ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

税金

不動産サロン『L-style Club」発足から2か月

L-styleClub-1

RE/MAXに加入し、RE/MAX L-styleとして再起動しだしたのが今年の9月20日。

そこに合わせて、当社セミナースペースを利用して勉強会等を開催したいと企画し不動産サロンL-style Clubを同時に立ち上げました。

そこから約2か月。

今は10名ほどの会員様と定期的に勉強会を開催しています。

不動産投資の初歩的なものから、当社エージェントのための勉強会もプログラムに追加し、勉強会のボリュームも今後もっともっと増やしていくつもりです。

今日はL-styleClubでどんな勉強会を開催しているのか、またどんな頻度で開催しているのかを宣伝を兼ねてご紹介いたします。(笑)


スケジュール9月

まず、9月。

9/20のRE/MAX L-styleとしてのリニューアルOPENのイベント。

RE/MAX本部の皆さま、他の加盟店の皆さま、友人である不動産業者の皆さま、そして当社エージェント(当時は2名でしたが、その後1名加入し、現在は私を含め4名のエージェントで活動しています)、L-style Clubの会員様も一部ご参加いただきました。

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9/22(土)第1回目の勉強会
テーマは『不動産投資の基本』ということで、現在の不動産市場について、不動産投資を始める前に知っておきたいこと、不動産にはどんな種類があってどんな不動産が自分に適しているのかということを勉強しました。

9/27(木)第2回勉強会
『表面利回りと実質利回り』

投資用不動産を購入するときに目安になる表面利回り、これだけを指標にしているととんでもない目にあいます。
実際にかかる経費、意識しておかなくてはいけない項目について勉強会を開催しました。

9/29(土)には、事務所移転後初のセミナー
『いまさら聞けない民泊ってどうなの?」
を開催しました。

これはL-styleClub会員さんだけでなく、一般のお客様にもご参加いただいたので12名のご参加をいただき、参加者さんからも
『聞けて良かった』
というお声を多数いただきました。

10月のスケジュールはこちらでした

スケジュール10月-1



10/1(月)第3回勉強会
『Reinsの使い方』

不動産業者でしか見れないReinsを実際に会員様に見ていただき、使い方の説明、どんな情報が見られるかなどを体験していただきました。
これも、『いい経験ができた』というお声をいただきました。

10/4(木)第4回勉強会
こちらは、第1回『不動産投資の基本』と同じ内容で再受講用として開催しました。



10/8(月)第5回勉強会
こちらも10/1に開催した『Reinsの使い方』の再受講用の開催です。

10/13(土)第6回勉強会
9/27開催の『表面利回りと実質利回り』の再受講用

10/18(木)第7回勉強会
『土地価格の調べ方』

自分で自分の土地の相場価格が把握できればうれしくないですか?
というテーマで、路線価や固定資産評価額から算出する方法、間口や奥行きによって価格が変動する理由、その計算方法などの勉強会を開催しました。

つづいて10/21(日)第2回セミナー
『競売物件を入札してみよう』
というテーマで、競売入札をテーマにしたセミナーと、前回セミナーと同じ内容で、『今さら聞けない、民泊ってどうなの?』2つのテーマで会員様外の一般のお客様向けにセミナーを開催しました。

10/26(金)第8回勉強会
『賃貸物件、検索されるには?」

ご所有の賃貸物件がどのような形で掲載され、お客さんにどういった経緯で閲覧されているか?
また、どのような設備を導入していけばお客さんの目に留まっていくのかという内容のお話をしました。

10/27(土)第9回勉強会
10/18に開催した『土地価格の調べ方』の再受講用プログラムです。

そして11月度
スケジュール11月

11月は契約業務が多忙につき、十分な勉強会を開催できませんでした。
開催日は4日だけに絞らせていただき、開催日に2コマ、エージェント勉強会を合わせると3コマの開催とさせていただきました。

