ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

申請

大阪市特区民泊申請ってそんなに難しいの?



Twitterで大阪市の吉村市長をフォローしています。

Facebookでもたまにこうして登場してくるのですが、吉村市長って、大阪維新って大阪の改革、革新に向けて目一杯活動していることがよく分かる。

 保守的な人には批判されやすい政策も多いと思いますが、私たちの世代以降の人たちは保守的な考えでは生きていけません。
社会保障の問題はもちろん、世界の中で競争力のなくなった企業、終身雇用が崩壊した今の日本では何か新しいものにチャレンジしていかなければ未来は開けません。

『特区民泊』の取り組みはまさにその一つです。

大阪府に引き続き大阪市でも民泊条例が施行されています。
しかも今年の1月1日から6泊7日の宿泊日数制限が2泊3日に緩和されました。

これは今のところ大阪市だけです。

しかも今回の吉村市長の発言で受け止めれることとして、特区民泊の制度は違法民泊を取り締まるための制度ではなく、違法民泊を届出したきちんとした民泊に切り替えるための制度だということです。

すでに運営している方からすると、
『今まで何の届出もいらなかったのに、新たに手続きが必要だ。そんなの余計な費用もかかるし、それ以上に面倒だ。』
ということなのでしょうが、私自身も今特区民泊の申請をするべく手続きを進行中です。

その詳細についてはまた後日ブログでも公開しますが、そもそもこの『特区民泊』、消防法上でも旅館業のくくりに入れられてしまいます。
宿泊料を受け取ってお客様を滞在させるわけですから、そういう解釈になっているわけですが、そもそも『業』と名のつくもの、旅館業だけでなく宅建業、建設業もそうですが手続きは煩雑です。

私は今まで宅建業の申請で支店申請も含め何度も行なっています。
でもそんなに簡単なものではありません。
何度かやっていると段取りとか要領が分かってきますから何度も何度も足を運ぶことは少なくなります。
でも最初の申請の時は役所の届出だけでなく、法務局等で書類の取り寄せなど何度も何度もいろいろなところへ足を運びました。

今回の特区民泊の申請って、ほとんどの方が初めての申請ですから当然要領はつかめていないわけで、何度も保健所や消防署に足を運ぶことになるでしょう。

当たり前の話ですよ。

それがイヤならやらなければいい。
やらなければというのは申請しなければではなく、そもそもそういったことに関わることをやめた方がいいということです。
宅建業の申請の方法が分からなければ、行政書士の先生に頼んだり、司法書士の先生に頼んだりしますよね?
申請の仕方が分からないからやめとこうとはならないでしょうし、免許なしで不動産屋さんを開業しようとは間違えても思わないでしょう。

なのにどうして今回の特区民泊の申請が難しいから申請を出すことをやめて、闇のまま営業しようということになるのでしょう?

本当に消防署や保健所に聞きにいっていますか?

誰かに難しそうだからと聞いただけではありませんか?

民泊の代行をされている会社の中でも程度の低い会社はたくさんあります。
というより、ほとんどがそうでしょう。

申請の仕方すら知らない。
どんな書類が必要かすら知らない。

大阪市内は25平米という広さの規定があります。

実はこの大阪市内にあると言われている民泊の数は8,000件とも1万件とも言われています。
そのほとんどが25平米未満の物件です。
たぶんこの25平米を超えている物件は半分もないでしょう。
そして半分以上が分譲マンションの一室で行われています。
これも現段階では管理組合の承諾書が必要ですから許可申請はできません。

つまり、申請可能の物件は一割もないと思った方がいいと思います。

でも逆に申請可能の物件を所有している方ならビッグチャンスなのかもしれません。

申請できる大まかな条件を書いておきます。
⑴大阪市内の物件である
⑵特区民泊の実施区域内である。
商業地域、近隣商業地域、準住居地域、準工業地域、第2種住居地域、第1種住居地域内である。
⑶25平米以上
⑷建物延床面積(マンション全体の建物延床面積)が500平米以上
⑸所有者もしくはオーナーさん許可の物件であること。
この全てに当てはまっていれば申請することはほとんどの場合可能です。
また戸建住宅の場合、消防設備の投資さえすることができれば可能です。

逆にそうした物件を取得して始めることも可能になってきます。
賃貸物件でも申請可能な物件もあります。
まぁ普通に考えれば申請可能な物件ならオーナー自ら申請しちゃいますので、それをわざわざ賃貸人に貸す必要性は少なくなりますよね。

民泊はまだ新しい市場です。
すでに参入している人でも確固たる地位を確立している人は多くありません。
そんな世界だからこそ魅力があるのであり、チャンスがあるのではないでしょうか?

