ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相続

みんなの『不動産の相談窓口』になりたいという野望


最近つくづく思うことが。

それは

『もっと早く誰かに相談していたらこんなことにならなかったのに・・・』

とお客さまに思うことです。

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『競売』物件の入札のサポートをしていてその占有者(前所有者)と折衝したら常に思うことですし、物件購入を進めてみたがほぼ手遅れの状態で相談に来られる方、住宅ローンで投資用物件を買わされている人、高い金利でフルローンを組まれている方、いろいろな人が相談に来られますが共通して言えることは

『何でこんなことになったの?』

一つ言えるのは不動産のことに関して相談できる相手が飛び込みで入った不動産業者の営業マンしかいなかったというところから始まります。

不動産屋さんの中でも、営業が得意な営業マンに担当が当たってしまえばこういったケースに巻き込まれていきます。

『営業が得意?それっていいことじゃ?』

たしかに話を聞いていて分かりやすいし、案内中、接客中も気持ちよくさせてくれたりします。

話の流れに沿って

『これ、いいんじゃないの?』

と思うような物件提案をしてくれます。

でも、もしこれがストーリーに沿った演出だったとしたらどうですか?

私は若いころ、仲間とそういう営業の中での演出、見せ方、話し方をよく練習しました。

最初にこういう物件を提案し、次に少しいい物件を提案し、最後に一番いい物件を提案する。

お客様が気に入った物件について決めかねているときに、横の電話でその物件がいかにも決まりそうな話をする。

全てストーリーに沿った演出です。

案内時の車のドアの開け方、案内時に部屋を見せる順番、東向きなら午前中に案内し、西向きなら午後から案内、全てその物件をより良く見せるための演出かもしれません。

『駅まで歩いてみたい。』

こんな要望をしても、

『じゃあ一緒に歩きましょう。』

お客さまが不快に思う道を避けて案内していきます。

これは今の時代に合っていないやり方です。

お客さまに一番不都合な箇所を見てもらい判断してもらうのがトラブル回避の必須事項です。

ただ、営業成績が欲しいという気持ちが強ければそういう行動をするのが営業マンです。

相手に都合が悪い話、自分にとっても都合の悪い話を避ける傾向が強くあります。

営業マンだった私だからこそ、よく分かります。

なので、自分が物件を購入する際には営業マンの言葉を信じません。

自分の足で見に行き、自分の目で判断します。

それがいくら友人が勧めてきた物件であったとしてもです。

友人なのでさすがに騙そうとして話を持ち掛けてはきていませんが、見落としていることもあるかもしれません。

私が自ら購入する物件でも同業者の友人に相談したりします。

自分の見解と他者の見解が違うかもしれないからです。

『一人で判断して、完璧な判断はできない。』

ということは念頭に置いておく必要があります。

私も税務のことは顧問税理士に、法律、民事のことは顧問弁護士に相談しあいながら話を進めます。

土地境界の話は土地家屋調査士に、登記のことは司法書士に相談します。

ある程度までの見解は示しながらご相談はしていますが、より専門的な領域になると分からないことが出てくるので見解を聞き進めるようにしています。

なので、みなさまも不動産のことだから不動産屋さんにお任せしておけば大丈夫ではなく、セカンドオピニオン的な不動産屋さんを持っておいてください。

当社の不動産コンシェルジュサービスもご好評いただき、まだ少数ですが毎月新規のお客さまにご相談いただいております。

10月は日程が少し余裕ありますので、

『これってどうなんだろ?』

『親父が死んだんだけど、この家ってどうなるの?』

『住宅ローンの支払いが2ヶ月連続で払えない。これ以上滞納するとどうなるの?』

『賃貸マンションを所有しているけど、空室が目立ち始めた。何かいい方法ない?』

どんな相談でも大丈夫です。

とくに今後は相続の相談に力を入れていこうと思っていますので、相続関係のご相談はどんどんしてください。

ライフコンサルティングとして力を入れていきたい相続案件は、

『相続税を減らしたい』

という富裕層ではなく、

『自宅しか不動産ないんだけど、これも相続で分配しないといけないの?』

