ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空き家率

空き家率が増加していく中でどういった対策をしていますか?

空き家率は平成25年のデータで全国で13.5%でした。


この統計は五年毎に発表されるので、次回の発表は平成31年になります。

3年後ですね。

この時どういうデータが出てくるのか?
またその統計を見て不動産市況がどう動いていくのか?
とても気になるところです。

ところでこの空き家率の13.5%という中には倒壊寸前の建物から、相続等で放ったらかしになっている建物、販売用の建物、そして賃貸住宅が含まれています。

賃貸住宅の中にも、区分所有建物から戸建、文化住宅などの長屋住宅、マンションやアパートなどの賃貸住宅まで様々なものが含まれています。

私たちが気になるのは賃貸用物件の空き家率です。

その中でも文化住宅のような老朽化したものではなく、まだまだ使用できる賃貸住宅の空き家率です。

募集中物件の空き家率がいったいどうなっているのか?
過去と比べてどのように推移しているのか?
これが一番気になるところです。
ただこうしたデータが欲しいところは購入者側だけであり、販売側にとっては不利益になるデータでしかないので集計しようという動きさえ出てこないでしょう。

困ったものですよね。

でも実際大家さんたちとお話ししていると、(といっても交流会や懇親会に参加してくる大家さんたちなので情報収集能力にも長けていますし、いろいろなノウハウをお持ちの大家さんたちです。)空室に困っていないという声がほとんどです。

いろいろなセミナーでお会いする賃貸の管理会社の人たちも同じくです。

これからの時代、こうした空室に困っていないオーナーさん、管理会社さんと、どうにもこうにも打つ手がないというオーナーさん、管理会社に分かれてきそうです。

満室経営をしている大家さんは、例えば入居者さんから
『○○が故障しているみたいなんですけど・・』
と連絡が入れば
『工事業者をすぐ行かせて交換しますので安心してください。』
と返答し
空室で困っている大家さんは
『空室も多いし、少しでも安く済ませたいので修理で何とか誤魔化せないかな。しばらく放っておいたら収まるんじゃないのかな?』
と対応が遅くなります。

入居者さんからすると、迅速に動いてくれれば故障で困っていたとしても
『すぐ直してくれていい大家さんだな。』
となり、修理に時間がかかると
『ここの大家はいつも何かあっても動いてくれない。そのくせ少し家賃の入金が遅れたら催促の電話ばかり・・』
こう思われてしまえば、もういつ入居者が退去してもおかしくはありません。
まさに負の連鎖ですね。

空室が増えてくると家賃収入も少なくなります。
そうなるとリフォームにお金をかけることにもためらいます。
満室経営を繰り返していると毎年の税金の支払いも大変なので、定期的に大規模なリフォームをしたり、リノベーションしたりしてうまく経費を使います。
またそうすることにより資産性も向上し、建物の価値も上昇します。
好循環していくわけですね。

以前お付き合いのあったオーナーさまで、
『空室はあるけどリフォームまだしていない。リフォームは入居者が決まったらしようかな?』
と言っていたオーナーさんがいました。

でもDIYという言葉などほとんど聞くことがなかった時代の話なので、そんな状態で申込みが入ることなどありません。
1部屋の空きが2部屋になり、3部屋になり・・

結局その物件を売却する羽目になりました。

新しく購入したオーナーさまは空室を埋めるためにすぐにリフォームに取り掛かり満室になりました。

知恵と資金があれば部屋などいくらでも満室にできます。
でも空室で頭を抱えているオーナーさんの多くはリフォームの資金がない。
お金をかけたくない。
入居が決まったお部屋の修理にもお金を出したくない。

