ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

申告

生活保護とパチンコ

生活保護費でパチンコ。
パチンコ屋さんは昼間っから大勢の人たちで賑わっています。

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仕事をしていない若者、現場が休みですることのない職人さん、年金暮らしのお年寄り、その中に生活保護受給者も混じっています。

今まで一生懸命働いてきて、やっと年金生活、こんなお年寄りが昼間っからパチンコやスロットに興じていても全然いいじゃないですかね。

人生のボーナスステージですから、趣味に時間を割いているのと何ら変わりませんので他人が口出しすることではありません。

老後の人生でもう一度アルバイトをして生計を立てなければいけないより、よっぽどマシではないかと思ってしまいます。

でも若者が昼間っからパチンコやスロットに興じるのはダメですよね。

何もすることがないなら働けばいいし、学生さんなら勉強をすればいい。

若い吸収力のある大切な時間をパチンコやスロットに費やすのは人生の浪費です。


例えそこで月に10万勝とうが20万勝とうが、その後の人生でもっと得れたかもしれないチャンスを失ってしまっている可能性すらあります。

他人のことは言えたもんじゃありませんが、私も若いときギャンブルに多大な時間を費やしていました。

あの時そんなことをせずに一心不乱に仕事をしていれば。

またあの時一生懸命勉強して資格や語学の一つや二つ身につけていれば、もっと視野が広がっていたと思います。

というより、今みたいにいい歳をこいて必死で勉強せずにすんだかもしれません。


若いうちの苦労は買ってでもしろ

と言いますが、若いうちに楽したり、しんどいことから逃げると必ずしっぺ返しが来ます。

なので、パチンコ屋さん通いする暇あれば本の一冊でも読んでください。

それだけで何年後かの未来は変わります。


まぁその話は置いておいて、生活保護受給者のパチンコの話です。

『一回支給されたもの、どういう使い方をしてもいいじゃないか。』

『そんなことまで制約されるのか?人権侵害じゃないのか?』

という人もいますが、生活保護を受給している方が仕事をして得た報酬は生活保護費から減額されるということは周知のことだと思います。

ギャンブルで得たお金も同様なのです。


勝ったお金、払い戻しを受けたお金は役所にきちんと申告する義務があります。

負けたお金は生活費からなくなり、払い戻しを受けたお金は行政に返還。

営業所得ではありませんから、当然経費(払い出しを受けるために費やしたお金)も認められません。

つまり、百害あって一利なしなんです。

この申告漏れがあると受給停止ということも本来ならあり得ます。

ただ行政がそこまで踏み込んでいないだけの話です。

なので、そこを周知徹底させるだけでこういった議論さえなくなるはずなんですよね。

手渡し受給の人ならパンフレットも一緒に渡す。

振込入金の人にもパンフレットを配布する。

勝ってもそれは収入にみなされますよという周知が。


タバコを買うのでも身分証の提示が必要です。

パチンコも馬券も20歳未満は購入できないんですから、同様の措置を取ればいいのではないでしょうか?

馬券をネットで購入している人に対して追徴課税を課せられた話が以前ありました。

生活保護者はそういった痕跡を残したくないからいつまでも場外馬券場で購入します。

パチンコも当然匿名での払い戻しなので、ギャンブルに興じます。

匿名性を無くしてもまだやるものなのでしょうか?

ひょっとしてこの免許証から足が付くんじゃないか、こう思っただけでも抑止力が働かないものでしょうか?

自分が稼いだお金ではなく、国費から捻出されているものだという認識に欠けている人に受給資格を与える必要があるのでしょうか?

