ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相場感

不動産を安く手に入れる方法

『不動産を安く手に入れる方法ないですか?』
不動産だけでなく、何でも安く買えるに越したことはないですよね。

しかも、不動産って日用品とかではないのでとても高額な商品です。
値切りたいって気持ちはとてもよく分かります。

不動産業者さんが仲介するのも半ば当たり前なので、その仲介手数料も値切りたくなります。
だって3千万円の不動産なら仲介手数料は96万円、そこに消費税が入ると100万円を超えてしまうのですから。



3280万円の物件なら、
『3千万円にならないかな?』
『せめて3200万円で80万円ちぎりたい。』
これは大阪だからなのでしょうか。
80万円値切れても、そこからまだ
『手数料ももう少しまかりませんか?』

大手不動産会社さんなら、
『うちは会社の規定で決まっていますので、下げるわけにいかないのです。』
こうはっきり言えるのに。

ただ普通に流通している物件を仲介しているだけなら、こんな会話に度々遭遇します。

不動産業界で囲い込み(自社で双方仲介をして両方から手数料をもらうこと)が絶えないのは、その方が儲かるからっていう理由だけでなく、自社だけで扱っていることの優位性が際立っているからです。

『どこからでも買えるなら、少しでも価格、手数料が安いところから買いたい。』
『手数料は値切れないけど、ここでしか買えない。』
この違いは明らかですもんね。

なので、不動産を購入した人の中でも、
『担当者さんは好きじゃなかったけど、そこからでしか買えないし。』
『担当者が頼りなかったけど仕方なく。』
こう思っている人も少なくはないかもしれません。

これが今の日本の不動産市場の実態です。

親身になって考えてくれているからこの担当者さんから買いたい。
適切なアドバイスをくれるからこの会社でお願いしたい。
と思っていても、希望の場所で予算内の物件が偶然出てきたら
『ごめんなさい。探していた物件がちょうど見つかったんで・・・』
歯切れの悪い断り文句が出てくることも。

こういったことは他の不動産取引にも影響します。

ここでしか取り扱っていない物件だからローンもこの会社に依頼しないといけない。
他の不動産屋さんに相談したいけど、その会社さんしか取り扱っていない物件なので相談することもできない。

マイホームではなく不動産投資の場合は、誰もが同じ条件で融資を引けるわけではありません。
住宅ローンなら、審査さえ通ればAさんは0.6%、Bさんは1.2%、差があってもこの程度ですがアパートローン(投資用ローン)の場合は、Aさんは0.6%、Bさんは3.5%、平気でこんな差が生まれます。
持ち込む金融機関、持ち込み方によって大きな差が生まれます。

同じ金融機関で、同じ物件を持ち込んでも平気で1%の金利差が生まれることも。

1%と言っても元値が1億円になれば、年間100万円の金利差です。
自己資金が1割とフルローン(物件価格の満額)で1千万円の初期投資額が変わります。
ここに不動産購入の諸費用が5%〜8%ほどかかりますから、オーバーローン(物件価格と諸費用の借入)した場合なら+500万円、+800万円の初期投資額が必要なくなるわけなのです。

その話につられて多額な不動産を購入する人が続出したわけです。

それが先般のスルガ銀行の融資だったわけですが。
手元資金をほとんど使わずに何千万もするマンションオーナーになれる。
この謳い文句は強烈なインパクトを与えます。
スルガ銀行だけクローズアップされていますが、実際にオーバーローンを行なっていたのはスルガ銀行だけではありません。

ただ、どこの銀行も入口の部分では、
『頭金(自己資金)は最低1割は用意しでください。』
杓子定規にこう言います。
でも、
『契約書、領収書はコピーで大丈夫です。』
『預金通帳のコピーももらえますか?』
あー。
コピーでいいんだ。