このタイプのオーナーさまが多いのです。


25年、30年経っても外壁塗装やエントランスの手直しはしない。
エレベーターさえも故障がち。
こんな賃貸住宅には誰も入居しません。

オーナーになった時点でもうプロでなければなりません。
自分がプロになれないのであれば、プロの管理会社に任せなければなりません。
そこでも管理料が少しでも安い会社、リフォーム費用が少しでも安い内装工事業者を探したりします。
もちろん費用を少しでも軽くするのは経営者にとっては当たり前のことですからそこは大事です。
でも不動産会社、内装工事業者の中には
『安かろう悪かろう』
の業者が多く存在します。

安くてもいい仕事をしてくれる会社をパートナーにつけることができれば安心なのですが、なかなか見つけるのに一苦労します。

どんな商売でも最初から全て上手くいくわけではないですから、手探りでも自分でいろいろ仕掛けていくことは大切ですね。

今の時代は、昔のやり方でも何とか通用しているオーナーさんもいますし、昔のやり方でも立地だけで満室近くになることもあります。

でもこれからはそんなに甘くはありません。

空室になるお部屋は空室になるべくしてなり、満室になるお部屋は他のお部屋との差別化が必須になってきます。
家賃と立地、間取りが条件に合っているなら借りようではなく、この家賃でこの部屋なら借りたいでなければ満室にならないでしょう。

賃貸を借りる人口は減少しているのです。

昭和と平成の狭間に建てられた3点ユニットのワンルームのお部屋、今どれだけ苦戦しているかご存知ですか?
15平米前後のお部屋がどれだけ空室を抱えているかご存知ですか?

もうこの手のお部屋に住みたいと思って引越してくるお客様は皆無です。
『家賃が安いから。』
これだけの理由でしか決まらなくなっています。

一時期この手のタイプのお部屋に生活保護者をまとめて押し込むような貧困ビジネスが流行りました。

その時は生活保護の住宅扶助が単身者で4.2万円支給されていましたから、部屋数が多いマンションなんかでは一気に潤いました。

でも住宅扶助の見直しにより、そのバブルも弾けました。


そりゃそうですよね。
どんな商品でも価格に見合っていない商品は売れません。

ビジネスの基本です。
対価に見合ったものを提供していれば売れないものはありません。

でも今後需要と供給のバランスが崩れてくる可能性が大いに出てきます。

その時にどうした手を打っていくかということですよね。

昔は
『外国人お断り。』
『水商売お断り。』
『高齢者お断り。』
こうしたオーナーさんがほとんどでしたが、職業的差別、人種差別をしていてはオーナー業としてやっていけなくはなります。

今24時間営業の飲食店では多くの外国人が働いています。

高齢者の一人暮らしの人の数も今後増え続けます。

需要はここにしかないのです。

じゃあ辞めとこう。
こう判断する方を否定しません。

でも昔はリスクヘッジできなかった孤独死や家賃滞納は今の時代全て保証会社の加入でカバーできます。

時代の流れとともに賃貸住宅に付随するサービスも多様化しているのです。

また今まさに議論されている民泊新法も空室対策の打開策として期待されます。

民泊新法については、また別の機会に詳しく説明いたしますが、東京都大田区や大阪府、大阪市で施行されている特区民泊の条例とはまた別個のものです。

特区民泊のように用途地域やその他の規約に規制されず、届出だけで民泊営業が可能になるというものです。

年間の最大営業日数が180日以内になるというような規制はかかりそうですが、誰でもどこでも民泊営業が可能になる法規制が誕生するかもしれません。

大家さんになるためには、大家さんとして成功するには、将来の収入として期待するにはいろいろな方面の勉強をしていくことが大切です。

でもどんな世界でも予備知識を持って戦うものが強いのです。
戦場に裸で出向きませんよね?
グローブを持たずに野球の試合に行きませんよね?
不動産に対しての予備知識がないのに不動産を購入してはいけません。

せめていろいろな本を読みあさり、いろんなセミナーで話を聞いてみてください。

でも残念ながらその中に書いてあること、セミナーで聞くこと、全てが真実ではありません。

そこを見極めるためにもいろいろな人のお話を聞くべきです。

自分にあった方法を指南してくれる方が一人くらいは見つかるでしょう。

見つかるまでは焦って購入せず、まずパートナーを見つける作業をしてみてください。

失敗しないコツは、騙されない知識ですよ。(笑)

不動産のシェアっていうのもアリなんじゃない?