11/10(土)第10回勉強会
『不動産税務の勉強』

というテーマで、不動産購入時、売却時の税金について勉強会を開催しました。
諸費用という名目で何の考えもなく支払っている税金、この仕組みと軽減税率について知っておきましょうというテーマでした。

11/17(土)第11回勉強会
『不動産税務の勉強2」

今不動産投資家の中では不動産資産法人設立がブームですが、実際にどのくらいの所得になれば法人設立のメリットがあるの?
というテーマで、法人税、所得税の仕組みについて勉強会を開催しました。

その後、懇親会も開き不動産談義に花が開きました。
少し、参加人数が少なかったのが残念ですが。。。

11/26(月)
第1回エージェント向け勉強会


【賃貸不動産の基本】
【賃貸仲介営業の基本】

というテーマで、賃貸仲介をする前に勉強しておきたいこと、営業マンとして気を付けることなどの勉強会を開催しました。
こちらの勉強会にはエージェント以外の会員様もご参加いただき、一緒に勉強しました。
18時半からは第12回会員様向け勉強会
【物件概要書の見方】
というテーマで物件資料の読み解き方のレクチャーをしました。
物件資料のどの点に注意して物件資料を見ていけばいいのか、判断基準を知ってもらおうという勉強会でした。

11/29(木)
第2回エージェント勉強会

【不動産売買の基本】
【不動産売買営業の基本】

今度は売買仲介を始めるための基礎知識、営業の取り組み方、考え方などの勉強会を開催し、18時半からは第13回会員様向け勉強会を開催しました。

こちらは、11/10に開催した【不動産税務のお勉強】の再受講用です。

このように、2か月ちょっとで2回のセミナー、13回の勉強会、2回のエージェント勉強会を開催してきました。

勉強会の参加者は多い時で5名ほどなので、少し寂しい勉強になっています。

もう少し多くの仲間が欲しいなとというのが、運営側の欲なのでしょうか?
勉強会の資料作りには最低でも数時間~数日要します。

会員様の方の中にはほぼフルコースでご参加いただいている方もいらっしゃいますが、まだ数回しか参加してもらっていない会員様もいらっしゃいます。

この方向けに、動画配信も考えなくてはいけないなと思案する時期に差し掛かっています。
ちょうどもうすぐ、年末年始のお休みに入りますので、その間に準備を整え、来年はさらに進化したL-styleClubを作っていきたいなと考えています。

ご参加者、ご入会お待ちしております。

お問い合わせ、ご入会のお申し込みはホームページよりお願いいたします。



学校でお金の授業も取り入れるべきだと思う

うちの会社は主に不動産投資のお手伝いをしている会社になります。

その中で物件購入のアドバイスから、購入した物件の賃貸の斡旋、管理も行なっています。
もちろん銀行さんの融資の斡旋も。

多くのお客様に出会い、多くのお客様のお手伝いをしていて思うこと。

それはどれだけ凄い職業に就いてても、どれだけの高学歴を持っていても、銀行融資のことや税金のことについてきっちりと理解している人が少ないということです。

英語、数学や物理、歴史の勉強は世の中に溢れている参考書や予備校や塾でも教えてくれます。
でも税金のことや法律のこと、そしてお金を借りるということについては
『その専門家に任せていれば大丈夫。』
そう思って自分で学ぼうとしてこなかったのと、学べる場所がなかったせいでほとんど無知識のままおじさん、おばさんになっていきます。

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もちろんこの人たちはバカではないですから、ある程度の話をすればある程度は理解してくれます。

でも、大人になってそれなりの地位、資産を持つようになると変なプライドが登場します。

『分からないことを教えてもらうのが恥ずかしい。』

何となく分かったフリをしてやり過ごす。

これが学校の授業なら
『先生、ここがもう一つよく分からないのですけど』
こう質問していませんでしたか?

