ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空き家問題

これからの日本の社会を考えると

なんかとても重い題名で始まりましたが、これからの日本の将来について少し語りたいと思います。

といっても、私は政治家ではないので政策や法案について語っても仕方ないですから、そういうお話ではなく、あくまで不動産屋さんとしての話を中心に。

 

今、日本は未曾有の高齢化社会に突入しています。

世界保健機関(WHO)の定義によると、総人口に占める65歳以上の人口割合が7%を超えると高齢化社会、14%を超えると高齢社会と言われています。

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今の日本の高齢化率

65歳以上の人口が総人口に対して28.1%、75歳以上の人口割合が14.2%まで上昇しており、これは後期高齢社会(こんな言葉が存在しているのかどうか知りませんが)に突入しているのです。

今の65歳と言えば、ひと昔前の65歳と違い元気いっぱいです。

昔のイメージでは、65歳になれば杖をついて腰が曲がって。。

仕事どころか家の縁側でゆっくりとお茶をすすっていたイメージでしたが、今の65歳はまだ元気に働いています。

だからといって、安心かというとどうでしょう?

あと何年その状態が維持できるのか?

あと何年健康で働けるのか?

働けなくなってから何年余生を過ごさなければいけないのか?

その時、社会保障はどうなってるのか?

これからも高齢者は増え続けます。

一方、こどもの人口は減少しています。

今後の社会保障費は足りるのか?

どう予算組みしていくのか?

またまた消費税増税?

所得税増税?

インフラ整備はどうなるのか?

自治体も予算不足です。

住民税も上がるのか?

納税者の数が減っていく中でどう維持していくのか?

少し考えただけでも問題は山積みです。


 

少し話を変えます。

日本に障がい者ってどのくらいの比率で存在しているかご存知ですか?

今内閣府が発表しているデータで障がい者の数を見ると、身体障害者は436万人、知的障害者は108.2万人、精神障害者は392.4万人となっています。

複数の障がいを併せ持つ人もいるので単純な合計にはなりませんが、3つの障がい者数を足すと、936.6万人、およそ国民の7.4%ものの障がい者が存在していることになります。

高齢になってくると、身体が思うように動かなくなったり、知的障がいを発生したりしていきますので、この数は今後ますます増えていくことが予測されます。


続きはこちらから


空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


不動産投資の前に自己投資していますか?

このブログを見ていただいている方々、私の個人的ファン以外(そんな人いるのか?)は不動産投資をしている方、今から始めようとしている方だと思います。

不動産投資とは、その名の通り不動産に投資してリターンを得ることです。

世間巷では不労所得の代名詞のように扱われていますが、誰もが簡単に始められるものである以上、
『何もしないで』
『何を買っても』
成功するというものではありません。

株価が上がってるからと言って、何を買っても上がっていくかというとそうではないというのと同じです。

株式投資は数万円からでも始めることができます。
まぁでも、確実に成果を残してる人は数万円ではなく数千万円から始めていますがね。

不動産投資もそういう意味でいうと、最初の資金が多ければ多いほど有利な地点からスタートを切ることができます。

『お金持ちはいいなぁ。何だって優遇されてるから。』
そりゃそうですよ。
それが今の貨幣経済なのですから。

でもこれは、あくまでスタート地点が違うというだけの話で、お金持ちじゃなければ不動産投資が出来ないかというとまた別の話なのです。
いきなり最初から5億円のマンション一棟買おうと思うと、そりゃお金ない人は無理ですよ。
毎月の維持費だって相当かかりますし。
フルローンだ、オーバーローンだという話も世間に露呈しちゃいましたから、今のタイミングでそんな危ない橋渡る金融機関ふつうに考えたらないでしょ?

担当者ベースでなぁなぁな感じで進めていても、決済直前に本部からひっくり返されるってことも考えられますから、気をつけた方がいいですよ。。。

資産がないところから始める、お金がないところから始めるには、見栄えの良い駅前の新しい物件に惑わされてはいけません。
恋愛経験のない30歳男性が、いきなり石原さとみに言い寄るようなものです。
下手したらストーカー扱いで逮捕されちゃうかもしれません。(笑)

誰も手をつけない物件をリノベしたり、そのままの状態で貸す方法を模索したり。

空き家で放置されている古家の所有者にアプローチして、タダで貸してもらう。
その代わりリフォームして数年後にお返しします。
みたいな話なら可能性を感じませんか?

世の中に余ってるものをお金に替える手段はメルカリやジモティーなど、世間では一般化してきています。
自分の不要なもの=他人にも必要ないもの
ではなく、
自分の不要なもの≧他人には必要なもの
に変化しています。

空き家ってそういうことでしょ?
その人にとってはあまり価値を見出せなかったもの。
もしくは、今必要としていないもの。
全くの不要なもの。
このいずれかではないでしょうか?

中には相続人が乱立し、収集がつかないものもありますので、それは置いておいて。。

そこの有効活用のお手伝いを自らする。
ある意味ボランティアですよね。
他人助けをしながら、お金を稼ぐチャンスがあるって素敵な話じゃないですか?

