ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相場

不動産は売却方法によって値段が変わります

不動産の価格ってどうやって決まっていると思います?

売却査定によって決まるんでしょ?』

不動産会社がつけた査定金額で売り値が決まるわけではありません。

『えっ。そうなの?』
と思っている方もいるかもしれませんが、一括査定サイトでご自宅の売却査定をかけてみれば分かると思います。
各社マチマチの金額を出してきます。
『えっ。こんなに高く売れるの?』
と思う会社から、
『えー。こんだけでしか売れないの?』
と思うような数字を出してくる会社まで、各社の戦略によって数字は変わってきます。

ただ、一回一括サイトに登録すると、嫌になるほど電話がかかってきて、手紙やメールがわんさか届くようになるので、そういうのがお好きでない方にはお勧めはしませんが。(笑)

当社も一時期一括査定サイトに登録はしていました。
複数社と競合になり、他社の顔色を見ながら金額提示していくという作業が多くなり、1反響あたりの単価もそれなりにするので、その元を取るため、成果を出すために実際の相場より高く査定書を作るという何だかよく分からない仕事っぷりになってきたのでやめました。

売却方法を提案したり、売却手段を相談しあいながら
『より高くで売却する』
ことが、私たちの仕事だと思っています。
でも、一括売却サイトで競合する不動産業者さんは、
『より高くで売れるように見せかけ」
『売れなくて困ってきたタイミングで値下げの話を持ち掛ける』
こういう手法で攻めてきます。

なので、媒介依頼をした時には
『この金額で売れれば、みんなでハワイ旅行行こうね』
家族でそんな話をしていたのが、最終的には、
『結局引っ越ししたら、全然お金残らないね』
こういうガッカリした展開になることも少なくはありません。

不動産は生ものです。
旬の時期
があるのです。

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売り出した当初の価格設定ってとても重要です。
売り出してすぐに申し込みが入ることがあります。
そうすると、売主さんは
『えっ。安すぎたんじゃない?不動産屋に騙された。』
こう思うことがあります。

実際にそういったケースも無きにしも非ずなんですが、その地域、そのマンション限定で探しているお客様っていたりするものです。
最初は予算組みもきつめで、シビアな金額で探していたけども、そんな物件は見当たらず、相場通りでも欲しい、買いたいと思っているお客様が。
そんなお客様をGETするためには、適正価格で売り出すことも重要だったりします。
情報公開して、次の日に問い合わせが入り、その週末に案内し、即決。
こうなると、先ほどの
『えっ。安すぎたんじゃない?不動産屋に騙された。」
こう思われることもあるってことですよね。

なので、最近は成約事例から今の売り出し状況、競合相手の情報まですべてお客様に開示しています。
『この物件の売り出し価格は少し高いですけど、水回り含めてリフォームをしています。その分少し割り引いて考えましょう。』
『この物件の売り出し価格は安いので、この物件が売れてから募集開始しましょう。申し込み殺到しそうなので、100万、200万高くても、その部屋押さえれなかったお客様が流れてくるかもしれませんよ。』
こういうアドバイスをさせてもらっています。
一緒に適正価格を考えるということです。

一番反響(問い合わせ)が入りやすい売り出し当初に適正価格で出すために。

それだけでなく、今、少し面白い取り組みを始めたいと画策していることがあります。

ホームステージングを利用した、
『より高く』
『より早く』
売却するための提案です。

これについては、資料がまとまり次第ブログでも報告します。

ではまた。








不動産を見る目を養う

前回お話しした不動産の目利きの話です。
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どんな商売でも同じですが、とにかく物件情報を見ること。
相場を知るには数多い情報に触れることが大切です。

でも一般のお客様が数多い物件資料に目を通すことなど普通はあり得ません。
不動産屋さんに出向いても紹介してもらえる物件は多くて数件だけです。
毎週休みのたびに不動産屋巡りをしてみたとこで、年間100件の物件情報に触れれば大したものです。

『ネットで物件見てたらいいんじゃない?』
もちろんいろいろな情報に目配せすることは必要です。
でも、現場を見てみないと
なぜこの物件が安いのか?
なぜ買い手が付かずに売れ残っているのか知り得ることもできません。




容積率オーバー
建ぺい率オーバー
接道がない
再建築不可

書類から読み取れる情報もあれば、
壁にクラックが入っている
屋根瓦がずれ落ちている
建物が傾いている
隣に何か気味の悪い住人が住んでいる

こんな情報は現地に足を運ばないと分からない情報です。
生の情報にどれだけ触れ合っているか、これが相場観を養うには一番適しています。

また、同じ立地の隣り合わせの土地があったとします。
かたや更地、かたや古家付。
古家はそのままではとても使用できる状態でなく解体して新築した方が有効活用できそうだという土地があったとします。

その場合、解体費用がいくらくらいかかるのか、それが分かれば逆算して購入する土地の目安が分かったりします。

でも、同じ解体する場合でも隣と建物がくっついている、工事車両の侵入、廃材の搬出が難しい、通学路になっていて警備員の配置が必要など物件により解体費用も異なります。

その土地の周辺相場が分かったところでいくらで買えば得なのかという話は状況により異なります。
その前に相場をどうやって調べるの?
そんな疑問も生まれますよね?

