ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空き家問題

戸建賃貸の出口作りを思案中

最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。

不動産のシェアっていうのもアリなんじゃない?

よくこのブログでも書くことですが、日本の空き家率の上昇が止まりません。
新しく着工されている住宅は増え続けていますし、人口がいきなり増加することもあり得ません。
今日本の住宅総戸数は5200万戸、これは平成25年の統計なので今ではもっと増えています。
それに対して日本の人口は1億2000万人ですので約2.3人に一戸ということになってしまいます。
もう新規の購入、買い替え、住み替えの需要だけではとても追いつかない状況ですよ。
でも最近、居住用の不動産ではなく不動産投資として購入する方は増えています。
あと海外からの投資家さんたちが購入することも増えてきています。
でもよく考えてみてください。
購入する方が増えても、実際に居住する方は増えていないのです。
なので空き家率が変わることはありません。
ではどうすればいいのでしょう?
結局は住んでもらえる人を増やさないことには、空き家問題は抜本的に解決しないのです。
今日本政府は海外からの旅行客の誘致を積極的に行っています。
また外国人労働者の受け入れも積極的に行っています。
もうこれしかないのです。
少子高齢化で生産人口が減少し、国内消費も落ち込んでいます。
消費も労働力も海外の人たちに頼らざるを得なくなっています。
今までと違い、国外の人たちに日本国民は助けてもらわなければいけない時代になってきています。
日本の良さ、生活するのにとても適している国ということを東京オリンピックではきっとアピールできるでしょう。
そういう時代に備え、今からたくさんのことを準備していく必要があります。
まず語学力、コミニケーション能力。
これが日本人には一番欠けている要素です。
今までは日本に住んで、日本人相手だけに仕事をしてきたので他の言語を取得する必要はありませんでした。
でも何年後かには部屋を借りにくるのは外国人、家を買いにくるのも外国人、不動産だけでなく物販や飲食店なども大半のお客様が外国人という現象に変化するかもしれません。
そう考えると英語だけでなく、韓国語や中国語も習得しておきたくなりますね・・

いったい何歳まで勉強すればいいのでしょうか・・

ところで今日のテーマの不動産のシェアという話です。
シェアというか、自分が使わないときに建物を有効活用すればという話です。
日本はこれから観光大国へと変化を遂げていくでしょう。
多くの外国人が日本に訪れます。
その中には観光だけでなくビジネスでも長期間滞在する方は増えてくると思われます。
そういう方向けに自分の部屋を貸出し、自分は長期で旅行に行くというライフプランはいかがでしょう?
民泊だけでなくこうした活用方法というのはこれから増えてくるかもしれません。
海外の観光地などでは自分がバカンスで使うとき以外は旅行客に貸し出すというやり方はもはや一般的です。
日本の観光地、避暑地などの別荘地などではこうしたやり方っていうのも一般的になってくるかもしれません。
こうした活用方法がもっと浸透していけば日本の空き家問題の解決に一役買うかもしれませんね。
これは別に海外からの旅行客だけをターゲットにする必要もありません。
日本人の旅行の方法といえば今まではホテルや旅館というのが相場でしたが、民家の活用ができればまた一味違う旅行を楽しめるかもしれません。
そういう意味ではこれからの不動産業としては観光ビジネスについても、もっと意識していったほうがいいかもしれません。
不動産管理の面でも賃貸住宅の管理だけでなく、空き家管理という新たなビジネスが展開されていますが、ここにまた宿泊者管理や出張者のマッチングなどの新しい形の仕事が増えるかもしれないですね。
自分が使わない間の空き家を有効活用してもらえるコンサルティングとか。
まだまだ不動産屋さんの仕事もそう考えるとありそうですが、うかうかしていると他の業界にシェアを取られてしまいますよね。
早め早めに動いていかないと時代は待ってくれません。
のんびりしたスローライフを老後に送ろうと思うと自分で収入源はきちんと確保しておきたいですよね。
家賃収入というのはやはり魅力です。
短期滞在の場合は家賃収入ではなく宿泊料になってしまうでしょうが、こうした収入源は何とか老後までに確保したいですよね。
若いときによく行ったスキー場のペンションオーナーとかに憧れました。
沖縄に遊びに行ったときも小さなコテージをいくつか所有していて、バーベキューをしてくれたオーナーにも憧れました。
そういうスローライフな感じで、なおかつ悠々自適な生活ができれば幸せかなと
いつも思い続けているのですが、今はまだ過労死しそうなくらい働いています。
でもいろいろな国からこの日本にこの調子で観光客が押し寄せてくれるなら、そういう生活は決して夢ではなくなりますよね。
本当は南の島で日本人観光客相手に同じことやりたいのですが、それは老後の夢として残しておきますか(笑)

