ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

稼働率

訪日外国人旅行者のリピーターが増えてる

観光庁の統計によると訪日外国人旅行者61.4%が訪日回数2回目以上のリピーター

リピーターの割合はほぼ横ばいだが、リピーター数は大きく増加しているそうです。



東南アジア近隣4国(韓国、中国、台湾、香港)で86%を占めています。

リピーターが増えるとどういうことになるかというと、東京や大阪だけでなく地方を訪れる割合が高くなります。

また、一人旅の割合が高くなり個別手配の割合が増えます。

訪日リピーター数は平成27年で1,159万人、28年1,426万人、29年1,761万人。

統計リピーター-1


総訪日外国人旅行者の約6割を占めます。

なぜ、このデータを紹介しているかというと、民泊=都心部だけでしょ?
って思いがちですが、これからは地方の観光地などでも十分戦える土壌ができるかもという話をしたかったからです。

リピーターは前述したように、個別手配の割合が増えます。
個別手配とはどういうことかと言うと、ツアーパックとかではなく、飛行機・宿泊施設を個別手配して訪日するということです。

その宿泊先はホテルはもちろん、旅館や民泊施設にも及びます。

格安航空会社が日本にどんどん乗り入れしてる中で、宿泊料金の高いホテルより、民泊という選択肢をチョイスする旅行者がどんどん増えてくるのではないでしょうか?

もちろん、大阪や東京を基点として各地を転々とする旅行者もいるかもしれません。

大阪、東京は未だに外国人旅行者の数は増え続けています。

大阪のシティホテルは平成29年12月の時点でも稼働率89.8%をキープしています。
驚くことに簡易宿所の稼働率まで60.3%と非常に高い数字を上げていますので、いかにまだ宿泊施設が足りていないかということです。

稼働率9割となると、もうほとんど予約の取れない宿泊施設です。

これが平均値というんですから驚きです。

今大阪市内中心部では、どんどんホテルが建築されています。

RC造のホテルが完成するまでには、建築計画から一年半ほどかかってしまいます。

RC造の建物は予約待ちで着工は半年後という建築会社さんも増えてきました。

まだまだチャンスはあるのですよね。

ただ、部屋を提供するだけで今後も予約が殺到するかというと、そんなに楽観視はできません。

儲かるから参入しよう。

当然ビジネスとして旨味があると思えば参入者は増えます。

そうなるとやはり差別化が必要になってきます。

ウリが必要なんですよね。

昨年夏に家族で泊まったコテージ、予約が殺到していてシーズン中の予約はたった1日の電話予約でほとんど埋まってしまうそうです。

コテージ貸切で一泊4万円ほどでしたから、決して特別安いという感覚はありません。

でも、コテージの前でバーベキューができたり(バーベキューセットは事前に用意してくれ、食材は現場で購入)、こどもが遊べる簡易プール(長さ15mくらいかな?)があり、森林浴が楽しめ格安のBarがあり。

人気が人気を呼び、今年は朝から晩まで電話しても繋がらず予約することもできませんでした。

場所は車で何時間もかけて行かないといけないところで山奥にあります。

こう考えると場所ではないんですよね。

非日常的な空間。

これを求めるのが旅行です。

民泊に泊まろうとする旅行者が価格だけを求めて宿泊している。

こう考える人はこの先勝ち目はないと思います。

旅行者と宿泊施設の提供者、この交流を求めて民泊に泊まる人も多いのです。

また、ビジネスホテルの6帖一間の狭いスペースでは家族の交流もできないので、部屋の広い民泊にというニーズもあります。

どこのニーズを求めるのかという話ですよね。

また、ホテルでは画一の部屋を提供します。

どの部屋に泊まっても大差がないように部屋作りをしています。

でも民泊では思い切ったこともできますよね。
ラブホテルのように一室一室全く違うコンセプトで仕上げたり、それがゲストに受け入れられることも考えられます。

今までの民泊のイメージと全く違うコンセプトで宿泊施設を作ってみる。

そんなイメージで今申請途中の部屋を作っています。

出来上がった部屋はまたこのブログで紹介します。

まだ家具が揃っていないのでやること山積みですけど。。。

管理者であるうちの息子にもたっぷりとゲストと交流させるつもりです。

いろいろやりたいことあるんですよねー。

それではまた次の更新にご期待ください。








利回り?満室想定?何それ?

不動産投資をされている方、またこれから始めようとしている方、購入の指標にしているのは何ですか?

まず最初に目が行くのが『利回り』ですよね?