なので、そんな物件を自分でチェックできたり気軽に不動産の専門家に相談ができるサロンを作ろうと思っています。

今実は移転準備をしている事務所が、3フロアある事務所になります。
3階〜5階のフロア、各フロア15坪ほどの事務所ですが、3階部分は応接ブース(契約室)、接客ブース(一見のお客様用)、4階はワークスペース(シェアオフィス的な)、5階は会議室兼セミナールームとして活用する予定です。

場所は大阪市住吉区。
大阪メトロ御堂筋線『長居』駅徒歩2分
JR阪和線『長居』駅徒歩3分の場所で、神戸方面、京都方面からのお客様には少し今より不便な場所にはなりますが、その分ゆったりとしたスペースでくつろいでいただく空間を提供できるのではと思っております。

サロンにご参加していただくお客様は、その4階のシェアオフィス、3階応接ブース(ご商談用)をご自由にお使いいただき、また有料ですが5階のセミナールーム(2時間3000円。要予約)をお使いいただくことが可能です。

シェアオフィス内では、無料でお使いいただけるPCもご用意します。

そのパソコンでは、不動産業者さんだけが見れるREINS(レインズ)もご覧いただけるようになります。

このレインズというものは、不動産業者だけが見れる不動産の情報網です。

レインズでは過去の不動産取引の事例をチェックすることもできます。

自分が検討している物件が適正な価格の物件なのか、相場より安く購入できる物件なのかそれを知り得ることも可能です。

また、サロンに滞在している専門家(最初はほぼ私になると思います)に物件のアドバイスを受けることも可能です。

もちろんそのまま仲介を依頼することも、購入の申込みをすることも可能です。

この場合の仲介手数料は大幅に優遇します。

お客様同士が物件を持ち寄り、お互いに紹介し合う。
そんな場にもできれば楽しいんじゃないかなと思っています。

サロンのオープンは8月中旬の予定です。
会費は年会費制と月会費制をご用意します。

実需(マイホーム)をお探しのお客様には月会費制で、目的達成時には気軽に退会できるように。
投資(不動産投資)、民泊運営を考えているお客様には年会費でいつでも気軽に相談できる環境を整えたいと考えています。

自分が購入する物件にどんなリスクが潜んでいるのか、自分が売却する物件を少しでも高く売るにはどうすればいいのか、それを学べる場になればいいなと考えています。

会費、参加条件など詳細は7月中旬までに再度このブログにてご紹介いたします。

また、当社ではこのサロンの企画、事務所移転に伴い不動産チェーンRE/MAXに加盟することになりました。

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エージェントと呼ばれる不動産の専門家の集合体だとお考えください。

アメリカでは不動産の営業マンはただの営業マンではなく、お客様に寄り添ったパートナーです。
お客様のために、買主側のエージェントは買主だけのために、売主側のエージェントは売主側だけのために存在します。

日本でよくある、双方仲介で不動産物件を囲い込むやり方に一石を投じたくて加盟を決意しました。

情報弱者になれば心無い不動産屋さんの餌食になってしまいます。

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知識と情報をこのサロンで手に入れて、不動産投資を確かな将来の資産形成に役立てていただければと思っています。

何のために不動産仲介をするの?
お客様のためでしょ。

私たちの仕事は仲介手数料をもらうための仕事ではなく、お客様の役に立つこと。
お客様に必要とされることで初めて成り立つと思っています。

その対価が今の貨幣経済においては、手数料という形になってしまうので、
『結局一緒やん。』
って言われそうですけど。(笑)

サロンの募集とともに、一緒にお客様のご相談に乗ってくださるエージェントも一緒に募集しています。

サロンで学んでいただき、エージェントになってくださる方が現れてくれればそれが一番の理想なんですけどね。

ご興味ある方はお気軽にお問い合わせください。
一緒にみんなで楽しい未来を創りませんか?

中古住宅市場はどうなってる?