こんなケースです。

本当にお困りの方のお役に立ちたい、そう思っています。

顧問を抱えていて、弁護士さんや税理士さんに気軽にご相談できる富裕層のみなさまはご心配ないとして、本当に私の知恵を必要としている方は

『弁護士さんに相談するって結構お金かかるでしょ。』

『税理士さんの知り合いなんていないから、どうやって探せばいいの?』

こういう方々です。

初回30分相談料無料、その後は1時間5,000円からご相談を請け負っています。

役所の無料相談みたいな感じでご相談いただければと思っております。

そこでもっと話を聞きたいとなれば有料相談に切り替えていただければ結構です。

ご相談はご予約制です。

ホームページよりご依頼ください。

それではご相談お待ちしております。

不動産コンシェルジュ




相続登記を後回しにすると大変・・・

お父さんが亡くなった。

お通夜、お葬式も終わり預金も無事全額引き出すことができ一安心。

『うちは相続税とか関係ないし、これで一通り終わったね。お母さんあとはゆっくりして。』

こんな会話がされている頃、一つ重要なことを忘れています。

不動産の登記名義を切り替えることを忘れている人が多いのです。

知らなくて相続登記をしていない方、知っているけど費用がかかるのでいつか売却の時にすればいいと考えている方いろいろいるとは思いますが、放ったらかしにしていたら大変なことになる場合があります。

家系図

このようなケースで考えていきます。

まず、お亡くなりになられたご主人には奥さまがいて、子どもはいません。

そしてご主人にはご両親がいましたが、ご主人が亡くなる前に他界しています。

ご主人にはご兄弟が二人いました。

この場合、法定相続人は誰になるでしょう?

答えは奥さまが3/4、ご兄弟がそれぞれ1/8づつとなります。

亡くなったご主人が遺言書を残し、奥さまに全額遺産は譲り渡すとあったとしましょう。

その場合ですと、兄弟姉妹には相続財産の遺留分はありませんので全額奥さまのものになりますが、遺言書がない場合遺産分割協議が必要となり、基本的には法定相続分をベースとして財産分与が行われることになります。

※遺留分とは:遺産の一定割合の取得を保証するもので、配偶者、子ども、親は法定相続分の1/2で兄弟姉妹には遺留分は認められていません。

相続登記がなされていない状態だと、ご主人の兄弟姉妹に法定相続分は残ったままになってきます。

さらにその兄弟さんたちがお亡くなりになられた場合、その相続権は子どもたちに移行します。

家系図B

弟の子どもA,B,C、妹の子どもa,b,c、そして奥さんの計7人が相続人となります。

この不動産の売買をしようとすると7人の印鑑を押した遺産分割協議書が必要になってきます。

子どものうち1人はアメリカに留学、もう1人はオーストラリアに永住とかになるともう大変です。

さらに奥さまがお亡くなりになられた場合、その奥さまのご兄弟、ご兄弟の子どもに相続権は移行します。

もう誰が何分の一か分からなくなりますよね。

最初にご主人が亡くなった際に、きちんとお話ができていれば

『奥さんがそのまま住んどきなよ。私たちは相続財産など要らないから。』

こう言ってくれることもあったかもしれません。

そう言ってもらった時に相続登記をしていればこんなに複雑な権利関係にならなかったでしょうから・・・

『鉄は熱いうちに打て』

と言いますが、早め早めに処理しておくことが大切です。

世の中にはこういった権利関係になり、売買ができない状態になっている不動産は数多く存在します。

完全な売買をするには所有者全員の同意が必要だからです。

ご相談いただいた案件の中にも、相続人の一人が同意いただけなく売買できなかった物件があります。

こうしたことをなくすには、事前に相続登記をきっちりとしておくことが必要です。

『あっ。うちの土地そのままになっていたんじゃないかな?』

こう思った方はぜひご相談ください。

『いつか売却するタイミングが来たら、その時でいいや。』

じゃないですよ。

気付いたうちにやっておく。

これが重要です。

相続相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。


あなたの身の回りにも起こる相続問題

相続??

『うちはあんまりお金がないから関係ない。』

こんな話をよく聞きますが、実は相続で起こる争い事ってお金がない家庭の方が起こりやすいって知っていました?

