ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相続

相続って突然始まります

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ある日元気だったおじいちゃんが突然病が急変して亡くなった。

お通夜が終わり、お葬式が終わり、周りの人間が悲しみに浸っているこのタイミングからすでに相続税の納付期限はカウントダウンしています。

まず、お亡くなりになられた日(死亡の事実を知った日)から7日以内に市区町村死亡届を出さなくてはいけません。

その届出義務者(提出する義務がある人)は

①同居の親族
②その他の同居者
③家主や地主、住宅や土地の管理人です。

死亡届には、死亡診断書が必要です。

ここで気を付けないといけないことは、銀行などの金融機関は、口座の持ち主が亡くなった事実を知ったその時から預金口座を一旦凍結します。

つまり引き出せなくなるということです。

新聞の訃報欄や、友人や家族からの伝達、お通夜、お葬式の実施などで知ることになります。

この凍結を解除するには、相続人全員の遺産分割協議書等で誰がこの財産を所有するのか、処分するのかということが決まっているということを証明する必要が生じます。

これはとても大変な作業です。

全ての金融機関が同じタイミングで訃報を知りえることはないので、タイムラグがあるでしょうからそのタイミングでお葬式代、当座に必要な費用等は引き出しておくことが必要になります。

次にお通夜、お葬式になるのですが、ここでかかった費用は一部を除き相続財産から控除できます。

お通夜・お葬式にかかった費用、埋葬代、花代、お寺さんへのお礼、運送費(タクシー代含む)などは費用に計上できますが、香典返しの費用や初七日、法事等の費用は計上できません。

最近ではお葬式と初七日を同時にするケースも多いので注意が必要です。

領収書もきっちりと集めておくことが大事ですね。

ご葬儀が終わり、四十九日が終わるまで相続、遺産分割の話はやめとこうよ。

こんな話は世の中に多いとは思いますが、実はこの考え方がとても危険なのです。

相続税の納付期限は相続の開始を知った翌日から10ヶ月以内です。

10ヶ月以内に相続財産を確定し、なおかつ分割、配分まで決めなくてはいけません。

さらに、もし相続財産が借金の方が多ければ相続放棄限定承認ができるのですが、この相続放棄、限定承認をするためには、相続のあったことを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述をしなければいけません。

ちなみに限定承認というのは、借金などの債務があった場合でも相続した財産の範囲内で債務負担を受け継ぐとというものです。

この限定承認は相続人全員で行うことが必要で、個別に申述はできません。

つまり、財産がどのくらいあって、また借金がどのくらいあってということを3ヶ月以内に把握しておかないと、放棄や限定承認ができないということです。

『じゃあとりあえず限定承認しておいて、後からゆっくりと把握しておこう。』

こう思うかもしれませんが、そうはいきません。

この限定承認の申述を出す際には財産目録も必要なので、この時点で把握しておく必要があるからです。

相続人が亡くなって3ヶ月以内には財産、債務の把握が必ず必要だということがお判りでしょうか?

そう考えると、四十九日が終わるまで待っていられませんよね。

土地、建物の評価を上げ、預貯金や債務の整理、生前贈与した分まで計算するとなれば、いかに優秀な税理士さんでも数日から数週間は掛かってしまいます。

そう考えると、生前に財産目録を作っておき遺族へ分かりやすく示してあげる。

これが大事ですよね。

相続=遺言書

だけではないのです。

そういえば、以前相続の話で、亡くなった父親の戸籍謄本を上げたら自分の知らない他の子どもが登場したという話もありました。

当然相続人になりますから、この方の行方を追わなくてはいけませんし、遺産分割協議に参加してもらう必要も生じますからとてもじゃないですが3ヶ月というタイムスケジュールでは収まり切りません。

亡くなってから大慌てとならないように、事前準備は大切ですよね。

相続に関しては、また明日以降詳しく述べていきますね。

今日はこの辺りで。

こどもに何を遺すべき?