『それなら簡単に作れるんじゃない?』
今、改ざんとか言われている問題はこうやって生まれています。

コピーだから数字を改ざんしていいって話ではもちろんありませんが、公文書を偽造するわけではないしいいんじゃない?
こういう安易な気持ちから改ざんに手を染める営業マンも多くいます。

銀行側も不正を防止するつもりなら、必ず原本確認しているはずなので、ある意味暗黙の了解的なところがあったのは事実でしょうね。

ここで問題になってくるのは、このオーバーローンという謳い文句により、相場より高い物件に多くの買い手が付いたことです。
『頭金なしでマンションオーナー、アパートオーナー』

超長期融資により、高い金利でもキャッシュフローが回っているように見えること。
このスキームを作ったのは何もスルガ銀行だけではありません。

以前から別の信用組合、信用金庫、ノンバンクで行われていたやり方です。
でも、サラリーマンには厳しかった。
ただそれだけのことです。
事業者が何を買おうがその事業者の責任でしょ?
消費者保護の観点からズレます。
でも、それを消費者、一般の素人に持ち込んでしまった。

投資は自己責任でしょ。

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次はこの論理なのでしょうね。

話が大きくそれてしまいましたが、何が言いたいかと言うと
『お金を出さずに収益一棟ものを買おう。』
『安く不動産を買い叩きたい。』
この思考はとても危険だということです。
この気持ちの裏を取られてしまい、被害者の一員となってしまう例が後を絶ちません。

いいものを買おうと思うとお金を出さなくてはいけない。
というのも、情報を握っている人間はローンが付くか付かないか分からない人と話をするより、確実に決済まで辿り着く人と話をしたいからです。

自己資金0の人より、自己資金2割用意してもらえる人の方が確実に融資が付きます。
もっと言えば現金購入できる人なら、買うって言ってもらえた瞬間にゴールが見えます。
そこから優先的に情報は流れていきます。

次に、何でもかんでも値切る人。
そこには価格交渉というハードルがまず生じます。
あまりにも売り手側に失礼な価格をぶつけてしまうと、その商談が破談になるだけではなく、売主に
『そんな安い価格なら、もう売るのやめるよ。売り情報とめといて。』
こんなことを言われることもあるわけです。

もちろん仲介業者にもよりますが、買付証明(購入申込み)をもらっても、次のお客さんに引き続き声をかけていくだけのこと、次のお客さんの目安になってしまうだけのこともあります。
なので、
『この物件いいな。何とか手に入れたいな。』
と思ったときには、
『この金額で買えればラッキー。』
って言う価格ではなく、
『この金額までなら出せる。』
という価格で話を持ち込まないといけないわけです。

『でもそんなこと言ったって、安く買えるのなら安く買いたいじゃないですか。』
こういうお声が飛んできそうですが、安く買うのと確実に買うということは全く別物です。

いい物件が欲しい。
でも安く買いたい。
こんなこどもみたいな駄々をこねてはダメなんです。
いい物件は誰よりも早く、そして相手の希望額に近い金額でも買う。
あまり誰にも見向きされていない物件、長期間売れ残っている物件ならどんどん指値(価格交渉)を入れていく。

安くでいい物件を購入しようと思うと、
とにかく値切るという作業より、いろんな情報に触れること。
相場観を養うこと。
地道にこの作業しかないのです。

あとは、自分が相手にとっていいお客さんになること。
資金も潤沢で、ローン付の心配も全くないお客さんになれば、業者さん周りをするだけでいい情報に巡り会えるようになります。

『手数料ももちろん気持ちよく払うよー。』
『何なら◯◯さんにも会社に内緒でいくらか渡すから。』
こんな羽振りの良さを見せれば、なびいてくる営業マンもいるかもしれません。

でも資金を潤沢にするのも、容易ではありませんし、そんな営業マンをうまく見つけるのも簡単にはいきません。
一朝一夕に相場観を養うこともできません。

なので、何でも同じですが少額資金から始めるためにはやはり努力が必要です。
そして、学べる場が必要です。

どうすれば、そんな場を設けることができるよか、ずっと考えていました。
今回当社は事務所移転をします。
移転するついでに、広い事務所を構えることにしました。
お客さまに多くの情報と触れ合う機会を設けるために。

