ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相続税対策

不動産弱者にならないために

弱いものを叩き、強いものが上がっていく。

これは世の中の仕組みです。

生物の中にも弱肉強食と言われるように、弱いものが強いものに、また強いものがより強いものの餌となり成り立っています。

現実社会でも同じです。

より弱い立場になれば、食い物にされてしまいます。

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貧困ビジネスが一時期取り沙汰されていましたが、弱者を対象にしたビジネスです。

路上生活者にとっては、それでも屋根のある暮らしを与えられ毎日の食事にありつけるわけですからある意味WinWinだったのかもしれませんが。

賃貸業界でも生活保護受給者を対象にぼろ儲けしている時期がありました。

生活保護の入居者に役所がどんどん決済金(保証金や家賃、仲介手数料等)を支給していた時期があり、その家賃の上限、決済金の上限で賃貸契約が次々と行われていました。

TVニュースで不正受給が取り上げられ、支給の許可が降りにくくなり家賃の上限も今は引き下げられています。

貧困バブルの時期ですよね。

行政や法律のスキを突くのは商売人として間違っているとは思いませんが、結局自分たちが納めている税金から支出されているわけですから、長い目で見ると自分にそのツケが返ってきます。

昨日も書きましたが因果応報です。

出来上がったスキームに乗っかって儲けるのは簡単です。

難しいのはそのスキーム作りです。

なのでそのスキームを合法的であれ、グレーゾーンであれ作り上げてている会社は立派なものです。

不動産投資の世界でも今儲かるスキームが成り立っており、そこに乗じて儲けている会社さんがあります。

投資用ワンルームの節税スキーム。

相続税対策のアパート建築スキーム。

そして、中古1棟ものマンションの三為スキームです。

投資用ワンルーム、アパート建築は言わずと知れた節税対策という名目で、不動産取得をそそのかします。

そそのかすという言い方は少し悪意がありますかね。。。

まぁそこは置いておいて。。。

投資用ワンルームを購入して、なぜ節税になるのか?

誰でも節税できるのか?

そもそも自営業者の場合、あらゆる節税方法がありますがサラリーマン、給与所得者にはそれがありません。

特定支出控除というものが平成25年から一応認められてはいますが、勤務に必要な資格や新聞図書、交際費に関しては一定額は認めましょうというものなので、個人利用、スキルアップのための学習費などは規定外となっています。

※特定支出控除のリンクをここに貼っておきました。気になる方はどうぞ

なので高額所得者にとっては、不動産所得の損益通算を利用して節税したいという気持ちは理解できます。

高額所得者ではない私も毎年所得税、住民税、社会保険料などの負担に悩み、もう少し何とかならないものか試行錯誤しています。

この分の負担がなければ毎年海外旅行に家族で出かけれるのに。。。

ついついこんな欲どうしい気持ちになってしまいますが、この負担をみんながしなければ日本の行政、福祉、すべて機能しません。

なので、ある程度は仕方ないことなのですが、生活保護の不正受給をしている人、自営業者でいい車に乗りながら納税金額を最小限に抑えている人などを見るとやってられない気持ちになるのも分かります。

そこでそんな話に乗ってしまうのですよね。

給与所得と損益通算できる不動産所得、ここを赤字にすることにより所得税、住民税の支払いを抑える、還付を受けることができます。

でも、そもそも不動産を購入して赤字??

ここに疑問を持つ方がほとんだだと思います。

赤字なら買わなければいいじゃないの?

これが普通の考え方です。

もちろん毎月の収入自体が赤字で、その赤字分しか節税できないのであれば全くもって意味はないのですが、さすがにそうではなく、毎月のキャッシュフローは赤字にはならない程度で家賃保証等をつけ販売しています。

つまり、毎年不動産収入は得れないが所得税・住民税の節税になる。

節税になるのは建物の減価償却費を毎年の不動産所得が控除されるからです。

つまり建物価格の割合が高い物件ほど節税効果は高くなる。

したがって、土地の保有割合が低い20平米そこそこの単身用分譲マンションほど節税効果が高く売れていくわけです。

今でも都心部ではどんどんそういった単身用、投資用分譲マンションが建築されています。

たしかに、毎年の所得税・住民税は軽減されます。

ただ、その分不動産価値が下がっていることに気付かない人が多いことに驚かされます。

不動産は土地・建物に分かれます。

減価償却できるのは建物部分だけです。

土地は減価償却できません。

建物って未来永劫不滅のものではありません。

なので減価償却できるわけです。

つまり、年々建物の価値は下がっていっているということになります。

その値下がり分と、毎年の税金還付の分と計算に入れて初めて収支を計算できることになります。

例えば新車を購入して、初めての車検時(3年後)に売却するとして値上がりすることってありますか?