『自分が死んだときにこどもたちに何かを遺してあげたくて。』
不動産投資を始めるにあたりご相談に来られる方々からよく耳にする台詞です。

将来こどもたちが生活していけるために。
会社というものに縛られず生きていけるために。
そう思っての発言です。

『いいことじゃないですか。』
愛するこどもたちのため。

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でも、私は長い間この仕事に携わってきて、こどもたちに不動産(収益物件)を残してあげた家主さんたちを見てきました。

中には自分の代になった瞬間に不動産を手放す人。
『親父と違ってこっちはサラリーマンなんだから、家主業なんかやってる暇ないよ。』
『相続税払うために仕方ないから。』

こう言った理由や、中には
『あんなもの残されたってマイナスばっかりで。』
こういうネガティブな理由まで様々ですが。

何でこんなことになってしまったのでしょうか?

それは、不動産を残してあげただけでやり方を教えてあげなかったから。
会社を遺しても経営の仕方を教えず、引継ぎも満足にしなければ同じような経営をできるわけもないですし、従業員のこともあるのでそんな無責任な引継ぎ方をしませんよね?

でも不動産の場合、
『任せてる不動産屋がいるから。』
『税理士さんに頼んでおいたから。』
後は他人任せっていう例も少なくはありません。

いつもよく言う言葉ですが、
『賃貸不動産経営も事業と同じです。』
事業として成り立つように経営していかなければいけません。

そのためには、事業継承。
ご自分が元気なうちから、賃貸経営のノウハウを教え込む、専門家と引き合わし良好なコミニケーションを築いておく、至極当然の話です。

もし、株や投資信託と同じような形で考えているのだとしたら、ご自身がお亡くなりになる前に、どのようなタイミング、価格で売却するのか?
をきちんと指示しておくのがいいかと思われます。

相続時には現金化するより、不動産を所有している方がもちろん節税効果が見込めます。
その後、
『売却する土地、不動産はこれとこれだ。』
『この不動産は今は市場価値が低いので、しばらく保有しておけ。』
など適正に指示を出した方が明確になるかもしれません。

だって、その方は資産を選択できるほど遺せた方だから。
見る目も考え方もしっかりしており、お付き合いしている専門家の方々も優秀な人が多かったはずです。
でも、自分たちのこどもさんたちはどうでしょうか?

優秀な遺伝子をいくら受け継いでいるからとは言え、学んだことのない分野で同様の能力を発揮できるかと言えば怪しいところです。

何でもそうですが、教育するということはとても大切なことです。

学校では語学や数学、歴史や科学・生物、いろいろな教育を受けることができますが、税金や不動産知識については学べる場がありません。

本来遺してあげるべき遺産は、考え方であったり生き方であったり、人とのお付き合いの仕方であったりするのではないでしょうか?

不動産はセンスが大事。
営業も仕入れもセンスだ。
こういう人もいます。

でもなぜセンスが必要で、そんなに重要視されるかと言えば教育の場がないからです。

不動産会社の社員ですら、まともな勉強をする機会がない。
というより、
『不動産は一つ一つ違うものだから実践研修あるのみ。』
先輩社員や社長がそう思っている限り、そこから抜け出ることなどありません。

生きていく中で一番高額な買い物、それが不動産です。
そして、生きていく中で一生付いてくるもの、それが税金です。

それなのに小学校、中学校どころか高校でも教えてくれる場がない。
これは何かの陰謀なのか?
と思えたりするくらい、放ったらかしです。
投資は自己責任?
高額な買い物なので市民には必要ない?
税金は勉強させない方が徴収しやすい?

とにかく理由は分かりませんが、学べる機会が存在しません。

でも、多くの不動産を所有している資産家の方々は、一生のうち何度も何度も不動産取引を経験し、万人が得られない経験値を所有しています。

『どうやって不動産を購入できるに至ったのか?』
『どうやっていい不動産を手に入れてきたのか?』
『どうやって不動産を売却し、利益を得ることができたのか?』
そこを伝授していければ、こどもたちも、自分の力で財を成せるようになるはずです。

自分のこどもたちが苦労しないように。
そう思うならなおさら、資産の増やし方を教えていくべきです。
そのノウハウに少しばかりの軍資金を遺せてあげれば、安心して他界できるかもしれません。