事務所オープンが来月初旬から中旬頃オープン予定なので、それに合わせてお客さまが集えるサロンをオープンします。

そこで、不動産知識を学んでいただけたり、物件情報を交換したり、また専門家にアドバイスをもらえる場所にもしたいと考えています。

無論経費もかさみますし、たくさんの人間を受け入れる余裕もありません。
なので、先着10名様までサロンにご参加いただこうと考えています。

サロンに入会していただくためには、入会金年会費が必要です。

ご検討していただく場合は、個別にメールにてご応対させていただきます。
サロンの名前はL-style Clubに決まりました。

L-styleClub-1

詳細資料ご希望の方はoonishi@life-consulting.netまでメールください。










自分の未来を築くのは自分です



あなたは自分の未来予想図が描けていますか?

自分の未来はどういったものになるのでしょう?
楽しみという方もいると思いますが、心配している方の方が多いように感じます。
若いうちは自分の未来の可能性に誰もが期待します。
でも年をとるにつれてそうした希望は不安に変わっていきます。
私が若かった時代は今の時代に比べ、未来に期待していた若者が多かったように思います。
それが今の若者は自分の未来を信じて突き進んでいく人が少なくなったように思います。
それは何故でしょう?
その当時、経済はどんどん発展していき、世帯所得も増加の一方でした。
つまり日本経済が上向きだったので、自然にみな自分の将来に期待が持てたということでしょう。
それが今ではどうでしょう?
日本の未来、退職してからの生活に不安を覚える人がどれだけ多いことか。
年金の問題然り、少子高齢化の問題など、現在の日本には自分一人ではなかなか解決できない問題が山積みです。
定年退職の年齢も引き上げるように政府が指針を出しているように、もはや60歳で引退して悠々自適な生活など夢の世界のような話になってきています。
このまま手をこまねいて待っているだけではのんびりとした老後生活など営めるわけがありません。
ではどうすればいいのでしょう?
今のうちに自分のライフプランをきちんと構築する必要があるのではないでしょうか?
これは不動産投資に限らず、仕事を退職した後の安定収入、権利収入を確保しましょうというお話です。
老後の安定収入を確保するためには決して不動産投資で収入を得るということが全てではありません。
株式投資でも、ベンチャー企業に出資するという話でも何でも構いません。
ただ、不動産投資が一番失敗しにくいということだけなのです。
株式投資でも100万、200万の出資で毎月生活できるレベルまで持っていけるのなら問題ありませんが、少額投資で大きな利益を得ようとするとどうしても信用取引のようなレバレッジをかける必要があります。
私は今まで信用取引をしていて継続した利益を出している人をあまり見かけたことがありません。
素人が簡単に利益を出せるほど甘くはない世界です。
これも日本経済が上向き傾向である場合は別だとは思いますが。
オリンピックまでは好景気。
株価も2万円まで上昇するなどという意見もありましたが、リーマンショックや先日の英国のEU離脱などの外部要因によって大幅に下がってしまいます。
もちろん乱高下している中でも利益を出している人はおられるでしょうが、多くの方は市場からの撤退を余儀なくされています。
濡れでに泡で悠々自適とはなかなかいかないですよね。
不動産投資が何故失敗しにくい商品なのか?
また、不動産投資で失敗するのはどういうケースに起こり得るのか?
これを考えていきましょう。
まず、不動産価格も株価と同じように値動きがあります。
同じ物件でも売買の時期によって価格は変動します。
でも、短期間に価格が倍になったり半額になったりということはありません。
大阪市内の中心部では今若干の不動産バブルが起きています。
それでも2、3年前に比べて2割〜3割価格が上昇しているという、その程度のものです。
逆に値下がりする場合はどういった場合でしょう?
阪神大震災の時、神戸市の被災のひどかった地域では大きく相場価格が下がりました。
一時期、半値や1/3程度の価格で取引されていたような時期もありました。
また、広島の地滑りがあった後、大阪の土砂災害警戒区域内の物件も大きく値下がりしました。
でも阪神大震災の後は、復興した街並みを見て、相場価格も元の金額に近い水準まで戻りました。
つまり、大きく値下がりしたタイミングで売却さえしなければ大きな損失は起こりません。
逆に高騰したタイミングで売却することができれば大きな利益を得ることが可能です。
不動産投資の場合は、所有している期間内でも家賃収入等で収益を得ることは可能です。
もちろん田舎の需要のない地域では苦戦するかもしれません。
でも都心部で不動産を所有している限り、家賃収入を得るチャンスは常にあります。
