ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

短期譲渡

不動産の売り時っていつ?(住宅編)

不動産の売り時っていつ?


今でしょ

そんなこと言うとただの営業トークになっちゃうので言いませんよー。

じゃあどんな時が売り時で、どんな時が売り時ではないのか、これについて今日は書いていきたいと思います。


まず単純に、相場が上がっている時が売り時で下がってる時は売り時ではない、これは誰でも分かりますよね?

ちなみに今は相場が上がっているタイミングです。
その上で、どんな人が今のタイミングで売るべきなのか、またどんな人は売るべきではないのかというお話です。

まず、ケース①
住み替えの人。
今住んでいる住宅を売却して、次の住宅を同時に買い換えようとしている方です。

この人は今の住宅が高く売れても、次購入する住宅価格が上がってしまえば結局同じです。

ってことは、今が売り時ではない??

普通に考えたらそうですよね。

ただ、多くの人は自宅を住宅ローンを組んで購入します。

売却した金額がローンの残債に届かなければ、次購入する物件に上乗せしてローンを組むことになります。

でもこれって普通に考えて少しハードル高いですよね。

次の物件価格よりもローン金額が大きくなります。
その分次のローンの審査は厳しく、通りにくくなります。

でも、相場が上昇しているタイミングでは売却額>住宅ローンの残債額となる可能性がありますので、次の購入物件のローンが組みやすくなります。

住宅ローンで、しかもフルローンに近い形で購入している人で、住み替えたいという方にはこういった機会を活かした方がいいかもしれません。
不動産価格が上昇しているときには、こういった利点もあるのですよね。

ケース②
ローンの支払いを度々延滞してしまって今後の支払いも乗り切れるか不安な方。

ケース③
何年か前に売却しようと査定してもらったが、希望価格に届かず、またはローンの残債額に届かず断念した方。

②③、こうした人は今売却すべき人です。
少しでも高く売却できるタイミングで売り抜き、動産のままではない健全な状態に戻すべきです。

ローンの返済が始まって10年ほど経って繰上げ返済を一回もしていない、できる機会がなかったという人の場合、ほぼギリギリの生活を強いられていたということになりますから、その状態をいつまでも続けていけるのかという疑問も出ます。

その生活から脱却できるチャンスがあるなら乗っかるべきかもしれませんね。

ケース④
老夫婦でこどもと一緒に生活していたが、こどもたちも独立して夫婦二人の世帯になってしまった。
この機会に自宅を売却して、老後の生活資金に充てたい。

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この場合は微妙です。
たしかに高くで売却できる時期に換金し少しでもゆとりのある老後生活を送りたい。

気持ちは分かります。
でも問題はその後の住居費です。

売却後の残った資金で格安の住宅を取得し、それでも老後資金が残るなら大正解かもしれません。
でも、賃貸住宅に移り住み家賃を支払い続けるとしたら、いつまで家賃を払い続けるのという心配が付きまといます。

そのまま住み続ける方がかえって安かったという話にもなりかねませんよね。

ほとんどの方が今の時期に売却した方がいいという結論にはなるのですが、売却するタイミングというのも実は大切です。

不動産を売却してお金が残った。
やったーっていう話だけではないのですよね。

不動産を売却して、利益が出るとその利益に課税されてしまいます。
不動産譲渡所得というものです。

譲渡所得は短期と長期に分かれます。

分かれるポイントは売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているかいないか。

よく勘違いするのですが、購入してから5年は経っているから大丈夫。
5年で長期譲渡になるということを知ってる人は多いのですが、よく勘違いしている方もいます。

1月1日現在で5年を超えてなければ長期譲渡所得にならないのです。
何が変わるか?

税率です。

短期譲渡所得の場合、
売却価格ー売却に要した費用)ー(購入した価格ー購入に要した費用ー減価償却分)
この差額が利益とみなされ
所得税30%、住民税9%が課税されます。
※平成49年までは復興特別所得税が2.1%が加算されるため所得税30.63%、住民税9%となります。

長期譲渡所得の場合は
所得税15%、住民税5%、同じく復興特別所得税2.1%加算で所得税15.315%住民税5%となります。

この税金を払わないといけないから、5年超まで待とう。
こう考える方も多いのではないでしょうか?

ただ、今売って39.63%の税金を払うか、来年売って20.315%の税金を払うか、この試算ですよね。
例えばこの利益が300万円だったとします。
そうなると39.63%なら118.89万円納税することになります。
20.315%なら60.945万円。 
『60万円弱も変わるじゃん』
って思ってしまいがちですが、もし来年売って200万円の利益になってしまうなら、40.63万円の納税になりますが手残りは今年の方が多くなります。
納税額は78.26万円多くなりますが、減価償却費が増える分利益も増えてしまいますし、そもそも売却価格が100万円高くなっています。

つまり、来年より今年の方が100万円以上高く売れそうなら、今年売るべきとなるのです。

最後に不動産譲渡所得の損益通算の話です。

同じ年に別々の不動産を売却し、片方は利益が、片方は損失が出ているという場合です。

あっ、
この話は少し長くなりそうなので、次回のブログで書くことにします。

そちらもまたご覧くださいね。




築古物件は減価償却を取るべきか取らないべきか?

