ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

目標

ブログのアクセス数UP。『UUとPV』

ブログを書いているとPVUUの数値が非常に気になります。

毎日更新するモチベーション作りのためなのですが。



そもそもこのPVとUUって何という話からしますと、PVは「Page View (ページビュー)」アクセス数。

純粋にそのページが1ページ開かれると1PV。

次のページをクリックすると2PV。

つまり、ページが見られるたびに増えていく数字です。

次にUUですが、UU とは 「Unique User (ユニークユーザー)」 の略で、個別のユーザーの数ということになります。

1人が訪れて、何ページも見てもこのUUは1にしかなりません。

どちらが大事なのかという話にもなりますが、例えば100UUで100PVという話になれば、100人訪れてくれたが全てのユーザーが他のページも見ずに帰ってしまったという残念なお話になりますし、逆に1UUで300PVとなっても他の人が全く訪れなかった残念なサイトということになります。

過去3ヶ月の数値を調べてみました。

1月

1月のPVとUUのグラフです。

平均164.3PV、UUは平均135.7UUで平均回遊ページ数は1.21ページとなっています。

次は2月のグラフです。

2月

平均PVが250に、UUは172.4、平均回遊数は1.45ページに少しUPしました。

そして3月。

3月

平均293.4PV。184.5UU、回遊数は1.59ページと少しずつ改善しています。

でもやはり一方通行の入り口だけでは、なかなかアクセス数も訪問者数も伸びないですよね。

自分のことをよく知ってもらうためには、入り口を広げなくてはいけません。

そこで、InstagramやTwitter、Facebookにブログの導線を貼ったりしているのですがそれでもなかなか。

道は険しいです。

『不動産投資』って検索してブログを見ようとする人はそんなに多くはないですもんね。

今月も今日を含めてあと8日。

あと3000PVを獲得するためには1日平均375PVかぁー。

今月も目標の1万PVには届きそうもないですね。。。

まだ諦めるのは少し早いので、もう少し中身のある記事を書くようにネタ集めします。

次回はご期待ください。

それでは。







目指せ年商1億円

今年に入ってブログ更新の頻度を上げています。
年末少しサボっていたツケが回り、少しアクセス数が減少していたからです。

頑張った甲斐もあり段々とアクセス数、PV数も上がってきました。

FullSizeRender
今日の正午の時点で5,536PV。

あと12日半で4,500PV行けば、一つの目標としていた月間1万PV達成となります。


この目標を達成するためには、ぜひみなさまにもご協力いただきたく。

いつもご覧いただいている方は、過去の記事も改めてご覧ください。

今日初めて見ていただいた方は、ブログ内の記事検索、カテゴリー一覧から気になる記事を見てみてください。

最近読者の方が定着してきたのか、最新の記事、見落とした記事だけをご覧いただいてるので、訪問者数の割にPV数が伸びておらず苦戦しています。

でもこれっていいことなんですけどね、本来なら。

定期的な読者さんが増えたということですから。

ただ個人的にはこの一つの目標を達成して、次の目標設定に進みモチベーションを保っていきたいと思っています。

月間1万PVの先に何があるのかって?

この数字を超えたところで、ブログの収益が格段に上がるわけでも、どこかから広告依頼が来るわけでも何でもありません。

最初に設定した目標を未だにクリアできていないことにショックを受けているだけです。

何度ももうブログを書くのやめようかなと思ったことがあります。

正直ブログを書いているより、接客している方が儲かりますから。

でも、その度に
『いつもブログ見てます。』
とお声がけいただいたり、
『ブログ見てご相談乗ってもらいたいと思って電話しました。』
こういうお言葉をいただき、再三奮起してきたというのが今までの経緯です。

そんなこんなで、ブログ開設から2年半経ちました。
その間に積み上がった記事は約650記事。

毎日一本のブログ記事を書いても2年近くかかる数です。

『ネタに困るでしょ?』

よく言われます。
はい。
たしかにネタ探しに行き詰まってきてます。

極力オブラートに包まず不動産の実情を語ってるつもりではありますが、公開されている場所でお話しできないことも多数あります。

本当はもっともっとみなさまが知らないことをいっぱい書きたいんですけどね。

なので、少しづつ小出しにしていくようにします。

不動産屋っていうのは情報を全て開示しないような仕組みになっています。

物件情報も同じ。

ネットに掲載されている情報が全てではありません。

収益用物件だけでなく、土地情報も同じ。
中古住宅も同じ。

隙があれば両手数料を稼ごうと、他社に公開せずこっそりと取引を終わらせようとします。

他社が客付けすれば買い手の手数料は他社に流れます。
でも自社で客付けすれば、その手数料は2倍に膨れ上がります。

そこには売主の利益とは無関係の話です。

先日自分の自宅を探していて、たまたまレインズに良さそうな物件を発見しました。

『まだ紹介できますか?』
『大丈夫ですよ。』
『価格交渉とか難しいですか?』
『うーん。そうですねー。ちょっと厳しいかもしれません。』

『実は私個人の自宅を探してまして。これ、いいかなと思ったんですが、少し予算オーバーなんですよね。』
『あっ。そうなんですね。じゃあ仲介手数料くれますか?』
『えっ。まぁ、その分価格下がるならどっちでもいいですけど。』
『じゃあ仲介手数料分、もうちょっとそれ以上に下げてきます。』