よくこのブログでも書くことですが、日本の空き家率の上昇が止まりません。
新しく着工されている住宅は増え続けていますし、人口がいきなり増加することもあり得ません。
今日本の住宅総戸数は5200万戸、これは平成25年の統計なので今ではもっと増えています。
それに対して日本の人口は1億2000万人ですので約2.3人に一戸ということになってしまいます。
もう新規の購入、買い替え、住み替えの需要だけではとても追いつかない状況ですよ。
でも最近、居住用の不動産ではなく不動産投資として購入する方は増えています。
あと海外からの投資家さんたちが購入することも増えてきています。
でもよく考えてみてください。
購入する方が増えても、実際に居住する方は増えていないのです。
なので空き家率が変わることはありません。
ではどうすればいいのでしょう?
結局は住んでもらえる人を増やさないことには、空き家問題は抜本的に解決しないのです。
今日本政府は海外からの旅行客の誘致を積極的に行っています。
また外国人労働者の受け入れも積極的に行っています。
もうこれしかないのです。
少子高齢化で生産人口が減少し、国内消費も落ち込んでいます。
消費も労働力も海外の人たちに頼らざるを得なくなっています。
今までと違い、国外の人たちに日本国民は助けてもらわなければいけない時代になってきています。
日本の良さ、生活するのにとても適している国ということを東京オリンピックではきっとアピールできるでしょう。
そういう時代に備え、今からたくさんのことを準備していく必要があります。
まず語学力、コミニケーション能力。
これが日本人には一番欠けている要素です。
今までは日本に住んで、日本人相手だけに仕事をしてきたので他の言語を取得する必要はありませんでした。
でも何年後かには部屋を借りにくるのは外国人、家を買いにくるのも外国人、不動産だけでなく物販や飲食店なども大半のお客様が外国人という現象に変化するかもしれません。
そう考えると英語だけでなく、韓国語や中国語も習得しておきたくなりますね・・

いったい何歳まで勉強すればいいのでしょうか・・

ところで今日のテーマの不動産のシェアという話です。
シェアというか、自分が使わないときに建物を有効活用すればという話です。
日本はこれから観光大国へと変化を遂げていくでしょう。
多くの外国人が日本に訪れます。
その中には観光だけでなくビジネスでも長期間滞在する方は増えてくると思われます。
そういう方向けに自分の部屋を貸出し、自分は長期で旅行に行くというライフプランはいかがでしょう?
民泊だけでなくこうした活用方法というのはこれから増えてくるかもしれません。
海外の観光地などでは自分がバカンスで使うとき以外は旅行客に貸し出すというやり方はもはや一般的です。
日本の観光地、避暑地などの別荘地などではこうしたやり方っていうのも一般的になってくるかもしれません。
こうした活用方法がもっと浸透していけば日本の空き家問題の解決に一役買うかもしれませんね。
これは別に海外からの旅行客だけをターゲットにする必要もありません。
日本人の旅行の方法といえば今まではホテルや旅館というのが相場でしたが、民家の活用ができればまた一味違う旅行を楽しめるかもしれません。
そういう意味ではこれからの不動産業としては観光ビジネスについても、もっと意識していったほうがいいかもしれません。
不動産管理の面でも賃貸住宅の管理だけでなく、空き家管理という新たなビジネスが展開されていますが、ここにまた宿泊者管理や出張者のマッチングなどの新しい形の仕事が増えるかもしれないですね。
自分が使わない間の空き家を有効活用してもらえるコンサルティングとか。
まだまだ不動産屋さんの仕事もそう考えるとありそうですが、うかうかしていると他の業界にシェアを取られてしまいますよね。
早め早めに動いていかないと時代は待ってくれません。
のんびりしたスローライフを老後に送ろうと思うと自分で収入源はきちんと確保しておきたいですよね。
家賃収入というのはやはり魅力です。
短期滞在の場合は家賃収入ではなく宿泊料になってしまうでしょうが、こうした収入源は何とか老後までに確保したいですよね。
若いときによく行ったスキー場のペンションオーナーとかに憧れました。
沖縄に遊びに行ったときも小さなコテージをいくつか所有していて、バーベキューをしてくれたオーナーにも憧れました。
そういうスローライフな感じで、なおかつ悠々自適な生活ができれば幸せかなと
いつも思い続けているのですが、今はまだ過労死しそうなくらい働いています。
でもいろいろな国からこの日本にこの調子で観光客が押し寄せてくれるなら、そういう生活は決して夢ではなくなりますよね。
本当は南の島で日本人観光客相手に同じことやりたいのですが、それは老後の夢として残しておきますか(笑)

