ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

相談

不動産のプロが集まるシェアオフェスを作りたい

不動産のプロが集まるシェアオフェスを作りたい。

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弁護士さん、司法書士さんなどは同じ事務所で共存共栄したりしています。
そんな事務所を作りたいと常日頃熱望していますがなかなか実現できません。

それは個人情報の処理の問題、事務所が区分けされていないことなど免許許可の問題などがあるからです。

私はお客様と接することは大好きですし、その業務からは離れたくはない。
自分を頼ってくれるお客様に対して、忙しいからと言ってスキルの落ちる営業マンをあてがいたくない。
そんな気持ちから一人でやってきましたが、最近一人でやっていくことへの限界を少し感じ始めています。

毎月何十件も契約業務があるわけではないので、特に仕事に追われるというわけではないのですが、情報力・情報量に関して一人でやっていくことの限界を感じています。

お話いただいた物件を整理し精査する時間と物件調査する時間も満足に取ることができません。

なので、その業務の分担と相談する相手が欲しい。

現地調査、役所の調査、一筋縄ではいかない物件を料理することは大好物です。

頭を抱える案件ほどワクワクします。

でも、そのワクワクする物件はとても時間がかかる案件だったりします。
自分一人で解決できるほど容易くない話も多くあります。

そんな話を相談できる相手がいればもっと早く解決できるのに。
そう思うことも少なくはありません。

同じスキルで、同じようにディスカッションできる相手がいればどれだけの仕事ができるのだろう?

そんな話を実現できる場を作りたい。
これが私の願望です。

不動産のことで悩んだらココに相談すればいい、そんな場所を作りたいなと。

不動産投資で失敗して、マイホーム購入で失敗して、自らの命を断つ方も世の中にたくさん存在します。

そういう人でも相談できる相手がいれば命を落とすことなどなかったのに。
不動産で失敗しても所詮お金だけの話です。
そのことで夫婦仲が悪くなったり、仕事に影響を及ぼすことも少なくはないでしょう。

でも命の代償としてはあまりにも小さい。

『死ぬ気で頑張れば何とかなるよ。』
よくこんなことを言いますが、不動産投資で失敗しても
『自殺してお金を返せ。』
と言われることはありませんし、
『残った借金をこどもたちに背負わすのが辛い。』
と勘違いする方も多いですが、
残された借金は残されたこどもたちが背負う必要はありません。
一括返済できる資産をその時に持ち合わせていなければ毎月分割して支払っていきさえすれば大丈夫ですし、
相続放棄さえしてしまえば、借金を引き継がなくても大丈夫です。
自分が生きているうちに自分の資産が0、借金数千万円、これでいいのです。

その代わり家族には家族名義で資産を残してあげる。
それさえできれば相続放棄という形で全てか解決です。

あとは債務者との話し合い次第ですが、そこはここが人生の正念場と思って粘り強く最小限の支払いで済むように交渉しなければいけません。

弁護士の先生に頼むとすぐ債務整理や自己破産の方法を提案されますが、自己破産すれば自宅や車などのめぼしい資産は全て処分されてしまいますし、生命保険まで解約されてしまいます。

金融機関に支払猶予の申入れ、条件変更の依頼をすれば新規の融資はストップします。
もう借入できなくなるということです。

でも一度大きな失敗をしているなら、もう借入は懲り懲りと思っているでしょうから必要ないですよね?

それでも今後も借入をして事業を拡大したいと思うなら、奥さんを代表者にして会社を設立しそこでコツコツと実績を積めばいいじゃないですか?

七転び八起きという言葉がありますが、一回転んでもまた起き上がればいいのです。
もう一回転べばまた起き上がればいいのです。

人生一度しかチャンスがない
そう思っている人にはチャンスは一度も訪れないかもしれません。

人生にチャンスは幾たびも訪れます。
自分がつかもうとしていれば。

私は多くの人たちと交流を持とうといろいろな場に出かけます。

その場で聞いた話が次のビジネスに結びつくこともありますし、その場で聞いた物件で取引になることもあります。

ただ全部が全部うまくいくこともなく、面白そうな話だけど今の自分には手が負えない。
いい話だけど、今の自分には手が出せない。
それはスキルの問題であったり資金力の問題であったり。

チャンスはどこにでも転がっています。
そのチャンスをモノにできないのは、自分の準備が足りないこと、スキルが足りないことに尽きます。

いつチャンスが転がり込んできても対応できる自分であり続けること。
それがチャンスをモノにする、チャンスを逃さない秘訣だと思っています。

まだまだ今の自分はそのチャンスを活かしきれていない。
足りないものが多すぎる。

それを補うためには自分一人の力では難しいのでは?
それが今自分の考えている結論です。

そのために何ができるか?

不動産知識を持った営業マンが集える場所を提供し、切磋琢磨して働ける環境を作りたい。
その場に一緒に不動産投資家のお客様も集えば面白いのでは?

一つの物件をあーだこーだと議論するのも面白いのかなと。

その中で自分が欲しいと思える物件に出会えるかもしれないし、自分が所有している物件を高くで売り抜くチャンスも生まれるかもしれない。

そんなきっかけを作れる場を作ってみようかなと思案しています。

実現できるかどうか分かりませんが、今思っているイメージは不動産のシェアオフェスです。

よくある起業家が集うシェアオフィス、これを不動産に特化した形で実現できないか?

