ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空き家

大阪市内で貸家探しています

大阪市内で中古の戸建を探しています。

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古くても大丈夫です。

リフォーム前でも大丈夫です。

貸家でも構いません。

今大阪市内の戸建が熱い、その訳は?



大阪市には特区民泊という制度があります。

正式名称は国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業とかなり長ったらしい名前になっています。

いちいち書くのが面倒なので、特区民泊と呼びますね。

分かりやすく言うと、外国人旅行者のために民間の施設が宿泊場所を提供して、対価を受け取ることを認めましょうという制度です。

この認可は許可制になっており、様々な要件をクリアした物件が認定施設として営業許可を下すことができます。

クリアしなくてはいけない要件としては

営業可能エリアであること

商業地域、近隣商業地域、準住居地域、準工業地域、第二種住居地域、第一種住居地域、以上のエリア内であること。

②床面積が25平米以上であること

※100平米以上になると消防法の許可が取りにくくなります

③浴室・洗面・トイレの設備が整っていること

まずこの要件がクリアできていれば第一のハードルがクリアできます。

次に消防法令適合通知書の取得が必要なので、自動火災報知設備、誘導灯などの消防設備を導入する必要があります。


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これは買い取って営業を始める方、賃貸で借りて始める方の負担で行なってもらいますので、売主さん、貸主さんの負担金はございません。

その他、認可を受ける前に近隣住民に周知する義務がありますので、その作業ももちろん買主さん借主さん負担です。

貸す方、売る方には一切のご負担は強いません。

営業を行うのに、人気のエリアがあり今まではなんば周辺、梅田周辺が人気でした。

そのエリア内の不動産取引価格は大きく上昇し、今でも盛んに取引が行われています。

でも、それ以外のエリアで不動産を所有している人にもチャンスが訪れています。

今回6月15日から施行される住宅宿泊事業法に伴い、旅館業法も一部改正されることになりました。

それにより、違法民泊は一斉に撤退を余儀なくされる状況へと局面が進んでいます。

取締りの強化、罰則規定の強化、立入り調査などが行われることになっています。

特区民泊認定を受けなくても、住宅宿泊事業法で継続して事業を行うことは可能なのですが、そのためには消防法の問題をクリアしなくてはなりません。

その消防法の内容についてはまだ公表されていませんが、共同住宅等では簡単にクリアできない規制になるのではないでしょうか?

そこで、共同住宅ではなく貸家、戸建を購入しての事業開始を考えている方が多くなっているのです。

うちにも多くの問い合わせが寄せられています。

ただ、融資の利用が難しいのですよね。
そこは段々クリアできるようにはなっていくとは思いますが、現段階ではそこそこの自己資金を求められてしまいます。

まだどの金融機関も、実績がないものに対して融資姿勢が消極的であり、現金での購入を考えざるを得ない状況にはなっています。

また現金購入できないお客様は、賃貸での物件探しに躍起になっています。


そういった需要が高まっており、逆の視点から見ると、不動産を所有しているお客様にとっては絶好の売り場が発生していることになります。

また貸家のオーナー様にとっては、空き家が多く少子化の今の時代、好んで貸家に入居したいというお客様が減っており、空き家を埋めるのに苦労していることと思います。

貸家の場合、リフォームにも多額の費用がかかりますしね。

今回探しているお客様たちは、事業として運営することを考えています。
そのためには最初の出費というものは経費として考えており、中途半端なリフォームで貸し出されるよりは、自分で好きなようにリフォームして運営することを望んでいます。

