ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

破綻

スルガ銀行の不適切融資1兆円?

先日のニュースです。
スルガ銀行の不適切融資が1兆円にものぼると。



融資総額3兆円の1/3になるということで株価は大暴落。
8/22はストップ安、8/23も続落となりとうとう株価は600円を割込みました。
1年前の今頃は株価2500円ほど。
1/5ほどまで下がっています。

地銀の雄と呼ばれていた頃ですね。
収益力が高く、どんどん貸出残高を伸ばし、他の銀行を見習えと金融庁の長官が言うほど。

そのニュースが新聞紙上を賑わすと、
『スルガ銀行?いい銀行じゃないか。使ってみようか。』
こう思った人もいたかもしれません。

こうしてどんどんと融資は行われていきました。

不適切融資
どこからが不適切なのだ?

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不動産の評価を取って、その評価以上に融資した?
これは不適切融資なのか?

預金残高を水増ししたことを知っていながら融資。
これはアウトか?
まぁ普通に考えてこれはアウトだな。
結局評価が足らない分を預金残高で担保してるっていう理屈になるのなら、評価以上に融資したってこれもアウトか。

あとは何だ?
評価が足らない分をカードローンで貸付け、その借入金額を購入代金に充てる。
うーん。これもアウトだな。

ん?
じゃあ逆に何がセーフなのだろう?
購入時の諸費用と不動産の物件価格の2割を頭金で用意する?

スルガ銀行の金利で借りる人でそんな人はいるのだろうか?
2割と諸費用を頭金で用意すれば、もっともっと低金利の金利で融資が借りられます。

あっ。
金利は高いけど、返済期間が長いんだ。

他行なら10年の返済期間だけど、スルガ銀行なら25年、30年借りれるから、それなら金利が高くても借りるかもしれない。

でも、ちょっと待てよ。
他行で10年ってことは、耐用年数が残り10年、もしくは10年未満ということだよね?

ってことは、耐用年数が少ないのを知っていて、その上で耐用年数を超え返済期間を延ばしている。
ありゃ、これも不適切融資だ。。。

となると、不適切融資は1兆円じゃなくて3兆円ほぼ全部かもしれないですね。

まぁそうだとしても、価値0の不動産に対して3兆円を融資しているわけでもないし、せいぜい8千万円の価値に対して9千万円、1億円を貸し出してるだけなので、焦げ付くとしても2割の6千億円ほどでしょうか?

最近競売市場に、スルガ銀行の抵当権が付いた収益物件がちょくちょく登場します。

借入金に対しての返済金額と家賃収入と比較すれば、満室近い状況なら必ず返済できる金額になっているはずです。

賃貸借契約の賃料を水増ししていれば論外ですが。
競売にかけられるということは、返済が滞ったということです。
一回、二回の滞納では競売にかけられません。
慢性的に払えない状況に陥ってしまっているということです。

賃借人が退出すれば内装工事を施します。
その内装工事費用がなかった?
新賃借人が決まったら、部屋付してくれた業者さんに手数料を支払います。
その費用がなかった?

自己資金をあまり出さずに不動産物件を全額融資で買う。
このことに否定するつもりはありません。
それでも自分に有利な条件(低金利とか長期返済とか)で貸してもらえるならいいんですよ。
まぁ、そういう人は物件代金の満額借りていても他に資産をお持ちでしょうから、内装工事費用がないとか、業者に支払う手数料がないって話にはなりませんものね。

でもこの競売にかけられている物件の元オーナーさまたちは、物件価格と諸費用まで全額融資、しかも一部はカードローンで7%、8%という話も聞きました。
自己資金が手元にあるオーナーなら、今の時代この金利で借りることの危険性に気付かないわけがありません。
すぐに手元資金で内入れするでしょう。
しない理由は?
手持ち資金がないからです。
手持ち資金がないから、賃借人が退出しても内装工事代金がない。
→募集できない
→家賃収入と支払い額の差が縮まってくる
→維持管理の費用もない
→賃借人が退出する
→内装工事の費用がない
→募集できない
もうまさに悪循環。

不動産投資で大きな借金があり、しかもカードローンの借入まである。
追加で融資してくれる銀行なんかありません。

こうなるのはわかっていましたよね?

