ほんとうに大丈夫?不動産投資

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申請

特区民泊の一番のネックは消防法

民泊という言葉を最近耳にすることが少なくなってきました。
特別目新しい話でもなくなり、一般的なニュースの話題としては取り上げにくくなっているのかもしれません。
 
現在私は特区民泊の許可を得るため動き回っていますが、消防法というものが既存の建物ではネックになってきており申請手続きが進んでいきません。

市民の命を守る消防としては、やはり厳しい判断になってしまうことは仕方ないのでしょうが、国や自治体(特に大阪市、大阪府)が推進しようとしている民泊制度に逆行しているとも言えます。

問題になるのが、現行の求められる消防設備と従前に求められていた消防設備に相違があるためで、新しく認可を受けようとするとその設備を付け替えてくださいという指導がなされています。

誘導灯をLEDのものに・・・

現行にそった形の誘導灯に変更するように・・・

この辺りはまだ費用負担もそんなに大きくないのでマシですが、平成2年以前の建物と今では口径が違っていたりするので耐圧試験に通らないとか・・・

この辺りを交換しないと消防署の許可が下りないという問題に直面しています。

その設備交換に要する費用は何十万円の世界ではなく、何百万円、場合によっては1000万円を超える費用負担が生じるケースもあります。
 
賃貸で借りて始めようとしている方が負担できる費用ではありませんし、オーナー側が負担できる許容範囲を大きく逸脱します。

仮にオーナー負担でこのような設備を導入したとしたら、この建物をわざわざ一般の方に貸し出すかと言えばそういうことにはなりませんよね。

費用負担をすればその分回収しようと自ら運営していくことになっていくと思われます。
 
なので、今後許可を得れる物件が賃貸に回ってくることは考えにくくなっています。

こうなると、賃貸で始めようとする人はもう無理ですよね・・・

民泊は誰でも参入できるからという理由で爆発的に広がりましたが、結局許可を取って始めようとするには自分の物件で、それなりの費用をかけてしなくてはいけないという結末になりそうです。

まぁ当たり前の話と言えば当たり前の話なのですが、簡単に誰でも儲かる話って存在しません。

やはり、一生懸命儲ける努力をするか、お金を使うかしないとビジネス的には成り立ちませんよね。

でも、逆に既存の物件で始めようとするから無理があるので。

また、賃貸から始めようとするから無理があるのですよね。

借りれないなら、既存の物件で適合しないのなら。

建ててしまえばいいだけの話です。

購入して始めればいいだけの話です。

簡単に言っちゃいましたが・・・

グレーゾーンで行っている人の摘発、調査が今後どういった流れになってくるかどうかは分かりませんが、大手を振って堂々と事業として民泊を始めるのはやはり王道を走らなくてはいけないのかなと。

そう感じています。

1億も2億もかけて一棟もののマンションを建築することはなかなかできませんが、小規模の戸建て程度の物件や小さいアパートくらいなら何とかなるかもしれません。

そういうところからコツコツと始めますか。

こんな話を今日はしましたが、空室対策には民泊は有効です。

ホテルの客室数がまだまだ足りていませんし、外国人旅行客の数はまだまだ増えています。

これを賃貸物件のお客さまにどう変えていくか。

需要があるところにはお金が落ちているわけですから、何とかものにしないといけません。

なので、所有している建物で空室でお困りの方にはまだまだ有効的な手段だと思います。

大阪市の場合、消防法、平米数の問題さえクリアできればあとは特区民泊の申請の障害はほとんどありません。

もし、大阪市内で空室でお困りの物件を所有している方がいらっしゃればお声がけください。

ご相談に乗らせていただきます。

ピンチはチャンスです。

頭打ちかなと思ったところが始まりです。

自分だけでなく、他のみんなも同じ障害にぶち当たっているわけですから、乗り越えたもの勝ちですよね。

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大阪市特区民泊認定施設が40部屋まで増加しています

大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる『特区民泊』の認定施設が増加してきています。

このブログでも再三許認可がしやすくなっているというお話をしましたが、2泊3日に宿泊日数が緩和されてから申請に拍車がかかっているような気がします。

前回お話したように消防の手続きは少し面倒なのですが、所有者の協力さえ得れれば十分許認可を取得することができる内容になっています。

スプリンクラーのお話ですが、私の中で少し誤解があったようで大規模な面積で民泊を運営しない限り11階建のマンションでも、スプリンクラーを新たに設置しなくてはいけないような規定にはなっていませんでした。