しかも相場が大きく変動しませんから、長期間保有することにより損することはほとんどありません。
では何故破綻することがあるのでしょう?
それは全額融資を受けて物件を購入したり、賃貸需要のない地域で物件を取得してしまうからです。
キャッシュフローのシュミレーションさえきっちりとできていれば負けることのない勝負ができます。
失敗している方の多くは不動産屋さんのトークを全て鵜呑みにして購入してしまうからなのですが、口の上手い不動産屋さんがこの世の中にはゴマンといます。
騙されないためにはご自分でしっかりと勉強する必要はありますし、相談できるパートナーを見つけておくことは大事です。
何か引っかかるポイントがあれば買わない。
こうしたスタンスでもいいと思います。
私は日頃からご縁を大事にしています。
なので、不動産の物件もご縁だと思っています。
よく不動産の営業ではお客様に
『少し考えます。その間に物件がなくなってしまえばご縁がなかったと思います。』
と言われることがあります。
この言葉を店長が聞いていたら怒られるんですよねー。
これに対して切り返しのトークを用意しろとか、そういう言葉が出ないようにクロージングするのだとか。
でも、私の場合よくお客様に先にこの言葉を言います。
『じっくり考えて答えを出してくださって結構ですよ。その間になくなってしまえば縁がなかったんですよ。その時はまた違う物件探しますよ。』と。
決して安くない買い物ですから、納得がいってからお返事いただいた方が気持ちいいですし、本当にいい物件をご紹介できていればお客様の方から自らお申込していただけます。
もちろん後から、あの時買っていればと言われることもあります。
でもあの時買わなければよかったという後悔よりはよっぽどいいのではないかと思うのですよね。
またこんなこと書いてしまうと、自分で自分の首を絞めるような話になってしまうのですが、自分がいいなと思わない物件は売りません。貸しません。
もちろん同じ物件でも、このお客様にはぴったりだけどこのお客様には合わないということはたくさんあります。
全てのお客様にとって素晴らしい物件などそうそう登場しません。
そうした物件は秒速で売れたり、借り手がついたりしますので悩んでいる暇さえありません。
案内する暇もない物件もあったりします。
でもみなさまは毎日物件を見ているプロではないですから、物件を見ずに購入したりということはなかなかできません。
なので、ご提案する物件は思案してもらって結構なのです。
思案するということは決して悪いことではありません。
ただ思案する時には悪いポイントを見つけていく減点方式ではなく、こうしたらよくなるとかこうすれば変わるかもという加点方式で考えていくべきです。
そうすることにより、有効活用の方法を模索できますし、次回の物件選びの時にもプラスになります。
減点方式で物事を考えていくと、満点の物件に出会うまで購入のチャンスは現れません。
そうした物件は先ほどのように秒速でなくなります。
つまり、生涯買うことができない迷路に迷い込んでしまうことになります。
私がお客様に物件をご提案する際、メリットとリスクについて両面から説明するように心がけています。
それは人に嫌われたくないという、私のやましい気持ちからきている部分も否めないのですが。(笑)
不動産を購入する場合に見極めるポイントとすれば、まずその物件の有効活用方法を考えてみる。
将来的に現状以上の収益が見込めないと思う場合なら、現段階で十分なキャッシュフローが見込めること。これが大事です。
この時点で余裕のあるキャッシュフローが見込めない場合、将来的に状況が悪化することは明らかです。
次に将来的に物件を手放す際にどのタイミングなら、どの程度で売却できるかというシュミレーションをすること。
例えば10年後に十分な価格で売却できない場合は、それ以前の段階で売却することを視野に入れ、その間に生み出す収益が購入するに値するかを試算する必要があります。
例えば築古の戸建やテラスハウスの場合で、改装を施しておらず現入居者が退去してしまった場合などを想定すれば、そこそこの利回りがない時には所有期間中の収益を吐き出してしまうこともあり得ます。
それを考えれば、リフォーム済みの物件、もしくはリフォームしても総額で安く抑えれそうな価格で購入することが必要になります。
このように順序立てて物事を捉えることができるようになれば失敗することは限りなく少なくなってきます。
最初からそうした考えで戦略を立てていくことは難しいかもしれませんが、継続して物件情報を見ていくことにより相場感が養われてくるようになります。
相場感を間違わなければ不動産投資の失敗はありません。
失敗しない不動産投資をしていくためにはこの相場感を養う必要があります。
もしくは、きちんとした相場を把握して提案してくれるパートナーが大切ということになりますね。