お互いにとってメリットが出る話なのですよね。

うちの会社でもそういった物件を探しています。

なので、当社の買取り・借上でも、当社のお客様に仲介する形でもいずれの形でも対応が可能です。

リフォーム前の空き家、賃貸に貸すか売却するか悩んでいる空き家があれば、ぜひお声がけください。

大阪市内であれば場所は問いません。

消防設備の導入、リフォームもこちらサイドで行うことは可能です。

『家賃いくら取れるの?』

こんな相談でも構いません。

『民泊ってオーナーとして問題は生じないの?』

運営事業者は近隣への周知とともに24時間連絡がつく連絡先を明記することが義務づけられています。

なので万一何か問題が生じても、所有者さんのところに責任追及の連絡が入ることは想定しにくい状況ではあります。

『運営がうまくいかなくなって家賃滞納されたら困るんだけど?』

賃貸契約の際に賃貸保証契約を保証会社と締結しますので、家賃滞納があっても賃料は保証されます。

『火事とかになったらどうするの?』

これも賃貸契約の際に火災保険に加入しますので、万一の場合でも保険会社から弁済金が支払われます。

いろいろな質問、疑問にもお答えします。

また、自分で運営してみたい。

という方にも、運営代行のお手伝いをさせていただきます。

すでに何件も許可認定物件の運営を行なっている会社さんもご紹介は可能です。

民泊のことなら、株式会社ライフコンサルティングまでぜひご相談ください。

お待ちしております。





今後もっと増えていくであろう危険空き家

私がよく取り上げている空き家問題
これは賃貸住宅の空き家の問題ではありません。
もちろんこちらもこれからは深刻化していくことだとは思いますが。

今日は危険空き家と呼ばれる空き家のお話です。


誰も住んでおらず、朽ち果て、崩壊寸前の空き家。
なぜこういうことが起こり得るのかという問題です。
まず一番は相続が発生し、誰も引き取り手がいなくなっている建物。
亡くなった所有者に財産があれば相続人は相続放棄などしませんので、空き家の所有権も相続人に移行します。
売却してお金にすぐ替えれそうな物件なら売却もできますし、賃貸に貸せそうな物件なら貸出して家賃を得ることを選ぶでしょう。
でも、全く値段が付かないような不動産だったとしたら?
他人に貸出すためには多額のリフォーム費用を要するとしたら?
そのまま放置してしまうことになってしまうのです。
建物はそのまま放置しているとどんどん傷んできます。
庭には雑草や樹木が覆い茂ったり、不法投棄の溜まり場になったりすることもあります。
近所から苦情が来て市役所などが動き出します。
『◯◯さんの家の件で近隣の住民の方から苦情が来ています。このままでは危険なので建物を解体してもらうか何か対策を打ってくれませんか?』
リフォームする費用もなく放置していた物件を家賃も何も入らない、ただ解体するだけのためにお金を出す人はほとんどいません。
解体して更地にして価値のある土地ならそもそも放置せずに売却していたはずです。
つまり、解体することもそのまま放ったらかしにすることもできない状態に陥ってるわけです。
でも、このまま放ったらかしにしていると、行政代執行ということにもなりかねません。
行政代執行で建物を解体されると、行政が無償で解体費を出してくれ解体してくれるわけではありません。
その解体費用は建物所有者にきっちりと請求がやってきます。
その所有者に弁済能力がなければ関係ないのですが、他の資産があればそこにも及んでしまいます。
なので放ったらかしにしとくわけにもいかないのです。