これが実情です。
買う側はトータルで価格が下がれば支払う額は変わりませんので、どっちでもいいですが、売主からするとその下げた分は丸損ですよね。

結局その物件で融資を打診してみたのですが、容積率オーバーの物件だということで、思ったより金額が伸びず断念しました。

もちろんフルローンのつもりはありませんよ。
自己資金それなりに入れるつもりで考えていたのですが、それでも評価が足りなくて。

個人的な信用力のなさも重なっているのは間違いありませんが。
『決算三期は終わらせてください。』
『二期だと、ここまでしか見てくれませんでした。』
こういう結論に至りました。

その三期目の決算ですが、ようやく税理士さんとの打合せも終わり決着つきそうです。

売上高前年と変わらず、利益も同様。
面白みのない決算書に仕上がりそうです。

でも決算三期を無事終われたことに感謝です。
次は決算五期目指して。
その時には宅建免許も更新になります。

そして、来期の売上高目標は年商1億円
今期の倍以上ですが。

民泊事業も正式に稼働さすことができそうですし、何とかそこに向けて発進しています。

仲介手数料だけではとてもじゃないですが無理な数字なので、別の方法で売上高を作っていきたいと思っています。

いつも目標は手の届きそうで届かないところに。
そして、毎年目標はアップデートです。

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不動産投資を始める際にはまず目標設定を

飲食店を開業する際に、1日にどのくらいの来客があって、単価がどのくらいで、原価がいくらかかって・・・

こういう計算はさすがに誰でもしますよね。

お店のコンセプト、主婦向けのお店なのか、若い女性をターゲットにしているのかも決めますよね。

将来的には2つ、3つお店を持ちたいな。

東京に出店したいな。

こんな夢を持ちながらコツコツと夢に向かって努力をしていくはずです。

不動産投資も同じです。

毎月どのくらいの収益が見込めて、対する支払いは毎月どのくらいになるのか?

所有した賃貸物件のターゲットは学生なのか、社会人なのか。

満室稼働させて行く行くは2棟、3棟のマンションオーナーになりたいな。

そう思って始める方は多いと思います。

飲食店を開業する際にはメニューを考案したり、料理の修行をしたりお店のデザインに凝ってみたりするはずです。

以前、お客さまで飲食店を開業した方がいらっしゃいました。

サラリーマンを脱サラしてトンカツ屋さんを始めたいということで店舗をお探しに来られました。

『どこかで修行されたのですか?』

と尋ねると

『いいえ。知り合いにお肉屋さんがいて安く仕入れるので始めようかと。』

こういう返答でした。

『お店の改装はどこまでされるつもりですか?』

と尋ねると

『できる限り安く済ませたいのであるものはそのまま使います。壁も天井も塗装でなんとかなるのではないかと思っています。』

私は少し言葉に詰まってしまいました。

味で勝負するのならともかく、トンカツ屋さんで修行したわけでもなく、専業主婦として毎日料理をこなしたわけでもなく店舗の雰囲気で勝負もしない。

『どうするつもりなんだろう?』

こう思っていましたが、

(安く仕入れれるなら価格で勝負するつもりかな?)

(ひょっとしてテイクアウトとかも考えているのかな?)

開店して驚いたのが、メニュー表に乗っている価格は近隣のお店にほとんど似通った価格でした。

(あっ。普通の値段だ・・・)

開店祝いで訪れて食べた感想は

(まずくはないがおいしくはない・・・)

このお店どうなったと思います?

みなさまのご想像通り数ヶ月で閉店しました。

飲食店っておいしいだけでも流行らない、お洒落なだけでも流行らない時代です。

安いだけでももちろんお客様の波は長続きしません。

賃貸業も同じだと思います。

賃料が安いだけでは入居者は選んでくれません。

きれいで清潔で安い物件。

駅から近くて安い物件。

高くてもそれだけの価値がある物件。

魅力的な物件しか選ばなくなってきています。

それは物件が豊富な時代になっているからです。

山登りして一軒だけポツンとある喫茶店があれば立ち寄りたくなりますよね。

でも、下山してたくさんある飲食店の中からでもそのお店を選んだかというとそうではないはずです。

需要と供給のバランスの問題です。

3点ユニットの1Roomマンション。

昭和の後半から平成の頭くらいまで、効率よく家賃を稼ぐ間取りとしてじゃんじゃん建てられました。

20平米ほどのバス・トイレセパレートの間取がこの後に続きました。

3点ユニットとの差別化で、同じような間取りの物件ばかり多く建てられました。

この間取りで差別化できなくなれば、今度は脱衣所付の1Kです。25~6平米の1Kです。

時代に取り残された間取りの物件は大きく家賃を落としました。

大阪市内でも中心部を外れれば、時代遅れの3点ユニットの1Roomがゴロゴロ。

敷金、礼金0、家賃2万円台の物件もたくさんあります。

脱衣所なしの1Kも敷金、礼金0、家賃4万円台、安ければ3万円台で募集しています。

間取りって20年で時代遅れになっています。

ちょうどその頃には水回りの交換の時期にも差し掛かります。

キッチンや浴室なども交換の必要が生じる時期です。

だって分譲マンションなら10年で大規模修繕、悪くても15年で大規模修繕です。

賃貸マンションも同じです。

この築年数の物件を買うならこの辺りの修繕費用を見ておく必要があります。

初年度からコツコツと積み立てていれば何の問題もないはずなのですが、ほとんどの場合その余裕がなく何となく運営を続けます。

年数が経つと空室を埋めるのに苦労しだし、挙句の果てには売却せざるを得ないという選択肢に直面します。

なぜこうしたことが起こるのか?