表面利回りが10%以上あるから大丈夫?
調達金利との差が5%あるから大丈夫?
こういう単純なイメージで物件購入を進めている方が多いように感じます。

『東京って利回り低いよね。』
『○○県は利回りいいらしいよ。』
こんな話も聞きます。
私から言わせると
『そりゃそうですよ。』
です。だって『賃貸需要が違うのですから。

賃貸需要が違っても満室になれば一緒じゃないの?
こんな声も聞こえてきそうですが、どんな物件でもいつか満室になります。
満室にできます。
リフォームにお金をかけたり、広告料(賃貸仲介の際に支払う手数料)をたくさん支払ったり、家賃を下げたりすればですが。

空室を埋めるためにどれだけの費用をかけなければいけないか?
また空室が埋まり満室稼働するまでにどれだけの月日を要するかを考えなくてはいけません。
リフォーム費用の相場も地方の方が高い場合があります。

もっと言えば、大阪に住んでいる人が地方で物件を購入したとして毎月定期的に見に行けますか?
『管理会社に任せてるから大丈夫』
本当にそうでしょうか?
オーナーが見にこないのをいい事に、する必要のない箇所のクロスの貼り替えをしたり、リフォームの費用をかさ上げしたり。
フリーレントとして勝手に1、2ヶ月も家賃発生前に住まわせたり。
そんなケースを度々見かけてきました。
残念ながら知り合いの不動産屋さんの話です。
そんなことして大丈夫なの?と聞くと
『大丈夫。家主見に来ることないから。』
どう思いますか?

不動産オーナーになる人は今までの人生でも真面目にコツコツと優秀な成績を収め頑張ってきた方が多いように感じます。
でも不動産業で働く人間はその逆で人生の落伍者、要領だけよく人生をうまく渡ってきた人が多いように思います。
私がこの業界に入った当初なんて今よりもっとひどいものでした。
金無垢の時計にダブルのスーツ。
パンチパーマのいかついお兄さんばかりで、水商売上がり、トラックの運転手上がり、チ○ピラみたいな先輩ばかりの時代でした。
その姿のままなら
『この人に任せて大丈夫?』
とさすがに少しは警戒するでしょうが、
『狼は羊の皮を被って近づいてきます。』
見た目はニコニコしていても、腹の中はどう考えているか分かりません。
あっ。
私のことじゃないですよ・・・
腹黒いかもしれませんが、人を騙したりしませんから。(笑)

表面利回りだけ良くてもただの
『絵に描いた餅』
になる可能性があるということを理解することです。

10部屋あって、1年のうち2室が6ヶ月空室のままと考えると稼働率は90%です。
表面的に見ると満室になっているのにもかかわらずです。
逆に同じ満室稼働の10部屋の物件でも空室期間が2ヶ月で済むとしたら2部屋空いたとしても稼働率は96.7%です。
仮に1部屋家賃5万円としたら、最初の例は年間収入540万円。
次の例では580万円。
これだけの差が付きます。
実際には最初の例ではもっと空室が発生することも考えられますし、単純には比較できません。
なので仮に表面利回りが1%、2%高いからといって地方の物件に安易に手を出してはいけません。

実際に入金される家賃だけでこの差です。
その他の経費を考えると1%、2%表面利回りが高いくらいでは割に合いません。
かといって、5%も6%も表面利回りに差がつくことはありませんからね。
『安易に地方の物件に手を出さない。』
ということです。
 
最近地方都市でもアパート建築が盛んです。
最初のうちは競合相手も少なく収支はいいかもしれません。
でもそうなると待っているのは建築ラッシュです。
その時に競争力のある物件なら大丈夫でしょうが、駅から遠い物件や、20平米前後の単身向け物件なら少し心配です。
しかも自分の購入した物件周辺にたくさん空き土地がある場合にはかなり心配になります。

アパート経営、マンション経営には特別な技術は必要ありません。
簡単に誰でも始めることができるビジネスです。
いつ自分の物件の隣に同じような建物が建つか分かりません。

なので
『物件周辺に空き地がたくさんないかチェックする。』
ということは必要ですよね。

供給過多になった時点で賃貸相場は大きく下落します。

そうなることを想定して収支計算を立てていないと困ったことになりますよ。

『家賃が下落することを想定しておく。』

いくつか述べましたが、賃貸経営の指標なんて1つや2つではありません。
特に表面利回りなんて、検討段階での目安にはなっても信用してはいけません。
私の場合、いつでも自分で賃料は引き直します。
『この物件でこういう風に変えれば賃料はもっと上げれる。』
とか
『表面利回りはいいけど、入居者が一回りしたあとだから、今後の入れ替わりの度に5%や10%は家賃が下がるかな。』
とか。
上げれると思えばGOですし、今が天だと思ったら割引いて計算します。

この辺りをきちんとシュミレーションするには、やはり業者さんとのつながりは大切です。
売買仲介の業者さんだけでなく、賃貸業者さんもですよ。

自分がプロフェッショナルになる必要はありません。
自分が信頼できるプロフェッショナルを横に置いておけばいいだけです。

会社経営と同じですよね。

『不動産投資はビジネスです。』
いつも言ってる言葉です。
ただの投資にするか、ビジネスに変えていくかはあなた次第です。

そんな、これから不動産投資を始めようとしている方のお役に立てればいいなというお話でした。
ご相談お待ちしてますね。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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