フェラーリとかプレミアの付いた車ならあり得る話ですが、どんどん性能が良くなる車を生産し続けている状況の中で量産型のファミリーカーを購入して値上がりすることは考えにくいですよね。

超駅前物件、二度と売りに出ないであろうプレミアな土地に建つマンション、こんな話ならまた話は別です。

でも先ほども言ったように投資型単身用分譲マンションは次々に建築されています。

量産型のファミリーカーと同じです。

3年後、5年後に価格の下落があるということは当然の話です。

なので年間50万、60万節税できたところで、5年後に400万、500万値落ちしていることもあるわけです。

そんな状況が今まさに起こっています。

大阪市の競売物件一覧を見ていると毎回その投資用単身物件が登場します。

所得の高い方向けに販売しているにも関わらずそんな状況が発生しています。

残債で売却することができないため、売り抜くことができない状況なのですよね。

将来の売却損を毎年の所得税・住民税の還付してもらっているだけにすぎません。

クレジットカードのリボ払いと同じです。

ツケは必ず後からやってきます。

相続税対策のアパート建築も然り。

相続税の納税額を減らすため、不動産に資産替えしたり多額の借金をこしらえたりします。

でも、そのアパートの建築資金は本当に適正価格でしょうか?

また、購入物件の資産価値は本当に間違っていないでしょうか?

目先の大きな減税額を提示されることにより、本来の目的である不動産購入の目利きがおろそかになっていませんか?

営業テクニックで目先を変える手法があります。

例えば、物件購入で住宅を内覧したときに、まず普通は購入するかどうかを悩みます。

そこで営業マンは家具の配置、インテリアの配置などどんな部屋にするかの話で盛り上げます。

お客さんは

『そうですねー。できればかわいい部屋にしたいのですよね。』

『じゃあ、ここにTVを置いて2人掛けのソファーとかここに置いて、あとカーテンの色とかは決まっていますか?』

『うーん、そうですね。白を基調にして、あとは・・・』

家具のセッティング、どんなカーテン、家具にしようか、悩みの争点がずれます。

お客さんの中ではどんどん妄想が膨らんでいき、この物件を購入するとして、家具はどうしようか?

購入することの次の話でどんどん盛り上がっていきます。

相続税対策ってまさにこんな感じです。

節税対策としてアパート建築するのは当たり前として、次はどんな間取りの物件を建てるのか、部屋数はいくつにするのか、そこから始まっている場合が多いのではないでしょうか?

どこで建築するという話ではなく、この建築会社で建築するとしてどんなプランにするか・・・

この時点でハウスメーカーの思うつぼですよね・・・

高額所得のサラリーマン、相続税を納税しないといけないくらい資産家の地主さん、本来なら社会の強者です。

でも、不動産知識がないため、また相談する相手がいないために弱者になっています。

大手ハウスメーカーだから安心、上場企業だから安心、そうなんでしょうか??

大手ハウスメーカーだから、上場企業だから金融機関と提携し、高額なローン、低金利でのローンは利用可能です。

その分、きっちりと価格に反映されていることに気付いていますでしょうか?

5千万円のローン、1%の金利30年融資の支払額は毎月16万円です。

4千万円のローン、1.5%の金利25年融資なら毎月の支払額は16万円です。

あなたならどっちを選びますか???



※三為スキームについては、また後日説明しますね。ネタに困っているので持ち越します。(笑)


人口減少と供給過多、賃貸需要低下。この先どうなる?

日本の人口減少は先日のこのブログでもご紹介した通りです。

もう一度ご覧になりたい方はこちらから。

そして、賃貸住宅の建築着工戸数も減少はしていません。

着工件数

なぜこんなことが起こるのでしょうか?