学校の授業で分からないことをやり過ごしたとしても、人生を踏み外すことはありません。

戻ってやり直せばいいのです。

でも、お金の失敗は取り返しのつかない話にも発展します。

スマートデイズのシェアハウス問題。
スルガ銀行の三為物件も然り。
相続対策のアパート建築も同様です。

融資のことがよく分からないのに何千万円、時には何億円もの融資を受ける。
狂気の沙汰としか言いようがありません。

下手したら自分が組んでいるローンが変動金利なのか固定金利なのかも分かっていないかもしれません。
さすがにないか。(笑)

でも、短期プライムレートに連動している商品なのか銀行独自の基準で金利が変動するのか、また短期プライムレートから+◯%で金利が決められているのか、そんなことまで気にかけている方は少ないように思います。

つまり変動金利である以上、借入している金利は変動するものです。
基準金利が上昇すれば自分の毎月の支払額も上昇する。

自分の収入が今後どうなるか予想がついていれば別でしょうが、今後下がっていくのが容易に想像できる賃貸マンションを、いつか必ず上昇する金融商品で借入し購入する。

これが5年返済、10年返済なら別ですけど‥

社会人になり、突然所得税社会保険料というものが給料から天引きされます。
今まで耳にすることのなかった所得税というものが給料から勝手に天引きされ、今まで病院で当たり前のように出していた保険証がこういった形で納められていることに気付きます。

翌年には住民税なるものが課税され、自分が実際に手にしている金額より額面の給料額が多いことに驚きます。

税金というものに触れるのは、ある日突然なんです。

その額が昇格、昇給とともに段々と大きくなっていき、節税という方法があることを教えられます。
それが、ふるさと納税であったり。

『支払った税金が戻ってきます。』

意味はよく分からないけど、お金が戻ってくるならやってみよう。
返礼品も貰えるみたいだし。

同じような感覚で不動産投資を始めてしまった方も多いのではないでしょうか?

『不動産投資で節税できます。』

私が推奨している不動産投資のススメとは似て非なるものです。

だって、私は所得を増やすために不動産投資はいいですよという話をし、そちらは不動産投資を始めると所得を減らすことができると言う。
どちらが正しいのでしょ?

不動産収入は給料等と損益通算できます。
つまり、不動産収入が増えれば税金は増えます。
でも、不動産収入には給与所得と違い、経費計上できるものがあります。

それは収入を得るために費やした費用です。
リフォーム費用であったり、不動産屋さんに支払う仲介手数料であったり。

そのほかにも建物を所有している場合は減価償却費というものを計上できます。

その減価償却費を使って、不動産収入をマイナスにしてしまいましょうということです。

鉄筋コンクリートなら47年間で、重量鉄骨造なら34年で。
また設備については15年で償却したり。

これについては過去にもこのブログ内で記事を書いてますので、そちらをご覧ください。

減価償却費というものは実際に支払う経費ではなく、建物の劣化部分を経費として計上してもいいですよというものです。

なので、
『費用を伴わない経費なのでその分が節税になるわけです。』

ごもっともな説明なような気がしてしまうのですが、ちょっとシュミレーションしてみます。
区分所有の新築ワンルームを題材にしてみます。
家賃収入6万円。
年間で72万円。
経費部分はマンションの管理費、修繕積立金で6,000円/月。
管理会社に管理料家賃の5%で3,000円/月。
年間の固定資産税が6万円。

ここまでで差引プラスで55.2万円。
この物件を購入するのに1,800万円借入たとすると、金利1.8%で年間32万円が支払利息。
この支払利息は経費に落とせます。
*でも元本返済分の55万円は経費にはなりません。

ここからが減価償却費の登場です。
物件価格1,800万円のうち、土地が288万円、建物が1,400万円消費税が112万円。
建物のうち建物本体1000万円、設備が400万円とすると、
建物本体の減価償却費が47年償却なので年間21.2万円。
設備部分が15年償却で26.6万円。
全部出すといくらになりますか?

