ほんとうに大丈夫？不動産投資 : 税理士

2017年02月22日09:19

銀行が勧めてきた物件だから大丈夫？

カテゴリ: 不動産投資

銀行さんに勧められた物件だから大丈夫。

税理士さんに勧められた物件だから大丈夫。

こんな話をされるお客様がたまにいらっしゃいます。

これって本当に大丈夫な物件なのでしょうか？

税理士さんは税金のプロです。

銀行はお金を貸すのが仕事です。

じゃああなたは国税庁の公売物件なら何でも買いますか？

消費者金融がお金貸すからこの物件買いなさいと言われたら買いますか？

はい。

暴論ですね。（笑）

でも考えてください。

税理士さんはこの物件を買ったら節税になりますよという観点から物事を見ます。

でもその土地や物件の相場って分かっていますか？

銀行さんは貸倒れが起こらないかチェックします。

でも同じ物件でも融資承認、融資金額に差が出るのは何故ですか？

それは物件だけではなく借入希望者の審査もあるからです。

なので

『この物件オススメですよ。○○さんにオススメしようと思って持ってきたんです。』

と言ってもその物件がいい物件だからというわけではなく、ただ単にその人に、その会社に貸したいだけということがほとんどです。

ただある程度どのくらいの物件評価が付くかということは分かっていて持ってきているので、融資付に苦労することはありません。

税理士が不動産を勧めてくる人は節税対策が必要な資産家。

銀行が不動産を勧めてくる人は銀行が貸したくなる高属性、または好業績、高評価の会社ということになります。

そういう意味では自分に、自分の会社に自信を持っていいと思います。

なので購入することは間違えていないと思います。

あとは購入物件の選択の話です。

以前私のお客様で税理士さんに勧められるまま福岡で収益物件を購入したお客様がいました。

全く誰も知り合いのいない土地での購入です。

大阪に物件を持っているならリスク回避の意味合いでも他地域に物件を持っていた方がいいのではというのが購入した理由です。

物件を持ったがいいが、入居者が一巡した辺りから空室が目立ち出しました。

私がご相談を受けたのは総戸数20部屋くらいのマンションで5部屋空きが出た状態でした。

『助けてー。相談に乗ってー。』

こういう電話をいただき内容をお聞きしましたら、

①税理士からの紹介でこの物件を購入した。

②建築会社の紹介で管理会社を決めた

③全て今までは任せっきりで見に行ったこともない。

こういう状況でした。

何がまずいって、まず相手がどんな相手か、どんな会社か分からないのに任せっきりにしてしまっていることです。

案の定、しっかり管理料は徴収された上リフォーム代金もそれなりに高額で、しかも空室が全然埋まらない。

『これって言い方には問題あるかもしれませんが、いいようにされているかもしれませんよ。一度現地に行きましょう。』

私は次の週に現地に赴きました。

管理会社に訪問するアポはもちろん取っていましたが、まずその前に現場を確認することが一番です。

現場に着くと、まだ築年数も新しい物件なので外観はさすがにきれいです。

駅からの立地も問題ありません。

周辺環境も悪くはありません。