いずれにせよこれからの不動産は、流通の仕方も活用の仕方も変わってくるでしょう。
何が正解か?
どの形が正解か?
は今はまだ分かりませんが、従来のままでは通用しなくなるのは明白です。
なので、どんどん新しいことにチャレンジしていきたいと思います。
何年後かの自分が、今の自分では想像できない自分になれているようにありたいと思います

こんな賃貸の仕組み作りって無理なのかな?

空き家率がどんどん上昇しています。
大阪府の空き家率は2013年で14.8%、今は2016年ですが、新築の着工戸数も相変わらず好調なのでこの数値はもっと増えていますよね。
2033年には全国の空き家率が30%になってしまうという試算も出ています。
この中で不動産賃貸業をメインとしている、いわゆるオーナー様たちはどう対応していけばいいのでしょうか?
不動産屋さんに相談すれば、
『家賃を下げましょう。』
『礼金なしで募集しましょう。』
『広告料(家主さんが業者さんに支払う手数料のこと)を増やしてください。』
と言われます。
工務店、リフォーム業者に相談すると
『リノベーションしましょう。』
『他と差別化するために、お金をかけてリフォームしましょう。』
挙げ句の果てには
『室内のリフォームだけでは差別化できないので外壁や共用部分もこの際リフォームしましょう。』
などと言われます。
もちろん空室を埋めるためには有効な手段ですよ。
しかも分かりやすい手段です。
でも、家賃をどんどん下げればキャッシュフローが残らなくなりますし、お金をかけてリフォームすれば現金が出て行ったり、借入金が増えてしまったりします。
もっと有効な手段はないものでしょうか?
中にはリフォーム費用が捻出できないオーナー様もいたりします。

話は変わります。
売買の場合、多くの個人の売主さんは現状のまま売却します。
売却する理由にもよるのですが、居住中のまま売りに出されるケースが多くなります。
もし売主さんに余裕があるなら、転居して空きの状態で、尚且つリフォームして売却すればより高値で売却することは出来ます。
それは分かっていたとしても多くの場合、次の引越し費用がない。
またリフォーム費用がなかったりしますので、そのままの状態で売却することになります。
不動産業者が売却する場合ではどうでしょう?
ほとんどの場合、リフォームをかけて売却します。
これは購入希望者がキレイな状態で見ているので気に入りやすい。
お客様が購入後にリフォームをする場合、イメージがつきにくい。逆に高くかかってしまうかもしれないと思うからです。
つまりキレイな状態にしてあげることにより高く売却できる可能性が高まるわけです。
もちろん賃貸でも同じです。
キレイな状態にしてあげると決まりやすくはなります。
でも多くのオーナー様の場合、高額なリフォーム費用をかけて募集するというリスクをあまり取りたがりません。
費用対効果を考えてしまうのでしょうが、それなりの原状回復だけのリフォームの場合ですと、空室を埋めるために時間がかかってしまうのと、家賃が入退室を繰り返す度に下がっていきます。
自ら資産価値を下げていっていることと同じです。
でも同じマンションを購入した新しいオーナー様たちはどうでしょう?
購入時より収入をUPさせようと、共用部分を改装したり、室内をリニューアルしたりします。
それにより賃料を上げることが出来たり、マンションの資産価値が向上したりします。
それならば賃貸でも現状のまま借りていただき、借主さんにリフォームをしてもらい資産価値を上げてもらい、再リースをするというのはどうでしょう?
もちろんリフォームにかかる費用と再リース時との家賃差がバランス良くならなければ成り立ちませんが。
オーナー様としたらリフォーム費用がかからず、仲介手数料もかからない。
借りる側とすれば不動産を所有しなくてもオーナー業を運営できる。
一棟もののマンションでは難しいかもしれませんが、古家などでは実現可能なような気がします。
古家の場合、リフォームに大きな費用を要します。
なので貸出したいけどリフォーム費用がないので放置している場合や、持っていても固定資産税などがかかるのでもったいないから売却するするという例も多く存在します。