いずれにせよこれからの不動産は、流通の仕方も活用の仕方も変わってくるでしょう。
何が正解か?
どの形が正解か?
は今はまだ分かりませんが、従来のままでは通用しなくなるのは明白です。
なので、どんどん新しいことにチャレンジしていきたいと思います。
何年後かの自分が、今の自分では想像できない自分になれているようにありたいと思います

空き家問題も深刻だが安易に更地にしてしまうのは?

空き家問題が深刻になる中、昨年空き家対策特別措置法が施行されました。
行政がした建物に対しては解体を命じたり、建物が建っていても固定資産税の軽減が受けれなくなる措置を取れるようになりました。
固定資産税の軽減が受けれなくなると、固定資産税の評価額が1/6から更地と同じ価格での課税が行われることになります。
逆に自治体によっては、老朽化した建物に対して補助金が出たりする制度も出来上がってきました。
ではやはり古くなった建物は壊した方がいいの?

解体費用をほぼほぼ賄えるなら利用した方がいいかもしれません。
建物を再利用する評価をしてもらえていない場合の取引なら、購入側は更地費用で購入金額を割り出しますし、さらにそこから解体費用を割引いて購入金額を出してきます。
解体して更地になっている状態なら、購入金額に解体費用分を上乗せしてくれるかもしれないのでそうした方がいいケースももちろんあります。
でも、そうでないケースがあることも理解しておかないといけません。
それはどういった場合か?

狭小土地の場合は、今の建築基準法では満足できる建物が建てれないケースがあります。
土地面積40平米。建ぺい率60%、容積率200%、前面道路が4mの住居系の土地の場合で考えます。
この場合、最大で利用出来る容積率は道路幅員から考えると160%ということになります。
ということは、1フロアーの最大建築面積が24平米。延べ床面積で64平米ということになりますが、道路斜線制限なども考慮すると最大でも50平米ほどの建物になります。
50平米のうち、階段部分、玄関部分などを差し引くと実質40平米ほどの建物になってしまいますので、この土地を好んで新築住宅を建てようとする方は限りなく少なくなります。
ということは、更地にしても買い手がないということにもなりかねません。
もっとひどいケースでは、再建築出来ない土地の場合です。
建築基準法上の道路に面していない、間口が2m未満(行政によっては4m未満という地域も)で建築確認申請の基準に達していない場合などです。
この場合の土地の価格はとても安い価格になりますし、隣接している土地の所有者に買い取ってもらう以外の利用方法がないという場合には、タダでも引き取ってもらった方がいいというような話になってしまうことも想定されます。
こういった場合はどうするのが一番いいのでしょうか?
賃貸需要のある地域では、建物を改装工事などで再利用できる状態に持っていくのがベストではないでしょうか?
再利用出来れば家賃収入を得ることも出来ますし、賃借人が決まれば収益不動産として売却することも可能になってきます。
たまに再建築、再利用出来ない土地が更地になって売り出されていることがあります。
こういったケースでは土地、建物の所有者が不動産屋さんではなく友人、知人に相談してしまい、安易に解体してしまったという残念な結果になってしまっています。
解体費用の出費をしただけでなく、売却することも収益を得ることも出来なくなったという悪い例です。
不動産って、相談する人によって大きく化けることもありますし、二束三文になってしまうこともあります。
どこに相談するかではなく、誰に相談するかです。
そして相談する相手は1人に絞らず、複数の方に相談することをお勧めします。
昔から知っているからとか、身内だからと言って相談すると痛い目にあうことも。

もちろん私にご相談いただくときも、他の不動産会社にご相談していただいて結構です。
その中で私の意見にご理解いただければ是非ご依頼ください。

病院でも今やセカンドオピニオンというの今や当たり前になってきていますし、不動産業界でもこれからは主流になってくるかもしれません。

不動産というのは付き合い方を間違わなければなかなか失敗するものではないですが、付き合い方を間違えればしっぺ返しがきます。
みなさまもくれぐれも失敗なさらないようにしてくださいね。
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