話は長くなりましたが、素人から始めても十分な勝機があるのがこの不動産投資になります。
しかも今はサラリーマン大家さんなる不動産投資家さんが増えています。
その中には不動産屋さんを凌ぐ相場感や知識で不動産を増やしていく方たちも登場しています。
みなさんの中にもそうした方々が執筆した書籍を読んでいる方も多いと思います。
その中にはとても勉強になるものもありますし、もちろんそうでもないものもあったりします。
でもいろいろな書籍を読んで勉強することは大切です。
その中には自分に当てはまるものもあれば、参考にできないケースもあったりします。
自分と環境の似てる方や、属性が似てる方の書籍などがあれば参考になるかもしれませんね。
不動産投資は置かれている環境、自己資金などの資産背景、そして勤続年数や年収、勤務先などの属性によってそれぞれに適した投資方法が存在します。
なので、これが正解。誰がやっても間違いないという方法は存在しません。
逆に言うと、どんな方でも時間さえかければ何とでもなるのがこの不動産投資です。
30代から始める方もいれば40代、50代から始める方もいます。
退職金で始める方も中にはいます。
でも若いうちから始めるのに越したことはありません。
今からでも一緒に未来を作りませんか?
一足飛びに資産を作ることはできませんが、時間をかけコツコツと資産を積み上げていくことは誰にでも可能です。
1年、2年で老後資金を作り上げることは至難の業ですが、10年かければ不可能ではありません。
ゆっくりコツコツと歩んでいくことが大事です。
残された時間は人によってもちろん異なります。
その時間内に老後の生活資金を生み出すことができれば楽しい未来を演出できるのではないでしょうか?
今すぐに不動産を購入したい。
1、2年で複数棟のマンションを所有したいという方は当社のスタンスには合っていないかもしれません。
すでにたくさんの資産を持っている方も個人的には苦手です。
できれば1からスタートを切ろうとしている方。強いて言うなら0からのスタートをしようとしている方のお力になりたいと思っています。
年収600万以上のサラリーマン限定セミナーとか、土地持ちの地主さん相手のセミナーを開催している会社さんも多くありますが、その属性の方なら誰と組んでも成功します。
逆に言うとそのお客様を集めないとダメなスキームの方に問題がありますので、絶対に乗っかったらダメなパターンのやつですね。
みなさんお付き合いする業者さんは選びましょうね。

みなさまの明るい未来に少しでも関わることができればいいなと思います。
それではいつかお会いできる日を楽しみにしています。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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