他の自治体に比べて大阪市内の取り組みは秀でています。
もともと京都のように観光地が多いわけでも、北海道や沖縄のようにリゾート地ではありません。
でも、京都にも神戸にも奈良にも行きやすい非常に優れた立地を持っています。
そして関西国際空港という世界中から観光客を誘致してくれている空港も存在します。
大阪万博、カジノ、夢のあるプランをどんどん打ち出してくれています。

これに乗っからなければ損じゃないですか?
でもさすがに非合法では、そうした政策に乗っかっていけるわけがありません。

なのできちんと許可申請すべきなのです。
面倒くさくても、手間がかかろうとも。

申請方法、申請の進行状況については順次UPしていきますのでお楽しみに。

いつかこんな民泊したいのですよね。


田舎の売り物にならない古家で、海外からのお客様で満杯にする。
夢があるでしょ。

そのためには、まずとりあえず第一歩を踏み出さなければ前には進めませんからね。

そのための一歩です。

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『特区民泊』『簡易宿所』申請には消防法令への適合が必要です。

昨日書いた記事の続きです。

『特区民泊』と『簡易宿所』の違いについて、申請するならどっちがいいのか?

また自分が申請しようと思ったらどちらがいいのかと考えて書いたものでした。

いずれで申請するにも、『消防法』の規制が一番のネックにはなってきます。

従来の住居から『特区民泊』『簡易宿所』どちらを申請するにしても、消防の点検をクリアする必要があります。

何が問題かって?

問題は、住宅の消防ではなく旅館業としての消防設備が求められているという点にあります。

違いは以下の表の通りです。

これは、大阪府の特区民泊の説明会で配られていたものと同じものです。

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まず、自動火災報知機。

あまり耳にしたこともないものかと思いますが、自宅に備え付けられているものは家庭用火災報知器で、今回求められているものとは異なります。

この自動火災報知機、通称自火報(ジカホウ)と呼ばれる設備です。

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マンションとかのエントランスで見かけたことがありませんか?

部屋の中にある警報機と連動していて、万一の際に通報、警報を行ってもらう消防設備です。

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管理室や配電盤にこういった設備が備え付けられていたります。

種類はいくつかありますので、この写真のようなものが必ず必要なわけではありませんが戸建の場合でも自動火災報知機が必要になります。

この場合はもう少し簡易のものでもいいので、費用は20万円~30万円くらいといったところでしょうか?

共同住宅、賃貸住宅でも延床面積500平米以上なら自動火災報知機の設置は義務付けられています。

なので、そうした物件であれば既存の物件で,改めてこのために設置する必要はないということになります。

ただし、ここで気を付けていただきたいのが延床面積500平米以下、300平米以上の物件です。

この場合、もともと自動火災報知機が設置されていませんので改めて設置する必要があります。

民泊をしない部屋にも全戸取り付けが必要なので多大な費用が発生することになります。

あまり現実的ではありませんので、中古物件で行う場合はこの延床面積には注視しておく必要がありますね。

また延床面積が300平米ない場合でも、11階以上の場合はこの自動火災報知機の設置が義務付けられています。

次に誘導灯の設置も義務付けられます。

こちらも共同住宅(一般の賃貸住宅)の場合なら11階以上に設置が義務付けられていますが、旅館業となると全部に設置が必要になります。

一戸建でも設置が必要になりますので注意が必要です。

この誘導灯はネットでも売られています。

安いものなら5,000円台からありますが、どの程度のものが求められるかは各消防署にご確認くださいね。



最後にスプリンクラー設備が必要になる場合があります。

一般の賃貸住宅では11階以上の階に義務付けられているだけなのですが、旅館業のくくりとなると

延床面積6,000平米以上という規定も加わるので注意が必要です。

あと、戸建ての場合は150平米以上になると消火器も必要です。

消火器はネットでも3,000円ほどで売っています。


消防法に関係なく緊急の場合に備えて置いておいてもいいかもしれませんね。

特区民泊、簡易宿所いずれの申請もこの消防法が一番のハードルになると予想されますので、ここさえきちんとチェックしておけば申請も問題なくできるのではないかなと考えています。

合法的に民泊をする方法を今一生懸命模索しています。

自分で申請してやってみようかとも思っています。

ぜひその時はこの件についてこのブログで書いていきますね。

それではまた。

大阪市の民泊条例について考えてみると

昨日に引き続き、本日も特区民泊の説明会が行われています。

説明会での内容ですが、昨日も公開した通りです。
詳しくはこちらをご覧ください。
http://life-consulting.blog.jp/archives/1061679135.html

分譲マンションの民泊申請が困難であるという見解を書きましたが、実際今後はどういった動きになっていくのでしょう?

分譲マンションで民泊運営を申請する際には

『民泊』使用可能であると記載してある管理規約か、管理組合の承諾書が必要になっています。

区分所有の所有者の許可だけでは申請が不可能になっています。

管理組合が許可することなどないのではないかと昨日は書きました。

今でも同じ感想です。

というのも、管理組合の出す書類には

○○マンション管理組合理事長○○ 印

といったような書類になります。

民泊許可を得た物件はホームページ上で公表することになっています。

つまり、水面下で行われることがありません。

理事長といってもそのマンション区分所有者の一人です。

その人が責任を負い、許可するリスクを取れるのでしょうか?