銀行は消費者の味方ではありません。

晴れている日に傘を貸し、雨が降ったら取り上げる。

バブル末期の時そう揶揄されました。

サラリーマン投資家に対しては、今まさにそういう局面です。
〇年で総資産〇億。
この響きに騙された方も多かったのではないでしょうか?

サラリーマンの生涯年収が3億円といわれる今の時代です。
資産〇億って、とても魅力のある響きです。

こうして、まんまと銀行と悪質な不動産屋さんの口車に乗ってしまった人たちは、長年働いた退職金まで受け取る権利さえ失ってしまうかもしれません。

でも手立ては残されています。

定年退職まであと何年あるか?
それだけの時間があれば対策は十分に練ることができます。

ここからは悪知恵です。

ブログではとても書けません。
どんな絶体絶命の窮地でも解決策はあるのです。
もちろん、その人の覚悟と背景にもよりますが。

ただ、無傷で乗り切れるほど世間は甘くありませんが、人生をやり直すチャンスは誰にでも残されています。

結局は相談できる相手がいるかどうか?
ただそれだけの話です。

購入前に相談しておけば。
融資を受ける前に相談しておけば。
空き室が出たときに相談しておけば。
ローンを滞納する前に相談しておけば。
いくらでもチャンスはあったのです。

でも最後の、競売にかけられる前に相談しておけば。

この機会がある方ならぜひ一度ご相談ください。
まだ助かる方法は残されているはずです。

金持ち父さん貧乏父さんの本を読んだ方で不動産投資を始めた方は多いはずです。

でも、これってアメリカの話なんです。
アメリカはノンリコースローンといって、不動産で失敗しても他の資産に及ばない仕組みです。

でも日本はご存知の通りリコースローンで、一つの不動産で失敗したら他の資産で弁済しなくてはいけません。

アメリカ大統領のトランプさんが何回か破産しているという話もありますが、あれも不動産で失敗した分競売で売却されたっていう話で、他の不動産で成功した資金で財をなしました。

日本とアメリカは違うのです。
アメリカの不動産向け融資の金利が高いのも同じ理由です。
日本で不動産向け融資の金利が安いのも同様です。

なので、高金利の不動産融資に手を出してはいけません。
手を出すなら短期売却の出口の決まっている物件だけにするべきです。

その辺の話は不動産屋さんであるなら、誰でも知っている話です。
ただ自分の顧客に言わないだけで。

不動産の世界、私自身は信用と信頼の世界だと思っています。
私がお客様の家族構成、資産背景、将来のビジョンを聞きこむのもそのためです。
そのうえで提案する。
ごくごく当たり前の話です。

資産背景だけ聞いてくる担当者なら、聞く耳を持ってはいけません。
居住用物件の場合ももしかりです。

超高額な買い物である不動産、失敗すれば他の資産にも影響を及ぼす不動産、せめて購入窓口くらいはしっかりと選びましょうね。

スルガ銀行の貸出残高3兆円、どのくらい被害者が将来出てくるのでしょう?
購入者の多くは三為と呼ばれる中間省略により、業者から購入しています。
この場合、1年間、2年間の家賃保証を受けていることも多いそうなので、露呈してくるのは来年・再来年かもしれません。
このタイミングで収益不動産市場は価格下落に転じる可能性もあるかもしれません。
耐用年数OVER、競争性のない20平米未満の単身用一棟マンション限定かもしれませんけど。

築浅物件、ファミリータイプの物件は低利回りでも相続税対策、事業用買替物件対策として需要は高いままです。
低利回りの分、低金利で資金調達できる方限定にはなってきていますが。