何で決まらないのか分からないくらいです。

ただ、玄関入口のアプローチの部分のタイルが割れていてそのままになっていたり、チラシが散乱していたり管理状況は決していいとは言えない状況でした。

そこで申し訳ないが、管理会社を変更するように提案しました。

地元で評判のいい会社を選び、管理会社変更することがまず第一歩です。

賃料相場を調べると回りの物件に比べて少し高いことも分かりました。

空けておいても仕方ないですし、リフォームを施さないといけないほど築年数も経過していない。

そこで思い切って5000円ほど家賃を下げて募集することを提案しました。

するとシーズンオフにも関わらず、2ヶ月足らずでマンションは満室になりました。

結局、きちんとした管理がされており、相場通りの賃料で募集ができれば満室経営はできるということです。

その辺りを提案するのも管理会社の仕事です。

もちろん家賃を下げるという提案は一番分かりやすい提案であり、他に方法がないか模索するのが管理会社の仕事です。

そのオーナー様はもともと相続税対策で購入していますから、満室にならなくてもよかったわけです。

でも5部屋も空いてキャッシュフローが持ち出しになったので助けを求めてきただけです。

これで安心して今まで通りのんびりと任せておけると言っていました。

ただ年に一回くらいは福岡まで行こうかなと言っていましたが、たまに管理会社に訪問しておかないといいようにされかねないですから注意してくださいね。

話は戻りますが、最近では銀行さんも不動産業務を行うようになりました。

そんな時代なのですかね？

税理士さんも相続ビジネスに力を入れています。

自ら営業して顧客を開拓するような時代です。

決してサービスの一環でやっているのではないということを覚えておいてください。

『銀行さんの紹介だから大丈夫。』

『税理士さんの紹介だから大丈夫。』

ではないですよ。

自分の目を養うことが大事です。

これだけですよね。

タグ：: 銀行; 税理士; 不動産; 紹介; 大丈夫; マンション

2017年02月08日12:40

世のため、人のため、それが不動産コンサルティング

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今日も昨日に引き続き『相続対策士』講習です。

朝から夕方までみっちり缶詰です。

この相続対策士、不動産コンサルティングマスター、不動産コンサルティング技能士の上級資格の専門士になります。

私は大阪府不動産コンサルティング協会にも加盟しているのですが、営利目的で参加しているというよりプロフェッショナルな侍のような加盟会社さん、コンサルタントの方がとても多く、いつも勉強になります。

今日の講義の中でもそんなお話がありました。

『不動産屋さんって6億円の仲介手数料片手と5億円の仲介手数料両手、ほとんどの人が5億円の仲介手数料両手を選ぶでしょ。だから資産家に信用してもらえないの。ダメだよ。そんなことやっちゃ。そんな人がコンサルティングをできません。少しでも高く売れるなら両手もらおうとしたらダメ。そこの手数料なんてちっぽけなものです。それを取りに行くから一回こっきりの付き合いになっちゃうんですよ。』