もちろん、通常であれば総会の承認を得る過程を踏む必要があるでしょう。

総会を開催したとして、過半数以上の承認が得れるでしょうか?

管理規約の変更というわけではないですから3/4以上の議決権が必要ではないと思います。

ただ、総会の出席者、委任状提出者の過半数の同意を得ることって容易くはないと思っています。

なぜなら、総会って居住している人しかほとんど出席しないからです。

居住している人は民泊運営している人ではないですから、どちらかというと反対意見の方が多いはずです。

かたや賛成している区分所有者は他人に貸し出したり、投資用として所有している立場の方が多いように思えます。

こういう人って、マンションの管理運営にあまり興味がないのですよね。

委任状も送らず、静観している人が多かったりします。

そもそもマンションの総会の出席者の数はさすがに見ればわかるので誤魔化してはいないでしょうが、委任状の数、議決権の総数は怪しいものです。

民泊許可が不利益だと思っている人がいたとして、もし管理組合の決議で承諾書を出すという話になった時に反対派はどうした行動に出るでしょうか?

そうしたことを考えると理事長の立場でその書類にハンコを押すのをためらいませんかね?

個人的には賛成派ですよ。

もちろん自分が居住しているマンションでもです。

だって、明らかに収益性が向上するわけです。

今まで自分が居住しなくなった場合の選択肢は、売却するか賃貸に出すかだけでした。

それが民泊をできるという選択肢が出来れば、家賃以上に稼ぐことができるわけです。

例えばなんば駅周辺にマンションがあったとして、60平米、築10年としましょう。

ファミリータイプのマンションでも通常の賃料は15~16万くらいでしょうか?

タワーマンションなら20万円。

これが民泊で回すと、40万、タワーマンションなら50万円、60万円の売り上げ予測はたちます。

売値で、3,000万円。タワーマンションで4,000万円。

ここから逆算しても16%、20%近い利回りが期待できます。

今の築10年の一棟マンションの利回り相場は6%~7%です。

なんば駅周辺なら6%の利回りが期待できる一棟ものマンションは皆無です。

そこから考えると、売価自体が3,000万円が4,000万円に、4,000万円が5,000万円、6,000万円に変わってもおかしくはありません。

個人的な意見でいうと、

『イヤなら売却して違うマンションに移ればいいじゃないですか?いい価格で売却できますよ。』

『逆に反対しているマンションなら以前の相場のままで購入できますし、民泊をやろうとする人もいないですよ。』

と思っています。

でもそれを居住者全員を説得することはかなり至難の業ですよね。

元々私は今のマンションに永住しようと思って購入していなかったのでこういう意見ですが、最期の棲み処だと思って購入している人もいるわけですよね。

実際にそうした成功例が出てこないことにはなかなか納得はしてくれないでしょうね。

居住する人は一人もいなくなり、ホテル化してしまう可能性すらあります。

管理組合側の立場からすると、しばらくは静観というスタンスになりますよね。

投資用ワンルームの場合は別かもしれません。

その場合でも、25平米以上という規定は一つのハードルです。

25平米以上と25平米以下の部屋が混在しているマンションの場合、賛成してくれるとは思えません。

自分はできなくて、他の部屋は有効活用ができる。

しかも、一般賃貸の募集する際にはそこがデメリットとなって表れてくるとなれば賛成する理由が思い当たりません。

でも、すべての住戸が25平米以上の投資用ワンルームはここがチャンスなのかもしれません。

管理規約を改正しなくても、管理組合として承諾書を発行しているマンションですよとなれば不動産投資家の立場で触手が伸びませんか?

物件価格が大きく上昇する可能性を秘めています。

今のうちにそうなるかもしれない物件を手に入れておくのもありかもしれませんね。

ただどう転ぶか分かりませんので、自己判断でお願いしますね。

『大西が言ったから買ったら損したよ。』

と言われても困ります。

買うなら私から買ってください。

それなら自分なりにきちんと調査して、判断基準となる材料を提供します。

でも今回思ったのですが、購入して始めるなら戸建てがいいかもしれないですね。

自分が所有者で申請者の場合、登記簿謄本だけでいいので誰の承諾書も要りません。

もちろん近隣住民に周知する必要はありますが、それはどのケースでも同じです。

もしくは、新しくアパートを建築する。

これが一番正しい選択肢かもしれません。

マンションになると消防点検、消防設備の費用も大きくなります。

でも、木造アパートや戸建てならそんなに費用負担は増大しません。

一度消防署の方へ確認は必要ですが、建築確認上の防火規定は今回の民泊申請には求められていませんので、可能性はこちらの方が高いような気はします。

まぁどちらにしてもリスクは皆無ではありませんので、不動産投資の際には注意が必要です。

また事前調査も大切です。

ご相談はいつでも受けていますので、お気軽にご相談ください。

調査依頼の場合は、有償になりますのでご了承くださいね。

それでは、ご相談お待ちしております。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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