それならば固定資産税などが支払うことができ、その他に多少の収入が入ればありがたいというケースもあるように思うのですよね。
そういうマッチングできるサイトなどがあれば不動産が活性化しそうな気がするのですが。
この仕組みはサブリースと同じです。
サブリースをするのに不動産業者である必要はありません。
宅建免許の要らない不動産業なのです。
つまりオーナー業者と同じという扱いになります。
重要事項説明も必要なありませんし、自由に賃貸することができます。
不動産を所有する場合と比べ低資金で始めることができますし、賃貸ですから途中でやめることも可能です。
こんなことを考えながらも、実現するしたところで私が儲かる要素はないのですよね。
だって私は不動産屋さんですから。
ポータルサイトを作る会社ならそこからでも収益を生むことは可能でしょうが。
誰かこういうビジネスを考えて稼働させてくれないですかね。
そうすれば日本の不動産がもっと活性化すると思うのですが。

どの賃貸物件でもハンを押したように同じではなく、お客様がいろいろな選択肢を持てるようになった方が賃貸業界も盛り上がると思います。
オリジナリティ溢れる部屋作りをしようと思うと、若い人たちのバイタリティが必要です。
でも不動産オーナーというのは資金力のない若者にとっては非常にハードルの高いものです。
もっと参入しやすい業界にならばいいのになといつも思っています。
今は昔に比べて若いオーナー様たちが増えました。
と言っても30台の方々がほとんどで、20台の方はほとんど見かけません。
それなりに所得があって、自己資金のある方だけが参加できる市場なのです。

でも最近その市場に黒船が登場しました。
よくこのブログでも書いている民泊です。
Airbnbです。
これはゲストとホストを直接結びつける革新的なポータルサイトです。
宿泊者と宿泊施設提供者が直接取引できるのです。
必要な費用もゲスト側6〜12%、ホスト側3%だけです。
CtoCのやり取りが実現しています。
ここには旅行業者ももちろん不動産業者も介入していません。
不動産の未来が形になっています。
この民泊を始めるのに不動産を購入する必要がありません。
今ではオーナー様が民泊を運営したいホストの方に部屋を提供してくれるケースが増えてきました。
つまり賃貸を借りるところから運営が可能になっています。
自分が家賃を払って、その施設を貸出し宿泊料を得る。
その差額が利益になります。
少額の初期投資で不動産投資を開始することができるのです。
詳しいことは当社主催のセミナーに参加していただければお話致します。
近々では7月15日(金)18:30から大阪市浪速区の浪速区民センターでセミナーを行います。
参加費は無料になっています。
ぜひこの機会にご参加ください。

というわけで最後は宣伝で締めくくりました(笑)

もしセミナーに日程が合わず参加できない場合でも個別相談も受け付けていますので、お気軽にお声がけくださいね。

それではいつかお会いできる日を楽しみにしています。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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