マイナス24.6万円。
この分が給与所得から差し引かれる額となり、所得税、住民税を合わせて税金還付となるわけですが、実際の収支でいくと、
年間収入72万円-管理費等7.2万円-管理料3.6万円-固定資産税6万円-ローンの支払い77.7万円=ー22.5万円

減税にはなっていますが、キャッシュフローはマイナスですよね?
実際には減価償却費の調整や、サブリース賃料の調整などでさすがにキャッシュアウトはないようにするのかもしれませんし、建物、設備の比率は変えているでしょう。
また、購入年度は購入にかかる諸経費の一部も不動産所得の経費として計上できますからもっと減税効果はあるのかもしれません。
でも先ほどの例でいくと家賃収入年間72万円。
物件価格が1800万円とすると、表面利回り4%です。

普通で言うと買わないですよね?
株の配当利回りと大して変わりませんもんね。
実質の経費を差し引くともっと低利回りになってしまいます。
それでも買ってしまうのは、節税というキーワードのせいです。

『税金を払ってるのってバカバカしくないですか?』
悪魔のワードです。

大人になったら税金を払わないといけないこと。
稼いだお金のうち、所得によって納める税金が変わること。
その税金がどういった使い道に使われ、国民のどういった役に立っているのか?
みんながみんな税金を払わなくなれば一体どうなるのか?

よく、自営業者の方が
『税金を払うなんかバカバカしい。』
『国民保険の金額が上がると困るから所得抑えてるんだ。』
こんな話をします。

たしかに自分のことだけを考えていれば、そういう考え方になっても仕方ないかもしれません。
でも、誰かが納税しているお金で役所が建設され、警察や消防で安全から守ってもらえ、こどもたちに教育の場が与えられているわけです。

ちょっと歯が痛いと言ってすぐに歯医者に行けるのも、熱っぽいなと言って病院で簡単に薬をもらえるのも保険料を納めてくれている誰かのおかげです。

節税という名のもとに、不動産屋さんに利益を与えるくらいなら税金を納税している方がよっぽど社会のためです。

私がお客様一人一人に説明しているのは、節税のための不動産投資ではなく、不動産所得でより多くの税金を支払っても家計の助けになるという不動産投資のやり方です。

先ほども書きましたが、不動産購入初年度はいろいろな経費を織り込めるため不動産所得は赤字になることもあります。
でもいくら減価償却費を使っても、まともな物件を購入していればその収入を全て消し込む経費など存在しません。

『次の年度も新しい物件を購入して、その経費で節税しましょう。』
止めることのできない悪魔のループの始まりです。

無限大に不動産を購入することもできませんし、年々必要な不動産の規模は拡大します。
融資利用も必須になってくるでしょう。

いくら節税できたとしても、含み資産が減少していれば何の意味も持ちません。

結局不動産投資は全ての資産を売却した時に、債務が全てなくなり、いくらの資産を残すことができるか?
そこに尽きます。

毎年◯十万もの税金が節税できたとしても、毎年含み負債が拡大しては元も子もありません。

結局得しているのは、節税を前面に打ち出し資産価値以上の価格で販売している不動産業者だけです。

本来納めるべきはずの所得税、住民税がその不動産会社の法人税の名目に変わり、交際接待費として接客飲食業にお金が落ち、そこに消えたお金の分の資産が目減りしている。
これが今ある節税目的の不動産投資の全貌です。

国としては、誰かが不動産を購入する度に不動産取得税が入り、名義変更の登録免許税が入るわけですから、所得税がその分減ろうと関係ありません。
むしろこの不動産投資が活発になればなるほど税収は増えているかもしれません。

誰が損してるかって?
それはそのスキームに乗せられてしまった高額所得のサラリーマンです。

税金、融資の勉強をしてこなかったため、簡単に騙されてしまいます。

不動産投資は購入すれば節税になるものではなく、正しい不動産投資をしていれば納税額は増えるもの。

その増えた税金で自分たちだけでなく自分たちのこどもたちの世代も安心した生活を提供できる社会に貢献する。

そして、こどもたちにも納税の大切さ、お金の増やし方、お金の運用の仕方を学べる機会をもっと増やすべきなんじゃないかと。

不動産の授業や年金の授業、税金の授業。
小学生はともかく社会にいつ出るかもしれない中学生や高校生には学べる機会があった方がいいのじゃないかな?

