ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

申請

法人登記する時に号室まで表記してますか?

先日事務所の本店移転登記が完了しました。
って言っても、提出したのは8/13、本店移転日は8/12になっています。

本店移転の登記は移転した日から2週間以内とされていますが、その移転日は自己申告。
なので、実際に移転した日でなくても構いません。
うちの場合は、不動産の免許の移転も必要で、その移転手続きには新しく住所変更した謄本(履歴事項証明書)が必要になります。
法務局に移転登記の申請をして約2週間(今回は8日間で出来上がりました)必要で、今月中には宅建免許の変更も終わらせたかったので、この日付になってしまいました。

移転手続きの段取りとしては、まず法務局の管轄が変わるか変わらないかで変わってきます。
うちの場合は同じ管轄区域内だったので、会社の定款を確認します。
その定款の中に
『本店を◯◯市に置く。』
という項目があり、それが移転先にも該当するかどうかの確認をしました。

これを細かく◯◯市◯◯区に置くと書いてしまうと、事務所の引越しに伴って定款の変更も必要になりますので、ちょっと面倒くさいことになってしまいます。
うちの場合は、『大阪市に置く』となっていましたので、定款変更なしでそのまま提出できました。

移転登記を提出するのは、本店がある管轄法務局です。
そこに本店移転登記申請書というものを提出します。

本店移転登記申請書-1


本店移転登記申請書

こういうWordで作った文書を提出するわけですが、書式は決まっていても「この書式を使いなさい」というわけではありませんので自分で作れてしまいます。

あとは、ここに書いてあるように株主が複数いる場合は株主総会議事録、取締役がいる場合は取締役会議議事録を一緒に提出します。

今日の本題は、この登記すべき事項に記載する住所のことです。

以前の本店登記された住所は、大阪市浪速区敷津東3丁目5番15号KSプラザ102号となっています。
もっと言えば、最初株式会社ライフコンサルティングを設立した住所は自宅でした。
ご丁寧に部屋番号まで登記していました。
号室まで入れる必要がないということを知ったのは今回が初めてでした。(笑)

それは、今回の移転先が3階、4階、5階と3フロア使用する事務所だったため、
『どう表記したらいいですか?』
と、法務局に尋ねたことで分かったのです。。。

返ってきた答えは、
『登記する(記載する)住所は住居表示まででいいですよ。ビル名も号室も階数も、記載するかどうかは自由です』
『えっ。そうなんですか?』
『はい。記載してもいいし、〇番〇号だけでも結構です。』

そうなんですね・・・

今まで住所をすべて晒していました。
まあ、何か不具合があったわけでもないのでいいのですが・・・

今回は、3階・4階・5階と表記しようか悩んだんですが、宅建業以外の仕事もするかもしれませんし、その時に記載がないほうが便利そうなので、住居表示まででとどめときました。

法務局への申請が終われば、登記完了して謄本を取得できるようになるまで待ちます。

申請にかかる費用は3万円(登録免許税)。
司法書士さんに頼めばいくら取られるのでしょうか?
2、3万円は登録免許税と別に取られてしまうのでしょうか?
自分でできることはできる限り自分でしましょう。
2万円は道端に落ちていませんからね。。

今回は提出後8日ほどで、完了したので新しく住所変更された履歴事項証明書を持って府庁へ行きました。
その届け出の書類の書き方はまた次回。




大阪市特区民泊申請のやり方

現在、大阪市の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(特区民泊)の申請準備中です。




特区民泊の申請って難しいんじゃないと思っている方がとても多いので、行政書士に依頼しなくても自分で申請できるようにレクチャーしたいと思います。

まず、申請にあたってはそもそも営業可能な物件かどうかの判断が必要です。

誰にでも分かるので、まずこちらは自分で調べてみましょう。

①実施できる地域かどうか?

原則として『ホテル・旅館』の建築ができる用途地域である必要があります。

第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・第一種住居地域(3,000平米以下)に該当するかどうか、ここをまずチェックしましょう。



実施区域

この地域内に該当していなければ残念ながら特区民泊の申請は不可能です。

もちろん、簡易宿所などの営業もできません。

ただ、6月15日から施行される住宅宿泊事業法では、上記用途地域以外の住居系の地域でも営業可能になりますので、該当しなかった場合はそちらで申請することとなります。

住宅宿泊事業法については、こちらの過去の記事をご覧ください。


②床面積が25平米以上あるか?