うちにはまだ小さいこどもが2人います。
2人とも女の子です。
彼女たちに何か遺してあげたい。
もちろん他の親同様、そんなことを考えています。

家賃を生む不動産を遺してあげたら?
もちろんこんな仕事をしていますから、考えたこともあります。

でも、それが彼女たちのためなのか?
そう思うと甚だ疑問に感じてしまうようになったのです。

昨日、一昨日こどもたちを連れて東条湖のアカプルコというプールに遊びに行きました。
小さいこども用のウォータースライダーもあり、とてもたくさんの親子連れで賑わっていました。
ウォータースライダーに並ぶ列も賑わっており、10分程度でしたがこどもの手を引いて並んでいました。
そうすると、係員の見ていないタイミングを見計らって、こどもの手を引っ張り、みんなが並んでいる列ではないプールの横から乗り越え何組かの親子連れが入っていきました。

こどもがルールを破っていても、
『みんな並んでいるから順番に並ばないとダメだよ。』
こうたしなめるとちゃんと列に並ぶようになります。
でも大人に注意すると、
『あっ、ごめん。並んでいること知らなかった。』
こんな言い訳が返ってきます。
中には逆上して喧嘩になってしまうこともあるでしょう。
でも、大人はルールを教える立場であって、ルールを破っちゃダメでしょ?

お父さん、お母さんに手を引っ張られて横入りしていたこどもが、ルールを守れる大人になれるわけがありません。

だって見本になるべき親が、率先してそんな姿を見せているのですから。

なんだかおかしな世の中になってきているのも、私たち大人が、こどもたちに世の中のルールをきちんと教えてこれていなかったツケかもしれません。

今のうちの子はまだ1歳ともうすぐ4歳の小さなこどもですが、一番上のこどもは今年で23歳になります。
この話の親たちはそのくらいの年代でしたから、私くらいの年代が教育できてこなかったツケかもしれません。

お金をいくら遺せようと、生き方を導いてあげれないことには何の意味もないのでは?
そう思ってしまったのです。

今、若い子たちの間ではSNS、InstagramやTwitterだけでなくいろんなSNSが発展しています。

そのフォローワーの数で憧れたり尊敬されたり。
その影響は企業の広告にも影響してきています。
インフルエンサーに広告料を支払い宣伝してもらう。
つまり、学歴がお金に変わる時代ではなく、生き方がお金に変わる時代になっているのです。

うちの娘たちには、いい大学に行かせようとかは思いません。
いい大学に入るよりフォローワー1万人の方がすごいと思っています。
大学の学費を払うくらいなら海外に留学に行かせたい。
注目を浴びるようにファッションや美容の勉強をさせてあげたい。
自分のやりたいことを実現するには、自分の生き方を発信する力と、他人を惹きつける魅力のある生き方をすること。

『わたし、こんなことをやりたいと思っている。』
『面白そうだね。じゃあ協力するよ。』

その協力というのが、一緒に手伝いたいという気持ちもあれば投資したいという気持ちもあるでしょう。

自分が今やろうとしていることはこれなんです。

SNSでフォローしてくれている方からのご相談がきたり、ブログを見てくれた方からの問い合わせがきたり。

ポータルサイトとかで物件に引き寄せられたわけでなく、自分が発信している情報や言葉に反応してくれている。

社会で孤立していないという安心感と、自分の声に反応してくれることへの喜び

『何か、今楽しそうですね?』

最近お客様によく言われる言葉です。

自分が楽しみながら生計を立てれるって一番理想的じゃないですか?

そんな生き方を娘たちにもしてほしいなというのが希望です。

そのためには、自分が死ぬまでにはフォローワー1万人にはなっていたいな。(笑)