通常は需要と供給のバランスによって、需要が不足しているから供給を増やし需要を補うというのが普通です。

今の賃貸住宅建築の需要は需要がないのに無理やり掘り起こしているだけの需要です。

まずは相続税対策のアパート建築。

相続税対策という名のもとに、節税対策の一環として賃貸アパートに目を向けられました。

遊休地と建付地(アパートや戸建など建物が建っている敷地)との評価額との乖離を利用したスキームです。

さらに借入金を起こし資産と債務のバランスを変化させることにより大幅に相続税対象額を引き下げることができるというものです。

これは、目的は相続税対策であるため建築したアパートの収支よりも、どれだけの額を節税できたかというところに視点は移ります。

自分が元々所有していた敷地にアパートを建築したのに表面利回りが7%とか8%とか・・・

それでも建築主は

『相続税がだいぶ儲かった。本来なら〇千万円納めるところが〇千万円に減った。』

と大喜びです。

この相続税対策の勉強は数年前からいろいろなところで開催されていました。

地主さん向けから不動産会社向けまで・・・

不動産会社に向けて開催していたセミナーは、要はこういう手法でアプローチすればビジネスチャンスになりますよというものです。

税理士さんが自分の顧客だけでなく新規の顧客開拓に向けて不動産会社を巻き込んだわけです。

もちろんハウスメーカーや金融機関までも。

今でも全国各地で新築のアパートが建築されています。

賃貸需要のない地域でも。

都心部へどんどん人口流入が進んでいる今の世の中、地方で賃貸需要など発生するのでしょうか?

もちろん最初の頃は目新しいですし、どんな地域でも賃貸物件を探しているお客様はいますので満室になるかもしれません。

でもそのお客様が一巡したらあとは取り合いでしかありません。

一棟目が成功すれば二匹目のドジョウを狙って、どんどんアパートが建築されます。

『このアパートはすぐに満室になりましたよ。他にも待っているお客様がたくさんいます・・・』

そう実績を見せられてついつい

『私も建てよう。空き地を遊ばしていても仕方ないから。』

どんどん空き地だらけの町がアパートだらけに・・・

元々賃貸需要の少ない地域ではすぐに飽和状態です。

こうして何年か経った後には

『空室率が増えたので、借上げ賃料を下げさせていただきます。』

管理会社からこういう話が・・・

アパートを建築して相続税が下がり、なおかつ毎月いくらかの収入が入る。こんな夢みたいな話があるんだと思って食いついた人はそこで現実に戻されます。

毎月いくらかの収入どころか、毎月の支払いに窮することになったり、毎月別の収入から補うことになったり・・・

すでに投資用ワンルームを新築で購入した人はすでにこういう循環に入り、物件を損切りして手放したり、中には競売にかけられるケースも後を絶ちません。

アパート建築もあと数年後にはこういう話が多発するのではないでしょうか?

でも金融機関は大丈夫です。

しっかりと担保を取っていますし、いざとなったらその物件だけでなく他の保有物件も処理し保全を図ります。

またその物件の支払いに窮しても補える属性を持っている方に貸し出しています。

高属性のサラリーマンとかですよね。

給与差し押さえができますから。

今までの話を聞いてどう思いますか?

『銀行が紹介してくれた案件だから大丈夫。』

『税理士さんの紹介だから大丈夫。』

こう思っている人は世の中にたくさんいます。

でも、一番怖いのは・・・

不動産投資はビジネスです。

投資ではありません。

『いかにして満室稼働させるか?』

『いかにして収支をプラスに持っていけるか?』

所有した不動産の資産価値を上げることも必要ですし、常にフル稼働させることが目的です。

『自分ならこうして収入をUPできる。』

『自分ならこうして収支を改善し、資産価値を向上できる。』

こう思って購入すべきです。

将来にわたり競争性のない物件

例えば20㎡そこそこの単身向け物件や、駅から徒歩圏内では厳しい物件。

若者の街離れが進んでいて賃貸入居層が減少している地域などは厳しいのではないでしょうか?

最近ご相談で多いのが地方の戸建て投資です。

表面利回りが高く見込めそうな感じがしますので、ご相談があとを絶えないのですが、根本的に

『売買の需要もないのでそこまで物件価格が安いのですよね。』

『ということは、賃貸需要はあるのでしょうか?』

という疑問です。

200万円、300万円で一戸建が購入できる地域で4万円も5万円も家賃で払うお客様がそんなにいるのでしょうか?

