ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相続人

相続って突然始まります

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ある日元気だったおじいちゃんが突然病が急変して亡くなった。

お通夜が終わり、お葬式が終わり、周りの人間が悲しみに浸っているこのタイミングからすでに相続税の納付期限はカウントダウンしています。

まず、お亡くなりになられた日(死亡の事実を知った日)から7日以内に市区町村死亡届を出さなくてはいけません。

その届出義務者(提出する義務がある人)は

①同居の親族
②その他の同居者
③家主や地主、住宅や土地の管理人です。

死亡届には、死亡診断書が必要です。

ここで気を付けないといけないことは、銀行などの金融機関は、口座の持ち主が亡くなった事実を知ったその時から預金口座を一旦凍結します。

つまり引き出せなくなるということです。

新聞の訃報欄や、友人や家族からの伝達、お通夜、お葬式の実施などで知ることになります。

この凍結を解除するには、相続人全員の遺産分割協議書等で誰がこの財産を所有するのか、処分するのかということが決まっているということを証明する必要が生じます。

これはとても大変な作業です。

全ての金融機関が同じタイミングで訃報を知りえることはないので、タイムラグがあるでしょうからそのタイミングでお葬式代、当座に必要な費用等は引き出しておくことが必要になります。

次にお通夜、お葬式になるのですが、ここでかかった費用は一部を除き相続財産から控除できます。

お通夜・お葬式にかかった費用、埋葬代、花代、お寺さんへのお礼、運送費(タクシー代含む)などは費用に計上できますが、香典返しの費用や初七日、法事等の費用は計上できません。

最近ではお葬式と初七日を同時にするケースも多いので注意が必要です。

領収書もきっちりと集めておくことが大事ですね。

ご葬儀が終わり、四十九日が終わるまで相続、遺産分割の話はやめとこうよ。

こんな話は世の中に多いとは思いますが、実はこの考え方がとても危険なのです。

相続税の納付期限は相続の開始を知った翌日から10ヶ月以内です。

10ヶ月以内に相続財産を確定し、なおかつ分割、配分まで決めなくてはいけません。

さらに、もし相続財産が借金の方が多ければ相続放棄限定承認ができるのですが、この相続放棄、限定承認をするためには、相続のあったことを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述をしなければいけません。

ちなみに限定承認というのは、借金などの債務があった場合でも相続した財産の範囲内で債務負担を受け継ぐとというものです。

この限定承認は相続人全員で行うことが必要で、個別に申述はできません。

つまり、財産がどのくらいあって、また借金がどのくらいあってということを3ヶ月以内に把握しておかないと、放棄や限定承認ができないということです。

『じゃあとりあえず限定承認しておいて、後からゆっくりと把握しておこう。』

こう思うかもしれませんが、そうはいきません。

この限定承認の申述を出す際には財産目録も必要なので、この時点で把握しておく必要があるからです。

相続人が亡くなって3ヶ月以内には財産、債務の把握が必ず必要だということがお判りでしょうか?

そう考えると、四十九日が終わるまで待っていられませんよね。

土地、建物の評価を上げ、預貯金や債務の整理、生前贈与した分まで計算するとなれば、いかに優秀な税理士さんでも数日から数週間は掛かってしまいます。

そう考えると、生前に財産目録を作っておき遺族へ分かりやすく示してあげる。

これが大事ですよね。

相続=遺言書

だけではないのです。

そういえば、以前相続の話で、亡くなった父親の戸籍謄本を上げたら自分の知らない他の子どもが登場したという話もありました。

当然相続人になりますから、この方の行方を追わなくてはいけませんし、遺産分割協議に参加してもらう必要も生じますからとてもじゃないですが3ヶ月というタイムスケジュールでは収まり切りません。

亡くなってから大慌てとならないように、事前準備は大切ですよね。

相続に関しては、また明日以降詳しく述べていきますね。

今日はこの辺りで。

空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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