築年数の古い物件、例えば木造の築30年の物件を購入したとします。
木造住宅の耐用年数は22年ですから耐用年数を過ぎています。
この場合は耐用年数×20%で4.4年、一年未満は切り捨てになりますので、減価償却の年数は四年ということになります。
物件価格のうち建物価格、土地と建物の価格の振り分けをいくらにするかという問題がまずあります。
まず売買契約書に建物価格が記載されている場合、この場合はその金額が適応になります。
次に記載がない場合、この場合は固定資産税の評価額で土地と建物の価格を按分します。
評価額の金額によって割合を求め、建物価格を割り出します。
この場合は自然に計算されますので、あとは計算式にのっとって算出するだけです。
減価償却を多く使いたいからとか、売主が消費税課税業者で売買価格のうち建物の消費税分を納税しなくてはならないケースで、売主が建物価格を抑えたい場合などは、売買契約書に建物価格を入れ込むことがあります。
売主都合であっても、買主都合の場合であっても購入側は建物価格が高い方がいいのでしょうか?
確かに減価償却を四年で出来るとなると
建物価格が400万円(物件価格600万)とすると年間100万円も経費計上出来ますので、不動産所得はほぼかからなくて済むかもしれません。
逆に不動産所得は給与所得と通算できますので税金の還付も受け取れることになります。
減価償却は魔法の経費と言われる所以です。キャッシュフローが伴わない経費です。
でも本当にそうなのでしょうか?

減価償却されるということは物件の帳簿価額が減少するということです。

つまり、

売却する際の元になる金額が減っているということです。

つまり、

売却した時の不動産譲渡税の対象となる原価が少なくなるということですを

つまり、

売却した時に利益がたくさん出るということです。

あれ?
いいことじゃないの?

と思うかもしれませんが、

利益が出れば不動産譲渡税というものを支払わなければいけません。
この不動産譲渡税というのは、所有期間によって税率が変わります。
1月1日目現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、超えていなければ短期譲渡ということになります。
その税率は長期譲渡で20.315%、短期譲渡で39.63%になります。
例えばさっきのケースで四年後に売却したとすれば、減価償却が全て終わってしまっているので取得原価は200万円になってしまいます。(仲介手数料などのその他の取得原価を除く)
この物件を購入時と同じ600万円で売却したとしますと、600万-200万円万(減価償却分控除後)で400万円に対しての39.63%分158.52万円が納税しなければいけない金額になります。
では、減価償却で軽減できた税率はどのくらいだったのでしょう。
不動産所得は給与所得と通算できますので、年収600万くらいですと所得税は約10%、住民税も10%と考えると年間20万円ほど軽減できたことになります。
4年間で80万円。
80万円節税して、158.52万円納税することになります。
では、同じケースで建物価格が100万円だったとしましょう。
この場合なら所得税の軽減が4年間で20万円。
譲渡した時は600万-500万円で、不動産譲渡所得100万円に対しての39.63%の39.63万円が不動産譲渡税の金額になります。
20万円軽減して納税額は39.63万円。
どちらが得だったのでしょうか?

もちろん長期譲渡になるのか短期譲渡になるのかによって税率は全然違いますし、建物価格によっても異なってきます。
でも共通して言えることが、将来にわたり売却する可能性があるかどうか?
売却するなら減価償却というのは諸刃の剣です。
売却しない場合でも、減価償却期間が終われば所得丸々に対して課税されることになります。
よく減価償却を利用する方法で区分所有建物を30年ローンとか35年ローンで買わせる不動産業者がいますが、これは売却を前提にしていないのと、高額な給与所得の方限定で通じる方法です。
実際10年後、15年後に売却すればローン残債を大きく割り込む金額でしか売却できませんので、売り側にすればその想定は必要ないのですよね。
その頃には担当者は辞めていますから。
減価償却というのは『魔法の経費』ではなく、『悪魔の囁き』なのですよ。

減価償却をセールストークに不動産を売る業者さんには騙されないようにしてくださいね。
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お客さま一人一人との出会いを大切に。『全てはお客さまの笑顔のために』をモットーに新しく会社を立ち上げました。少しでも多くのお客さまを笑顔にできるようこれからもコツコツと頑張っていきたいと思っております^ ^ #競売 #不動産 #不動産投資 #賃貸 #家主 #民泊 #airbnb
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