今日も業者さんに聞いた話では、資産家の方々は地銀レベルでアパートローン0.5%とかで借りているそうです。

何買っても収支あいますよね・・・

そこまでの属性をどう作り上げていくか?
今すぐは無理でも長期計画を立てていけば誰でも十分可能です。

それまではひたすら勉強あるのみ。

物件を見極める目を養うのみ。

単純な話です。

そう思っている方はぜひ、L-styleClubにご入会ください。

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まだ募集中です。

会員様にはスマートロックを発行しますので、人数限定になってしまいそうです。

お問い合わせはお早めに。

L-styleClub開始は9/20となりました。

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すでにお申込みいただいていたお客様にはご迷惑おかけしますが何卒ご理解ください。

それではお問い合わせお待ちしております。




スルガ銀行とシェアハウス問題

かぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリース破綻問題でスルガ銀行の融資体制、不動産業者の改ざん問題が騒がれています。

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不動産投資の新規相談に来られるお客様が月に数組ありますが、その半分くらいは
『自己資金なしで購入したいんです。』
という相談です。

『自己資金なしでマンションオーナー』
という広告は不動産投資のポータルサイトでよく見かけたフレーズです。



強烈なキャッチフレーズですよね。
高嶺の花だと思われていたマンションオーナーに、まさか自己資金なしでなれるなんて。

話を聞いてみたい。
ぜひともマンションオーナーになってみたい。
こう思うのも当然だったかもしれません。

また、マンションオーナー仲間からは
『おれは自己資金なしで物件購入したよ。』
『あー。そんなのみんなやってるから大丈夫。』
こんな話もよく聞いたのでしょう。

毎月うちのような会社の規模でも、このような相談者が数組来られます。

矢面に立たされているスルガ銀行だけでなく、どの金融機関も基本
『自己資金は2割。』
『最低1割は自己資金を入れてください。』
こういう話は最初にされます。

1億円の物件なら2割は2,000万円、諸費用入れれば2,500万円は自己資金が必要になります。

それなのに
『去年1年間で3棟買ったよ。』
『借入金5億くらいになったかな。』

いったいいくらお金持っていたんですか?
1億円?
2億円?

元ヒルズ族じゃあるまいし。 

こんな話がついこないだまでまかり通っていました。

シェアハウスだけでなく『三為業者』と呼ばれる不動産業者さんも世の中を席巻していました。

『三為業者??何それ?』

一般の人はほとんど聞くことのない言葉ですよね?

