よく相続対策のセミナーが銀行やＪＡなどでも開催されています。

『銀行がやっているから安心だ。』

『ＪＡさんの紹介なら安心だ。』

当然こういう声は聞きますが、本当のところはどうなのでしょう？

銀行にも不動産部を持っている銀行は多くありますし、子会社や提携している会社などが入り込んだりしています。

遺言書を書くためのセミナーならためになるかもしれませんし、家族信託を勧めてくるお話ならまだしも、銀行さん自体が信託を請け負うケース、相続対策のためのアパート建築を勧めてくるセミナーもあったりします。

これってもうすでにビジネスの世界です。

役に立つためのセミナーではなく、お金儲けのためのセミナーです。



よく相続対策を専門にやっている会社さんがいるのですが、税理士さんとタイアップしてセミナーを開催していたりします。

これはアパート建築を勧めてくるハウスメーカーさんも同じです。

『税理士さんが勧めてくるから安心？』

うーん・・・

結局はどんな税理士さんなのか、またどんな弁護士さんなの？

税理士さん、弁護士さんの中でも営業に長けている税理士さん、弁護士さんはたくさんいますし、その先生たちに〇〇の内容でお話をしてくださいと依頼している方がどこかにいるということです。

税務の捉え方も法律の捉え方も一つではありませんので、どこをどう切り取るかというところが重要です。

行列ができる法律相談所を見ていてもお気づきだとは思いますが、各弁護士の先生によって見解が違いますよね。

税務も同じです。

税理士の先生により見解が違うこともしばしば見受けられます。

セミナー主催者がどんな先生方を使って、どんなお話をしていくか誘導しています。

もちろん開催場所を銀行やＪＡなどで開催させてもらうことにより、営業色を払拭できたりします。

それもテクニックです。

私が大阪駅前ビルでセミナーを開催しているのも、一つのテクニックです。(笑)

『いい場所でセミナー開催しているな。大きな会社なのかな？』

こういうイメージを持ってお越しになる方も中にはいますので。(笑)

うちは営業マン一人の小さな会社です。

なので、営業色を強くしたところで余計に怪しくなりますので極力営業につなげないよう心掛けてはいます。

でも、かと言って全くお客さまを取り込みたくないのかというとそんなわけもありません。

ですよね。

『セミナーにお越しいただいたお客様の相談窓口になれればいいな。』

『相談案件のうち、いつか、いくつか商売に結び付けばいいな。』

そんな感じで開催しています。

話はセミナーの話にずれましたが、せっかくなのでセミナーのご紹介を。

１０月７日（土）
大阪駅前第一ビル５階で１４時からセミナーを開催します。

『競売物件を入札してみよう』

と

『出口があれば失敗はない。新しい形の不動産投資』

という内容で開催します。

第一部の競売のセミナーは無料で行います。

これは多くの人に競売という不動産の購入窓口があるんだよということを知ってもらうために開催しています。

第二部は有料セミナーです。

私が新しく取り組んでいるものをご紹介していきます。

誰にでも真似ができ、そしていつでも実践できる不動産投資の手法です。

なので、有料制にしました。

と言っても高額な受講料ではありませんので会場費、準備費用を補う程度の費用となっています。

セミナーの詳細はこちらをご覧下さい。

http://www.life-consulting-osaka.com/seminar



話は戻ります。

相続税対策のお話です。

相続税対策の一つとして、不動産の評価の見直し、そしてアパート建築などで相続財産の評価を下げるものがあります。

評価の見直しとは、税理士さん、土地家屋調査士の先生に不動産評価を引き直してもらうやり方です。

広大地、面積の大きい敷地は一般需要が少ないので需要の多い取引に比べて坪単価、㎡単価を下げるべきだという見解を示し申請していくやり方、不整形地、整形地に比べ当然評価が劣るべきだと評価を下げるやり方など他にもいろいろありますが見解を示すことにより相続税の対象額を落とすやり方です。