空き家にはこうした分かりやすい物件ばかりでもありません。
無道路地、再建築不可の土地なども取り壊して新しい建物を建築することができず危険空き家になりやすい土地です。
また最近相談を受けて悩んでいる土地があります。
起伏の激しい高低差のある土地。
擁壁があり、道路との高低差があります。
前面道路は建築基準法上の認定道路なので、再建築は可能です。
ただ道路幅員が4mないので、セットバックを要することになっています。
問題なのが、セットバックをしても道路と敷地部分には高低差があるということ。
市役所に確認すると、
『道路の高さに合わせて敷地をフラットにしてください。』
『えっ?』
『敷地の方が1mくらい高くなるのでその土地を削れということですか?』
『はい。そうなります。』
『敷地と道路の間には擁壁があり、敷地を支えています。それを削るとなると擁壁からやり直すことになりますが。』
『そういうことになってしまいますね。』
こんなやり取りになりました。
当然擁壁をやり直すのも土地の所有者の義務。
その擁壁の工事に何百万という工事費が必要です。
でもその土地の坪単価は30万円ほど・・・
更地にしても改良費に費やしたお金を回収することができません・・・
建物を解体して更地にし、新築を建築しなければもちろんそのままでも構わないのですが、昭和40年以前の古い建物です。
しかも延べ床面積も小さく、駐車場もない住宅なので、大規模な改装工事をするメリットもあまり感じられません。
『うーん・・・』
行政からの助成金でも出ないことには手のつけようがありません。
掘り下げて聞いてみると、同じような相談がこの地域ではたくさんあるそうです。
それなのに打つ手がない。
このような土地がたくさんあります。
袋小路の再建築不可の土地、間口2mなく再建築不可の土地、路地に面した連棟住宅、手のつけようのない土地はたくさん存在します。
行政が無償でも引き取ってくれ、更地にして保有していれば払下げの依頼があるかもしれません。
消防上の問題で再建築を認めないなら耐火建築物なら再建築を認めるとか、空き家の寄付を認めるとかでもしないことにはこの問題は解決できないのでは?
そんな疑問を感じながら、でも何とかして欲しいと悩んでいる方の相談に乗らせていただいています。
一層のこと固定資産税を滞納してその危険空き家を差押えてもらい、公売にかけてもらえばなんて考えましたが、結局その家からだけ回収してくれるわけではありませんし、悩みが尽きないのですよね。
でもこの問題が解決できれば、世の中の困っている方の手助けにもなるし、街の再生にもなりますし、私自身もビジネスとして成立しますよね。
ということで、少し時間をかけて何かの方法を模索していきたいと思います。
でも行政の協力が必要でしょうね・・・

NPOでも立ち上げようかな(笑)

空き家相談士の認定講座にやってきました



今日から2日間、空き家相談士の認定講座でお勉強です。

少子化問題、高齢化で賃貸人口がどんどん低下しています。
老朽化した建物の放置も問題になっています。
その中で私たち不動産業者がただ古くなった建物を取り壊し、更地として売却するスクラップ&ビルドではなく、いろいろな有効活用を図れないかと思い参加しています。
この問題はこれから先どんどん厳しい問題に直面していく問題ですし、二世帯、三世帯で居住するスタイルがどんどんなくなってきている中、親の住んでいた家を相続で取得したのはいいけど売却するのもちょっと・・・
かといって、リフォームをかけて賃貸に出すのも面倒だし・・・
こういうご相談が増えています。
建物を解体して売却してしまうのは一番簡単な話ですが、それじゃ相談する意味さえないですものね。
幅広い見分と情報、そして提案力が求められるこの空き家相談士に魅力を感じ勉強しにきたわけです。
今までも田舎の土地や建物についてご相談いただくことはありましたが、売買相場や賃貸相場が分からずにお断りしたこともしばしばありましたが、今後はそういったケースにも何とかお応えできればと思っております。
まぁ、この資格に認定してもらったところで幅広い見識をいきなり身につけることができるわけではありません。
結局今までの経験が役に立ちますし、これから日々研鑽していくことによってお客さまにより良いアドバイスができるようになることは間違いありません。
なので47歳になったこれからも継続した勉強が必要なんですよね。
一生勉強、生涯学習ですね。
学生時代にこれほど勉強していたら、もっといい学校に行けたのに・・・

でも逆に考えると学生時代に一生懸命勉強していい大学に入っていたら不動産屋さんになっていなかったかもしれませんし、みなさまとお会いすることもなかったかもしれません。
なのでこれでいいのでしょうね。(笑)

というわけでまた明日も勉強してきます。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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