物件を購入し、また転売すること、これは不動産業者の日常の業務です。

中古物件を購入し、建物を解体し新築を建てる。
中古物件を購入し、リフォームして売却する。

この流れをする中で不動産業者は買取資金を捻出し、所有権移転登記も済ますのですが、この所有権移転登記を省略し即転売する。

手付金だけ打って、決済金は直接のエンドユーザーの決済金で賄う。

つまり中間省略をするということです。

売主→不動産業者→買主

この間の不動産業者の登記を省略するということで中間省略と呼ばれていました。

ただこのやり方は問題があるということで認められなくなっていたのですが、ここ数年この中間省略が名前を変え復活しました。

『第三者のためにする売買契約』
略して三為契約です。

不動産業者が第三者のために取得し、売却することを前提とした売買契約に関しては登記の必要がないというものです。

もともと宅建業法でも、不動産業者は売買契約を締結した時点で、その物件の所有権がない状態でも売主になれることになっています。

なので法律上は何の問題もなく、登記を行わないことにより中間搾取する利益分が圧縮できるため、買主にも有利に働くべきものでした。

間に入る仲介業者は売主であり買主です。
そこに仲介手数料は発生する余地がありません。

なので売主から購入する金額と、買主に売却する金額に乖離があるのは当然です。

利益が一円もなければ誰が責任のある売主になるの?
って話です。

ついでに言うと、宅建業者が売主になってしまうとそれが第三者の為の契約であろうと、瑕疵担保責任を負ってしまいます。

話が少し難しい話になってきましたので、元の話に戻します。

不動産業者が売主になった時点で売買価格を決めるのも不動産業者になります。

1億円で仕入れた物件を1.5億円で売るのも2億円で売るのも自由です。

瑕疵担保責任を負わなければいけないから、売値は高くなるのは仕方ないですね。

その代わり基礎や雨漏りなど主要構造物に問題があった場合は、売主である宅建業者が責任を持って補修する。

だから安心だ。

こんな理屈なのか、どういった理屈なのかは知りませんが、担保評価よりはるかに多い融資金額を付けてくれる金融機関が登場しました。

また、法定耐用年数を過ぎている物件でも長期融資を付けてくれると言うではないですか。

これは不動産業者にとっては千載一遇のチャンスが登場したわけですね。

法定耐用年数といっても税務上のものであり、実際その年数が経過したから建物が使用できないというものではありません。

かといって、その決められた耐用年数を超えて融資してくれる金融機関は少なく、築年数の古い収益一棟もののマンションは出口を失っていたからです。

築年数が古い物件が新築物件、築浅物件と同じような家賃収入、表面利回りだと誰も購入しません。

なので必然的に、価格の割には家賃収入の高い物件がたくさんありました。

ただ長期融資が組めないため(10年返済、15年返済など。)毎月のキャッシュフローはほとんど残りません。

それが、25年、30年返済で貸してくれるという話が出てきたのです。

ぱっと見、毎月多額のキャッシュが手に残る絵が描けたわけですね。

ここに目をつけたのです。

でも普通に考えたらすぐに分かってしまう問題があります。

『今はいいけど、これから補修費がたくさんかかるな。』
『つぎ部屋が空いたら大規模改装が必要だな。』
『今で築30年、そこから30年返済って、支払い終わる頃には築何年?それまで建物もつの?』

そんな物件に2割+諸費用の自己資金を入れてまで購入しませんよね?

そこで
『自己資金で使うお金は将来の改装費用に置いておきましょう。』
『今回自己資金をできる限り使わず購入できるように働きかけてみましょう。』

都合のいいことに売主は自分です。

1億円で売ろうが1.5億円で売ろうが自由です。

『うちのお客様でうちの物件を購入したいお客様がいるんだけど、頭金3,000万円用意させるから残りのローン付けてあげてくれない?』

1.2億円の物件の2割は2,400万円、諸費用500〜600万円、合計3,000万円です。

1.2億円の物件に対して9,600万円の融資、これは金融機関にとって取りはぐれがないように思える数字です。

銀行にとっては悪くない話です。
不動産の相場まで銀行側が全て把握できるかと言えば当然できません。

だって業務はそれだけでないからです。
不動産のことは不動産屋、鑑定士に任せてこちらは審査するだけ。

そうなるのは当たり前の話です。

でも実際は9,000万円の物件取引だった。

つまり購入者は自己資金なしで不動産を購入したことになります。

不動産業者はこのような物件を8,000万円で手に入れればいい。
しかも登記費用、不動産取得税、改装費用も要らない。

そう考えたら8,500万円でも十分お釣りがくる仕事です。

購入する側は、同じ物件を8,500万円で購入できたかもしれません。
でも仲介手数料が280万円ほどかかります。
しかも物件価格の2割、1,700万円と仲介手数料以外の諸費用300万円ほど、2,000万円の自己資金を入れなくていい代わりに500万円高く購入する。

購入者も不動産業者も、そして融資をする金融機関もみんな納得の上のスキームだったように思います。

毎月の家賃収入が予定通り入ってくればという話ですが。

当然買う側もそのくらいは気付きます。

そこで出てくるのが
サブリース
です。


『大丈夫です。家賃の保証は当社がします。ただし◯年間ですが。』

購入者も最初の何年、場合によっては何ヶ月かはローンの支払額と家賃収入の差額を手にしていたはずです。

いつまでもこの素敵な話が続くかのような錯覚に陥っていたということです。

不動産業者にも感謝していたはずです。
もちろん金融機関にも。

今回の話は可愛そうな話ではありますが、儲け話に迂闊にも乗っかってしまった方にも落ち度はないとは言えません。

『預金通帳の改ざんを勝手にされた。』
『銀行とグルで嵌められた。』

たぶんこのような主張はみんなするでしょうね。

でも不動産業者が勝手に一人で行うことは不可能です。

もし銀行マンとお客様の会話で
『今回の自己資金はどちらの金融機関から動かしたのですか?』
『えっ。今回は現金少しも出してないよ。』
と言われればどうなります?