平米数の規定等はありますので、詳しいことは直接消防署にお聞きくださいね。

現在認定施設は40部屋にも及んでいます。

概略だけ書き記しますと

1)大阪市中央区島之内 1室 英語対応

2)大阪市北区天神橋 6室 中国語対応

3)大阪市西区京町堀 1室 英語・中国語対応

4)大阪市中央区島之内 6室 英語対応

5)大阪市天王寺区東上町 1室 台湾語対応

6)大阪市浪速区幸町 2室 英語対応

7)大阪市福島区吉野 1室 英語対応

8)大阪市都島区都島南通 2室 英語・中国語対応

9)大阪市浪速区恵美須西 1室 英語対応

10)大阪市生野区新今里 2室 英語対応

11)大阪市西淀川区出来島 1室 中国語対応

12)大阪市港区築港 4室 英語対応

13)大阪市西成区花園南 6室 英語対応

14)大阪市平野区加美正覚寺 1室 中国語対応

15)大阪市東成区大今里南 1室 中国語対応

16)大阪市生野区中川西 1室 中国語対応

17)大阪市北区本庄東 1室 英語・中国語対応

18)大阪市北区本庄東 1室 英語・中国語対応

19)大阪市住之江区安立 1室 英語・中国語対応

1月26日現在の認定施設です。

韓国語対応っていうのないんですね?

韓国人はほぼほぼ中国人と同じくらいの旅行客が訪日していますのであってもよさそうなものなんですが。

範囲も多岐にわたります。

Airbnbだけで募集していたらとても予約が入りそうにない地域の物件もありますので、特区民泊に申請して別のルートでの集客を図るためでもあるのですかね。

この中で知り合いはいなかったので詳細については不明ですが、今後どんどん増えていきそうです。

ところでこちらの物件は大阪市の認定施設ですが、大阪府の特区民泊の方も2泊3日に緩和されているのご存知でした?

この地図の色が付いているところが実施可能な地域なのですが、独自で保健所が設置されている自治体は大阪府の特区民泊の範囲に入りません。

map


なので、大阪市は独自に条例を制定したのです。

その他にも、東大阪市・豊中市・高槻市・枚方市・堺市は独自の保健所があるので特区民泊を行うには大阪市同様議会の承認を経て条例を定める必要があります。

また、松原市・吹田市・交野市は大阪府の条例下に置かれる自治体ですが、実施しないと表明しているので民泊運営が不可の地域になっています。

エリアとして注目したいのは堺市ですよね。

大阪市と同じように特区民泊の条例ができないものですかね?

面白い市場になりそうな気がします。

大阪市は認定施設がやっと40になりましたが、1万あると言われているうちの40ですから、まだ0.4%です。

これが400くらいまで伸びるようになれば、みんな当たり前のように申請する流れはできるのでしょうが、そこまで到達する前に『民泊新法』ができるかもしれません。

こちらはもともと滞在型の民泊を許可しようという動きの中で議論されているものですが、住宅地でもOK,許可ではなく申請だけでOKという形で話が詰められているようです。

年間営業日数は180日以下に制限されるみたいですが、その180日ってどう判断するのでしょうね?

この場合平米数とかの規定や消防法の規定もどうなるのでしょ?