何人かはいるでしょうね。

でもそのお客様が自分の物件に入居してくれるかどうかは分かりません。

そのあたりのリサーチはしていますか?

物件近隣の賃貸業者さんに出向き、賃貸需要や賃料相場の聞き込みはされていますか?

物件を内覧して購入申し込みを書く前に、せめてそのくらいのリサーチはした方が・・・

『すぐに買付書かないと他に取られてしまいませんか?』

もしそう思うなら、物件を見に行く前に電話で業者さんに確認すれば済みます。

たぶん、今書いていることって不動産投資を事業として考えていたとしたら当たり前の話です。

でもそれくらいの動きはしていかないと、今後の激流の流れについていけなくなります。

不動産投資は簡単??

『はい、簡単です。始めるのは。』

事業、ご商売、起業すべて同じですが、始めるのは簡単です。

継続していくことが難しいのです。

不動産投資も同じです。

継続していく自信がないのであれば、やめておいた方がいいと思います。

もうすでに始めてしまっている方はやめれないので、売り時を見極めてください。

20年、30年後の老後資金にと思って不動産投資を始めた方、今のまま、無知のままで老後の資金を稼げるほど甘くはないと思います。

ただ、今からまだ数年は物件の売り時は続くでしょう。

その間に売却してしまうか、継続して不動産賃貸業をしていくために学んでいくかはご自分の判断です。

不動産投資はあくまで事業として参入してくださいね。

そのためには、管理費や電気代などの経費の見直しや、どうやったら内覧者に気に入ってもらえるような部屋づくりをしていくか、また借入金で購入している場合は借り換えや金利の引き下げ交渉などやるべきことはたくさんあります。

賃貸オーナー、家主ではなく、1事業の経営者としてぜひ今後も勉強していってくださいね。

今後もこのブログをご覧いただいて。

それではまた。




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タワーマンションで節税??ではなくなった・・・

マンション

タワーマンションといえば、相続税対策のヒーローでした。
時価1億円のマンションを購入した時点で固定資産税評価額は建物で時価の約6割。土地も路線価で評価するので大幅に評価減。
しかも高層階の場合は特に効果大でした。
それは、何故かというと、建物の評価額は構造、面積で評価するため、1階、2階でも35階、40階でも同じため。
高層マンションで2階と40階が同じ価格の訳がないですからね。
極端な話、1億円の不動産が、評価額で3,000万円ってことも。
しかも、都心のタワーマンションって値下がりしなかったため、相続税対策が終わるまで賃貸で貸して、さらに評価減。相続税対策が終わった後売却して元の1億円に。
なんてことも可能でした。

最近話題になっているのが、
この不動産の評価の仕方の問題で
国税局の「相続税のあらまし」でも
建物は固定資産税評価額(都税事務所や市(区)役所又は町村役場で確認してください。)により評価します。


と書いてありました。
が、最近は

土地評価についての相続税法案(政府原案)の考え方(相続財産評価の原則)

土地を含む財産の評価の原則として、法案第4粂では「相続開始ノ時ノ価額」によることとされている。又、そこで用いられている「価額」について、政府は、議会での説明の中で「売買直段(売買価格)」であると説明している。一方、修正委員は「時価」の語を用いている。これらの「価額」「売買直段(売買価格)」「時価」は、議論の中ではいずれも同一のものと考えられており、これらが相違するのでないかという言義論はみられない。すなわち、相続税の財産評価の原則は、制度導入の時点で、既に、「時価=売買価格による」と観念されていたといえる。

という解釈が問題になってきています。

今までの固定資産税の評価額で評価するのではなく、時価で評価すると。

そうなると、今までみたいな相続税対策としての効果が得れず相続税対策としてのタワーマンション購入というのは難しくなってくるかもしれません。

もっとも、相続税対策は昨今、アパート建築、タワーマンションなどで散々されていましたからもう相続税対策をこのタイミングでする人も少ないんでしょうけど。

新しい相続税対策としてどういった不動産業界の展開をしていくのでしょう。

業界の流れに注目しながらいろいろ紹介していきますね。

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