目先の事しか考えていないからです。

20年先まで物件を所有しておこう。

将来自分が定年退職したときに、自分の代わりにお金を稼いでくれる物件を育てよう。

こういう意識を持っていないからです。

目標設定というのは、将来自分がどうなりたいか?

何のために不動産を所有したいのかということです。

何年間保有するのか?

いくらの収入を確保したいのか?

賃貸不動産を長期間にわたり所有していると家賃収入は減少していきます。

建物が古くなり間取りに競争力がなくなってくるからです。

でも悪いことばかりではありません。

遅滞なく支払いを続けていれば。

所有物件の収支の状況が黒字なんだよときちんと立証していけば。

借入している金利の引き下げは可能になってきます。

収入が減ったのなら、その分返済額を下げればいいのです。

5,000万円借入(金利3.5%)し、20年間で返済すると毎月の返済額は約29万円になります。

この金利が1%下がれば毎月の支払いは26.5万円となります。

仮にこの物件の家賃収入が毎月40万円だったとして、家賃が5%下落し38万円となってもその分をカバーできることになります。

ここで問題になるのが、金利の引き下げをしてくれる物件なのか?

借り換えで他行が金利を引き下げてくれる物件なのかということです。

金融機関が引き下げの提案を了承してくれる要素としては

①遅滞なく返済できていること

②他行に借り換えされる可能性があること

この2つがあげられます。

つまり、自分のところが金利を引き下げなくても、よその金融機関が相手にしないお客さまであれば金利を引き下げる必要が生じないということです。

そりゃそうですよね。

金銭消費貸借契約書で金利はきっちり明記されているわけですし、契約上はそのままの金利で何の問題もないわけです。

長期プライムレート、短期プライムレートどちらを基準にしているのか、また自行の基準で金利を変動させるのかは契約によって異なりますが、そこが変動していなければ金利を下げるということを自ら行うわけがありません。

下げる理由とすれば、よそに取られるのがイヤだ。

これだけの理由です。

なので、よその金融機関が取り組まないであろう物件。

容積率OVERが顕著な物件、築年数が古く耐用年数が経過している物件などは容易に組み換えや金利の引き下げはしてくれません。

まぁこれも多少のテクニックがあって、見せ方の問題で何とかなる場合もあるのですがね。

家賃収入が低下してきたタイミングを見計らって交渉してみるのもアリかなということです。

長期ビジョンで物事を考えたときに、こうしたローンの組み換え、また資産の組み換えをいうものも必要になってきたりします。

ローンの組み換えにしても資産の組み換えにしても、物件の担保力が必要になってきますのでこの辺りの見極めも必要になってきます。

10年先も20年先も不動産賃貸業を営んでおこうと思うなら、不動産の知識を身に付けましょうということです。

居酒屋さんを10年経営していて、料理の、経営の素人ということはないですよね?

パン屋さんを20年やっていて、パンも焼けないということもないですよね?

それと同じで、不動産を賃貸して家賃収入を長期に渡って得ようとするなら、不動産賃貸業のプロを目指しましょうということです。

賃貸業のプロ。

それは、満室経営黒字経営です。

簡単なことです。

満室大家さんになるためには、不動産管理業者にまかせっきりでは無理ですよ。

今どんな間取りが流行っているのか?

今どんな設備が必要とされているのか?

自分の不動産の立地にはどんな学校があって、どんな企業が近くにあるのか?

ターゲットをどこに絞っていくのか?

市場調査現状把握です。

会社経営と同じです。

不動産投資をビジネスとして捉えるなら、ぜひ実践してみてください。

調達金利の交渉も会社で経費の見直しをすることと同じです。

不動産オーナーになった=経営者になった

こういう気持ちで取り組める方は必ず成功します。

不動産オーナーになった=富裕層の一員になった

こういう勘違いする方は間違いなく失敗します。

オーナーになった地点がゴールではなく、スタート地点に立ったという認識で取り組んでください。

安定した収益を得れるようになって初めて目的達成です。

未来永劫この収益を得ることが確保できれば成功です。

そのためには日々勉強を怠らず、情報取集を怠らず、経営者としての手腕を発揮してください。

まずそのための第一歩として、自分がなぜ不動産投資を始めようとしているのかという目的を明確することです。

目標設定さえできれば、あとはそこに向かって歩んでいくだけですので。

ゴールを目指して一緒に歩んでいきませんか?

ご相談お待ちしております。

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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