に入れなければならないのが今の民泊です。

昔はなぜ不動産屋さんから民泊可の物件情報が回ってきたか？

今みたいに法規制がなかった時は、まず消防法をクリアする必要がなく（なくって言うのもおかしいけど、そもそも申請するわけじゃないので）物件は無限にありました。
その中からオーナー許可をもらえる物件という選択だけでよかったので（それでも全物件の1％程度）ある程度の物件情報はありました。
その多くの物件情報の中から選択ができたわけです。
賃貸の営業マンも何件も何件も運営することもできませんから、お腹いっぱいになりあぶれた物件が回ってきたわけですね。

でも今は民泊を始めるのに前述のいずれかの許可を取得する必要があります。
先ほど書いたように、全物件のうち民泊許可をくれる物件は1%未満です。
そのうちまず用途地域が当てはまる物件、平米数の規定をクリアできる物件、そして最難関の消防法令適合通知書を発行してもらえる物件はさらに少なくなります。

圧倒的に紹介可能な物件が少なくなった理由が分かったでしょうか？

賃貸が無理なら買うしかない？

買えれば一番いいんです。
購入前に消防法令適合証明が取得できるかどうか、用途地域が当てはまるかどうか、その物件で民泊運営して利益を出せるかどうかの調査を事前に行うこともできますから。

そこで無理と判断すれば買わなければいいだけの話です。

でもそうした条件をクリアできる物件は価格も高くなります。
みんな考えることは同じですよね？

じゃあどうすればいいの？

探せばいいんです。
不動産屋さんに頼むのではなく自分の力で。
自分の足で歩き回って探すのも一つ。
片っ端から電話しまくって物件を探すのも一つ。
でも、どんな物件を探したらいいか分かりませんよね？

また、空き家を見つけたところでどうやって所有者を見つけたらいいかも。

所有者を見つけて直談判すればいいんです。
自分が借主であり、買主になるかもしれないんですから。
無下に断られたりしません。

話は聞いてくれるでしょう。
あとはどう所有者を説得するかだけです。

『どうやって物件を見つけるか？』
『民泊運営が可能な物件をどう見極めるか？』
『どうやって所有者を探すか？』
『どうやって所有者を説得していくか？』


ここが問題なので、そういったお話を

L-style Club内でお話していきたいと思っています。

『えっ？ブログでは教えてくれないの？』
申し訳ございません。

この流れで教えるパターンって商材売るパターンのやつくらいじゃないですか？（笑）

私がお教えするのは特別なことではありませんし、誰でもマネできることです。
でも不動産物件って千差万別ですから、物件毎に内容も許可のハードルも変わってきます。
所有者さんも一人一人別人ですからアプローチ方法も変わってきます。

リアルタイムでその時その時どういう状況なのかを確認しながらでないと、適切なアドバイスを行うことは不可能です。
なので当クラブ内で一緒に探していこうではないでしょうかという話になってしまうのです。

民泊やるには賃貸でやるのがいいか、購入してやるのがいいか？

結論を言うと、
安く借りれるなら賃貸でいいと思うし、安く買えるなら買ってしまえばいい。

問題は安い賃貸物件、売買物件をどうやって見つけるかだけの話なんですよね。

ちなみに私も民泊できる物件、賃貸物件でも購入物件でも、そして建物を一から建築できる土地をも探しています。

逆にそういった物件を発見できれば、自分で借りたり購入しなくても誰かに紹介することは十分可能です。

その情報をお金に換えるチャンスもL-styleClubにはあります。

民泊運営の仕方も物件の探し方もレクチャーします。

目的は多くの仲間を作ることです。

詳しくはこちらのページをご覧ください。

みなさまのご参加お待ちしております。

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