壁芯25平米以上部屋の広さ(バルコニー含まない)も重要なポイントです。

③浴室、洗面、トイレの設備が整っているか?

浴室、トイレ、洗面は一緒の3点ユニットのタイプでも構いませんが、部屋にあることが前提です。

また、窓や換気扇などの換気環境があることも前提となっています。

これらの条件に合致していれば、大阪市の保健所に事前相談の予約を入れます。

大阪市保健所 環境衛生監視課(旅館業指導グループ)


事前相談に行く際にはガイドラインと申請の手引きをダウンロードして持参します。

一時期とても混雑していたのですが、現在は一段落ついていますので事前予約から2~3日で事前相談に対応していただけます。

この事前相談に持参するもの

①物件所在地が分かる住宅地図

※近隣住民への周知のための説明会、訪問にいく場所を教えてもらえます

②申請する物件の平面図

※浴室、トイレ、洗面などの設備の要件や物件が申請可能かどうかのチェックをしてもらいます

③賃貸の場合は賃貸借契約書(民泊利用する旨の記載があるもの。ない場合は貸主、所有者の承諾書)、自己所有の場合は建物の登記簿謄本

※使用権原があるかどうかの判断と建物が申請可能な建物かのチェックをしてもらいます

申請に必要な書類を指摘してもらい、準備します。

ここからがスタートです。

まず特区民泊の一番のハードルは消防署に発行してもらう消防法令適合通知書です。

この適合通知書が発行してもらえる物件かどうかを消防署に確認しに行く作業が次のステップです。

①管轄の消防署に連絡し、事前相談の予約を入れます。

※こちらは基本平日の午前中となっていますが、消防署が手すきのときは午後からも対応してくれます。

②物件所在地の地図、平面図、賃貸の場合は賃貸借契約書と所有者の委任状、自己保有の場合は建物の登記簿謄本と本人確認書類(法人の場合は履歴事項証明書)を持参します。

既存の建物なら、現在届出している消防設備、消防点検の記録を閲覧します。

この時点で不備がある場合は、その不備の設備を全て改善しないと適合通知書は発行してもらえません。

不備がない場合でも、共同住宅と旅館業では消防設備の基準が異なってくるので、追加で必要な消防設備が何かを確認します。

11階建以上の建物の場合、共同住宅なら11階以上の部分のみスプリンクラーが設置要なのですが、旅館業の場合は全館、全部屋に設置が必要になる場合がありますので注意が必要です。

もう一つマンションの一室で民泊営業を行う場合、自己所有の場合は問題がないのですが、賃貸物件の場合防火管理者の問題が発生します。

マンション、共同住宅の場合でも床面積が500平米以上になると防火管理者の選任が必要です。

防火管理者は建物所有者が任命しているのですが、

『共同住宅の防火管理はするけど、民泊部分はご勘弁を。』

と言われるケースもあると思われます。

その場合どうするかといえば、民泊部分のみ別の防火管理者を立てることになります。

『防火管理者じゃないし、知り合いにもいないんだけど。。』

そうですよね、普通。

民泊利用する場合は消防上の用途は旅館業の区分になりますので、特定用途という用途区分になります。

その場合、300平米未満は乙種防火管理者、300平米以上は甲種防火管理者の資格が必要です。

甲種防火管理者は乙種防火対象物の管理者にもなれますので、どうせとるなら甲種防火管理者を取得してください。

資格と聞いて、

『あっ。無理だ。』

とあきらめないでください。

基本的には2日間の講習を受ければ取得は可能です。

大阪市の防火管理者の講習はこちらからご覧いただけます。

共同住宅でない場合で収容人数が30人以内の場合は、防火管理者の選任手続きは必要ないので、戸建等で営業開始をする方は必要ございません。

『共同住宅での特区民泊申請のハードルは少し高いんじゃないの?』

こう思った人は正解です。

防火管理者、消防設備の改修工事。

特に現行の共同住宅の場合なら必要のない設備が民泊利用する場合は不可欠になってきます。

その設備投資がどの程度必要なのかを消防署に出向き確認することが必要です。

ここで断念するケースが8割らしいので・・・

であれば、方向転換して戸建で再チャレンジっていうのもありですよね。

もしくは新築で一から建築しちゃうか?

それが一番早かったりしますので。

消防署に提出する書類は次回のブログでご紹介していきます。

そこでは、申請書の書き方もレクチャーしていきますのでまた次回をお楽しみに。




民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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