先日中古マンションの価格が上昇しているという記事を書きました。

『マンションは分かったから、うち戸建なんで戸建はどうなの?』
こういうご意見もあったので、今日はその話を。

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たまには不動産ネタ書いとかないと何のブログか分からなくなりますからね。

中古住宅、戸建の価格設定のメカニズム、これは流通性地価に大きく影響されます。

まず流通性があるかどうか?
駅から遠い、学校から遠い、地域的にあまり評判が良くない地域の物件は流通性が良くありません。

その地域で探しているお客様が少ないと価格設定が非常に難しくなります。
妥当性のある金額で売り出しても引き合いがない。
案内すらなかなか入らない。

もちろんネット広告やポスティングをしても効果が現れなかったりします。
結果、価格を下げざるを得ない。
こういうことに陥ることも少なくはありません。

建物が新しいうちは新築戸建との比較になります。
土地がいくらで買える場所なのか、そして建築費はいくらかかるのか?
土地から購入して新築を建築し、その価格以上に中古物件が高値で売れることはまずありません。
デザイナーハウス、よっぽど趣向を凝らした家なら別ですが、自分で新築を建てた方が希望に合う家になりますものね。

あまりに築年数の古い物件だと、建物をリフォームするより建て直した方が安くつくこともないわけではありません。

その場合は近隣相場の土地値から解体費用を差し引いた金額で取引されることがあります。
これが最低価格です。

ただ注意しないといけないことは、その土地自体がそもそも再建築可能の土地かどうか?
建築基準法上の道路に面していない場合は、建築基準法上の道路に繋がるまで道路所有者全員の同意が再建築には必要となります。
また建築基準法上の道路に面していたとしても、その道路に2m以上接道していないと再建築はできません。

この場合は、中古住宅として再利用するしかなくなりますので、価格は安くならざるを得ません。

また間口の問題、土地の形状の問題も出てきます。
現況で2間間口の家が建っていたとしても、再建築の際には隣地との間隔を現在の建築基準法に基づいて確保する必要があります。
地域によって格差はありますが、大阪市内の場合なら30cmは空けないといけません。
これも建築基準法では30cmですが、民法では50cmなので建築会社、設計士さんとの打ち合わせも必要になりますよね。

最低でも2間間口が建てれない土地は価値が激減します。
図面を引いたことがある方なら分かると思いますが、2間間口でも間取りのバリエーションはほとんど取れませんので、それ以下となると万人に満足の行く間取りは確保できません。
その分割り引いて考える必要があるということですね。

またいびつな形をした土地も同様に、間取りが取りにくい、建築コストが抑えにくいため割安になります。

戸建の場合は、その土地その土地により形が大きく変化します。
なので一概には判断しにくいのですが、周りに新築戸建が売れ残っていたり、価格がどんどん下がっているタイミングでは売却することをお勧めしません。
それは新築価格に中古市場は引きずられるからです。

逆に新築物件が近隣に存在しない。
あるけど昨年、一昨年より高くなってる。
と感じるのであれば売り時が到来しているかもしれません。

郵便ポストに入ったチラシを一目散に捨てるのではなく、参考資料として取っておいてもいいかもしれませんね。

土地値を調べるには国土交通省が毎年発表している路線価をチェックしてみるのがいいです。

去年に比べて上がっているな、逆に下がってるなという判断の目安には十分なります。

これは過去に遡って調べれますのでぜひチェックしてみてください。

いろいろと語りましたが、中古戸建の市場は数年前に比べて大きく上昇しているとは言い難い状況です。

ただインバウンドの影響で地価自体が大きく上昇している地域では例外です。

先程路線価の話をしましたが、路線価と実勢価格とは異なります。
路線価程度の実勢価格しか付かない地域、路線価の倍ほどで取引されている地域、そして需要高騰で路線価の3倍も4倍もで取引されている地域があり、一概には言えないところもあります。

取引事例などを包み隠さず教えてくれる業者さんがいればいいのですが、不動産屋さんは自分に都合のいい事例しか引っ張ってきません。

一般顧客でもこの取引事例が見れるような革新的な出来事が起これば別ですが、今のところはその兆候は残念ながら見受けられません。

なので真実をきちんと伝えてくれる専門家が必要なわけです。

まぁ、でもそんなことを言ってれるのも長くて数年ではないでしょうかね?

消費者に不利益があること、不動産屋にだけ都合のいいことなんていつまでも続くわけないですから。

必要とされるものしか残らない未来はもうすぐそこに来ています。

そして世の中に求められているものは必ず実現します。

ということは、自宅の価格査定は不動産業者に頼まなくても自己査定できる世の中が来るということです。

それまでは不動産の査定は当社にお任せくださいね。

安心と信頼のライフコンサルティングまで。

言ったことのないフレーズ織り交ぜてみました。(笑)

ご相談お待ちしてます。(笑)
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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