まだまだ流動的ですが、こちらも情報が入り次第お知らせいたします。

私の許可申請物語はまだ続いています。

消防の申請で現在STOPしていますが、そちらが解決し次第近隣説明会等の段取りに移っていきますので、そちらにもご期待ください。

大阪市特区民泊申請進行状況。消防署に行ってきました。

先日ブログで書いた通り大阪市『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業』いわゆる『特区民泊』の申請に向けて大阪市保健所と消防署に足繁く通っています。

まだ相談に行かれた方もそんなに多くはないでしょうから、今日はその手続きと何の書類が必要かについて書いていきます。

大阪市の特区民泊申請にあたり、まず要件を満たしている物件かの確認が必要です。

最初に確認するのは実施地域内にあるのか否か

確認するのはこちらをクリックしていただければ大きな画像で大阪市の実施地域がご覧いただけます。

実施区域

この該当地域に該当していなければ申請は無理です。

大阪市の中心地域はほとんど網羅していますが、郊外の住宅地では実施不可となっていますので注意が必要です。

次に平米数の要件です。

25平米以上というのが現在の判断基準です。

25平米未満でもまるっきり不可能ではありませんが、建物の構造によってはどうすることもできない場合もありますので個別にまたご相談ください。

次にオーナー、管理会社の承諾書もしくは賃貸借契約書に民泊使用OKとなっていることが必要です。

分譲マンションの1室で行う場合は、現段階では管理組合の承諾書が必要です

ここでオーナーと書いたのは転貸契約の場合、貸主との間の契約書だけではダメだからです。

Aというオーナー様から建物または個別の部屋を借上げしているB、このBから部屋を借りているCが許可申請しようとした場合、BとCとの間に交わされた賃貸借契約書(この場合厳密にいうと転貸借契約書になる)上で民泊OKとなっているだけでは許可が下りません。

この場合ならBとCとの賃貸借契約書、AとBの賃貸借契約書も必要です。

そのAとBとの間で交わされた賃貸借契約書(厳密にいうと原賃貸借契約書、原転貸借契約書ともいう)も添付が必要です。

その中にも民泊許可、民泊OKという文面が入っていなければいけません。

転貸許可という文面だけでは認めてくれません。

というのも、もともと転貸借契約(サブリース)自体が転貸すること前提の契約だからです。

でも今回は旅行客を宿泊するための施設。

その施設としての使用を許可しているという文面が必要だということです。

賃貸物件でもオーナー許可・管理会社許可の物件で運営していく場合にはこの書面関係は問題なくもらえるでしょうが、オーナーに内緒でやっている場合は当然承諾書など取れるわけがありませんのでこの時点で不可能になります。

ちなみに自分が所有している物件で申請する場合には、自分の所有物と分かる書類(登記簿謄本の原本)があればそれで充分です。

近隣住民への周知、ゴミの収集とかの問題はこの先の話ですが、まずこの要件をクリアできていれば次は消防の方の問題ですので、そちらの話に移ります。

その物件の管轄エリアの消防署にまず電話をします。

突然訪問しても対応可能なのか、事前予約が必要なのかを確認します。

各区ごとに分かれています。

消防署の見解はどこの消防署でも同じですがエリア内の建物資料しか置いていませんので、担当消防署に足を運ぶこととなります。

ここで確認することは

1)民泊を運営しようとしている建物でどんな消防設備が必要なのか?

2)すでに建物に備わっているのか、それとも追加の消防設備が必要なのかということです。

消防設備というものは、ホームセンターで売っているものではありませんから新たな消防設備の追加が必要だということになれば多大な費用が必要になります。

大きな負担要素としては、『自家発電機』『スプリンクラー』『自動火災報知機』が挙げられますが、あとからスプリンクラー、自家発電機が必要となってしまうと莫大な費用が発生しますので民泊運営は現実的ではなくなってしまいます。

スプリンクラーが必要な設備としては11階建て以上の建物になるのですが、一般の賃貸住宅でも11階建て以上の部分にはスプリンクラーが必要です。

ただし、民泊運営をするとなれば全戸に設置する必要が生じます。

1階から10階部分にも設置するとなれば大変な時間と費用が発生することとなりますのであきらめざるを得ません。

でも、民泊運営部分と店舗部分を合わせて建物面積の1/10以下もしくは300平米未満ならこの規定に該当しないということなのでそこまで達するまでなら可能かもしれません。