職業選択の視野も広がるだろうし、何のために勉強するのか意図が明確になるような気もします。
進学のための勉強には、何の意味もありません。
社会で生き抜くため、家族を養うために勉強する必要があり、その学んだ知識を実践する場を提供してあげる。
そんな社会が実現すればもっと面白い世の中になるのに。

まぁ、私がそんなことを言ったところで教育が変わるわけでもなく、また変える力もありません。

ですので、セミナーという形で学べる機会を少しでも作りたいと思っています。

その時はぜひご参加ください。

不動産譲渡所得の損益通算

不動産譲渡所得は給与所得、事業所得とは損益通算できません。
不動産を売却して出た利益については、給与所得で納める所得税、住民税とは別に短期・長期に分けて課税されることになります。


それについては前回のブログに書いた通りですので、こちらをご参照ください。

では、片方の物件では利益が出た。
でももう片方の物件では損失が出た。

この場合はどうなるでしょう?

答えから言うと、利益から損失分を差し引くことができます。

一つの物件を売却して、取得費、諸費用等を差し引いても仮に1,000万円の利益が出るとします。

短期譲渡なら所得税、住民税を合わせて39.63%、長期譲渡でも20.315%の税金を支払わなければいけません。

でも、同じ年度に不動産を売却し、500万円の損失を出した。
この場合だと、1,000万円ー500万円=500万円
に対して長期、短期譲渡の課税が行われることになります。

つまり、含み損のある不動産を処分するには、利益が出る不動産を売却するタイミングで、同じ年度内に処理すると多少の節税効果があることになります。

違う年度になれば、利益は利益、損失は損失で別々の処理になります。

しかも、損失の場合は居住用財産でなければ他の事業所得や給与所得と損益通算もできませんので、単独の年度で処理すると全損です。

損のしがいがないというかなんというか。

同じ損するならその損を活かしたいですよね。

そんな方には、含み益のある不動産と含み損のある不動産を同じ年度に処分することをお勧めします。

ただ、損の方が多すぎても翌年に繰り越すことはできませんのでご注意を。

これには特例があり、先ほどもチラッと述べましたが居住用不動産でかつ長期譲渡の場合はこの損失を給与所得、事業所得からも控除できます。

その要件は

マイホームであったこと

②1月1日現在で所有期間5以上。

③売買契約日において10年以上の住宅ローンが残っていること

④マイホームの売却価格が住宅ローンの残債を上回っていること

が必要です。

この要件に当てはまった場合には、給与所得等から損益通算できることになります。

しかもその年度だけでなく、その後3年間にわたり損益通算できることになっています。

※この特例を受けるためには確定申告が必要です。

でも、ここで注意してほしいのが④の要件です。

住宅ローンの残債-売却額の金額を上限として控除できるという要件がありますので、任意売却・競売等で売却した不動産(債権額より下回って売却することになった場合)はこの適用を受けることができません。

つまり、先行して利益の出る不動産を売却しその利益で住宅ローンを一部返済(期間短縮ではなく支払金額の変更)し、その後売却する。

この形がベストになるのかな?

テクニックが必要になるわけですね。

確定申告は税金を納めるためのものだけではありません。

税金の還付申請、様々な控除を受けるためにも必要です。

知っているのと知らないのとでは大きく変わってきます。

学校の勉強はしなくても、お金の勉強は大切ですよね。

みなさんしっかりと勉強しましょうね。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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