大変なことになりますよね?
不動産業者は私文書偽造で捕まり、お客様は物件を買うことができません。
決済は当然中止です。

なので普通に考えて、
不動産業者は買主に対して
『今回自己資金を◯◯万円入れたことになってます。口裏は合わせておいてくださいね。』

百歩譲ってこのくらいの話は行なっているはずです。

金融機関も預金通帳のコピー、手付金等の領収書のコピーで対応していたということは、ある程度は分かっていながら対応していた。

そういうことですよね?

シェアハウス投資に私が絡んでいるわけでもありませんし、三為もうちはやっていませんから真実は分かりませんよ。

でもそういう話ですよね?

実際に自己資金なしで購入しているお客さんの話を聞いているとこれが実態です。

サブリースの賃料が振り込まれない。
これはとてもきつい話です。

金融機関が支払いを待ってくれない。

これも現実です。

でも、サブリースがなくなれば自分で家賃収入を得る方法を画策すればいい。

どうやったら満室にできて、どうやったら収支をプラスに持っていけるのか、改めて考え直す機会になります。

私のお客様でもサブリース付きの物件を購入してもらっています。

でもそのサブリース賃料は私から見るととても安い賃料でした。

『サブリースをつけて契約してもいいですし、一定時期を超えたら外してもいいかもしれません。』
『逆に外した方が収益アップになるかもしれませんよ。』
こう思った物件をご紹介しています。

サブリースをうちがやっているわけではありませんし、そのサブリースがなければやっていけない物件を紹介していません。

どっちでもいいのです。

サブリースが入っていても安定して返済できる。
サブリースがなくなっても困らない。

こんな物件を選択していればどうにでもなりますよ。

逃げ道のない物件、出口のない物件を購入してしまうと真っ暗闇の中を手探りで歩いているのと同じです。

そんな物件を購入してはいけませんよ。

物件を選定するポイントは
①出口が見える物件
②今より収益性を上げれる物件
たったこれだけです。

この見通しが立たなければ物件など購入する必要はありません。

『こうしたらもっとよくなるのにな。』
『こういう客層狙ったら満室にできるかも。』

マンションオーナーになった瞬間からあなたは経営者です。

アウトソーシングはいいけど、他人任せはいけません。

たったそれだけのことなんですがねー。









コインチェック580億不正流出

昨日からTwitter上でワサワサとなっていたコインチェックの不正流出問題。
その件で昨日23時半からコインチェック側からの記者会見がありました。

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不正アクセスにより、顧客のNEM580億円分不正流出してしまいまったのことです。
この記者会見で分かったことは、あれだけTVCMをやっていたにもかかわらず、金融庁の認可がまだ下りていなかったこと、そしてお客様からの資産を預かれるセキリュティ体制になかったこと、預けていた資産が戻ってくる可能性が低いこと、そして経営陣があまりにも若く頼りなかったことが分かりました。