こうした細かい内容を聞きに行く必要があるのですよね。

なので、消防署に足を運ぶ必要があるのです。

また自動火災報知機は建物の階数に関係なく必要です。

この自動火災報知機も延床面積500平米以上の共同住宅なら、もともと必要な設備になっています。

なので申請に当たり特別新しく必要な設備にはなりません。

でも逆にいうと500平米未満の建物なら最初の時点で付いていませんので新たな設置が必要です。

自分が運営しようとしている部屋で、どんな設備が必要になるのかを知るというのが消防署に足を運ぶ理由です。

自動火災報知機も無線式のものと配線式のものがあり、無線式のものでも最低20万円程度は必要になりますので決して安いものではありません。

全戸に導入が必要という話になれば多大な費用負担になりますのでこれも現実的ではなくなりますね。

ここまでは物件住所を記入して、物件名を示唆すれば建物全体の内容を見て教えてもらうことができますが、それだけではありません。

特区民泊申請に当たっては『消防法令適合通知書』というものが必要です。

この消防法令適合通知書を発行してもらうためには『消防設備等点検報告』が適正に行われているかどうかのチェックが行われます。

消防設備点検報告の内容については、個人情報を開示するということになりますので所有者の『委任状』が必要となります。

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委任状を持って情報開示をしてもらうわけですが、通常1年に1回、もしくは3年に1回、共同住宅でも消防点検の報告書を消防署に出す義務があるのですが、報告書内で消防設備に不備があったところで改善しなさいよという通知は来ますが重大な不備以外ならそのまま放置しているケースが少なくはありません。

例えば消火器の有効期限が切れているので改善しなさいとか、誘導灯の電気が切れているので交換しておきなさいというようなことです。

これらに不備があるままだと、消防法令適合証明書が発行されません。

ここは賃貸住宅で申請をする場合の一つのハードルになりそうです。

オーナーさんとすれば、今すぐに交換しなくていいものをすぐに交換してくれと言われるわけですので協力的になってくれない可能性が生じます。

ただそのまま放置しておいて万一火災の時に消防設備の不備で被害が拡大した、死亡事故が起こったということになれば建物の所有者としての賠償問題にもなりますので、本来ならすぐに改善すべきなのですがご理解をいただくのは容易くないかもしれません。

相談に来られた方もこの時点であきらめる方も少なくはないようです。

次に防火管理者の設置が必要です。

マンションなど共同住宅の場合、もともと防火管理者が設置されている場合もありますが防火管理者がいる場合でも『民泊部分まで責任が取れない。』と言われることがあります。

その場合、民泊部分と共同住宅部分で別々に防火管理者を立てることも可能です。

防火管理者になるには消防署の方で防火管理の新規講習の受講の申し込みをする必要があります。

今回、私も防火管理者の受講をいたします。

受講料は8,000円。

2日間の講習が必要です。

10時から16時までの講習なので結構みっちりですね。

既存の防火管理者が民泊部分も引き受けてくれるということならば受講の必要はありません。

受講する場合、2週間以上先の講習予約しかできませんので、早めに予約が必要になります。

今日のところはここまでの進行状況です。

防火管理者の講習が終わり、そこから消防法令適合通知書の発行申請に移っていくことになりますので、それまでに消防設備の不備の改善をする必要があります。

今回申請しようとしているのは賃貸物件なので、そこまで協力がいただけるかどうかが分かりませんが、ご協力いただけたならまた追加で進行状況をお知らせしますね。

無理なら申請をあきらめます。

ただこのハードルを越えることができれば『合法民泊物件』ということになりますので、オーナーさま自身も運営可能になりますし、賃貸物件で民泊運営を考えている方にとってはとても魅力的な物件になりますので賃料UPも見込め、オーナー様側にとっては収益UPの大きなチャンスになります。

収益向上の一つの方法として、また賃貸住宅の有効的な活用方法の一つとして何とかチャレンジしたいのですよね。

何とかご協力いただけないでしょうかオーナー様。(笑)

今回思ったのですが、やはり一から建築して始めるのが一番簡単です。

既存物件でオーナーの全面的協力が得れる物件を探すのか,購入して始めるかですよね。

でももし購入して始めるなら、事前にどういった消防設備が入っているかの確認をしてください。

ちなみに今、民泊運営可能な消防設備を導入した新築物件を建築する案件をいただいております。

ご購入で始めてみようかなと思っているかたは是非ご相談ください。

融資の方ももちろんご紹介いたしますので。

それではまた後日、この結果をお楽しみに。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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