もちろん所有者さんが私に相談してくれれば、そんな案件も所有者さんの希望に合わせてお手伝いはしますよ。

でも、世の中に空き家っていくつあるかご存知ですか?
平成25年の時点で820万戸ですよ。
もうすぐ平成30年のデータが公表される時期でしょうから、もっと驚く数字が出てきそうな気がしますね。

そのうちうちに相談に来るなんて、年に数件です。
なので空き家の数は一向に減りません。

これは空き家の処理に不動産業者が絡まなくてはいけないという、みなさんの先入観、すり込みが邪魔しているだけの話です。

さっきの話、空き家をタダで借りてリフォームして数年後にお返しする。
その間は転貸借で利益を得る。
不動産屋さんの手数料ってどこに発生するかといえば、転貸借の手数料くらいでしょうか?
タダのものの仲介手数料はタダです。
リフォームも不動産屋さんの仕事ではありません。(ここでフィーをいただくこともありますが)
転貸借の時に、自分の知り合いに貸すことになったってなれば、間を取り次いだところで仕事になりません。

また、
『いくらでもいいから誰かに引き取ってもらいたい。』
という物件があり、その物件を30万円で買おうという話があった場合、
その時の仲介手数料は、1.5万円です。
双方から取得しても3万円(消費税別途)です。
誰もやろうとしない。

今格安不動産の売買に関して、調査費等の名目で18万円(消費税別途)まで請求は可能になりました。
でも、30万円で買おうとしているのに18万円の手数料って高いですよね?
じゃあ12万円で。
そうなります。
でもそうなると、売主側は12万円ー18万円でー6万円

成立しない理由が何となく分かってきましたか?
間に不動産屋がいるから成り立たないのです。
30万円の仕事なんだから、買う側もリスクあるの分かっているし、売主側もリスクを負う心配があるなら売りたくはありません。

じゃあ売買契約書作るから、双方で契約して。
取引には立ち会うから、その代わり手数料5万円づつちょうだい。
宅建業者は免許商売なので、印鑑を押すことにより不動産の調査責任を負います。
数万円の仕事で、そんな責任押し付けられたって困るよ。
これが本音です。
宅建業者としての仕事をするなら正規の報酬をもらい、双方に利益のある話をお手伝いするならコンサルフィーをもらう。
これでいいんじゃないのかな?
もちろんお客さんも了解の上じゃないと違法でしょうけど。

何とか世の中に溢れ出してる空き家を減らしていきたいという想いが、そんなことばかり考えさせます。

考えれば考えるほど、不動産業者の存在が不必要に思うようになっています。

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勘違いしないでくださいね。
私も不動産業者です。
しかも、26年もこの仕事に従事しています。

私がこの業界に入った時、その当時の社長に言われた言葉があります。
『アメリカでは不動産屋っていうのは、お医者さん、弁護士さんらと並んで尊敬される仕事だ。だから、あなたもこの仕事に誇りを持ちなさい。』
と。
今でもこの言葉を大切な言葉として、胸に抱き続けています。

だからこそ、尊敬されるような仕事をしたいんです。
今のタイミングでRE/MAXという不動産チェーンに加盟したのも同じ気持ちから。
今の自分の仕事を日本の『不動産屋』さんで終わらせたくないからです。

そのために日々新しいことにチャレンジをし、既存の不動産屋さんとの差別化を図ろうと必死です。
不動産ごとのネタを書いてる人のブログを拝見しに行き、多くのセミナーにも参加し勉強を怠っているつもりもありません。

みなさんが参加してる不動産セミナーって3千円、5千円までのセミナーが多いと思いますが、不動産業者さん向けのセミナーって、1万円とか3万円とかします。
専門書も高いし…

でもこれって、自分が足りないものは何かを見つけるため、補うために勉強しているので必要経費だと思っています。
いわゆる自己投資ですよね。

この自己投資をケチる人は残念ながら不動産投資には向いてないと思います。
古本屋さんで昔の不動産投資に関する本を読んでいる人もしかり。
過去通じた手法が今も有効なわけがないじゃないですか?
しかも書籍になってるようなやり方、みんな実践していますから。

本に出た時点で、そのやり方は終焉です。

株でもニュースになった時が材料出尽くしって言って売られるでしょ?

旬な話が聞ける場には積極的に足を運ばなくては。。。

私はちょっと面白いなと思う話は必ず直近で聞きに行く(こちらに出向いてもらうこともあるけど)ようにしています。
これも時間の投資です。
中には
『なんやねーん、時間もったいなかった。』
っていう話も混じります。
そりゃ当然ですよ。

読む本読む本全部いい本で、目からウロコだぁってわけないですもんね。
たまに外れたりするから、いい本に出会うとうれしく感じられるのです。

自分が次のステップに進むための不動産投資なら、時間とお金を使って自己投資しましょ。
必ずどこかの役には立ちますから。
いろんなセミナーにも参加したらいいと思います。
ただし、無料セミナーは時間の無駄ですよ。
何かを売りつけるためのセミナーですから。

先日もお客さんから、
『住宅ローンを組んで、民泊に貸し出す。』
こんな不動産屋さんのセミナーがあったと聞いて驚きました。

その不動産屋さんそのうち逮捕されちゃうんじゃないですか?
お客さんも分かっていてローン組んでいるのですから、詐欺ですからね。

そんな話に乗っからないように、きちんと予備知識を身につけましょう。

不動産の勉強を一からしたい方は、当社のL-style Clubにぜひご参加ください。

月会費5千円からご参加いただけます。
遠隔地からのお問い合わせも多いので、勉強会、セミナーなどを動画配信するネット会員も企画しています。
こちらは年内リリース目標で頑張りたいと思っています。

まぁ、うちでなくてもいいので自己投資してくださいね。
で、しっかりと不動産のことを学んでください。
悪い狼は虎視眈々とあなたのことを狙っていますからねー。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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