甚だ疑問に感じています。


生活保護をもらいながら内緒でアルバイトをしている人を今までたくさん見てきました。

もちろんその稼いだお金は懐に入っていくだけで、国庫に返還したという善良な人はほとんど見かけたことがありません。

逆にそれができる人は生活保護から脱却しようとしている人なので、しばらくしたら保護を打ち切り通常生活に復帰しています。

つまり、善良な人ではない人が受給し続けている、そりゃ制度自体が破綻します。

医療費の問題も同様です。

生活保護で病院がタダ。

薬代もかからないので大量にもらって売り捌く、こんなことをしていた人も以前いましたよね。

私は病院に行っても薬を頼む時はジェネリックで頼んでいます。

成分が同じなら安いやつでいいでしょ。

こう思っていつもジェネリックを使うのに、国費で新薬って・・・


重い病の人ならもちろん別ですが、風邪ひいただけでも関係なしでそんな薬使われるとそりゃ医療費もかさみますよね。


そういう人って、国民の権利というものを履き違えているような気がします。

今の時代自宅でできる仕事もたくさんあります。


ネット通販でもホームページやアプリ作成でも。

Tシャツにアイロンプリントで自作したものを販売してお小遣い稼ぎしている主婦もいます。

『パソコンなんかいじったことないから。』

そういう人も多いでしょうが、最初はみんな同じです。

ちょこっとしたお小遣い稼ぎの仕事はいくらでもあります。

生活保護を受給しながら、いつか自立して生計を立てる。

それまでの助けに、というのが本来の趣旨ですよね。

それが一生涯の年金のように、しかも若いうちからもらえる不労所得のように考えている人たちも世の中にはたくさんいます。

誰が支えてくれるのでしょ?

所得の分配とか、高額所得者の税率負担を増やすとかもう限界ですよね。

経済を良くするには、この非労働者をどうやって労働力に変えていくかが大切だと思います。

年金生活者より生活保護受給者の方が所得が多い、フリーターでがっつり働いている人より生活保護受給者の方が収入が多い。

なんだか間違えています。

でも、こんなことを政治家が言おうものならバッシングの嵐です。

政治家は弱者のことを分かってないとか言われて。

だからいつまでも変わらないような気がします。

政治もネット投票にすればいいんですよね。

選挙に足を運ぶのはそうした弱者の皮を被った権利利用者です。

本当の弱者である年金生活者や病に冒されている人は投票に行くのも一苦労です。

もちろん日曜日も関係なしで働かざるを得ない若者も同様です。

セーフティネットがあるというのは日本の誇りです。

でも、そのセーフティネットが近すぎるんですよね。

簡単に手に入ってしまいます。

手に入れれない人は本当の弱者です。

相談に行く相手もいない。

悪知恵も持ち合わせていない。

そんな制度があることも知らない。

逆に、利用している人は知恵を持ち、相談相手がいて、制度をフル活用します。

本当に困っている人を多く助けるためには、困っているフリをする人たちの根絶が必要です。

生活保護受給者は基本的に車の所有ができません。

ただ、理由があれば認められます。

友人名義、他人名義で車を所有している人もたくさんいます。

国費を支給されているわけですから、国会議員の政治資金収支報告書同様、お金の使い道を届けて、誰もが閲覧できる環境を作れば無駄使いもギャンブルに使うこともなくなるのではないですかね?

正直者がバカを見る世の中ではなくて、正直者が得をする世の中になってほしい。

そんな日本に誰か変えてくれないかな?

そんな政治家さんがいたら、力一杯応援するのに。


権利とゴネ得を勘違いしていて、それが通用する世の中。

正直な生き方を格好悪い、損してるという風潮。

武士は食わねど高楊枝

苦しい時でも見栄を張って生きるのが美徳、これが日本人じゃないのですかね?

私たちが小さい頃、生活保護って肩身が狭いものでした。

何なら蔑まれたものでした。

今は生活保護を受けてることを自慢気に話す人たちもいます。

小学校で

『友だちのことを○○君、○○さんと呼びなさい。』

運動会で母子家庭の子どももいるから『教室でお弁当をみんなで食べましょう。』

学校でテストの成績を廊下に貼り出しすることもなくなりました。

成績順にテストを返すようなことも今はしないのでしょう。

平等

社会主義国にしたいならそれでいいのかもしれませんね。

でも、一旦社会に出れば平等な世界などどこにもありません。

アルバイトのシフトでも好き嫌いが出ますよ。(笑)

平和

当然争いごとなどない方がいいに決まっています。

でも、敵はどんな世界にも現れます。

国同士の争い、宗教観の違いでの紛争、それだけでなく仕事で競合同業種との争い、プライベートの話になると恋愛ですらライバルと争わないと勝ち取れません。

北朝鮮のミサイル実験がどんどん行われている中でも加計学園の問題をまだ引っ張ろうとする野党、芸能人の不倫問題ばっかり取り上げるマスコミ、平和ボケしてしまっているのは間違いありません。


何が言いたいのかって?