時間はかかるかもしれませんが、これを実現するのは私の悲願でもあり、使命でもあると思っています。

不動産投資は儲かるビジネスです。
ただここに群がる狼さんたちはたくさんいます。

相談できる相手がいれば防げる失敗はたくさんあります。
リスク回避の方法も見出せるかもしれません。

お金儲けのために集まる集団ではなく、自分のスキルを向上させるため仲間と情報、知識を共有する。
そんな人たちの集まりが作れないかな。

不動産を一生の仕事にするため、ちょっと試行錯誤してみます。

また形が出来上がればご報告いたしますが、まずは移動する店舗探しから始めようと思います。
これからの活動にご期待ください。

それではまた。

不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


大阪市内で貸家探しています

大阪市内で中古の戸建を探しています。

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古くても大丈夫です。

リフォーム前でも大丈夫です。

貸家でも構いません。

今大阪市内の戸建が熱い、その訳は?



大阪市には特区民泊という制度があります。

正式名称は国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業とかなり長ったらしい名前になっています。

いちいち書くのが面倒なので、特区民泊と呼びますね。

分かりやすく言うと、外国人旅行者のために民間の施設が宿泊場所を提供して、対価を受け取ることを認めましょうという制度です。

この認可は許可制になっており、様々な要件をクリアした物件が認定施設として営業許可を下すことができます。

クリアしなくてはいけない要件としては

営業可能エリアであること

商業地域、近隣商業地域、準住居地域、準工業地域、第二種住居地域、第一種住居地域、以上のエリア内であること。

②床面積が25平米以上であること

※100平米以上になると消防法の許可が取りにくくなります

③浴室・洗面・トイレの設備が整っていること

まずこの要件がクリアできていれば第一のハードルがクリアできます。

次に消防法令適合通知書の取得が必要なので、自動火災報知設備、誘導灯などの消防設備を導入する必要があります。


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これは買い取って営業を始める方、賃貸で借りて始める方の負担で行なってもらいますので、売主さん、貸主さんの負担金はございません。

その他、認可を受ける前に近隣住民に周知する義務がありますので、その作業ももちろん買主さん借主さん負担です。

貸す方、売る方には一切のご負担は強いません。

営業を行うのに、人気のエリアがあり今まではなんば周辺、梅田周辺が人気でした。

そのエリア内の不動産取引価格は大きく上昇し、今でも盛んに取引が行われています。

でも、それ以外のエリアで不動産を所有している人にもチャンスが訪れています。

今回6月15日から施行される住宅宿泊事業法に伴い、旅館業法も一部改正されることになりました。

それにより、違法民泊は一斉に撤退を余儀なくされる状況へと局面が進んでいます。

取締りの強化、罰則規定の強化、立入り調査などが行われることになっています。

特区民泊認定を受けなくても、住宅宿泊事業法で継続して事業を行うことは可能なのですが、そのためには消防法の問題をクリアしなくてはなりません。

その消防法の内容についてはまだ公表されていませんが、共同住宅等では簡単にクリアできない規制になるのではないでしょうか?

そこで、共同住宅ではなく貸家、戸建を購入しての事業開始を考えている方が多くなっているのです。

うちにも多くの問い合わせが寄せられています。

ただ、融資の利用が難しいのですよね。
そこは段々クリアできるようにはなっていくとは思いますが、現段階ではそこそこの自己資金を求められてしまいます。

まだどの金融機関も、実績がないものに対して融資姿勢が消極的であり、現金での購入を考えざるを得ない状況にはなっています。

また現金購入できないお客様は、賃貸での物件探しに躍起になっています。


そういった需要が高まっており、逆の視点から見ると、不動産を所有しているお客様にとっては絶好の売り場が発生していることになります。

また貸家のオーナー様にとっては、空き家が多く少子化の今の時代、好んで貸家に入居したいというお客様が減っており、空き家を埋めるのに苦労していることと思います。

貸家の場合、リフォームにも多額の費用がかかりますしね。

今回探しているお客様たちは、事業として運営することを考えています。
そのためには最初の出費というものは経費として考えており、中途半端なリフォームで貸し出されるよりは、自分で好きなようにリフォームして運営することを望んでいます。

お互いにとってメリットが出る話なのですよね。

うちの会社でもそういった物件を探しています。

なので、当社の買取り・借上でも、当社のお客様に仲介する形でもいずれの形でも対応が可能です。

リフォーム前の空き家、賃貸に貸すか売却するか悩んでいる空き家があれば、ぜひお声がけください。

大阪市内であれば場所は問いません。

消防設備の導入、リフォームもこちらサイドで行うことは可能です。

『家賃いくら取れるの?』

こんな相談でも構いません。

『民泊ってオーナーとして問題は生じないの?』

運営事業者は近隣への周知とともに24時間連絡がつく連絡先を明記することが義務づけられています。

なので万一何か問題が生じても、所有者さんのところに責任追及の連絡が入ることは想定しにくい状況ではあります。

『運営がうまくいかなくなって家賃滞納されたら困るんだけど?』

賃貸契約の際に賃貸保証契約を保証会社と締結しますので、家賃滞納があっても賃料は保証されます。

『火事とかになったらどうするの?』

これも賃貸契約の際に火災保険に加入しますので、万一の場合でも保険会社から弁済金が支払われます。

いろいろな質問、疑問にもお答えします。

また、自分で運営してみたい。

という方にも、運営代行のお手伝いをさせていただきます。

すでに何件も許可認定物件の運営を行なっている会社さんもご紹介は可能です。

民泊のことなら、株式会社ライフコンサルティングまでぜひご相談ください。

お待ちしております。





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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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