はい。その通りです。

お客様の利益を最優先で考えなければコンサルティング業務などできません。

100万でも200万円でも高く売れるなら、その売り方を模索する。

それができていれば勝手にお客様は相談に来てくれる。

今勉強しているのは相続の話です。

相続の話は目先の今、お金に変わる仕事ではありません。

5年後、10年後にしか売上につながらないものかもしれません。

なので自分自身にも余裕がないと無理ですよと言ってました。（笑）

確かにその通りです。

目先のお金に左右されてしまう状況でお客様の相続相談に乗れるわけもありませんし、ごもっともです。

私が相続の勉強を改めて始めたのも、今すぐにビジネスに転化できるものと思っているわけではありません。

そういうご相談のお話があった時に、お役に立てる知識、方法、そして専門家とのタイアップを築いておく必要があるからと思ったからです。

今回勉強していて感じたのは、今まで巷で聞いていたような相続対策が全く間違えているということ。

節税目的だけの相続相談には何の意味もないこと。

まして新築でアパートを建てさせたり、融資を目一杯引っ張ることが節税だと思っていることは、まさにハウスメーカー、不動産業者の思うツボだということです。

私が以前相続専門の税理士さんとお話ししたとき、一次相続だけでなく二次相続のことも考えて最初の相続で配偶者に相続させ過ぎないことと教えられました。

不動産を全く所有していない方、自宅しか所有していない方には確かにそうかもしれません。

でも日本の資産家の資産の多くは不動産が占めています。

その不動産の資産組替えを行うことは全く想定されていなかった。

ただその時点での資産をどうやって後世にそのまま引き継ぐか、それだけの試算しかしません。

だって当たり前ですよね。

税理士さんは税金のプロであって、不動産や株、金融のプロではありませんもんね。

持っている不動産がどのくらいの相続税評価になるかは分かっても、どのくらいの実勢価格で売却できるかは分かりません。

この不動産の評価額は高く相続税対象額を引き上げているが、お金を生んでいない。

税理士さんが提案するのは、

『どの不動産を所有したままにするのか、どの不動産を売却して相続税納税の資金にするのかお決めください。』

これくらいのものでしょう。

でも不動産屋さんに相談すると

『この物件売りましょう。』

『借金を作ってた方が有利だから、借入をおこしてマンションを買いましょう。アパートを建てましょう。』

こんなことしか言われないから不動産屋さんに相談に行かずに税理士さんに相談します。

どちらも痛し痒しですよね。

だから、どんどん今でも相続税対策との名の下でアパートが建築されていっています。

相続税対策にもなっていくらかのキャッシュが毎月残るから・・・

ダメですよー。

建てなくても、借金しなくても相続税対策になる方法はいくつかあります。

そんなこともいったいどこに相談すればいいのか分からないという人は少なくないようです。

やはり相談相手って必要ですよね。

商売に結びつかないかもしれないことを気軽に聞ける相手が、いるかいないかで人生は大きく変わります。

いい方向に変わるのならいいのですが、たいがいは逆です。

相談する相手がいないことで大きく人生がマイナス方向に進むことがあります。

そんな人の人生を一人でも変えることができればいいなと思います。

また明日もそんな人のために勉強しますか。

それが自分の天命だったらいいな。

タグ：: 世のため人のため; 不動産; コンサルティング; コンサルタント; 相続税; 相続; 税理士; 対策; 相続対策士

2015年11月03日10:00

タワーマンションの節税に待った！

カテゴリ: 不動産投資; 不動産売買

国税庁が全国の国税局にタワーマンションの節税対策に行き過ぎがないか調査するよう指示したというニュースが出ています。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151103-00000008-asahi-soci

これは少し前から言われていたことで、今回本格的にメスが入れられるようになるということでしょうか？

元々タワーマンションがなぜ節税になるのかということですが、通常のマンションでも比較的新しめのマンションなら相場(市場価格)に比べて固定資産の評価額が安くなっています。

建物はだいたい建築費の60%くらい。土地は共有になっていて、一戸あたりの面積が非常に小さくなるので相続税の課税基準価格でいうと、だいたい半値近くには落とすことができます。

タワーマンションの場合はもっと差が激しく市場価格の3分の1、それ以上のケースもあります。

なぜこういうことが起こるのか？？

建物の評価額って、タワーマンションの2階でも40階でも一緒なんです。

建物の建築価格を元に算出しているので、単純に平米数では変わりますがそこに階数、眺望、日当りなどは関係ありません。

タワーマンションって高層階になればなるほど高くなりますよね。

同じ間取りが2階と40階にあるとしたら(現実的には見たことはないですが)価格は倍くらい違います。

それが反映されないので節税効果が発生するんですよね。

今回この計算の仕方が見直されるって話ではありません。

この仕組みを利用して、相続前にタワーマンションを購入し、相続が終わった後に市場価格で売却し、売り抜けていたというのが問題視されています。

つまり、相続税の計算の時には3000万、相続終わって売却した時には1億円。7000万円分相続税の計算を誤魔化したという事です。

これはこういうやり方でタワーマンションを資産家に売りまくっていましたから、当然の流れかと(･･;)

さすがにそのやり方にメスが入ったということですね^ ^

でも、この計算の仕方に問題があるという解釈ではなく、すぐに売り抜いたのが問題なので、これからも相続税対策としては有効なんですよね^ ^

何年か賃貸に出して、ほとぼりの冷めた頃に売却というやり方が主流になるかもしれないですね^ ^

節税対策にはブームがあって、国税庁とのいたちごっこです。

また新しい節税方法を模索していることでしょう（笑）

次はどんなやり方を見つけるのでしょ。楽しみですね^ ^

新しい節税方法入手したら皆様にもお教えしますね^ ^

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masaaki ohnishi