権利と義務は相反関係にあります。

権利の裏側には必ず相手方の義務が生じます。

権利を主張するからには、義務も果たさなければいけません。

国民の三大義務は

教育

勤労

納税

です。

そして三大権利は

教育を受ける権利

生存権

参政権

です。


権利を主張する前に、主張する人は国民の義務を果たしてから主張すればいいのに。

一度も就労したことがない、一度も納税したことがない人を生活保護の対象にするのもどうかと・・・

外国人の生活保護も問題になっていましたよね。

弱者を救済する保護制度が、弱者のふりをする悪人の食い扶持になっていることに憤りを感じます。

一生懸命年金で生活しようとしているご老人に、病気で苦しんでいる方々にもっと救いの手を差し伸べれるような環境作りが必要ではないでしょうか?

会社を経営していると、病気になったらどうしよう。

会社が経営危機に陥ったらどうしよう。

再就職先なんか見つかるのか?

常に頭の片隅にこういったことがよぎります。

パチンコに興じる時間なんて微塵もありませんし、そんな時間があれば仕事で走り回っています。

仕事をして、納税をして、病院にも行かないのに社会保険料を納め続けています。

せめて年金くらいは予定通り支給してほしいな。

そうじゃないと死ぬまで働き続けなくてはいけません・・・

そのためには企業の在り方と同じで、まず無駄使いをなくさないといけませんよね。

生活保護費の支給額の削減が来年10月から段階的に行われるというニュースが先日出ていましたが、本当に必要な生活費を使った分だけ支給できるように変えれないものですかね?

電子マネーで支給して、利用した経歴がきちんと残るように。

時代は変化しています。

お年寄りが身体が悪くなって買い物に行けないなら、なおさら電子マネーでネット発注で自宅に商品を届けてもらって。

日用生活品の発注が一定時間なければ何か体調に異変があったのか?

そんな管理もできるかもしれません。

それが、孤独死の防止にも役立つかもしれません。

こんなことを考えていても、私に何かできるわけでもないのですが・・・

いい世の中になってほしいな。

いいであり続けてほしいな。

そして、本当に困っている人を救済できる行政であってほしいな。

ただこれだけの話でしたが少々長くなってしまいました。

次回は不動産ネタで頑張ります。(笑)

それでは。


税金って何でこんなに高いのだろう?

最近税金って何でこんなに高いの?
とよく考えます。
職業柄お客様の源泉徴収票を見る機会が多いのですが、引かれている額の多いこと多いこと。
住宅ローン控除を受けている方はともかく、住宅ローンを抱えていなく、夫婦共稼ぎでお子さまのいない世帯はえげつないですよね・・
よくサラリーマンは気楽でいいよね。
ボーナスもあって、有給休暇もあって、休みも多いしと、自営業者の方は愚痴をこぼします。
本当にそうでしょうか?
私も自営業なので、どうしても毎月の売上に波があります。
いい時もあれば悪い時もあります。
休みもなかなか取れなかったりしますし、多少の愚痴も出ます。
でもそれ以上にやり甲斐はありますし、頑張れば頑張るほど生活が豊かになることも想像できるので頑張れるわけです。
決してサラリーマンに夢がないというお話ではありません。
10年前、20年前まではサラリーマンを定年退職して、その退職金で悠々自適の生活をしたり、セカンドライフとしてお店を経営したりという選択肢が持てました。
それは年金である程度の生活費は確保でき、残りは多少の収入もしくは多少の貯蓄があれば実現可能だったからです。
それが今やその年金システムは崩壊しようとしています。
経済が上向きだった頃は年金機構が運用しているお金がお金を生み、安定した年金額を供給できたのでしょうが、今は国債の金利も低下していますし、大部分は株式投資にシフトしてしまっていますから、株をしていない方にとっても株価の下落は死活問題になってきます。
このまま株価が上昇していくことなど到底想像できないので、このままでは年金の運用に失敗しました。
現役世代には年金支給ができなくなりました。
など、とんでもないことが起こることさえ想像しておかないといけません。
社会保険料として徴収されている中にこの厚生年金保険料も含まれているわけです。
今まで納めた保険料返してもらって、自分で運用できないもんですかね?
この保険料ももちろん所得が増えれば納める保険料も上がるわけです。
今までにどれだけ納めたのでしょう?
計算しようと思いましたがぞっとするのでやめました。
もちろん年金は納めた額が多ければ多いほどたくさんの年金をもらえるわけですが、それももらえるということが大前提なわけですよ。
今の時代なかなか死ねないらしいです。
医学が発達し、今までは死んでいた病気でも治ってしまうそうです。
長生きしたご褒美どころか、このままでは長生きが悪いことに思われる世の中になってしまうかもしれません。
どうしましょ?
日本の税制って事細かに分かれていて個人の場合は累進課税になっています。
所得が増えれば増えるほど納税額は増えるわけですが、高所得者の方は大概の場合上手に節税しています。
お金はお金が大好きで、お金がある場所にお金は集まってくるようになっているのですよ。
金融機関もお金持ちにはどんどん融資してくれます。
つまりお金持ちになるには融資してもらえるようになればいいということです。
簡単でしたね。
お金持ちはうまく節税しながら融資を引っ張ります。
見習わないといけません。
節税する方法はたくさんあります。
節税の中で所得を誤魔化すことが一番良くありません。
自営業者の人はよくそのパターンを見かけるのですが、そうなると税金は払わなくてよくなりますが融資を受けることができません。
融資受けるときに申告すればいいのでしょとよく言われますが、そんな訳がないでしょ。
そんな都合良くいくなら誰も申告しませんよ。
うまく融資を引き出そうとすると、うまく申告していく必要があります。
何事も計画的に。
ですよね。

