中古マンションの場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。

こんなニュースがありました。



売買の仲介手数料の上限を緩和するように国土交通省が検討しているとのニュースです。

先日のこのブログでも紹介しましたが、格安不動産物件の流通がない理由として、間に入る不動産会社の仲介手数料が十分でないという話です。

重複しますが、不動産売買の仲介手数料は３％＋6万円（消費税別途）ですが、200万円以下の売買金額の場合５％+消費税が上限です。

つまり50万円の不動産売買の仲介手数料は27,000円（消費税込）ということです。

これでは、登記簿謄本や公図を取得したり、市役所や現地で調査したりすると日当分を考えると大きな赤字になります。

これが少額不動産流通の妨げになっているという話をしましたが、改善に向けて現実に動き出したようです。

日本全国に点在している空家。

老朽化してそのまま使用することが難しい建物などの流通改善へ一歩前進です。

ここでは18万円を上限に定めようとしているとの記述があります。

18万円あれば報酬とすれば十分動ける額なので、こういう格安物件流通を推進しようとしている私的にはＷｅｌｃｏｍｅな話です。

支払う方からすれば18万円って高い金額に思うかもしれません。

でも私たち不動産会社って重要事項説明に対してとても大きなリスクを背負っているのです。

重要事項説明の調査不足により買主が損害を受けた場合、仲介会社にも責任追及の波がやってきます。

この調査も区分所有建物、比較的新しめの分譲マンションなどではとても簡単にできます。

でも格安物件、古い戸建てや連棟住宅などでは道路の権利関係も複雑ですし、境界もはっきりしていなかったりしますし、排水管が他人の敷地内を通っているとか予期しない出来事がたくさん存在します。

安ければ安いほど。

古ければ古いほど調査は難航します。

それなのに、報酬は新しい物件であればあるほど高くなり（物件価格が高いので）古い物件になればなるほど安くなります。

反比例の関係になっているわけです。

なので、お客さまが多い大手不動産会社などでは仲介を嫌がることが多いのです。

『境界を確定しないと売買できません。』

とか

『他人の排水が敷地内に入り込んでいるので撤去しないと仲介できません。』

とか。

まぁ、これはテイのいい断り文句であったりします。

18万円あればそんな言い訳をすることもなく、協力的に販売してくれるようになるかもしれません。

早く改正して、中古住宅の流通促進につながってほしいですね。

少し前のドラマで『家売るオンナ』というものがありました。




その中で北川景子が演じた三軒家万智が言っていた言葉で

『私に売れない家はない。』

というセリフがありました。

私ももちろん同じ気持ちで同じようなセリフを言っていたこともあります。

でも長いことこの仕事をしていて、いろいろな経験を積んでくると売れない物件って存在することに気付きます。

それは物件が高いから、需要のない地域だからということではなく、権利関係の問題で売れない物件があるということです。

再建築不可の物件でも、ボロボロの物件でも何でも依頼されれば売ってきます。

過去には猫屋敷やゴミ屋敷、自殺した物件でも売却してきました。

そこは何とでもなるのです。

もちろん過去にそうした経緯があったことを説明して売りましたよ。

気にならないほどリフォームを施し、価格をそれなりに魅力ある金額に設定すれば買い手は見つかるものです。

でも、権利関係はどうすることもできません。

もっとも売れないというのは今すぐ売れないというだけで、時間をかければ売る方法はどんな物件でもいくらでもあります。

もちろんそれが二束三文になってしまう場合もありますが。

最近空き家問題というものがよく不動産業界で話題に取り上げられますが、相続人にたどり着かない。

所有者が認知症になり、契約当事者になれない。

こんな問題は全国各地で発生しています。

認知症になっているのを承知で売買する人もいるとは聞きますが、私たち宅建業者は免許商売ですから、そんな危ない橋は渡りません。

司法書士の先生も手伝ってはくれません。

相続人不在や連絡が取れないというケースも少なくはありません。

何度か途中で相続人の一人に連絡が取れないという理由で売買ができなくなったこともありました。

こんなケースでも遺産分割協議書をでっち上げれば登記は可能かもしれません。

（やったことないですし、やろうとも思ったことがないので実際のところ知りませんが。）

高齢化社会になり平均寿命は飛躍的に伸びました。

長生きすることは幸せなことです。

でも長生きの仕方にもよります。

相続財産をたくさん残したままで、認知症を発生してしまえばもう大変なことです。

認知症になれば後見人を立てればいいのでしょ？

後見人を立てれば財産の処分は可能です。

ただし、必要が認められた場合という注釈がつきます。

何でもかんでも売却して現金に換えるわけにはいきません。

また、相続税対策で不動産を購入することなど到底不可能です。

老人介護施設に入所させるために現金が必要になった。

そのために、住まなくなった自宅を売却する。

こうしたお伺いをいちいち裁判所に立てなければいけません。

後見人が決まるまでまず時間を要しますし、誰が後見人になるかは分かりません。

任意後見人制度であれば自由に後見人を選べるのですが、これは本人が判断能力があるうちにしてしまわなければならない制度です。

なので、認知症が発生してしまったあとでは家庭裁判所が選任した成年後見人がつく法定後見制度が適応されてしまいます。

今までお話していたご本人やご家族ではなく、後見人の方と契約の話を詰めていくことになるのですが、すんなりと進んでいかないケースも出てきます。

所有者が売主であって、売主でない。

こういうことが起こりえます。

なので、権利関係がややこしくなる前にきちんとした手を打っておいてくださいね。

せっかくの不動産が塩漬けになってしまいます。

また売れない物件＝貸せない物件です。

賃貸物件も所有者が判断能力がなくなってしまえば契約当事者になることができません。

売れない、貸せない、二重苦です。

最近ではそういった事例も増えてきており、法人を立ち上げそちらに所有権を移転したり、サブリースすることにより貸主を法人にしたりとかいろいろな対策も登場しています。

困ったら誰かが解決してくれるものです。

方法は必ず見つかります。

ただし、万策尽きた状態からのご相談よりは事前にご相談いただく方が、よりスピーディーに、より簡単に解決できますので、とりあえず悩む前にご相談ください。

ご相談お待ちしております。