ということで、Twitterでフォローしてください。

あと、残り9200名様お待ちしております。

長いな・・・


今後もっと増えていくであろう危険空き家

私がよく取り上げている空き家問題
これは賃貸住宅の空き家の問題ではありません。
もちろんこちらもこれからは深刻化していくことだとは思いますが。

今日は危険空き家と呼ばれる空き家のお話です。


誰も住んでおらず、朽ち果て、崩壊寸前の空き家。
なぜこういうことが起こり得るのかという問題です。
まず一番は相続が発生し、誰も引き取り手がいなくなっている建物。
亡くなった所有者に財産があれば相続人は相続放棄などしませんので、空き家の所有権も相続人に移行します。
売却してお金にすぐ替えれそうな物件なら売却もできますし、賃貸に貸せそうな物件なら貸出して家賃を得ることを選ぶでしょう。
でも、全く値段が付かないような不動産だったとしたら?
他人に貸出すためには多額のリフォーム費用を要するとしたら?
そのまま放置してしまうことになってしまうのです。
建物はそのまま放置しているとどんどん傷んできます。
庭には雑草や樹木が覆い茂ったり、不法投棄の溜まり場になったりすることもあります。
近所から苦情が来て市役所などが動き出します。
『◯◯さんの家の件で近隣の住民の方から苦情が来ています。このままでは危険なので建物を解体してもらうか何か対策を打ってくれませんか?』
リフォームする費用もなく放置していた物件を家賃も何も入らない、ただ解体するだけのためにお金を出す人はほとんどいません。
解体して更地にして価値のある土地ならそもそも放置せずに売却していたはずです。
つまり、解体することもそのまま放ったらかしにすることもできない状態に陥ってるわけです。
でも、このまま放ったらかしにしていると、行政代執行ということにもなりかねません。
行政代執行で建物を解体されると、行政が無償で解体費を出してくれ解体してくれるわけではありません。
その解体費用は建物所有者にきっちりと請求がやってきます。
その所有者に弁済能力がなければ関係ないのですが、他の資産があればそこにも及んでしまいます。
なので放ったらかしにしとくわけにもいかないのです。

空き家にはこうした分かりやすい物件ばかりでもありません。
無道路地、再建築不可の土地なども取り壊して新しい建物を建築することができず危険空き家になりやすい土地です。
また最近相談を受けて悩んでいる土地があります。
起伏の激しい高低差のある土地。
擁壁があり、道路との高低差があります。
前面道路は建築基準法上の認定道路なので、再建築は可能です。
ただ道路幅員が4mないので、セットバックを要することになっています。
問題なのが、セットバックをしても道路と敷地部分には高低差があるということ。
市役所に確認すると、
『道路の高さに合わせて敷地をフラットにしてください。』
『えっ?』
『敷地の方が1mくらい高くなるのでその土地を削れということですか?』
『はい。そうなります。』
『敷地と道路の間には擁壁があり、敷地を支えています。それを削るとなると擁壁からやり直すことになりますが。』
『そういうことになってしまいますね。』
こんなやり取りになりました。
当然擁壁をやり直すのも土地の所有者の義務。
その擁壁の工事に何百万という工事費が必要です。
でもその土地の坪単価は30万円ほど・・・
更地にしても改良費に費やしたお金を回収することができません・・・
建物を解体して更地にし、新築を建築しなければもちろんそのままでも構わないのですが、昭和40年以前の古い建物です。
しかも延べ床面積も小さく、駐車場もない住宅なので、大規模な改装工事をするメリットもあまり感じられません。
『うーん・・・』
行政からの助成金でも出ないことには手のつけようがありません。
掘り下げて聞いてみると、同じような相談がこの地域ではたくさんあるそうです。
それなのに打つ手がない。
このような土地がたくさんあります。
袋小路の再建築不可の土地、間口2mなく再建築不可の土地、路地に面した連棟住宅、手のつけようのない土地はたくさん存在します。
行政が無償でも引き取ってくれ、更地にして保有していれば払下げの依頼があるかもしれません。
消防上の問題で再建築を認めないなら耐火建築物なら再建築を認めるとか、空き家の寄付を認めるとかでもしないことにはこの問題は解決できないのでは?
そんな疑問を感じながら、でも何とかして欲しいと悩んでいる方の相談に乗らせていただいています。
一層のこと固定資産税を滞納してその危険空き家を差押えてもらい、公売にかけてもらえばなんて考えましたが、結局その家からだけ回収してくれるわけではありませんし、悩みが尽きないのですよね。
でもこの問題が解決できれば、世の中の困っている方の手助けにもなるし、街の再生にもなりますし、私自身もビジネスとして成立しますよね。
ということで、少し時間をかけて何かの方法を模索していきたいと思います。
でも行政の協力が必要でしょうね・・・

NPOでも立ち上げようかな(笑)
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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