ここにあるグラフは司法統計の平成27年度データをグラフにしたもので、遺産の金額による内訳です。

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1,000万円以下の事件が32.07%、5,000万円以下の事件が43.79%で5,000万円以下の争いが実に75.86%もあるのが分かります。

約3/4以上が5,000万円以下の相続ということになります。

なぜ、こんなことが起こると思いますか?

それは相続財産の内訳に起因します。

平成27年の相続財産の種類別の割合です。

相続財産割合

年々土地、家屋の割合は低下してきていますが、それでも相続財産の46.7%を土地、家屋が占めます。(国税庁平成28年データによる)

これは、相続税の評価額ですので有価証券や現金はそのままの金額ですが、土地や家屋は実勢価格より優遇されており軽減後の金額でこの割合になっています。

ということは実勢価格に換算すると6割近い財産が土地、家屋の相続財産ということになります。

これが揉める原因の一つです。
なぜ揉める原因になるかというと、現金と違って土地や家屋は均等に配分できないからです。

もちろん登記上は3人の子どもに1/3づつという登記はできますが、将来売却することになった場合や子供のうち誰かがその家に住むということになると共有名義にしておくと大変です。

かといって、誰か一人(例えば長男さん)が相続する場合、他の相続人にその家の価値と同額の財産を残せていないと揉める原因となります。

相続分配

このようなケースで考えます。

長男は自宅を引き継ぎます。これが時価1,000万円相当の不動産だったとします。

それ以外の相続財産として預貯金が600万円あり、それを残った2人の子どもに300万円づつ分配したとします。

よくありがちなケースですが、この場合でも長男と次男、長女との差は各700万円は生じてしまいます。

『兄貴は自宅だし長男だしこれでいいよ。』

次男、長女がそう言ってくれればいいのですが

『お父さんの財産なんだから均等に分けるべきじゃないの?』

こういう意見が出てこないとも限りません。

また、この分配できる金額がもし50万円づつだったとしたらどうでしょう?

『自宅を売却してお金に替えてほしい。』

こんな意見も出てくるかもしれません。

もっと大変なケースを想定しますと、長男は売りたくない。

次男、長女は売却したい。

これが相続で揉めるケースです。

家督相続が行われていた時代には、財産は全て長男へというのが一般的でしたからこのような揉めるケースはありませんでしたし、次男、長女が相続財産をもらえると思っていなかったので口出しもできなかったわけです。

でも今の時代そうではありません。

いくら仲が良かった兄弟でもお父さんが死んだ後の財産で揉めることもあるのです。

なので、残された子どもたちが揉めないように、うまく財産を振り分けることが必要になってくるわけですね。

平成27年1月1日より相続税制の改正により、相続税対象者が激増しました。

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このグラフも国税庁の統計資料からの抜粋です。

平成26年の6.1%から11%に増加しました。

相続税の対象者は、基礎控除3,000万円+法定相続人の数×600万円ですので、相続人が奥さまと子ども3人の場合なら5,400万円以上の相続財産がある方が対象となります。


この金額までは財産がないから大丈夫という方でも、自宅しかない方でも、相続問題は起こりえます。

配分しにくい不動産をお持ちの方は、ご売却を今すぐ検討していない人でもご相談ください。

事前に売却金額を検討しておくだけでも万一の相続の場合役に立ちます。

次回はもう少し相続問題を掘り下げてお話していきます。

相続対策は早め、早めが基本です。

起こってから対処しようとすると解決できません。

だって、相続税の支払い期限は死亡した日の翌日から10か月以内です。

49日が済んでから対象不動産の相場を調べて、売却してとなると猶予はほとんどありません。

お亡くなりになる前に処分する土地、建物、残しておく不動産の割り振りをしておきましょう。

また、換価しやすい不動産、売却に時間を要する不動産もありますのでそのあたりの見極めも必要です。

相続相談は税理士さんの仕事ではありません。

申告はもちろん税理士さんのお仕事ですが、先ほども述べましたがほとんどの相続財産は不動産です。

そうなると、相続相談は不動産屋さんに一番にするべきではないでしょうか?

ちなみに私は公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士でもあります。

お気軽にご相談お待ちしております。




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株式会社ライフコンサルティング
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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