所有している不動産の大きさ、数、地域によって効果は大きく異なりますが一定の効果は表れます。

次にアパート建築、マンション購入によって現金や株券などの評価が決まっている資産から税制優遇されている不動産に変えてしまおうというやり方です。

節税効果は抜群です。

なので、地方でもアパート建築がどんどん進んでいるわけです。

でもこれってあくまで相続財産の評価を下げるためだけのもので、下手したら資産も目減りさすやり方でもあります。

購入した金額、建築した金額で売却できれば最高の節税対策ですが、長期で考えたときに売却損という形で跳ね返ってくることもあります。

所得税の還付スキーム、相続税の節税スキームは完全にビジネス化しています。

『これを提案すれば乗っかってくるでしょ？』

こういう話です。

１億相続税評価を下げた。

３億相続税評価が下がった。

資産が多ければ誰でも簡単にできる話です。

相続税対策としてタワーマンションが買われていた時代がありました。

といってもまだ数年前です。

今回私が売却した自宅でも、固定資産税評価額は売却した金額の1/3程度でした。

つまりただこうした物件を購入するだけで1/3に評価減できるわけです。

でもこのスキームにはメスが入りました。

平成２３年７月１日の判決です。

平成１９年７月に被相続人が入院。

平成１９年８月に２億9,300万円でタワーマンション購入。

平成１９年９月　被相続人が死亡。

平成１９年１１月　相続登記

平成２０年７月　相続人が２億８千万円で売却。

このタワーマンションの固定資産評価額が5,800万円だったそうです。

この固定資産税評価をもとに相続税の申告をし、相続税納付が完了したのちに売却。

相続税の節税になったと思っていたら、この購入した金額で評価しなさいという決定が下ったということです。

このケースは被相続人が死亡直前で購入し、また死亡直後に売却したという分かりやすすぎる例でしたが、こういうやり方なら相続税が下げられるという相続税法の裏を取ったやり方だったのですね。

いつ売却したら今回のようなケースにならなかったのか、またどのタイミングで購入していたら今回のような判例にならなかったのかこのあたりは専門家にご相談いただくとして、このように売却しきれたら相続税効果はあり、これが仮に１億でしか売れなく売却損を計上していたら大丈夫だったのかは分かりません。

２億9,300万円が5,800万円になり、２億8,000万円に戻ったから問題？

これが３億5,000万円で譲渡所得税を払っていたらセーフだったのでしょうか？

いずれにせよ、直前にやる相続税対策は節税効果が限定されますし危険を伴います。

早め早めに準備しておくことに越したことはありません。

そして安易にアパート建築をするのではなく、長期に渡り収益確保できると判断した場合にのみ建築に踏み切るべきです。

マンション購入も同様です。

どのような物件を購入し、またどのようなものを建築した場合に将来に渡り有益かということを判断しなくてはいけません。

また、所有しておく不動産、すぐに売却する不動産、将来売却する物件に色分けし、いつ売却するのが効果的でいつ逆に購入するのが効果的なのかを見極める必要もあります。

そうした相談って税理士さん、弁護士さんだけでなく不動産屋さんともしておく内容です。

なので、相続のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。



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 2つ目の動画を作成しました。





今回のテーマは『不動産投資のメリット』について。

少し長くなってしまったので、2つの動画に分けてＵＰします。

まず一つ目の動画の内容をこちらのブログでもご紹介しておきます。

みなさまにお願いしたいことが一つありまして。。。

YouTubeでUPした動画をご覧いただいたら、ぜひチャンネル登録をしてください。

やりだすと、チャンネル登録者数がとても気になりますので(笑)

お願いしますね(笑)

それでは動画の内容のご説明です。

不動産投資のまず1番目のメリットとしては、やはり

「現金収入」が得れるというところがあげられます。

不動産投資で収益物件を所有するということは。家賃収入を得るという形になりますので、毎月月末に店子のお客様より家賃収入が入ります。

しかも契約期間中は毎月継続した収入になりますので、安定かつ継続した収益が得れるという理想的なビジネスです。

ご商売をやっている方はみなさま同じ気苦労をしているとは思いますが、この安定かつ継続した売り上げを作るということは容易くありません。

もちろん、私たち不動産業者も同じです。

毎月多くのお客さまを集め、成約を取っていかなければ売り上げにつながりませんし、このご新規のお客さまを集め続けるということは容易い作業ではありません。

物販の会社さんでは、まず商品を仕入れその商品が売れない事には売り上げに変わりません。

継続して安定した売り上げを稼ぎ出してくれる商品を見つけることも容易ではありません。

でも、家賃収入というものは一度入居してしまえば1ヶ月、2ヶ月で退去されてしまうことなどほぼあり得ませんので、他のどのご商売よりも長期かつ安定した収入が得れるビジネスと言えるのではないでしょうか？