不動産投資は一年計画、二年計画ではなくて、五年、十年スパンで考えるのがベストです。
長期計画で資産を増やしましょうね。

不動産収入、つまり家賃収入の経費計上の話

先日からこのブログで投資用ワンルームのお話をさせていただきました。

なぜ今でも投資用ワンルームが売れているのかというお話です。

売れるカラクリと売るターゲットが明確なのですよね。

よくセミナーでもサラリーマン年収700万円以上の方が対象ですと書いてあるセミナー、内容を読まなくてもアプローチ方法が分かってしまいます。

このブログを読んでいただいているお客さまも理解できたのではないでしょうか?

魔法の経費『減価償却費』を活用した手法です。

でも、この魔法の経費には副作用があるのをご存知ですか?

劇薬には副作用があります。

日本の税金の仕組みってよくできていて、計算方法もかなり複雑です。

よくこんな仕組みを考え付くなといつも感心させられます。

減価償却は経費を前倒しするもの。

毎年の不動産所得の申告時にはとても有効です。

でも、忘れてはいけないのがあくまで前倒しするということ。

例えば年間50万円を減価償却するとすれば、毎年30万円づつ不動産の帳簿価格が減っていくというものです。

例えば前回の新築の物件で考えていくことにします。

2,000万円で購入した不動産があって、その不動産をまず土地部分と建物部分に分けます。

土地が200万円、建物が1,800万円です。

そのうち建物本体が1,260万円、付属設備が540万円で考えました。

それぞれ47年と15年の償却でした。

建物本体の初年度の減価償却費が277,200円、付属設備部分が361,800円という計算でしたので、

つまり年間639,000円を減価償却費として計上できますねというお話でした。

5年後のことを考えると、単純計算で320万円ほど減価償却したことになります。

これがどう跳ね返ってくるかって??

帳簿価格ではこの320万円分減額されていることになります。

つまり土地価格の200万円はそのまま、建物部分が1,480万円まで下がっているということです。

何か問題でも??

売却した時に問題が発生します。

損して売却すれば関係ないのですが、残債以上で売却した場合不動産譲渡所得が発生するケースが出てきます。

仮に購入価格と同じ2,000万円で売却できたとしましょう。

不動産譲渡所得を計算する場合、まず次の計算式で計算します。

不動産譲渡価格(売却金額)-取得費-譲渡費用

この取得費の中には物件取得代金が含まれるのですが、前記の場合だとこの物件取得代金が2,000万円でなく土地200万円、建物1,480万円の合計1,680万円で計算することになります。

その他の取得費としては、取得時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、登録免許税、不動産取得税が含まれます。

また譲渡費用にも売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代は含むことができます。

ただし、売却の時の登録免許税は費用に計上できないのです。

なぜなら、売却の時にかかる登録免許税は抵当権等の抹消費用のみです。

抵当権抹消するのは売却とは関係ない費用ですよと言われてしまうのです。

でも安心してください。

投資用不動産の場合、賃貸収入からこの抹消費用の経費は控除することができます。

どこで引くことができるかという問題だけなのでここはあまり気にしないでくださいね。

購入時の諸費用が5%、100万円ほどかかり、売却時の諸費用が3%、60万円かかったとしたら、計算式は

2,000万円-(1,680万円+100万円)-60万円となります。

つまり、160万円に対して不動産譲渡所得が課税されることになります。

あれ??

