ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空き家対策特別措置法

空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


空き家問題も深刻だが安易に更地にしてしまうのは?

空き家問題が深刻になる中、昨年空き家対策特別措置法が施行されました。
行政がした建物に対しては解体を命じたり、建物が建っていても固定資産税の軽減が受けれなくなる措置を取れるようになりました。
固定資産税の軽減が受けれなくなると、固定資産税の評価額が1/6から更地と同じ価格での課税が行われることになります。
逆に自治体によっては、老朽化した建物に対して補助金が出たりする制度も出来上がってきました。
ではやはり古くなった建物は壊した方がいいの?

解体費用をほぼほぼ賄えるなら利用した方がいいかもしれません。
建物を再利用する評価をしてもらえていない場合の取引なら、購入側は更地費用で購入金額を割り出しますし、さらにそこから解体費用を割引いて購入金額を出してきます。
解体して更地になっている状態なら、購入金額に解体費用分を上乗せしてくれるかもしれないのでそうした方がいいケースももちろんあります。
でも、そうでないケースがあることも理解しておかないといけません。
それはどういった場合か?

狭小土地の場合は、今の建築基準法では満足できる建物が建てれないケースがあります。
土地面積40平米。建ぺい率60%、容積率200%、前面道路が4mの住居系の土地の場合で考えます。
この場合、最大で利用出来る容積率は道路幅員から考えると160%ということになります。
ということは、1フロアーの最大建築面積が24平米。延べ床面積で64平米ということになりますが、道路斜線制限なども考慮すると最大でも50平米ほどの建物になります。
50平米のうち、階段部分、玄関部分などを差し引くと実質40平米ほどの建物になってしまいますので、この土地を好んで新築住宅を建てようとする方は限りなく少なくなります。
ということは、更地にしても買い手がないということにもなりかねません。
もっとひどいケースでは、再建築出来ない土地の場合です。
建築基準法上の道路に面していない、間口が2m未満(行政によっては4m未満という地域も)で建築確認申請の基準に達していない場合などです。
この場合の土地の価格はとても安い価格になりますし、隣接している土地の所有者に買い取ってもらう以外の利用方法がないという場合には、タダでも引き取ってもらった方がいいというような話になってしまうことも想定されます。
こういった場合はどうするのが一番いいのでしょうか?
賃貸需要のある地域では、建物を改装工事などで再利用できる状態に持っていくのがベストではないでしょうか?
再利用出来れば家賃収入を得ることも出来ますし、賃借人が決まれば収益不動産として売却することも可能になってきます。
たまに再建築、再利用出来ない土地が更地になって売り出されていることがあります。
こういったケースでは土地、建物の所有者が不動産屋さんではなく友人、知人に相談してしまい、安易に解体してしまったという残念な結果になってしまっています。
解体費用の出費をしただけでなく、売却することも収益を得ることも出来なくなったという悪い例です。
不動産って、相談する人によって大きく化けることもありますし、二束三文になってしまうこともあります。
どこに相談するかではなく、誰に相談するかです。
そして相談する相手は1人に絞らず、複数の方に相談することをお勧めします。
昔から知っているからとか、身内だからと言って相談すると痛い目にあうことも。

もちろん私にご相談いただくときも、他の不動産会社にご相談していただいて結構です。
その中で私の意見にご理解いただければ是非ご依頼ください。

病院でも今やセカンドオピニオンというの今や当たり前になってきていますし、不動産業界でもこれからは主流になってくるかもしれません。

不動産というのは付き合い方を間違わなければなかなか失敗するものではないですが、付き合い方を間違えればしっぺ返しがきます。
みなさまもくれぐれも失敗なさらないようにしてくださいね。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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