そしてこのビジネスの特徴として、女性でも老人でも、そして無職の若者でもその気になればだれでも参入できる市場であるということです。

次に、現金収入だけでなく継続した収入が得れるということが不動産投資のメリットの一つです。

賃貸している不動産がなくならない限り、そして店子のお客さまが退去しない限りは継続した収入が入ります。

融資を受けた場合、その返済が終わってしまえば後は大きなキャッシュフローを得る機会が得れるということで、私的年金として不動産を活用するということが考えられます。

今、公的年金の受給開始年齢が引き上げになったり、約束されていた年金額が保証されないかもという危機に面しています。

そうした中、私的年金を得る手段を若いうちに準備しておくということは、これからの高齢化社会の中で裕福な老後生活をエンジョイしていくためには必要になってくるかもしれません。

 

次に相続税対策の一環として、不動産を活用するという手段が一般的になってきました。

平成27年に相続税制が改正されて、相続税の対象になる相続人が全国民の４％水準から約８％へと増加しています。

今まで相続税なんて関係ないと思っていた人まで相続税の事を気にするようになってきました。

みなさまの家の近所でもアパートやマンションがどんどん建築されていたりしませんか？

なぜ、不動産を購入したり、新しい建物を建築したら相続税対策になるのでしょう？

まず、所有している土地について

相続税額のもとになる資産を計算する際に、時価ではなく路線価で算出します。

この路線価自体が一般的には時価の７０％～８０％になっている数字ですので、単純に現金で土地を購入した時点でも、2割から3割帳面上の資産が減少することになります。

次に建物の場合も、こちらも時価ではなく固定資産税の評価額で計算します。

この固定資産税評価額は建築費用の５０％～６０％で計算されていますので、土地を購入して建物を建築すると大きく帳簿上では資産を減少できます。

さらに、融資を受けて建築した場合、この融資残高はもちろん借金なので、相続税を計算する際には資産から引くことができます。

次は節税対策として、不動産投資が注目されているというお話です。

ここでのポイントは、不動産投資の収入つまり家賃収入は給与所得や事業所得と損益通算ができるというところです。

でも不動産投資の収入と言っても、売却益は損益通算できません。

あくまで家賃収入の部分についてのお話です。

青色申告、減価償却費、その他の経費などを活用して不動産所得を赤字にしていくということがポイントで、実際の収支も赤字になってしまえば、不動産投資をする意味がなくなりますので、実際には赤字ではないのだけれども、帳簿上では赤字にする方法がありますよというお話です。

 

不動産所得の中で経費として計上できるものとして、

「ローンの金利」

これはその物件に対して借入金がある場合、その借入金の返済額のうち金利部分に関しては経費として計上していいですよということです。

借入金の元本返済額については経費に計上できません。

これは、元本が少なくなれば売却したときにその分キャッシュとして戻ってきますので、経費部分ではないですねという見解です。

次に不動産管理料。

これは建物の管理を不動産会社さんに委託している場合の経費です。

以前は賃料の５％が相場でしたが、今は一室2,000円とか2,500円という不動産会社さんも出てきています。

それでもいくらかは必要になってきます。もちろんこれは経費計上していいよというものですね。

固定資産税、都市計画税。

これは不動産を所有している人に対して課税されるものです。

これももちろん経費です。

エレベーターがある物件なら、毎月の点検費、リフォームが発生した場合はもちろんこのリフォーム費用。

そして、部屋付けしてもらった仲介業者さんに支払う手数料も経費です。

共有部分の電気代、水道代など支払った光熱費ももちろん経費です。

そして減価償却費。

これがポイントです。

これについては、次回の動画で説明していきます。

では次回動画も楽しみにしてください。