大したことないな。(笑)

長期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年を超えているもの)で住民税を合わせて20.315%

短期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年以下)で39.63%

つまり、160万円に対して短期譲渡でも634,080円ということですね。

その間に得た税金還付の額を考えると安いものでした。

新築で買って同じ価格で売れることなどなかなかないですから心配ないですね。

というよりも、そんなことが起こるのなら税金払ってでもラッキーなので売ってしまいましょう。

今日のテーマはこの話ではないので本題に移ります。

賃貸収入、家賃収入に計上できる経費のお話です。

収入は、家賃以外にもあります。

礼金です。

礼金というのは、もらった時点で返却する予定のないお金なので収入に計上します。

対して敷金の部分は返却することを前提としていますので、この時点では収入として計上はしません。

そのほか、水道代、電気代など如何なる名目でも徴収しているものはすべて一旦、収入で計上することになります。

例外として管理費部分は別途徴収し、使用した管理費部分以外の部分は預り金で処理すれば家賃収入を下げれますよという税理士さんもいましたが、実際はどうなのでしょう?

このあたりのお話は税理士さんに別途ご相談くださいね。

次に経費の部分です。

1)固定資産税、都市計画税

2)管理手数料

3)分譲マンションの場合は管理費、修繕積立金

4)修繕費(内装工事費用等)

5)募集にかかった経費(広告宣伝費、仲介手数料等)

6)損害保険料(これは長期で加入していた場合は1年ごとの経費のみ計上できます。年度途中で加入した場合は月割で計算します)

7)水道代、電気代、ガス代などの光熱費

8)エレベーター等設備の点検費

9)清掃費、ごみ収集などの費用

10)弁護士さん、税理士さんなどへの報酬

11)借入金がある場合はその利子部分(元本返済部分は経費に算入できません)

12)消耗品などの雑費

13)物件調査、物件チェックなどで使う交通費

14)物件管理上必要な車両費

15)法人の場合は事業税

16)そして減価償却費

それ以外にも物件購入に際してかかった経費のうち、以下のものも経費計上することができます。

17)売買契約時の印紙代

18)不動産取得税

19)購入時の登録免許税

これらの費用も不動産収入の費用として計上することができます。

ここまで書くともうすでにお気づきの方もおられると思いますが、初年度の不動産収入って必ずと言っていいほど赤字になります。

個人の場合は申告対象は1月1日~12月31日までの所得、経費です。

1月1日に決済をすることなどまずありません。

年度途中で購入した場合、減価償却などの費用も月割にはなってしまいますが、家賃収入も当然取得してからの計算になります。

でも、不動産取得税、印紙代、登録免許税はそのまま計上できます。

これで帳簿上の話ですが、この物件単体で見て赤字の不動産収入にならないということがなかなか起こりません。

つまり毎年投資用不動産を買い増ししている限り、赤字申告で税金還付ということも可能になります。

決算書、申告書は赤字はダメって言ってませんでした??

はい。以前そのようなお話はさせていただきました。

実際にその通りです。

でも、申告書、決算書の内容によるのです。

法人の場合は事業として運営するわけですから赤字は望ましくはありません。

でも個人の場合、不動産を購入している年度で赤字が出るということは金融機関のほうでも理解している話です。

しかも、不動産の帳簿価格自体は減少していっている話なので、売却した時に含み益があることも察することができます。

それに最近ではサラリーマンの方が税金還付の目的で不動産を購入するということは周知の事実ですので特に問題になることは少ないのではないでしょうか?

でもキャッシュフローをきちんと生んでいることは証明しておく必要がありますよね。

キャッシュフローでマイナスになってしまっていれば、本業のお給料から毎月お金が流出していることになってしまいますので、そこはプラスには必ずしておきたいですよね。

うまく税理士さんなどを活用して、キャッシュフローを生みながら帳簿上で赤字を出すというのが理想です。

不動産投資は勉強すればするほど、知識を身に着ければつけるほど物件の見方が変わってきます。

ある人が見て全然魅力的でない物件も、別の人が見ればとても魅力的になることってあるのです。

自分にとってだけ最良の物件、自分にとっては有効活用できそうな物件を見つけることが安くでいい物件を購入できる秘訣です。

だって誰が見てもいい物件って高いですからね。

見る角度を変えてみると面白いですよ。

今までスルーしていた物件をもう一度見返してみてください。

思わぬ掘り出し物が見つかるかもしれませんよ。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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