『CMあれだけやっている会社だから大丈夫なんだろう。』
『みんなやっているから大丈夫だろ。』
こういった考え方はとても危険な考え方であることが分かりました。
自分の大事な資産を預け入れるなら、自分で調べるのが当たり前、誰か他人にお金を貸してと言われても知らない人なら貸すことないですよね?
サラ金でも個人情報調べますし、それを怠ってしまった被害者が損をしてしまうのはある意味仕方ないことだったのかもしれません。
社会勉強だと思って割りきらなくてはいけないですよね。
私自身もコインチェックの口座を開き、仮想通貨のバブルに踊らされお金を入金してしまいました。
元々乗るか反るかの丁半博打的な要素はあると思っていたので、なくなってもいいやという気持ちで始めたものですが、見通しの間違いで損失を出してなくなってしまったのなら仕方ないのですが、こういう形で失ってしまうのはいささか情けないというか恥ずかしいというか・・・
リスク管理の薄さと、知らない世界に手を出した罰かなと思い真摯に受け止めます。
株式投資、FX、そして今回の仮想通貨、いろいろやりましたが、その世界の才能が全くないことに気付きました。
なぜだろ?
といろいろ考えましたが、辿り着いた答えは、
不動産で私が失敗しないのは、それだけ向き合っている時間が多いだけのこと。
それに尽きます。
朝から晩まで、しかも365日ほとんど毎日、それが25年、ずっと不動産に携わっていますからそりゃ相場の浮き沈みから、情勢、税制、全てを知り尽くしています。
でも株式投資にしても為替にしても、そして今回の仮想通貨にしても、仕事の合間合間に相場をチェックしたり、これからの情勢を読んでみたりするくらいのものです。
片手間にしていることで大金を生み出すことなんか、やっぱないですよね。
以前主婦の専業FXトレーダーが年間何億とかを稼いだという話がありましたが、それでもその人は朝から晩までずっとそこに関わりっきりだったのですから、情報量、先を読む目は持っていたはずです。
何も知らない素人が首を突っ込むと火傷しますよ、こういうことですよね。
投資は余裕資金で。
これは以前からお話していることです。
こういう目にあっても、余裕資金の一部ならまだ取り返しは効きます。
でも、もし全財産つぎ込んでこんな目にあってしまっていたと考えると恐ろしいです。
そんな人も中にはいてるかもしれません。
ニュースで何千万も何億も入れていたという人も出てきていますが、そういう人は元々始めた時の余裕資金が何倍にも膨れ上がってその金額にまでなっている人で、途中で一部を引き出したり利益確定したりして生活に影響を及ぼす人ではないでしょう。
分かりませんけど。
でも本当の一番の被害者はTVCMを見て、ビットコインが何倍にもなっているというニュースを見て始めた一般のサラリーマンや主婦、学生さんなんかではないでしょうか?
下手したらなけなしのお金を預けて、今回の騒動に巻き込まれている可能性もあります。
てるみくらぶ、はれのひ、に続いていつも被害者は一般人、情報弱者です。
今回は私も情報弱者になってしまいました。
不動産でも先日同じようなニュースがありました。
シェアハウスのかぼちゃの馬車がサブリースしていた物件の家賃を払えなくなった、そしてスルガ銀行でローンを組んでいた大家さんがこのままでは支払いできなくなりそうだというニュースです。
こちらもあたかも何もせずに儲かるような話に乗っかってしまったケースですが、いつの時代もこんなニュースが後を絶ちません。
『銀行がサブリース先くらいチェックしてくれているから大丈夫だろ?』
これは今回の
『TVCMしている会社だから、TV局もチェックしてるだろうから大丈夫だろ?』
これと同じですよね。
信用情報機関で個人も契約の際に相手側の与信くらいはチェックできるようにしていかないと、今後も同じようなケースは続くでしょうね。

不動産業者も同じです。
過去の行政指導歴、資産状況くらいネットで簡単に開示すべきかもしれません。
だって私たち不動産屋さんはローンを取り扱う際には、お客様の個人情報のほぼ全てを把握してしまうわけです。

それならこちら側の情報も全て開示すべきであり、それができない会社に免許を与えるべきではないのでは?
そう思いました。
私は実名でFacebookもやっていますし、Twitterもホームページに貼り付けています。
その中には家族の写真もプライベートの画像もそのまま掲載しています。
携帯電話も今どき一台のみの所有ですので、もちろん別のアカウントも持っていません。
それくらい全てをさらして初めてお客様と向き合えるものなのかなと思っています。
なので、今日も自分の恥をさらしてみました。
あとで奥さんに怒られるんだろうな・・・

最後に。
株式投資でも上場廃止になれば資産価値はなくなります。
FXでも大きく変動してしまうと証拠金がなくなってしまいます。
でも不動産は失敗しても0にはなりません。
しかも、きちんと下調べをしていればなかなか失敗することはありません。
大きく失敗するのは、業者を信用して全てを預けてしまうケース。
失敗してもモノは残ります。
形のあるものに投資をしましょうね。
今回のことを教訓にして。


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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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